Casas de condomínios horizontais de Ribeirão Preto não conseguem averbação e ficam limitadas para negócios.

Proprietários de residências em condomínios fechados da Zona Sul de Ribeirão Preto não estão conseguindo, desde o ano passado, realizar a averbação de suas casas, termo que significa incluir a habitação na escritura do terreno. Os prejudicados são aqueles que adquiriram, em condomínios horizontais, terrenos em que, inicialmente, não havia nenhum tipo de construção.

A averbação tem sido negada pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis da cidade desde que houve uma mudança em sua direção. A nova diretora, Mari Lúcia Carraro, alega que segue uma decisão da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo para negar os pedidos.

Sem a averbação, a casa construída pelos proprietários de terrenos em condomínios não é incluída na escritura e fica em situação irregular. Dessa forma, não pode ser vendida para pessoas que pretendam fazer financiamentos. O proprietário tem, somente, duas opções: permanecer na casa ou vender a quem tem condições de pagar à vista.

Mari Lúcia explica que a legislação brasileira prevê que a edificação é requisito essencial para a existência de um condomínio. "Não existe condomínio de terrenos. Para ser condomínio, tem de ter área construída". Ela diz que este fator deve ser observado por quem deseja morar num condomínio horizontal.

"A recomendação é que a pessoa leia o contrato ou a escritura que lhe é apresentada e exija sempre a certidão do registro daquele imóvel. A descrição do imóvel constante do registro não pode divergir do que, de fato, existe no local. Alegar ignorância depois é injustificável".

Outra condição que a diretora menciona é que não haja demolições num condomínio. Apenas reforma ou
ampliação. Mas, mesmo para estes casos, a Corregedoria Estadual decidiu endurecer as regras no ano passado. Exige que, para qualquer modificação num imóvel, haja a aprovação de todos os condôminos. E a aprovação deve ser para cada caso, cada morador que queira fazer modificações em sua casa.

Mari Lúcia afirma que pediu à Corregedoria uma revisão da decisão. Se for atendida, a demolição continuaria proibida, mas as reformas e ampliações não precisariam mais contar com a anuência de todos os condôminos. Em abril, juízes corregedores estarão na cidade para avaliar a solicitação.

A investidora Paula Bratke é uma das que vem enfrentando dificuldades para conseguir a averbação. Ela conta que tem quatro casas em condomínios e que todas estão na mesma situação. Quer vendê-las, mas não consegue. "Hoje, o mercado de condomínios está todo paralisado porque não há como vender depois", afirma ela, que diz aguardar uma solução para o caso por meio de seu advogado, antes de decidir se entra ou não na Justiça. Paula diz, ainda, que as casas foram construídas em condomínios regulares, autorizados pela prefeitura.

O diretor do Departamento de Urbanismo de Ribeirão, José Aníbal Laguna, diz que a prefeitura exige que os condomínios tenham área construída para conceder o habite-se, documento que atesta que a construção seguiu as normas vigentes. Ele revela que os responsáveis pelo empreendimento costumam construir pequenas habitações, de madeira ou material pré-moldado, apenas para aprovação do poder público, que são retiradas antes da venda do terreno.

"A lei brasileira é burra. Precisa mudar. Na minha visão, para ser condomínio, não precisa ter área construída inicialmente. E o cartório não tem culpa. Está apenas seguindo o que diz a legislação. Os deputados precisam se mexer para mudar isso", acredita Laguna.

O juiz corregedor dos cartórios de Ribeirão, Paulo Cícero Augusto Pereira, confirma as informações prestadas por Mari Lúcia. Declara, também, que está à disposição para avaliar a situação dos proprietários que julguem terem sido prejudicados ao tentar a averbação.

Para falar no fórum: (16) 3629-0004.

Diretora de cartório explica as negativas

Leia na íntegra a explicação da diretora do 2º Cartório de Registro de Imóveis, Mari Lúcia Carraro, enviada por e-mail à redação, para justificar as negativas na averbação das casas:

"Primeiramente convém observar que no registro de imóveis não há possibilidade de se registrar empreendimento pelo instituto do condomínio edilício (Lei 4591/64 e artigos 1331 a 1360 do Código Civil) sem que tenha sido apresentado o Habite-se emitido pela Municipalidade local atestando que a construção existe, até mesmo porque a edificação é requisito essencial para a existência de um condomínio. A verificação do fato no local não cabe ao registro de imóveis, mas sim ao poder público.

Num segundo momento convém observar também que a pessoa que compra um imóvel deve ler o contrato ou escritura que lhe é apresentado pela pessoa que o vende, exigindo sempre a certidão de registro daquele imóvel. Quando a descrição do imóvel constante do registro diverge do que existe no local, o comprador deve sempre averiguar as razões desse fato. A simples alegação de ignorância é discutível até mesmo pelos valores que envolvem as negociações. A maior parte das dificuldades que o comprador enfrenta depois da compra de um imóvel advém do fato da pessoa comprar um imóvel com o coração e não com a razão.

É fato que a cidade de Ribeirão Preto possui uma peculiaridade em relação a outras que é a existência de muitos condomínios de casas, dentre eles muitos com a construção desproporcional ao terreno. As razões desse fato são históricas, culturais e sociais, que melhor podem ser avaliadas por profissionais habilitados, como sociólogos e construtores.

No que se refere ao registro de imóveis, até maio de 2003, os registros desses empreendimentos foram feitos sem nenhum questionamento. Neste ano foi submetida à Corregedoria Permanente, com reavaliação pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, a análise dos registros existentes e ambas manifestaram-se pela legalidade dos atos praticados. Assim, quando um proprietário apresentava ao registro de imóveis o Habite-se, a CND/INSS e o requerimento de reforma e ampliação da área construída de uma unidade autônoma constituída por casa e desde que tal ato estivesse autorizado pela instituição e convenção do condomínio, a averbação era deferida.

Todavia, em 2006, um proprietário requereu a averbação da demolição da edificação existente para a construção de outra no local. Essa averbação foi indeferida em razão do pleito desvincular o terreno da unidade residencial, desfigurando o condomínio. Contrario à decisão, o proprietário requereu a sua avaliação pela Corregedoria Permanente e posteriormente pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que, conforme contido na decisão do Processo CG 789/2005), concluiu que a alteração da especificação do condomínio depende da aprovação da totalidade dos condôminos e que a anuência não pode ser genérica, ou seja, deve ser dada a cada caso específico.

Assim, como a demolição, a reforma e ampliação da área construída de uma unidade autônoma constituída por casa também é alteração da especificação de um condomínio. Logo, as mesmas exigências feitas para o ato de demolição devem ser observadas para o ato de reforma e ampliação.

Diante da situação provocada pela segunda decisão o pedido de revisão parcial dela será apresentado aos Juízes Corregedores que em abril estarão na cidade procedendo à correição dos serviços dos registros de imóveis".