Antes mesmo de achar o imóvel ideal para locação, o futuro inquilino tem a árdua tarefa de encontrar um fiador ou uma garantia. Embora a Lei do Inquilinato, de 1991, tenha determinado a possibilidade de uso de caução, seguro-fiança ou fiador como garantias de aluguel, a prática não tem se mostrado tão flexível com o mercado aquecido. Imobiliárias em regiões muito procuradas, como Pinheiros, Vila Madalena e Perdizes (zona oeste), têm barrado a caução e dado preferência à utilização do seguro-fiança. A administradora imobiliária Adbens, por exemplo, já não aceita caução em seus contratos e fechou 69% dos acordos com o seguro em 2008. Os locadores queixam-se de que a caução no valor de três aluguéis --estipulada por lei- não é suficiente para cobrir as perdas em caso de não-pagamento. "Uma ação de despejo demora pelo menos oito meses para ser concluída", conta o advogado Jaques Bushatsky. Lastro Do outro lado da mesa, o locatário protesta contra o valor do seguro-fiança. A roteirista Fabiane Rivero, 25, não queria pagar os custos de uma seguradora e teve problemas em encontrar locadores que aceitassem fiador com imóvel fora da cidade de São Paulo. "Só aceito fiador da zona leste, do centro ou da zona norte por causa dos custos operacional e processual", confirma Reis Ferreira, do Creci-SP (conselho de corretores). Solução para as dificuldades impostas ao locatário e símbolo de independência, o seguro-fiança aumenta sua adesão. Conforme dados do Secovi-SP (sindicato de imobiliárias), a parcela do seguro em 2005 era de 12%, enquanto, em julho deste ano, alcançou os 17,5%. O custo gira em torno de um aluguel por ano, variando conforme a análise de crédito feita. No caso do médico C.S., 29, o valor do seguro foi equivalente a dois aluguéis, por ter sido considerado de risco. "Tenho 40% da renda comprometida em financiamentos. Nunca fui inadimplente, mas isso não foi suficiente", lamenta. Entretanto, decidiu-se pela opção por não ter como fiar a locação de outra maneira. O mercado tem ainda poucas opções de seguradora, mas a concorrência deve levar à redução de preços. Para Edison Frizzarim, diretor do Porto Seguro Consórcio, a lei estadual que permite o protesto de devedores de aluguel e condomínio pode também contribuir para essa tendência de baixa. da Folha de S. Paulo - 14/09/08 - CRISTIANE CAPUCHINHO
14 de setembro de 2008
O interior paulista é o novo eldorado para incorporadores que querem diversificar investimentos no cenário de aquecimento do mercado imobiliário. No burburinho das especulações, cidades localizadas em um raio de cem quilômetros da capital ganham lançamentos que investem em lazer para vencer a concorrência. Entre elas se destacam Sorocaba (100 km a oeste da capital) e Campinas (95 km a noroeste de São Paulo), onde os novos apartamentos têm mais de 150 m2, quatro quartos e várias vagas na garagem, além de salas de ginástica e espaços gourmet nas campanhas publicitárias. Os preços dos lançamentos estão na faixa dos R$ 200 mil. Para a gerente de marketing Andréia Nascimento, da Rossi, que atua em todo o interior paulista, "o lazer é muito valorizado (em empreendimentos imobiliários) em Campinas e Sorocaba". Nessas cidades, primeiro houve loteamentos, em seguida, condomínios horizontais, mais tarde os verticais e, depois, uma melhora qualitativa. "É o ciclo da cidade que enriquece e cria demanda para novos tipos de imóvel", aponta Celso Amaral, diretor da Amaral d Ávila, empresa especializada em avaliação imobiliária. Com uma população próxima a 600 mil habitantes, Sorocaba foi alvo de renovação urbanística nos últimos dez anos. A chegada de indústrias e de mão-de-obra especializada criou públicos que são financeiramente interessantes. "A cidade tem recebido apartamentos de alto padrão [o m2 chega a valer R$ 3.800], um nicho de mercado em que estava carente", diz Ronaldo Leme, diretor regional do Sinduscon-SP (sindicato da construção) em Sorocaba. De acordo com Leme, as construtoras antes tinham dificuldade para comercializar imóveis de valores superiores a R$ 2.000 o metro quadrado. A expectativa de consultores e incorporadores é que o "boom" imobiliário na cidade dure de três a cinco anos. Incorporadoras que só trabalhavam na Grande São Paulo -como Schahin e Trisul- voltam os olhos para pólos do interior do estado. Rumo ao oeste "O grande número de empresas traz maior concorrência e preocupação de atendimento ao cliente", explica o diretor regional do Sinduscon-SP em Campinas, Luiz Amoroso. Cidades como Hortolândia, Sumaré, Valinhos e Indaiatuba têm recebido empreendimentos residenciais por oferecerem grandes espaços por preços inferiores aos de Campinas -onde o m2 de um lote em condomínio chega a R$ 500. CRISTIANE CAPUCHINHOFolha S. Paulo - 07/09/08
11 de setembro de 2008
Imóvel para a classe média. Empréstimos com recursos da aplicação crescem 53,8% no primeiro semestre em relação ao ano passado. O valor dos empréstimos habitacionais com recursos da poupança cresceu 53,8% no primeiro semestre deste ano em comparação com o mesmo período de 2007 na região de Ribeirão, de acordo com a Caixa Econômica Federal (CEF).As agências da regional emprestaram R$ 54,6 milhões referentes a linha de crédito nos seis primeiros meses deste ano. De janeiro a julho do ano passado, o valor contratado foi de R$ 35,5 milhões."Com a estabilidade econômica e o aumento da oferta, existe muito dinheiro em poupança. Assim, a procura por essa carta de crédito habitacional cresceu", disse Celso Javorski, gerente regional da CEF.O levantamento da CEF mostra que, no primeiro semestre deste ano, foram realizados cerca de 1,3 mil financiamentos de imóveis residenciais com os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No mesmo período de 2007, foram 776 empréstimos. Segundo o gerente regional da CEF, a alta foi impulsionada pela classe média."Neste ano, a grande demanda foi da classe média. Com o SBPE, esses clientes têm tem mais liberdade, não ficam presos só ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O limite para o financiamento é maior com taxas de juros melhores, a partir de 8,4% ao ano", disse Javorski.De acordo com a economista Rosalinda Chedian Pimentel, o recurso é uma boa opção. "Fica mais acessível, pois é possível usar o FGTS para abater as parcelas e diminuir o saldo devedor. Vale a pena."A carta de crédito com recursos da poupança pode ou não estar enquadrada nas condições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), dependendo dos valores do imóvel e do financiamento. Nas operações dentro do SFH, o limite de financiamento é de R$ 245 mil em até 30 anos. Fora do SFH, o valor máximo do financiamento é estipulado pela capacidade de pagamento.NEGÓCIOSR$ 54,6 miÉ o valor emprestado pela CEF nos seis primeiros meses deste anoCliente aprova linha de créditoO empréstimo com fundos do SBPE foi uma boa opção para o gerente de vendas Lucas Jussiani dos Santos, 26 anos. Ele fez um financiamento neste ano pela Caixa Econômica para comprar uma casa nova na Zona Sul de Ribeirão e sair do aluguel. “Foi um ótimo negócio. Usei meu FGTS para dar a entrada e financiei o restante do imóvel com o recurso da poupança”, disse. Segundo Santos, as taxas de juros e o uso do FGTS para abater as parcelas do empréstimo são as maiores vantagens do SBPE. “É bom que vou poder pagar tranqüilo e, a cada dois anos, vou usar o FGTS para diminuir o saldo devedor.” De acordo com Santos, com o Sistema de Amortização Constante (SAC), o financiamento, feito em 20 anos, poderá ser pago em oito anos. (GR) RAISSA SCHEFFER
06 de setembro de 2008
Financiar 100% do valor de uma casa na praia parece tentador, especialmente para quem não poupou para esse tipo de gasto mas quer um refúgio de férias e finais de semana. Planos de crédito que cobrem o preço integral de um segundo imóvel já são oferecidos por dois bancos, Real e Matone. Mas especialistas recomendam cautela antes de fechar esse tipo de negócio. Um dos aspectos a serem vistos com cuidado diz respeito a uma das exigências das instituições financeiras: dar o primeiro bem como garantia. Assim, em caso de não-pagamento do plano, o comprador que sonhava com o imóvel de veraneio pode se lembrar do dito popular "antes um pássaro na mão que dois voando": o banco pode se apoderar da moradia alienada. A advogada R.F., 47, optou por uma estratégia mais tradicional. "Sempre quis ter uma casa no litoral, mas terminei de pagar por ela depois de 15 anos de muito esforço", explica. Ela adiou em cinco anos a aquisição do segundo imóvel. "Prefiro juntar um pouco mais de dinheiro e conseguir dar uma boa entrada a colocar minha casa de São Paulo como garantia", explica. Até 70% Essa é a saída apontada pelo economista Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade): poupar antes para evitar financiamento que some mais de 70% do valor do imóvel. "É melhor "apertar o cinto" e evitar vincular sua casa a um financiamento." Para o economista, mesmo devendo por um prazo de dez a 15 anos, o importante é não comprometer demais o orçamento com as parcelas. "A longo prazo, há muitas variáveis impossíveis de controlar. Se a pessoa perder o emprego e tiver família, não poderá vender a casa onde mora para levantar algum dinheiro", exemplifica. Além disso, os juros oferecidos para essa modalidade de crédito não diferem dos que são cobrados em financiamentos de até 80% do valor do bem. Mesmo quem não esperou durante anos para quitar sua casa vê com desconfiança esse tipo de financiamento. Desconfiança Gustavo Alves, 27, recebeu de herança da avó um apartamento no centro de São Paulo. "Com certeza dá vontade de comprar uma casinha no interior com prestações a perder de vista. Mas acho muito perigoso", analisa. "Você está comprando um imóvel para ficar com dois, mas, no meio do caminho, pode ficar sem nenhum." Para Oliveira, quem tem mais segurança nesse tipo de transação é o banco: "A instituição agrega garantias do pagamento daquela dívida". MARIANA DESIMONE
31 de agosto de 2008
De um lado, a possibilidade de não precisar ter uma poupança para dar de entrada; de outro, um aumento das parcelas e do total pago pelo bem: esse é um dilema de quem financia 100% do segundo imóvel. Cálculos do economista Miguel de Oliveira mostram que o valor pago pelo crédito integral chega a ser 13,5% maior que o do financiamento parcial de 80% -inclusa na conta a entrada dada no segundo caso. Para o porta-voz da Fernandez Mera, Guilherme Ribeiro, a opção de financiar 100% do valor ainda é pouco representativa no mercado: "As pessoas buscam parcelas menores". Segundo Cláudio Costa, gerente regional de crédito do banco Matone, que oferece esse produto, a média de preço dos imóveis 100% financiados é da ordem de R$ 200 mil. "Esse crédito é voltado principalmente para a classes B e C", pontua. "Como muitas vezes o cliente não tem dinheiro para dar uma entrada, há a possibilidade de financiar." Para o Banco Real, que também oferece essa modalidade de crédito, esse financiamento facilita para quem quer comprar outro imóvel, mas ainda não encontrou um comprador para o primeiro, diz Antônio Barbosa, superintendente-executivo de crédito imobiliário. Ainda segundo Barbosa, há a possibilidade de o primeiro bem não ficar alienado até o fim do financiamento. "Depois de 20% de amortização do financiamento, o cliente pode solicitar a liberação da garantia do primeiro imóvel", afirma. O banco Matone também oferece essa possibilidade. MARIANA DESIMONE
31 de agosto de 2008
Incorporadora faz parceria para financiar 7 mil imóveis em Ribeirão destinados às classes média e baixa A incorporadora Trisul, em parceria com o banco Santander, vai disponibilizar R$ 1 bilhão para financiamento de casas. O acordo foi feito para a venda de 7 mil unidades. Consumidores de Ribeirão Preto serão beneficiados pelo crédito com o lançamento de empreendimentos da Trisul ainda neste ano.A parceria entre a incorporadora e a instituição financeira deve privilegiar os compradores de baixa e média renda. Do total de unidades para o financiamento, 78% será destinada a esse público. "É uma classe que foi esquecida no mercado imobiliário e agora, com aumento da renda e facilidades de financiamento, há uma grande demanda desse público", disse o diretor de incorporação da Trisul, Ricardo Napole Stella.A Trisul oferecerá unidades com tamanhos que vão de 45 metros quadrados a 65 metros quadrados e preços na faixa de R$ 70 mil até R$ 150 mil, da linha Trisul Life. O contrato prevê o financiamento na planta, que possibilita o parcelamento de até 80% do valor do imóvel e prazo máximo de pagamento em até 30 anos. A renda mínima exigida é de R$ 1.875,00. Em Ribeirão, o crédito poderá ser usado para a compra de apartamentos em dois empreendimentos que a Trisul deve lançar no quarto semestre deste ano. A incorporadora vai investir em um condomínio destinado à classe média, com oito torres em uma área total de 50 mil metros quadrados, no Anel Viário Sul. Serão cerca de mil unidades com áreas entre 70 metros quadrados e 120 metros quadrados, com preços a partir de R$ 150 mil.Na marca Trisul Life, destinada à classe média baixa, a empresa vai lançar um condomínio-clube no Bairro Lagoinha. Serão mil apartamentos, com áreas de 48 metros quadrados a 60 metros quadrados, distribuídos em oito torres em uma área total de 80 mil metros quadrados."Esses empreendimentos vão atender necessidades de uma classe que ainda possui carência habitacional", disse Stella.FRASE“Investimos em Ribeirão Preto porque a cidade tem um grande potencial. Nossos empreendimentos vêm sendo um verdadeiro sucesso de vendas.” Ricardo StellaDiretor da TrisulLançamentos somam R$ 622 miA Trisul S.A. é resultado da fusão de duas grandes companhias do setor, a Tricury e a Incosul, com foco em empreendimentos residenciais do segmento de padrão econômico. Com mais de 30 anos de experiência no mercado de incorporação imobiliária, a Trisul S.A. lançou mais de 15 mil unidades, distribuídas em 127 empreendimentos. A empresa encerrou 2007 com lançamentos no valor aproximado de R$ 622 milhões, que representam 4.277 unidades lançadas, das quais 51% foram no padrão econômico com o produto Trisul Life."Cerca de 70% dos empreendimentos da Trisul são destinados à classe média", disse Ricardo Stella, diretor de incorporações. A incorporadora tem dois empreendimentos em Ribeirão, para a classe média e alta, no Nova Aliança. O lançamento foi feito em março deste ano.
24 de agosto de 2008
Faria Lima, Vila Olímpia, marginal Pinheiros. Os eixos de concentração dos empreendimentos comerciais mais valorizados da cidade não estão mais no espigão da Paulista --e muitas empresas buscam alternativas aos altos preços. "Os valores de locação subiram muito rapidamente e já estão em patamares elevados", comenta Cristina Aragoni, gerente comercial da Besp (Bolsa de Escritórios de São Paulo). Apesar de a região da Paulista ser a única dentre as mais procuradas a ter metrô, o tipo de escritório do local mudou, afirma Adriano Sartori, da consultoria CB Richard Ellis. "Na Paulista não há oferta, principalmente em edifícios com lajes de mais de 500 metros quadrados", dimensiona. Com lajes menores e aluguéis menos valorizados --de R$ 50 a R$115 o m2-- do que na Faria Lima, os imóveis têm sido procurados, por exemplo, por escritórios de advocacia. Empresas que não têm necessidade de estar nos locais mais nobres procuram áreas com valores de aluguel menores e boa infra-estrutura. A região de Alphaville é atrativa para empresas em que o ISS (Imposto Sobre Serviço) pesa na contabilidade --elas aproveitam os benefícios fiscais de Barueri. O m2 para locação gira entre R$ 60 e R$ 65. O bairro da Barra Funda também é apontado como interessante pela presença do metrô, o que facilita a ocupação de companhias com grande número de funcionários dependentes do transporte público. CRISTIANE CAPUCHINHOda Folha de S.Paulo
24 de agosto de 2008
O mercado imobiliário de escritórios de alto padrão da cidade de São Paulo fechou o segundo trimestre do ano com a menor área disponível para locação desde 2001. O dado é da consultoria Jones Lang LaSalle, que contabilizou média de vacância de 7% no período. No primeiro trimestre, a taxa era de 9,93%. O ideal, dizem os especialistas, é que a taxa de vacância se estabilize em 10%, para não inflacionar os preços e permitir mobilidade às empresas. O cenário de diminuição de espaços vagos é confirmado por outras empresas que estudam o mercado. Na pesquisa da CB Richard Ellis, a taxa média de vacância de escritórios de alto padrão é ainda menor: 5,8% --em 2006, chegava a 12,7%. Nos Jardins, a taxa atingiu 2,4%, a menor da cidade. Em 2006, o índice ali era de 9%. Para os consultores, o baixo número de lançamentos nas regiões mais visadas --como a da avenida Brigadeiro Faria Lima-- foi motivo para a alta de preços na locação de escritórios nos últimos dois anos. "A demanda reprimida cria a necessidade de locar novas áreas em poucas regiões", afirma André Strumpf, gerente de escritórios da consultoria Colliers International. Prédios entregues e completamente vendidos ou locados em tempo recorde são correntes. Strumpf aponta a prática da pré-locação --reserva antes da entrega das chaves. Com o preço mais caro da cidade, o metro quadrado chega a ser locado na Faria Lima por R$ 120, nos melhores edifícios. Em 2006, a média da região era de R$ 70, e, em 2007, de R$ 85. Novos horizontes Nesse cenário de aquecimento, empreendimentos com lajes acima de 800 m2 surgem no entorno da avenida Roque Petroni Jr., no eixo sul da marginal Pinheiros e na Vila Leopoldina. "Na região da marginal Pinheiros, do Morumbi até Pinheiros, ainda tem muito espaço para crescer", observa Lilian Feng, gerente de pesquisa da Jones Lang LaSalle. Se a economia brasileira atrai estrangeiros, o aquecimento do mercado imobiliário já não depende de multinacionais e tem perfil heterogêneo. Empresas que ocupavam escritórios antigos em lugares afastados buscam locais centrais e escritórios novos, lembra Dani Ajbeszyc, diretor financeiro da CCP (Cyrela Comercial Properties). A expectativa é que o quase 1,5 milhão de m2 de espaços coorporativos a ser entregue nos próximos quatro anos e em projeto seja absorvido. CRISTIANE CAPUCHINHOda Folha de S.Paulo
24 de agosto de 2008
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