Na hora de rever o preço do aluguel, o mais correto é negociar, tentar um acordo, mesmo que isso exija tempo e boa dose de paciência. Com o entendimento, ganham as duas partes. Nos últimos anos, o mercado de locação permaneceu estável. Por isso, se o inquilino paga o aluguel em dia, cuida bem do imóvel e não dá trabalho, pode ser vantajoso para o proprietário dar um desconto.O inquilino, de seu lado, também pode fazer o jogo do contente: se o imóvel é adequado a suas necessidades, ele ganha permanecendo no local, ainda que pague um pouco mais com o reajuste.Ele deve levar em conta os gastos com mudança, a transferência dos filhos para outra escola, a distância do local de trabalho, e sua familiaridade com a vizinhança, entre outros fatores.Qualquer acordo --amigável ou judicial-- para alterar o preço do aluguel (reajuste ou revisional) deve ser feito por escrito. No documento deve constar que o valor somente poderá ser modificado após um ano, que é a periodicidade mínima permitida por lei.Veja, a seguir, as duas situações distintas em que o preço do aluguel pode ser modificado: ReajusteÉ a atualização do valor pago segundo o índice preestabelecido em contrato. Os índices mais usados são o IGP-M, o IGP-DI (ambos da Fundação Getúlio Vargas --FGV), o IPC (da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas --FIPE), o IPCA e o INPC (ambos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística --IBGE).Segundo a lei que estabeleceu regras para o Plano Real (nº 9.069/95, artigo 21, parágrafo 5), o reajuste é sempre anual e não pode se basear na variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.Se o proprietário pedir um reajuste maior do que o estipulado em contrato e se recusar a receber o aluguel com o reajuste correto, o inquilino poderá fazer a consignação do pagamento na Justiça, ou, como se diz popularmente, pagar na Justiça. RevisionalÉ a atualização do valor pago com base no preço de mercado. A iniciativa pode ser adotada de forma amigável ou por meio da Justiça. E geralmente acontece quando o valor do aluguel está muito abaixo da cotação normal. A revisão judicial só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.Fonte: Guia Folha Imóveis
05 de janeiro de 2005
Entre as garantias usadas em contratos de locação, o seguro-fiança responde, em média, por 9,5% no Sudeste, contra 55,5% do tradicional fiador --ainda soberano-- e 27% do depósito-caução, segundo o Secovi (sindicato de construtoras e imobiliárias). Pesquisas de 2002 mostravam que esse recurso aparecia em apenas 6% dos contratos nessa região do país.O mercado imobiliário vê com bons olhos o crescimento desse tipo de seguro, mas avalia que o produto não deslancha de vez devido a dois fatores: seu valor, de cerca de um aluguel e meio a mais por ano, ainda é considerado alto; e as empresas que o oferecem são muito rigorosas na avaliação do candidato a segurado.Adilson Neri Pereira, 44, diretor de ramos elementares da Porto Seguro, lista as exigências: "Comprovação de renda, histórico de inadimplência e impontualidade, comprometimento máximo de renda de 35%". Itens como idade, estado civil e tempo de emprego também entram na avaliação. "São informações que dizem respeito à estabilidade", frisa.Para os locadores, o seguro-fiança representa maior agilidade no momento de receber o capital em caso de inadimplência de um inquilino. "Leva cerca de um mês e meio, contra de seis meses a um ano ou mais em caso de fiador", calcula Roseli Hernandes, 41, gerente administrativa da Lello.Ressalva, porém, que há uma série de riscos para o proprietário: se a seguradora não for informada em até 60 dias de uma ação de despejo e se o seguro não for renovado anualmente na data certa, por exemplo, a garantia é perdida.O ator Expedito Araujo, 26, diz que "tira o chapéu" para a alternativa. Há três anos, mudou-se do Rio para São Paulo e não tinha ninguém que pudesse ser seu fiador. "Não houve burocracia, e a aprovação foi rápida", conta.Outra opção como garantia de locação é um título capitalização pela Sul América. O dinheiro é depositado pelo locatário e só é liberado no fim do contrato, corrigido pela TR mais 3% de juros --funciona como caução. da Folha de S.Paulo
01 de janeiro de 2005
foto: F.L.Piton/A CIDADEFerraz Jr.A última enchente que atingiu a região da baixada, na área central de Ribeirão Preto, no dia 19 de dezembro, foi considerada por muita gente como a pior de muitos anos. Acostumados a lidar com o problema, são muitos os comerciantes localizados na região que tratam de “levantar” suas instalações, como a elétrica, para que não seja atingida em época de chuvas fortes, que vai de dezembro a fevereiro. A desvalorização imobiliária na região aumenta a cada grande enchente. “Dessa vez, no entanto, passou dos limites”, analisa José Luiz Zanato, gerente de locação da Magna Imóveis. A depreciação chega a 40% no valor da venda ou mesmo da locação do imóvel, segundo estimativa de Roberto Alves Corrêa, diretor da Mundial Imóveis.Para ele, essa enchente pôs por terra todo esquema de segurança que os lojistas e moradores da área prepararam para se prevenir. “Todos os inquilinos que temos em imóveis alugados na área querem sair daquela região”, revela. O problema não é só com a Magna.Na Maçoneto Imóveis, os cinco prédios que a imobiliária possui locados na região foram atingidos pela enchente. “Todo mundo quer se mudar”, assegura o diretor da imobiliária, Antonio Maçoneto. “O que é pior é quem mora na Baixada ou tem comércio, ver a água da chuva entrando dentro do estabelecimento pelo ralo do esgoto e não poder fazer nada”, analisa o empresário. “Teve local em que a água da enchente atingiu dois metros de altura”, afirma. Isso, para ele, desvaloriza os imóveis. “Não é possível medir essa desvalorização, mas dá para sentir os efeitos porque ninguém quer alugar ou comprar imóvel na região. E quem tem, está procurando se desfazer”, analisa.Carlos Henrique Fortes Guimarães afirma que as enchentes inviabilizam a baixada em termos de negócios imobiliários. “Não existe procura para compra de imóveis na região”, garante. A Fortes Guimarães, que já vendeu prédios na Baixada, hoje não possui estabelecimentos para comercializar na região. O que ajuda a viabilizar a região, na opinião de Carlos Henrique é que existe um comércio especializado em auto-peças para automóveis e motos muito forte. “Esse é um fator que ajuda a manter os comerciantes no local. Muita gente pensa em sair dali depois de uma enchente, mas vai levar seu comércio para onde?”, pergunta.Já Roberto Alves Corrêa acredita que toda vez que uma enchente acontece o problema vem à tona, mas ao longo do ano o comerciante fica satisfeito. “Quem está estabelecido na Baixada gosta, não pensa em sair porque durante o ano todo o comércio é grande”, analisa. “Tirando a época das enchentes, o comerciante fatura bem o ano inteiro, tem sempre gente comprando na área. Basta dar uma olhada no Mercadão, no Centro Popular de Compras, nas lojas de peças e tintas que existem no local”, concluiProblema já é tradição em épocas de chuvasA região central de Ribeirão Preto sujeita às ações das enchentes, conhecida como Baixada, enfrenta o problema das cheias no período das águas, que vai de dezembro a fevereiro. O problema, no entanto, é secular. Segundo pesquisa da arquiteta Valéria Valadão, a Câmara Municipal já tinha sugerido à Cia. de Estradas de Ferro da Mogiana, em 1883, procurar um local melhor para se instalar e fugir do problema das enchentes.Quando chegou em Ribeirão Preto, a Cia. se instalou inicialmente às margens do Ribeirão Preto, no início da Vila Virgínia, numa área adquirida pela empresa que pertencia à chácara da família Villas Boas, da qual só restou o casarão da avenida Caramuru. Mesmo secular, o problema que sempre atingiu a região nunca foi encarado de forma definitiva pelas administrações municipais. Para se ter uma idéia, do orçamento da Prefeitura para 2004 só foram gastos 30% dos recursos aprovados para contenção das enchentes. Segundo Valéria, o problema para ser resolvido teria de ser tratado de forma preventiva. “Ribeirão Preto é uma bacia, por qualquer lugar que se entre na cidade, se chega de cima para baixo, portanto, para evitar que as águas da chuva se acumulem no fundo da bacia, ou seja, na região da Baixada, é preciso um trabalho de contenção das águas na beira dessa bacia, no entorno da cidade”, assegura.Para ela, não serão as enchentes que vão promover a saída de quem mora ou trabalha na região. “O que promove o êxodo é a falta de investimento público”, garante. Ela lembra que nos anos de 1998 a 2000 cerca de 30% dos imóveis da baixada estavam desocupados. “Com esse índice podemos afirmar que havia um início de desertificação na região”, assegura. “Mas bastou a recuperação do Theatro Pedro II, a reforma da Praça XV e do calçadão e do Palace para que o comércio fosse revigorado”, diz.Virando abóboraJoão Claudio Robusti*O aspecto curioso da última elevação da taxa básica de juros para 17,75% não foi o governo mais uma vez ter jogado um balde de gelo nos estimulantes indicadores de crescimento do PIB, aumento do emprego e elevação do consumo das famílias.A despeito dessas boas notícias, o mercado financeiro tinha como certo o aumento dos juros - o que efetivamente ocorreu.Ou seja, dentro da previsibilidade crescente que caracteriza a política econômica, está o efeito-abóbora. Cada vez que a festa do crescimento econômico esquenta, vem o governo e recolhe o champanhe. Quem ficar correrá o risco de virar abóbora.Nesse cenário, o setor da construção aposta que em 2005 terá um primeiro semestre ainda vigoroso, como resultado dos investimentos feitos na economia em 2004, mas que provavelmente não se repetirá no segundo semestre, por conta da desaceleração que a atual subida dos juros fatalmente provocará.Assim, se em 2004 o produto do setor deve crescer 6,8% em comparação ao ano anterior, em 2005 essa expansão será menor, em torno de 4,6%. Entretanto, as necessidades sociais chegaram a um grau tão alarmante que, a cada ano, o PIB do Brasil precisaria crescer 10% e o produto da construção, 12%. Para tanto, o país não pode permanecer indefinidamente na armadilha de conter a demanda cada vez que o consumo aumenta. Embora a questão seja complexa, cabe levantar alguns questionamentos.O primeiro é justamente revisitar a noção de que todo aumento do consumo denota uma expansão que, se não for controlada via elevação dos juros, derrubará o esforço feito em favor da estabilidade econômica e do equilíbrio fiscal.O que garante o crescimento com estabilidade é a capacidade de elevar a oferta para atender ao incremento da demanda. Isso deveria gerar novas mudanças de paradigmas.O governo precisa de um choque de gestão, investindo pesadamente e com mais eficiência em expansão da infra-estrutura e da habitação. O crédito para viabilizar o aumento da oferta de moradia e de serviços públicos necessita ser facilitado.A excessiva burocracia e a sangria tributária que travam os negócios das empresas e inibem a expansão do emprego precisam acabar.Ou o governo investe prioritariamente na prevenção das carências sociais ou fatias crescentes dos seus recursos serão exigidas para atender a despesas com saúde e segurança pública.Quanto mais se investir na melhoria da qualidade da educação, menos recursos de governo serão enterrados na construção de presídios. Financiar saneamento básico hoje economizará gastos com saúde amanhã.A dificuldade é que os Orçamentos públicos continuam rigidamente amarrados. Se sobrarem minguados 10%, depois de pagar o funcionalismo, a educação e as dívidas, já é motivo de festa. Buscar desengessar o gasto público é outro desafio, que não pode mais ser postergado. *Presidente do SindusCon-SP (Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo)
30 de dezembro de 2004
Uma das características que tornam o seguro-fiança atraente como segurança para locadores é o direito de receber os valores contratados ainda durante a fase de inadimplência do inquilino, sem precisar aguardar o despejo.Se na maioria dos quesitos os seguros mostram semelhanças, a indenização é o fator que os diferencia. Há três opções principais, sendo que a Porto Seguro detém 90% do mercado.Os cálculos dos preços dos seguros não seguem um padrão, mas saem basicamente da soma de aluguel e encargos mais o custo da apólice, 7% de IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) e a taxa de análise de crédito.Seja qual for a escolha, o que mais vai influenciar o valor a ser pago pelo inquilino é a comissão do corretor de seguros --em média, de 25%, podendo chegar a 30% da transação total.Quem escolhe o tipo de cobertura do seguro é o dono imóvel, que geralmente prefere a modalidade completa. Esta cobre a inadimplência do aluguel e de taxas de energia, de água e de gás, multas contratuais e danos ao imóvel.O valor da indenização recebida pelo proprietário em caso de problemas é variável. Depende de fatores como o tempo de vigência da apólice, o valor pago pelo inquilino à seguradora (quem paga mais recebe mais) e os itens de cobertura escolhidos.O seguro é proporcional: se o inquilino deixa de pagar ou causa dano ao imóvel por seis meses, por exemplo, o locador recebe só o valor relativo a esse período, independentemente de estar no início ou no final do contrato.Mas, ao pagar a indenização por danos ao imóvel, as seguradoras descontam do proprietário uma franquia: a da Porto Seguro é de 20% da indenização que será recebida (a partir de R$ 200), a da Sulina é de 10% da soma de aluguel mais encargos pagos pelo inquilino no contrato (vale para cobertura completa) e a da Vila Velha tem valor fixo de R$ 500.RenovaçãoAo renovar a apólice, muitas vezes o inquilino não aceita os preços reajustados. Para evitar surpresas, uma saída é reduzir o valor do prêmio pago por ele, que pode gastar um pouco mais na mensalidade do seguro, fazendo uma poupança para a renovação.As seguradoras lançaram apólices de 30 meses (cobertura completa) que oferecem descontos de até 20%. Segundo Ricardo Deslandes Zaidan, 31, diretor da imobiliária Dezaidan, "ainda são caras, mas 99,9% dos locadores exigem a cobertura completa".Se a renovação for anual, a cada 12 meses é feito o recálculo das despesas seguradas. As empresas deixam claro que esse processo não é automático, mas, caso o inquilino tenha interesse em renovar o seguro, os cadastros podem ser válidos de novo.O locatário tem até 30 dias antes do encerramento da apólice para pedir a renovação. Depois disso, uma nova análise de crédito é obrigatória.
27 de dezembro de 2004
As vendas de imóveis novos na capital paulista devem crescer 15% em número de unidades no próximo ano, de acordo com projeção do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Para este ano, a expectativa é de comercialização de 19 mil novas unidades, equivalente a incremento de 40% sobre o total comercializado em 2003. "Esse crescimento é bastante expressivo, mas é preciso levar em conta que a base de comparação está bastante deteriorada", afirmou o presidente da entidade, Romeu Chap Chap, durante apresentação do Balanço do Mercado Imobiliário de São Paulo em 2004 e Perspectivas para 2005. Segundo Chap Chap, 2004 pode ser considerado um marco na história do mercado imobiliário brasileiro, em decorrência da aprovação de uma série de medidas que ampliaram o volume de recursos destinados ao financiamento imobiliário e a garantia dos contratos de compra e venda, tanto para incorporadores e construtores quanto para quem compra a casa própria. Em agosto, lembrou o presidente do Secovi-SP, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva promulgou a lei 10.931, que instituiu, entre outras medidas, o Patrimônio de Afetação da Incorporação Imobiliária e a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. "São medidas que terão impacto direto no desempenho do mercado", analisou Chap Chap. Outro característica positiva do ano, segundo ele, foi a concentração da maior parte das vendas de imóveis na capital paulista em unidades com dois e três dormitórios. "Essa característica da demanda mostra a volta do mercado à classe média, o que é importante para garantir crescimento sustentável", enfatizou. Entretanto, para garantir que o incremento das vendas no mercado imobiliário se perpetue, o presidente do Secovi-SP apontou a necessidade de revisão das regras de financiamento. "É verdade o que se diz, que há mais recursos do que demanda. Portanto, é preciso abrir novas frentes de financiamento." De acordo com Chap Chap, entidades ligadas à construção civil e ao mercado imobiliário, em parceria com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip) negociam com o governo federal a revisão de algumas das regras do financiamento imobiliário. Dentre as reivindicações do setor, destacam-se a ampliação do prazo de financiamento, criação de linhas de crédito voltadas ao segmento de menor valor (a partir de R$ 40 mil), elevação do teto de financiamento para 80% do valor do imóvel e redução da taxa de juros de 12% para 10% ao menos nas primeiras 36 prestações mensais. A expectativa é de que até o final do ano o governo se pronuncie sobre as propostas. Se as medidas foram adotadas, afirmou o diretor-geral da Abecip, Oswaldo Fonseca, o volume de recursos da caderneta de poupança destinados ao financiamento imobiliário poderá chegar a R$ 6 bilhões já no próximo ano, referentes à aquisição de 100 mil unidades. Nas condições atuais, a expectativa da entidade é de que os desembolsos em 2005 totalizem R$ 3,7 bilhões. Neste ano, os agentes que operam no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) deverão destinar R$ 2,8 bilhões para o financiamento de imóveis. "É consenso que é preciso criar um novo mix e que a dilatação dos prazos e redução dos juros ampliarão a demanda por financiamento", comentou Fonseca. Stella Fontes índice de matérias
20 de dezembro de 2004
Evandro SpinelliA Câmara Municipal criou, nos quatro anos da atual legislatura, 258 leis que modificaram o zoneamento urbano da cidade, um dos pontos principais do Plano Diretor. O levantamento foi feito pelo A CIDADE a partir das publicações das leis no “Diário Oficial do Município”.Essas modificações, ilegais de acordo com o Ministério Público, costumam beneficiar apenas um estabelecimento.A situação seria regularizada se a Câmara aprovasse o projeto de lei de Uso e Ocupação do Solo, que foi rejeitado no ano passado. Depois da rejeição do projeto foram criadas 80 leis desse tipo.São leis que permitem a instalação de estabelecimento de comércio ou de serviços em locais proibidos pela legislação vigente. Em grande parte dos casos, valem para um trecho específico de uma rua, mantendo a restrição para outros estabelecimentos semelhantes.Um exemplo é uma lei de autoria de Cícero Gomes da Silva (PMDB) que autorizou a instalação de salões de festas e empresas de comércio de artigos para festas na rua São José entre as ruas Conde Afonso Celso e Visconde de Abaeté (lei complementar 1.359, de 12 de agosto de 2002).Isso significa que se outro empresário quiser montar um salão de festas na mesma rua São José, mas no quarteirão entre as ruas Visconde de Abaeté e Júlio Prestes, não terá a permissão.A lei que regulamenta o uso e a ocupação do solo em vigor em Ribeirão estabelece que o Jardim Sumaré é uma área residencial e não pode abrigar nenhum tipo de estabelecimento. Apesar disso, o bairro já foi completamente “retalhado”, passando a abrigar estabelecimentos de vários tipos, todos eles autorizados por leis como a de Cícero, que beneficia apenas um tipo de estabelecimento em um local específico.Cícero, aliás, é o campeão desse tipo de projeto. São de sua autoria 70 leis promulgadas nos últimos quatro anos fazendo modificações zoneamento urbano da cidade.Nos bastidores da Câmara diz-se que ele foi também o principal responsável pela derrubada do projeto de lei que regulamentava o uso e ocupação do solo.A aprovação desse projeto é essencial para a cidade, na avaliação do engenheiro José Cláudio Gomes dos Santos, ex-presidente e atual vice-presidente do Comur (Conselho Municipal de Urbanismo). “Numa escala de prioridades, o uso e ocupação do solo seria a primeira. Seria melhor do que ficar discutindo comprimidos como esses, pontuais”, disse.A discussão desse tema é antiga, vem desde o início da década de 1990, quando começou a ser elaborado um Plano Diretor. Em 1995, a Câmara aprovou a lei básica do plano, mas que depende da aprovação de outras cinco leis complementares para entrar em vigor: Uso e Ocupação do Solo, Mobiliário Urbano, Código Ambiental, Plano Viário e Código de Obras.Em 2001, a prefeitura encaminhou para a Câmara uma revisão do Plano Diretor, que já foi aprovada, e os projetos de quatro das cinco leis complementares. Apenas o Código de Obras não foi encaminhado.Dessas, a Câmara aprovou apenas o Código Ambiental, que já entrou em vigor. A projeto de lei do Uso e Ocupação do Solo foi rejeitado e as outras duas tramitam pelas comissões da Casa.Os dois vereadores mais empenhados na aprovação das leis complementares do Plano Diretor são Beto Cangussú (PT), que foi reeleito, e José Antônio Lages (PDT), que não retornará à Câmara em 2005.Na próxima quarta-feira, Lages realizará uma audiência pública para elaborar uma agenda de discussões do Plano Diretor para 2005.
12 de dezembro de 2004
As vendas de imóveis usados na capital cresceram 4% em outubro em relação a setembro, segundo pesquisa realizada pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) com 420 imobiliárias. É o terceiro mês consecutivo que a pesquisa registra alta nas vendas. Já o mercado de aluguel registrou o terceiro mês seguido de redução no volume de imóveis alugados, com queda de 4,59% em relação a setembro.Os imóveis mais vendidos, de acordo com a pesquisa, são os de menor valor unitário, localizados nas zonas C e D da capital. Em outubro, os apartamentos e casas com valor de até R$ 100 mil representaram 63,89% dos contratos de venda. Mais de 31% dos imóveis vendidos estão localizados na zona C, em bairros como Ipiranga, Lapa e Mooca. Outros 25,5% estão situados em bairros como Jaçanã, Mandaqui e Vila Maria, na zona D. O maior aumento de preço foi registrado nas casas e apartamentos com acabamento mais simples, de padrão standard. Na zona D, apartamentos desse tipo, construídos há mais de 15 anos, foram vendido por R$ 552,36, contra R$ 623,57 em setembro --12,89% de aumento. Foi a maior alta apontada pela pesquisa.
06 de dezembro de 2004
Aceitar só dinheiro para vender o imóvel reduz muito o número de candidatos, ensinam os especialistas, que recomendam criar alternativas, como aceitar financiamento, outro imóvel como parte de pagamento ou um prazo para que o comprador venda o bem dele. Eles também acham natural prever uma margem de negociação na venda entre 5% e 15% do valor de mercado. "Mas, se houver muita concorrência, corre-se o risco de nem haver ofertas", diz o corretor Eduardo Coelho, 68. "E a demora, natural na conclusão do negócio, pode desestimular quem sentir o preço salgado", completa Marcelo Gurgel.Outro perigo, diz Fabiano Neaime, dono da Qualitty Imóveis, é o de os corretores mostrarem o imóvel só para alavancar outros negócios, como pode acontecer com quem deixa as chaves com o porteiro.
06 de dezembro de 2004
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