Na hora de assinar ou renovar um contrato de prestação de serviços, uma lupa não basta para o condomínio evitar surpresas com letras miúdas --ou ausentes. Se cláusulas prejudiciais podem estar escondidas, outras, benéficas, são omitidas e resultam em um serviço diferente do esperado.

O consultor de condomínios Luiz Antonio Rodrigues, 37, alerta para promessas verbais que não são inseridas no contrato. "Numa troca de prumada, não costuma estar escrito em nenhuma cláusula que a empresa deverá deixar as paredes como estavam antes da obra", exemplifica.

Reposição de peças estragadas é outro item dúbio em contratos de manutenção de elevadores, bombas e rede elétrica.

"Como não vem escrito que as peças novas serão cobradas à parte, o síndico subentende, equivocadamente, que elas estão incluídas. Depois, leva um susto com a cobrança", conta o administrador de condomínios Luis Armando de Lion, 30.

Se o condomínio se sentir lesado, poderá recorrer à Justiça e buscar amparo no Código de Defesa do Consumidor.

"Cada vez mais, a tendência é reconhecer a relação de consumo quando o condomínio é o contratante", afirma a técnica do Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) Renata Reis, 33.

Ela sugere que, para tanto, os contratos não sejam assinados pela administradora, que deve atuar apenas como consultora jurídica, mas pelo síndico.
A técnica pondera ainda que, em alguns casos, o juiz pode entender que litígios envolvendo condomínios devam ser julgados com base no Código Civil e na Lei do Condomínio.

Segundo o advogado Marcio Rachkorsky, 33, especialista em direito contratual e condominial, haverá uma boa chance de o condomínio ganhar a causa se o juiz entender que houve má-fé por parte da empresa. "Mas o processo poderá se estender por anos", ressalva.

Documento mal redigido

Antes de procurar a Justiça, uma opção é buscar um entendimento por meio de uma câmara de mediação, como a da Secretaria de Estado de Justiça e da Defesa da Cidadania.

No condomínio onde o professor E.M. é síndico, a saída tem sido tentar um acordo com a empresa contratada para modernizar o sistema de monitoramento, para reaver parte dos R$ 27 mil pagos por um serviço que deixou a desejar.

A instalação de dez câmeras novas e a digitalização do sistema anterior levaram 12 meses, e a fiação e os conduítes usados não são os apropriados --o contrato não especificava o tipo dos produtos a serem usados.

O síndico conta que, se o documento tivesse sido mais bem redigido, o condomínio poderia entrar com uma ação na Justiça contra a empresa.

"Agora, para processá-la, teríamos de manter o serviço intocado, mas, como o condomínio não pode ficar sem vigilância, tivemos de contratar outra empresa para fazer as adequações", explica. O novo serviço custou cerca de R$ 4.000. 

DÉBORA FANTINI
da Folha de S.Paulo - 14/01/07