Investir em lotes imobiliários em vez de comprar e revender imóveis prontos é uma prática que tem ganhado força no interior de São Paulo. Aos que comercializam os lotes, não há melhor negócio. Acadêmicos especializados em investimentos, no entanto, alertam que há alguns riscos - maiores do que o investimento em imóveis prontos - na modalidade de aplicação. Tanto os defensores quanto os que não confiam tanto na alternativa de investimento ponderam que, em primeiro lugar, é preciso saber escolher onde comprar o lote. “É necessário que se faça uma análise do lugar para tentar prever se haverá ou não valorização na região”, diz Sérgio Pereira, diretor da empresa Vallor Urbano, especializada na urbanização de áreas residenciais. Ele pontua, por exemplo, a região da Nova Jundiaí como área de potencial valorização. “Há uma expectativa de crescimento industrial na Nova Jundiaí. Isso sinaliza que a região terá valorização imobiliária”, completa. O professor de finanças do Insper, Ricardo Almeida, diz, no entanto, que ter noção de perspectiva de crescimento não é para qualquer um. “É especulação.” Pereira rebate dizendo que historicamente a valorização de lotes é maior do que 30% em termos reais. “Há casos em que o lucro ultrapassa 150%”, insiste. A valorização da área, diz Pereira, depende de vários fatores. Além da localização, outros pontos como o padrão do loteamento, a infraestrutura da área em que se encontra e os tipos de casas que serão construídos devem ser analisados pelo investidor. Como investir - Há ainda duas formas básicas de investir em lotes que são: a compra e a venda do lote, ainda vazio; ou a revenda do lote já com a casa construída. “Nesse caso, arquitetos, que podem elaborar uma casa bem diferente, ou quem têm descontos para a compra de materiais de construção podem ter bons lucros”, admite Almeida. Ter atenção se o empreendimento em que está se comprando o lote está em dia com impostos ou outras burocracias também é de extrema relevância. “Isso para não correr o risco de efetuar a compra de frações de terras, que são, na realidade, fruto de ocupações irregulares, vendidas ilegalmente”, detalha o diretor da Vallor Urbano. O especialista explica que, em seguida, é importante checar na prefeitura se o empreendimento está com todas as licenças válidas. “Tanto o cartório, quanto a prefeitura, tem obrigação de fornecer estas informações”, detalha Pereira. O diretor da Vallor Urbano frisa ainda que, normalmente, as empresas sérias do setor oferecem esse tipo de informação. Veja Mais
17 de setembro de 2011
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu, em julgamento realizado no último dia 18, que o prazo para cobrar dívidas de condomínio judicialmente é de cinco anos, contados a partir do vencimento da parcela. Ou seja, se a dívida é de 2004, por exemplo, ela não pode mais ser contestada. Muitos juízes aceitavam o prazo de dez anos para cobrar os valores. A decisão pode beneficiar quem tem uma dívida contestada na Justiça fora do prazo de cinco anos, que agora pode ser recorrida ao tribunal superior. Síndicos barateiam condomínio em até 50% Projeto de lei permitirá que condomínio adquira imóvel de inadimplente A decisão envolveu um morador do Rio de Janeiro processado pelo condomínio por não pagar as despesas de 2001. Segundo o juiz de primeira instância, a dívida podia ser cobrada em dez anos. O condomínio entrou com a ação em 2003 e o dono do imóvel só foi comunicado do processo em 2008. Conforme a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, o prazo de cinco anos já havia se esgotado antes do condômino ser intimado na ação. O advogado Alexandre Berthe Pinto diz que a discussão era se o condomínio contaria como uma dívida com valor determinado. Por lei, as dívidas por documentos particulares com valor determinado podem ser cobradas em cinco anos. Para os casos sem norma específica, a regra geral é dez anos. O STJ reconheceu, no entanto, que o boleto de condomínio é um documento de dívida com valor certo, calculado todo o mês. Veja Mais
17 de setembro de 2011
O lançamento de empreendimentos de uso misto -que reúnem apartamentos e escritórios e podem ter lojas, serviços e estacionamento nos andares mais baixos- tem aumentado em São Paulo. O mercado recebeu três empreendimentos em 2009, seis em 2010 e quatro em 2011. Outros três estão com previsão de lançamento para os próximos meses. Para o consultor Fabiano Calil, os imóveis em condomínios de uso misto despontam como opção de diversificação para os investidores. É preciso, no entanto, que se tomem alguns cuidados. O primeiro é verificar o histórico da incorporadora e da administradora. Também é necessária uma avaliação do objetivo: se é lucrar na venda pós-lançamento ou se é ganho de capital em aluguel. No caso de aluguel, é preciso dividir o valor mensal pago pelo inquilino ao longo dos anos pelo investimento inicial com a compra e as melhorias, assim terá o percentual de rendimento do imóvel. "O investidor deve, ainda, verificar os preços praticados na vizinhança. Por vezes, é mais interessante investir na poupança ou no tesouro direto, que apresentam menos risco e podem dar o mesmo ganho ou até mais", comenta o economista Luiz Calado. Ele também comenta que, para quem não é investidor experiente no mercado imobiliário, o residencial pode ser mais interessante que o comercial. No segundo caso, é preciso de conhecimento mais profundo sobre o mercado corporativo. Outro ponto a ser levado em conta é a conjuntura do mercado imobiliário. "Estamos em um momento de alta e não se sabe o que vai acontecer daqui dois ou três anos", alerta Calil. Vale a máxima de não colocar todos os ovos numa única cesta -se o investidor tem um valor para aplicar que só permita comprar um imóvel, talvez seja mais interessante dividir o valor em diversos tipos de aplicações. EMOÇÕES Roberto Coelho da Fonseca, da imobiliária Coelho da Fonseca, diz que a oferta de imóveis junto a serviços valoriza o imóvel em 20% a 30%. Como exemplo, cita as unidades do Parque Cidade Jardim. "Custavam 30% acima do que o mercado praticava e foram todos vendidos", assinala. Grande parte dos compradores desses imóveis são investidores. Segundo as corretoras, eles correspondem 70% dos clientes. Ligia Zaborowiski, 48, é um deles. Ela adquiriu um apartamento no Horizonte JK, na avenida Brigadeiro Faria Lima (Itaim Bibi, zona oeste). Ela pagou mais pelo metro quadrado (R$ 14 mil) do que a média da região (R$ 11 mil). Mesmo assim, espera que o empreendimento possa suprir a necessidade de acomodação de executivos. "Tenho clientes que não encontram hotéis ou flats legais." Veja Mais
17 de setembro de 2011
Expansão do número de imóveis 'compactos' postos à venda foi de 72% ante média geral de 4,8% em 5 anos. Disparada dos preços em SP leva consumidor a optar por unidades menores para morar em áreas bem localizadas. Os imóveis compactos vêm ganhando importância no mercado imobiliário e lideram a expansão no número de lançamentos na capital paulista em cinco anos, impulsionados pela valorização dos terrenos. Morar em áreas centrais significa, cada vez mais, abrir mão de espaço. As unidades novas de até 45 m² postas à venda de janeiro a julho deste ano (1.598) tiveram alta de 72,0% na comparação com igual período em 2007, antes do agravamento da crise. Na média geral, o acréscimo no total de lançamentos foi de apenas 4,8%, de acordo com levantamento realizado pela consultoria Geoimovel a pedido da Folha. Segundo Celso Amaral, diretor da Geoimovel, a região que tem concentrado esses apartamentos é o Centro, em bairros como Bela Vista, Santa Cecília, Consolação e Liberdade. "Há ainda lançamentos dessas unidades, mas com 'arquitetura sofisticada' em locais como Jardins, Brooklin e Moema", afirma. Entre as construtoras que têm vendido imóveis menores estão Even, Cyrela e Brookfield Incorporações. Para João da Rocha Lima Jr., professor titular de "real estate", núcleo da Poli/USP, o mercado "vive um momento de readequação", em que as empresas oferecem produtos mais compactos a um público que antes podia comprar apartamentos maiores. Essa mudança, diz, é resultado do aumento nos preços dos imóveis -o que ocorreu em todos os tamanhos- em uma velocidade muito superior aos reajustes salariais. "As pessoas continuam querendo comprar, mas já não têm mais capacidade de adquirir o que podiam. É um 'downgrade', em que os compradores têm menos do que desejam." Os investidores também estão de olho nesse nicho por causa da facilidade em alugar e vender essas unidades. "Há uma forte procura por esse tipo de unidade e a locação ocorre rapidamente e com um bom retorno", afirma Amaral. Na avaliação de Marcelo Dadian, diretor da regional paulista da incorporadora e construtora Rossi, a opção por imóveis menores, bem localizados, que "estavam faltando", "é uma tendência", destacando a importância de diminuir o tempo de locomoção. "Já imaginou ganhar três horas do seu dia?" Segundo Ricardo Laham, diretor de incorporação da Brookfield Incorporações, há cerca de dois anos teve início uma onda de lançamento de produtos voltados para um público que necessita de menos espaço, como solteiros e recém-casados. "Existe uma demanda por esse segmento com o aumento de renda e as pessoas se tornando independentes financeiramente mais cedo", diz Laham. ÁREAS COMUNS Para evitar o sentimento de claustrofobia, as construtoras investem na diversificação das áreas comuns, oferecendo mais do que atrativos básicos como garagem, piscina, churrasqueira, playground e sala de ginástica. Já é possível desfrutar de "home theater", biblioteca, "home office", salão gourmet e sala "lounge" nesses espaços comuns, além de um serviço de lavanderia. "Passa a ser um prolongamento da casa", afirma Rosane Ferreira, diretora da Cyrela. O analista de sistemas Marcelo Antunha Guedes, 34, vai desembolsar R$ 310 mil e trocar um apartamento próprio de 84 m² por um de 32,85 m² atraído pelas áreas comuns. "É como ir para um cruzeiro, não é tão importante o espaço em que se dorme, mas sim a diversão que ele oferece. Além disso, passo pouco tempo em casa", afirma o futuro morador de um empreendimento da construtora Even no Brooklin, bairro na zona sul de São Paulo. Veja Mais
08 de setembro de 2011
Empresas oferecem possibilidade de o cliente escolher número de quartos. Construtora Even criou departamento para o segmento; a MaxHaus surgiu em 2007 com essa mesma proposta. Para driblar os espaços cada vez menores, a customização dos apartamentos ganha mercado no setor imobiliário. Algumas construtoras oferecem aos clientes a possibilidade de escolher, por exemplo, ter só um quarto em vez de dois para ampliar a sala ou ter uma cozinha americana no lugar da convencional. A construtora MaxHaus surgiu em 2007 com essa proposta. Os imóveis têm tamanho único de 70 m² e apenas o banheiro é entregue com espaço já delimitado. Os demais cômodos e as metragens são definidas pelo morador. Quem preferir pode ainda comprar outras unidades e juntar os espaços. "Enxergamos uma oportunidade na 'arquitetura aberta'. Quem determina as prioridades no imóvel é o consumidor. Se para ele o mais importante é a sala, por exemplo, pode fazê-la maior", afirma a diretora de marketing da empresa, Luana Rizzi. A executiva conta que entre as reclamações dos clientes em relação aos imóveis não customizados estão os espaços que não atendem às necessidades. "Há consumidores que compararam o imóvel de 70 m² com um de 90 m² e preferiram o menor. O outro tinha quarto de empregada ou cômodos que não seriam usados e deixam os espaços menos aproveitáveis." A construtora Even também investiu no conceito e criou um departamento voltado ao segmento, chamado de "Excluseven". "Há uma tendência clara de personalização. Hoje, a maioria das unidades que entregamos tem alguma modificação", afirma João Azevedo, diretor-executivo de incorporação da Even. Pela proposta da construtora, o cliente tem acesso a várias plantas e pode, com um custo adicional, solicitar mudanças nos acabamentos. Há ainda a possibilidade de incluir itens, como banheira de hidromassagem. SEM REFORMA Apesar do gasto extra, Azevedo diz que esse tipo de opção é mais vantajosa para quem já faria adaptações para transformar o ambiente. "O cliente pode escolher a planta que mais atende às suas necessidades, evitando obras pós-entrega e mantendo a garantia da construtora", ressalta ele. O arquiteto Rafael Zampini, 30, procurava um imóvel usado para reformar e transformar em um espaço amplo, mas optou por comprar uma unidade da MaxHaus, que já vinha sem as divisórias. "Queria fazer um apartamento no estilo loft, todo aberto. No final, ficaria mais caro por causa da reforma", afirma o arquiteto. Zampini, que mora sozinho, aproveitou espaços que não usaria e fez adaptações. "No lugar destinado à área de serviço, fiz uma sala de jantar. O prédio já tem uma lavanderia." Veja Mais
06 de setembro de 2011
Empresa diz pagar 100% em caso de recompra de imóvel no Jardim Nova Aliança, zona Sul de Ribeirão Preto. O MP (Ministério Público) ajuizou na última quarta-feira (31) uma ação civil pública contra a construtora Gold Uberaba Empreendimentos, com sede em São Paulo, por publicidade enganosa envolvendo a oferta de recompra dos apartamentos do edifício Panoramic House Clube, no Jardim Nova Aliança, zona Sul de Ribeirão Preto. O promotor de Defesa do Consumidor em Ribeirão, Carlos Cezar Barbosa, afirma que ajuizou ação porque a construtora oferece devolver 100% do valor já pago pelo apartamento, no caso da recompra. Entretanto, a construtora desconta taxas de corretagem, publicidade, operacionais, administrativas e tributárias. Em liminar, o MP pede para que a Gold Uberaba cancele a campanha publicidade, sob pena de multa de R$ 500 mil. Por meio da assessoria de imprensa, a construtora diz que vai cumprir o pagamento integral. Para Barbosa, com os descontos ilegais, o dono do apartamento chega a receber valor inferior a 50% daquilo que já pagaram. "O material publicitário dos apartamentos é acompanhado de um impresso sob título ‘Compromisso Goldfarb’. A construtora se compromete, na recompra do apartamento, a devolver 100% do valor já pago", diz. No impresso, que foi anexo na ação civil pública, consta os dizeres: "Com a recompra 100%, se você tiver qualquer imprevisto, garantimos a recompra de seu apartamento, com a devolução de 100% de seu dinheiro. Válida durante toda a obra". "A construtora faz uma afirmação na propaganda, mas oculta outras informações que envolve o desconto de taxas. É uma publicidade enganosa e que lesa toda as pessas que adquiriram os apartamentos", diz. Outro lado Por meio da assessoria de imprensa, a Gold Uberaba Empreendimentos diz que não recebeu a ação judicial e nega descontar qualquer valor. "Apesar disso, reafirma que o compromisso assumido de devolução de 100% do valor pago será cumprido integralmente, sem descontos", diz, em nota. A construtora se compromete, ainda, ao ter mais informações sobre o caso específico, entrará em contato com o cliente para esclarecimentos. O edifício Panoramic Club House foi construído no alto da rua Braz Olaia Acosta, que fica próximo da avenida Presidente Vargas, no Jardim Nova Aliança, zona Sul de Ribeirão Preto. O condomínio mantém apartamentos de dois, três e quatro dormitórios. Outros atrativos do empreendimento é que fica na região de universidade, shopping e do Novo Mercadão. Veja Mais
02 de setembro de 2011
SÃO PAULO - As vendas de imóveis residenciais novos na capital paulista recuaram 31,3% no primeiro semestre deste ano em relação ao mesmo período do ano anterior, somando 11.680 unidades, segundo pesquisa divulgada hoje pelo Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo (Secovi-SP). Em nota, a entidade ressalta a percepção de um novo contexto econômico, completamente distinto do que se apresentava há um ano. "A sinalização de avanço da inflação e consequentes medidas de contenção do crédito contribuíram para o clima de desaquecimento", diz o sindicato. Na mesma base de comparação, os lançamentos aumentaram 3%, para 13.992 unidades, conforme dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). Já o indicador de Vendas sobre Oferta (VSO) alcançou uma média mensal de 13,2% no primeiro semestre. De janeiro a junho do ano passado, o VSO foi de 21,6%. Junho No mês de junho foram vendidos 2.716 imóveis novos na cidade de São Paulo, mostrando retração de 19,1% ante um ano antes. Frente a maio, porém, a performance representa expansão de 14,1%. No período, 80% das vendas ocorreram na fase do lançamento (primeiros seis meses desde a colocação no mercado, período de maior esforço mercadológico). Conforme a pesquisa, o segmento de dois dormitórios liderou as vendas, concentrando 35,6% do total no mês. O nicho de um dormitório ficou com 29,5% das vendas, superando o de três dormitórios (22,9%). Ao mesmo tempo, o indicador de Vendas sobre Oferta (VSO) ficou em 16,5%, ante 15,1% de maio e 26,8% apurado em junho de 2010. "Vemos que as vendas agora começam a apresentar um ritmo mais sustentável, após os números exuberantes do ano de 2010", disse o presidente da entidade, João Crestana. Veja Mais
31 de agosto de 2011
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