Colocado na balança, o resultado do mercado imobiliário paulistano em 2006 caracteriza-se por um desequilíbrio: o número de imóveis novos vendidos foi 12% maior que o de unidades lançadas.

O lado correspondente à demanda é o exibido com satisfação pelos que querem dar as boas notícias do setor. A comercialização de novos residenciais teve o melhor ritmo dos últimos 12 anos, de acordo com números divulgados pelo Secovi-SP (sindicato da habitação). O número de unidades vendidas cresceu 13,8% em relação a 2005.

Mas os que preferem ver o lado vazio do copo também têm o que alardear: os incorporadores lançaram 2,9% menos em 2006, causando desarmonia entre oferta e procura, que pode se tornar preocupante se a quantidade de novos empreendimentos não subir em 2007.

"Já há uma escassez de unidades de dois dormitórios, que têm grande procura", afirma Luiz Paulo Pompéia, sócio da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

Os imóveis de três e de dois quartos lideraram o ranking de comercialização, com 33% e 32% de fatias de mercado, respectivamente.

Os quatro-dormitórios abocanharam 27%, mas, na oferta de lançamentos, há troca de posições no pódio --o topo ficou com as unidades de quatro quartos (33%), seguidas pelas de dois (32%) e de três (30%).

A disparidade entre oferta e demanda de novos imóveis, que fez com que parte das vendas desovasse estoques de unidades "zero-quilômetro" produzidas em anos anteriores, encontra explicações em movimentos conjunturais distintos.

De um lado, houve "disponibilidade dobrada de crédito imobiliário, com redução e prefixação dos juros e aumento dos prazos de financiamento", caracteriza Alberto Du Plessis Filho, vice-presidente de Tecnologia e Relações de Mercado do Secovi-SP.

Mais crédito

Assim, o financiamento imobiliário com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) cresceu 89% em relação a 2005, de acordo com o Banco Central e a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) --foram financiadas, em 2006, 115 mil unidades, totalizando R$ 9,5 bilhões.

Por outro lado, alguns fatores intimidaram as iniciativas dos incorporadores. "Houve engessamentos decorrentes do Plano Diretor e da nova Lei de Zoneamento", analisa Romeu Chap Chap, presidente do Secovi-SP. "Caso contrário, o mercado teria feito muito mais."

Restrições impostas pela Lei de Zoneamento que passou a vigorar em 2005, como a diminuição da capacidade média de ocupação dos terrenos --era possível construir, em média, quatro vezes a área do lote pela legislação anterior, e esse coeficiente passou a ser dois--, elevaram os custos de construção.