Num misto de indignação e surpresa, o segmento de comércio e serviços imobiliários de todo o país assimilou a notícia de que, ao sancionar a Lei de Incorporações (10.931/04), na segunda-feira (2 de agosto), o presidente Lula vetou, entre outros artigos que contribuiriam sobremaneira para melhor funcionamento do setor, a multa progressiva por atraso de pagamento da cota condominial de 0,33% ao dia até o limite de 10%.

O projeto de lei foi aprovado por 80% dos deputados e por unanimidade das lideranças políticas no Senado, após intensa discussão com políticos.

"Ao vetar essa importante modificação que visava à saúde financeira dos condomínios de todo o Brasil, o governo está incentivando o aumento da impontualidade na data do pagamento, que atualmente está em torno de 30%", diz Pedro Wähmann, presidente do Secovi-RJ, (sindicato das construtoras e imobiliárias do Rio de Janeiro).

O advogado Luiz Kignel sócio do Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo, está de acordo. "A multa de apenas 2% [ao mês] poderá estimular a inadimplência, porque o condômino faltoso optará por pagar outras dívidas com encargo moratório maior".

Segundo Kignel, achatar a multa a apenas 2% ao mês "significa que estamos privilegiando individualmente uma pessoa (justamente o condômino inadimplente) em detrimento de todos os demais condôminos".

Para Wähmann, as razões do veto com relação à multa gradual são frágeis. "A opção de aumentar o valor dos juros moratórios, conforme justificativa apresentada pelo governo, esbarra no firme entendimento do setor de que esses não podem ser superiores ao dobro dos juros legais fixados na Constituição, isto é, 2%." O Secovi-RJ recomenda cautela em relação ao uso desse limite.

A limitação da multa de 2% não poderia ter como base o Código de Defesa do Consumidor exatamente porque não há relação de consumo entre os condôminos de um prédio, reflete Kignel.

"O que existe, apenas e tão somente, é a divisão dos custos mensais de um edifício, que deve ser rateado proporcionalmente pelos seus moradores. Quando um se torna inadimplente, isto significa que os demais deverão honrar aquele débito", explica o advogado.

Para Antonio Carlos de Oliveira Freitas, advogado do escritório Zaclis, Luchesi e Salles de Toledo, o aumento da multa para 10% corrige uma distorção trazida pelo novo Código Civil ao baixar a multa por atraso de despesas de condomínio de 20% para 2%.

Rateio e alterações do regimento

Apesar de a multa de 10% não ter sido sancionada, as questões da forma de rateio e do quórum específico para alteração do Regimento Interno foram modificadas, conforme propôs a CCAI/CNC (Câmara do Comércio de Administração Imobiliária da Confederação Nacional do Comércio), durante o trabalho de articulação política na elaboração do PL.

Segundo a nova lei, a forma de rateio das despesas condominiais passa a ser feita na proporção das frações ideais ou de acordo com critério estabelecido pela Convenção de Condomínio. A medida já está prevista na Lei de Condomínios (4.591/64).

Quanto ao quórum específico de 2/3 para alteração do Regimento Interno, a nova Lei 10.931/04 permite que a Convenção normatize a forma como será modificado tal documento.

A gerente do Departamento Jurídico do Secovi-RJ, Solange Santos, lembra ainda que esse entendimento é para o Regimento Interno que não esteja no corpo da Convenção de Condomínio. Caso seja parte integrante da Convenção e esta não determinar a forma de alteração do RI, ele deverá ser alterado, observando-se o quórum previsto para a modificação da Convenção.

Para ela, outro ganho que a lei sancionada traz aos condomínios diz respeito à fração ideal da unidade condominial nas partes comuns e no terreno da edificação, a ser identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (Convenção), conforme já previa a Lei de Condomínios, e não pelo valor da unidade.

"O novo Código Civil trouxe a discussão de como seria calculada a fração ideal com base no valor de mercado do imóvel, o que para especialistas do setor não é viável, pois os imóveis podem se valorizar ou desvalorizar rapidamente e, com isso, seria preciso modificar a Convenção toda vez que houvesse alteração nos valores da unidade. Com a nova lei, isso é modificado de forma a ser respeitado o que está previsto na Convenção", enfatiza Wähmann.