À primeira vista, parece uma excelente oportunidade --apartamentos que, retomados de inadimplentes pelo banco, são revendidos em leilões com desconto de até 88% de seu valor de mercado. Só que o negócio pode virar um "mico" se, por exemplo, o morador não sair do imóvel.

"Deve-se considerar o custo extra que poderá surgir com advogado no caso de o antigo comprador ter de ser tirado de lá", adverte o consultor Feliciano Giachetta, 51, da FGI Negócios Imobiliários.

E esse não é o único contratempo possível. "Mesmo desocupado, o bem pode estar em discussão na Justiça, e se a ação movida pelo antigo mutuário for considerada procedente, o novo comprador terá de sair do imóvel", contextualiza Marcelo Donizetti, presidente da Ammesp (Associação de Mutuários e Moradores do Estado de São Paulo).

Riscos na parede

Outro risco diz respeito ao estado em que o ex-morador deixará o apartamento. "Pode sair meio brigado e danificar o imóvel", alerta Giachetta. Ele relata que já presenciou o caso de um imóvel retomado em que o ex-proprietário riscou paredes e cortou os fios das caixas dos interruptores.

Os imóveis retomados geralmente são negociados em leilão público. "O banco faz um edital, publicado em jornal, e especifica se o bem está ocupado, se há irregularidades de escritura ou processo na Justiça", detalha Décio Tenerello, 60, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). "É negócio seguro."

Como garantia, é recomendável levantar toda a ficha do imóvel e de seus proprietários em cartório de registro, no Fórum central e na prefeitura.
Mas são justamente os apartamentos com problemas os que têm os melhores preços. "O abatimento chega a 40% se o imóvel está ocupado", estima Armando Trivelato Filho, 59, diretor-executivo do Bradesco. "Mas deixamos claro que o comprador assume o risco de resolver a questão."

Na Caixa Econômica Federal, os descontos nas vendas dos imóveis retomados variam de 16% a 88%. Em 2004, foram comercializadas 1.728 unidades, das quais 1.125 estavam ocupadas. Hoje há 1.700 ofertas no site www.caixa.gov.br.

Negociação amigável

Para retirar do imóvel o antigo proprietário, caso ele não queira sair ou entrar em acordo, é necessário mover uma ação de reintegração de posse, que, com recursos, "chega a se prolongar por anos", calcula o advogado imobiliário Luiz Kignel, da Pompeu, Longo, Kignel & Cipullo.

Em um caso extremo, o comprador pode perder o investimento após a batalha judicial. "Nesse caso, pode-se acionar o banco por perdas e danos", orienta Kignel.

Antes de fechar negócio, uma dica é tentar negociar amigavelmente com o ocupante do bem. Foi o que fez o consultor jurídico da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), Amauri Bellini, 43. Ele conseguiu, em um leilão, economizar cerca de 18% na compra de um apartamento de três quartos no Butantã.

"Estava ocupado por um inquilino. Dei a ele um prazo de 60 dias para que saísse do imóvel. O banco arcou com os condomínios atrasados."