Quem percorre zonas residenciais na cidade de São Paulo, em bairros como Alto de Pinheiros, Pacaembu ou Morumbi, encontra uma grande quantidade de placas de "vende-se" ou "aluga-se". Engana-se, porém, quem pensa que aquelas casas, que chegam a ter área construída de 400 m² e preços que vão de R$ 500 mil a mais de R$ 3 milhões, costumam ficar às moscas por muitos anos. Esses imóveis, fora de condomínios fechados e com um metro quadrado que varia de R$ 4.000 a R$ 6.000, atraem compradores que "valorizam sobretudo a localização e o tamanho do terreno", aponta Michael Bamberg, dono da consultoria imobiliária Bamberg. As propriedades costumam levar de seis a oito meses, em média, para serem negociadas. "As mais baratas têm maior liquidez, principalmente se o entorno é bom", aponta Amilton Rosa, diretor comercial da imobiliária Coelho da Fonseca. "O que influencia na liquidez é principalmente a localização. Casas mais próximas do estádio do Morumbi, por exemplo, apresentam esse problema [demoram mais para serem vendidas]", exemplifica. O que afugenta os compradores, no caso, é a movimentação de pessoas e de veículos em dias de jogos ou de eventos. Pela lógica da oferta e da procura, muitas casas vazias fora de condomínios sinalizariam preços em declínio --mas isso não corresponde à realidade. Os preços não se alteraram nos últimos anos, afirma Bamberg. Um fator que dificulta a venda é a avaliação superestimada do bem; a má conservação também diminui a liquidez. Perfis Em relação aos compradores do Morumbi, foi percebido um outro tipo de mudança: a diminuição da faixa etária. "Hoje quem compra essas casas são jovens que já têm uma vida profissional sólida", argumenta Bamberg. O diretor de marketing da Local Imóveis, Hamilton Silva, afirma que os proprietários que colocam esses imóveis à venda estão em outra faixa etária. "São pessoas mais velhas, que já criaram seus filhos. O imóvel fica grande demais para elas, que partem para apartamentos e casas menores no mesmo bairro." Já Vicente Todaro, diretor administrativo da imobiliária Kauffmann, oferece uma descrição dos que procuram grandes casas no Alto de Pinheiros. "Lá, os compradores, em geral, querem que seus filhos freqüentem a mesma escola em que eles estudaram", diz. Para Bernd Rieger, consultor do mercado imobiliário, executivos que já moraram fora do país não sentem tanto o preço desses imóveis. "Uma casa de alto padrão de 300 m² custa o dobro [das de São Paulo] em Paris ou Londres e chega a custar cinco vezes mais em Moscou ou Tóquio", calcula. MARIANA DESIMONEColaboração para a Folha de S.Paulo 17/08/08
19 de agosto de 2008
Moradia na Zona Sul / Proximidade de parque e de shopping alavanca vendas de edifício no bairro Nova Aliança. O edifício Cenário, primeiro empreendimento da empresa paulista Halna em Ribeirão Preto, está com 50% de suas unidades vendidas em apenas 44 dias de vendas. De acordo com o engenheiro Arnaldo Halpern, da Halna, a localização privilegiada e o projeto diferenciado são os motivos do sucesso na comercialização. O lançamento oficial do empreendimento ocorreu no dia 8 de julho e, até agora, dos 142 apartamentos, cerca de 70 foram comercializados. "O grande diferencial do Cenário Ribeirão é sua localização, em frente a um parque e ao lado de um shopping. É uma região de fácil acesso e próxima dos principais pontos da cidade. Além disso, o projeto oferece várias opções e facilidades aos futuros moradores", disse Halpern.Segundo o engenheiro, outra vantagem que a Halna trouxe para Ribeirão é a preocupação com os clientes. "Nossa prioridade é o cliente. Em nossos empreendimentos procuramos pensar em sua necessidade e comodidade. No Cenário, aos clientes interessados, vamos negociar com fornecedores a entrega de apartamentos com ar-condicionado e armários mais em conta. Além das várias opções de planta dos apartamentos", disse.Para o coordenador do empreendimento, Flávio Carneiro, além desses diferenciais, o sucesso de vendas pode ser explicado pelo valor dos apartamentos e as facilidades de pagamento. "Trabalhamos com um valor médio de vendas de até 10% abaixo do de mercado. E as opções de pagamento são boas também", afirmou.Segundo Carneiro, o início das obras também incentivou as vendas. "Até o final do ano vamos ter pelo menos dois pavimentos erguidos e todos os apartamentos já vendidos."COBERTURA.Com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 47 milhões, o Cenário é destinado a compradores das classes A e B. Serão duas torres em uma área total de 4,5 mil metros quadrados, na Avenida Doutor Mário de Assis Moura, no Nova Aliança, Zona Sul.Ao todo, serão 142 apartamentos em 18 andares com opções diferentes de planta, de 105 metros quadrados com duas suítes e 140 metros quadrados e três suítes, além de quatro coberturas dúplex de 280 metros quadrados e duas com 210 metros quadrados.Local do empreendimento é fundamental, diz engenheiroA construtora Halna foi fundada em 1981 pelo engenheiro Arnaldo Halpern para o desenvolvimento de negócios imobiliários.Três anos depois, em parceria com a Enplanta Engenharia começou a atuar em diversos segmentos como planejamento, administração, gerenciamento financeiro e viabilização econômica. Em 1995, a Halna voltou a atuar sozinha no mercado imobiliário. “Cada empreendimento imobiliário é único e requer um conjunto de conceitos e esforços para alcançar o retorno financeiro", disse Halpern. De acordo com o engenheiro, um dos fatores mais importantes no mercado imobiliário é a localização do empreendimento. “É a primeira etapa, começamos pela escolha do local, que é essencial, e depois passamos para a negociação de compra. Segue-se a fase de desenvolvimento, planejamento e projeto até chegar à obra e lançamento do empreendimento.” O estudo de mercado foi um dos motivos para a Halna investir em empreendimentos em Ribeirão. "Percebi, nos últimos dois anos, mudanças no mercado e decidi procurar outras praças para investimento, para iniciar uma processo de crescimento. Ribeirão foi escolhida porque está em desenvolvimento", disse Halpern. Além do Cenário, a Halna deve lançar um empreendimento comercial na Presidente Vargas.
16 de agosto de 2008
O volume liberado em empréstimos imobiliários com recursos da poupança cresceu 86,66% no primeiro semestre deste ano, em relação ao mesmo período do ano passado, chegando a R$ 12,932 bilhões, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). No mesmo período, o número de imóveis financiados alcançou 128.439 unidades, alta de 58,9% sobre os seis primeiros meses do ano passado. Somente em junho, o valor contratado pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) cresceu 130,36% sobre o mesmo mês de 2007, para R$ 3,197 bilhões, batendo o recorde mensal. Em relação a maio o crescimento foi de 41,35%. Em junho, 32.555 unidades foram financiadas, 96,06% acima do registrado em junho do ano passado e 48% acima do anotado um mês antes. No acumulado em 12 meses (abril a junho), o valor contratado com recursos de poupança soma R$ 24,286 bilhões, crescimento de 100,3% sobre o intervalo anterior, enquanto o número de unidades financiadas chega a 243.507, alta de 69,5%. A previsão do presidente da Abecip, Luiz Antonio França, é encerrar o ano com financiamento recorde, de pelo menos R$ 25 bilhões, em 267 mil unidades. No ano passado, os empréstimos atingiram R$ 18,302 bilhões, com 195.981 unidades em 2007, no maior patamar registrado há 19 anos, de 181,8 mil imóveis em 1988. Caixa No mês passado, a Caixa Econômica Federal anunciou que concedeu R$ 9,181 bilhões para financiamento habitacional no primeiro semestre deste ano, valor 34% maior que o registrado no mesmo período do ano passado (R$ 6,8 bilhões). O resultado representa 201.956 unidades habitacionais, com 425.922 pessoas beneficiadas. O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) foi responsável pela contratação de R$ 5,365 bilhões de janeiro a junho, 47% acima dos seis primeiros meses do ano passado. Com recursos das cadernetas de poupança, a Caixa aplicou R$ 3,4 bilhões, 33% a mais. Folha Online - 05/08/08
14 de agosto de 2008
O custo da construção civil no Estado de São Paulo desacelerou em julho, com inflação de 0,60% em relação a junho, quando foi de 2,14%. O custo por metro quadrado ficou em R$ 793,98. Os resultados foram divulgados nesta sexta-feira pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e pela FGV Projetos. Segundo as instituições, esse é o segundo mês consecutivo que o indicador mostra desaceleração --em maio o índice ficou em 2,72%. No fechamento do primeiro semestre de 2008, o custo da construção civil registra alta de 6,68%. Nos últimos 12 meses encerrados em julho, o aumento é de 9,70%. Em julho, contribuíram para o resultado os custos administrativos (salário dos engenheiros), que subiram 1,50%, os custos com mão-de-obra, que voltaram a se equilibrar depois dos reajustes salariais concedidos em maio e aumentaram 0,32% (em junho o aumento foi de 2,86%) e os custos de insumos, que também diminuíram o ritmo e cresceram 0,86% em julho. Em julho, entre os insumos que tiveram aumentos de preços superiores à variação de 1,76% do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) estão óleo diesel (6,57%), registro de pressão (5,58%), placa de gesso (5,18%), prego (4,21%), bloco de concreto (4,08%), placa cerâmica (3,57%), brita (2,83%) e bacia sanitária (2,56%).
03 de agosto de 2008
No dia 21 de julho, síndicos e administradores de condomínio receberam mais um instrumento para combater a inadimplência em São Paulo. Com a lei nº 13.160, sancionada pelo governador José Serra, agora é possível protestar o nome daqueles que não estão em dia com aluguel e taxas de condomínio ou IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Com nomes protestados, os devedores terão crédito negado: não poderão ter talões de cheques, fazer crediários ou abrir uma conta bancária. Mas essas medidas não se traduzem em agilidade para receber o que está pendente, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Alessandra Abate. "Se o inadimplente não tiver patrimônio para responder pela ação, ou se só tiver um bem de família, ele não poderá ser executado", salienta. Assim, ainda que alguns juízes e advogados admitam a penhorabilidade do imóvel único em caso de dívida protestada, o bem dificilmente será vendido para pagamento de condomínios atrasados. A lei não altera os direitos do devedor: só seu voto em assembléia segue prejudicado. Acesso a áreas de lazer e uso de água, de energia elétrica e de TV a cabo -de conta comunitária- devem ser assegurados, segundo Pedro Cortes, especialista em direito imobiliário. "Isso preserva aqueles que seriam atingidos pela inadimplência, como mulher e filhos." Perfis Segundo a deputada Maria Lúcia Amary, autora da lei, a idéia não é punir quem passa por "dificuldade financeira momentânea", mas sim "atingir a grande maioria dos devedores que, em razão do valor reduzido da multa, em vez de cumprir as obrigações condominiais e locatícias, prioriza pagar o supérfluo", argumenta. Essa diferenciação deverá obedecer ao bom senso de síndico e conselho, pois o protesto pode ser feito a partir do primeiro dia de não-pagamento. É exatamente por punir quem pode mas não paga os atrasados que a medida é comemorada por José Eduardo Sachetti, 44, síndico de um condomínio de 320 unidades no Jardim Marajoara (zona sul). "Antes de o cidadão comprar um carro novo ou parcelar uma viagem, terá que sanar as dívidas com o condomínio", diz Sachetti. Hoje seu prédio tem taxa de inadimplência de cerca de 11%. Em 2001, quando tomou posse, ela era de 19%. Mas diminuir a taxa de devedores não foi fácil. Sachetti ficou cinco anos sem aumentar o condomínio, só fazendo acordos com moradores em débito. "Eles perceberam que, com mais dinheiro, fazíamos benfeitorias para as áreas comuns." MARIANA DESIMONEColaboração para a Folha de S.Paulo
03 de agosto de 2008
O síndico terá mais uma responsabilidade em mãos: ele dará a palavra final na hora de decidir quando protestar o condômino devedor. Para diminuir o peso dessa resolução, especialistas recomendam dividi-la com outros membros da administração do prédio ou levá-la à discussão em assembléia. "É mais interessante quando o síndico divide esse tipo de questão com o conselho. Assim, a decisão é tomada por mais pessoas", aconselha o vice-presidente de condomínios do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário), Hubert Gebara. O síndico Mario Luiz Tibiriçá, 77, no entanto, diz que não dividirá a decisão com a assembléia. "Como eu serei responsabilizado caso algo dê errado, acho que a escolha é minha", pondera. Mesmo assim, ele afirma que usará o protesto apenas em último caso. "O bom síndico é aquele que consegue entender o problema dos outros condôminos. O melhor é sempre conversar e negociar", salienta. As administradoras também pedem cuidado aos condomínios. Os clientes da Paris, por exemplo, estão sendo orientados a debater em assembléia o que fazer com os devedores. "É muito complicado impor a mesma decisão para vários locais diferentes. É mais prudente aquela comunidade julgar o que é melhor para si", conclui José Roberto Iampolsky, gerente comercial. Para Gabriel de Souza Filho, dono da administradora Prop Starter, além de cautela, o período atual é de transição e adaptação à nova lei. "Isso vai gerar uma série de conflitos com os protestados e exigirá das administradoras mais cautela no desempenho dessa atribuição." Outro tema em debate para o Secovi-SP é o prazo mínimo para protestar o título (confira ao lado quadro com dúvidas). "Na lei, está expresso que, a partir do primeiro dia de vencimento, o devedor está sujeito a isso [protesto e ação judicial], mas é melhor tentar solucionar amigavelmente. Três meses é o suficiente para essa tentativa", aponta Gebara. Outra visão O Serasa (empresa de análise de crédito) oferece um ponto de vista diferente do das administradoras e dos síndicos. "O protesto não visa apenas ao pagamento específico daquele título. Ele repassa a informação para toda a sociedade", explica Silvânio Covas, diretor jurídico da empresa. É importante lembrar que, pela lei, a pessoa a ser protestada em caso de inadimplência do condomínio é o dono do imóvel, e não necessariamente quem mora nele. Recomenda-se que proprietários acompanhem o pagamento da mensalidade quando o deixam sob responsabilidade do locatário ou da imobiliária.
03 de agosto de 2008
O síndico terá mais uma responsabilidade em mãos: ele dará a palavra final na hora de decidir quando protestar o condômino devedor. Para diminuir o peso dessa resolução, especialistas recomendam dividi-la com outros membros da administração do prédio ou levá-la à discussão em assembléia. "É mais interessante quando o síndico divide esse tipo de questão com o conselho. Assim, a decisão é tomada por mais pessoas", aconselha o vice-presidente de condomínios do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário), Hubert Gebara. O síndico Mario Luiz Tibiriçá, 77, no entanto, diz que não dividirá a decisão com a assembléia. "Como eu serei responsabilizado caso algo dê errado, acho que a escolha é minha", pondera. Mesmo assim, ele afirma que usará o protesto apenas em último caso. "O bom síndico é aquele que consegue entender o problema dos outros condôminos. O melhor é sempre conversar e negociar", salienta. As administradoras também pedem cuidado aos condomínios. Os clientes da Paris, por exemplo, estão sendo orientados a debater em assembléia o que fazer com os devedores. "É muito complicado impor a mesma decisão para vários locais diferentes. É mais prudente aquela comunidade julgar o que é melhor para si", conclui José Roberto Iampolsky, gerente comercial. Para Gabriel de Souza Filho, dono da administradora Prop Starter, além de cautela, o período atual é de transição e adaptação à nova lei. "Isso vai gerar uma série de conflitos com os protestados e exigirá das administradoras mais cautela no desempenho dessa atribuição." Outro tema em debate para o Secovi-SP é o prazo mínimo para protestar o título (confira ao lado quadro com dúvidas). "Na lei, está expresso que, a partir do primeiro dia de vencimento, o devedor está sujeito a isso [protesto e ação judicial], mas é melhor tentar solucionar amigavelmente. Três meses é o suficiente para essa tentativa", aponta Gebara. Outra visão O Serasa (empresa de análise de crédito) oferece um ponto de vista diferente do das administradoras e dos síndicos. "O protesto não visa apenas ao pagamento específico daquele título. Ele repassa a informação para toda a sociedade", explica Silvânio Covas, diretor jurídico da empresa. É importante lembrar que, pela lei, a pessoa a ser protestada em caso de inadimplência do condomínio é o dono do imóvel, e não necessariamente quem mora nele. Recomenda-se que proprietários acompanhem o pagamento da mensalidade quando o deixam sob responsabilidade do locatário ou da imobiliária. Folha de S.Paulo -03/08/08
03 de agosto de 2008
No dia 21 de julho, síndicos e administradores de condomínio receberam mais um instrumento para combater a inadimplência em São Paulo. Com a lei nº 13.160, sancionada pelo governador José Serra, agora é possível protestar o nome daqueles que não estão em dia com aluguel e taxas de condomínio ou IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Com nomes protestados, os devedores terão crédito negado: não poderão ter talões de cheques, fazer crediários ou abrir uma conta bancária. Mas essas medidas não se traduzem em agilidade para receber o que está pendente, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Alessandra Abate. "Se o inadimplente não tiver patrimônio para responder pela ação, ou se só tiver um bem de família, ele não poderá ser executado", salienta. Assim, ainda que alguns juízes e advogados admitam a penhorabilidade do imóvel único em caso de dívida protestada, o bem dificilmente será vendido para pagamento de condomínios atrasados. A lei não altera os direitos do devedor: só seu voto em assembléia segue prejudicado. Acesso a áreas de lazer e uso de água, de energia elétrica e de TV a cabo -de conta comunitária- devem ser assegurados, segundo Pedro Cortes, especialista em direito imobiliário. "Isso preserva aqueles que seriam atingidos pela inadimplência, como mulher e filhos." Perfis Segundo a deputada Maria Lúcia Amary, autora da lei, a idéia não é punir quem passa por "dificuldade financeira momentânea", mas sim "atingir a grande maioria dos devedores que, em razão do valor reduzido da multa, em vez de cumprir as obrigações condominiais e locatícias, prioriza pagar o supérfluo", argumenta. Essa diferenciação deverá obedecer ao bom senso de síndico e conselho, pois o protesto pode ser feito a partir do primeiro dia de não-pagamento. É exatamente por punir quem pode mas não paga os atrasados que a medida é comemorada por José Eduardo Sachetti, 44, síndico de um condomínio de 320 unidades no Jardim Marajoara (zona sul). "Antes de o cidadão comprar um carro novo ou parcelar uma viagem, terá que sanar as dívidas com o condomínio", diz Sachetti. Hoje seu prédio tem taxa de inadimplência de cerca de 11%. Em 2001, quando tomou posse, ela era de 19%. Mas diminuir a taxa de devedores não foi fácil. Sachetti ficou cinco anos sem aumentar o condomínio, só fazendo acordos com moradores em débito. "Eles perceberam que, com mais dinheiro, fazíamos benfeitorias para as áreas comuns." MARIANA DESIMONEColaboração para a Folha de S.Paulo -03/08/08
03 de agosto de 2008
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