Ao se envolver com a compra ou a venda de um imóvel --o que a maioria das pessoas faz uma ou poucas vezes na vida--, é preciso não ser afoito. Em primeiro lugar, o comprador deve avaliar sua capacidade de honrar o pagamento. Não adianta dispor do dinheiro para dar como sinal, ou entrada, e não saber onde conseguir o restante. Sem dinheiro à disposição, procure antes de mais nada um financiamento bancário.A forma de compra escolhida --à vista ou a prestações-- vai influenciar no preço do imóvel. Assim, costuma-se negociar o preço, como quem está numa feira livre ou num mercado. Em compras à vista, quase sempre se consegue um desconto, mas há proprietários irredutíveis, com plena consciência do valor de seu bem e de outras oportunidades de venda que terão. Por outro lado, só ao conversar é que o comprador perceberá se o proprietário do imóvel precisa de dinheiro rapidamente e fará um bom abatimento no preço para obtê-lo. Se o comprador conseguir um financiamento bancário, o vendedor receberá o dinheiro do banco em cerca de 30 dias. O pagamento feito nesse prazo é considerado à vista, em razão do tempo necessário para ser emitida a documentação do imóvel, do proprietário e do vendedor e da quantia envolvida na venda de um apartamento. Contrato de compra e vendaAcertados o preço e as condições de pagamento --o que pode ser feito verbalmente ou por escrito, numa minuta de contrato--, escreve-se um compromisso, ou proposta, ou contrato de compra e venda --acordo entre as duas partes, comprador e vendedor, que ao ser assinado adquire força de lei, conforme determina o Código Civil. Esse documento serve para criar uma relação entre o vendedor e o comprador, especificar o negócio a ser realizado e lhes dar garantias, para que tudo transcorra sem surpresas desagradáveis. Portanto, ele contém várias informações obrigatórias, como: a natureza do negócio (compra e venda); o nome, o número dos documentos, a profissão e o estado civil do comprador e do vendedor; informações que indiquem precisamente o imóvel em questão (localização, metragem, matrícula e outras características, como garagem ou área privativa); a garantia de que o imóvel pertence àquele proprietário; o valor da parcela de entrada (o sinal ou arras) ou a forma de pagamento inicial escolhida, que garante ao comprador primazia na compra do imóvel, e a data em que esse valor será pago; um prazo razoável para a apresentação de toda a documentação; o valor da prestação ou das prestações posteriores e suas respectivas datas de pagamento, com eventuais correções acertadas entre as partes; em caso de financiamento do restante a ser pago, o prazo exeqüível para que toda a documentação seja providenciada e analisada pela instituição que concederá o empréstimo; o comprador perde a quantia ou o bem dado como sinal se desistir da compra; o vendedor paga ao comprador o sinal em dobro, ou determinado valor acertado, se desistir da venda; a entrega ao comprador de documento de quitação da compra do imóvel após os devidos pagamentos; a denominação do foro contratual (um tribunal de justiça) escolhido para julgar problemas decorrentes desse negócio. Proteção do compradorA maioria dessas cláusulas costuma estar presente nos contratos-padrão apresentados por administradoras e imobiliárias e garantem a venda e a transferência de propriedade do imóvel.Contudo, podem acontecer problemas no meio do processo que impedem a concretização da compra. São comuns, por exemplo, erros na documentação, impedindo ou protelando a efetivação do negócio. Outra eventualidade é a instituição financeira do financiamento chegar à conclusão de que o comprador não atende a todas as exigências (renda mínima, por exemplo) e não dar o empréstimo. Por essas e outras razões que não dependem de sua vontade, o comprador deve exigir que conste do contrato ou do compromisso de compra e venda uma cláusula deste teor:"Será feita a devolução ao comprador da quantia paga como sinal [ou arras, ou entrada], referida na cláusula ________ , caso ocorram problemas alheios à sua vontade que impeçam o cumprimento do presente contrato."É também importante haver uma cláusula que obrigue o vendedor a entregar toda a documentação dele e do imóvel para que o financiamento seja concedido.Se a exigência não for atendida, o comprador deverá pensar até em não assinar o compromisso e desistir da compra, porque não terá proteção alguma contra eventualidades que o prejudiquem.Além desses cuidados, o comprador deve, antes de tudo, verificar um documento que comprove a propriedade do imóvel, como a escritura definitiva. Dessa forma, ele terá muito mais segurança ao assinar a proposta de compra e venda. DocumentaçãoSejam quais forem as formas de compra e pagamento escolhidas, será preciso providenciar uma batelada de documentos para comprovar que as pessoas envolvidas são idôneas e que o imóvel em questão está regularizado e não se encontra comprometido de forma alguma.Isso significa que vendedor e comprador não podem ter seu nome em protesto nem estar devendo a órgãos do governo, entre outras coisas.A quantidade de documentos que o vendedor deve providenciar é bem maior que a do comprador, o qual se limitará a apresentar documentos pessoais corriqueiros. Veja o que cada um deles deve providenciar para comprovar que não há impedimento à assinatura do contrato e à posterior transferência de propriedade do imóvel.Esses documentos são emitidos por cartórios, e cada um fica pronto de 3 a 15 dias após o pedido. Devem ser tirados na cidade em que se localizam o imóvel e a residência do vendedor. Todas as certidões têm validade de apenas 30 dias. Olho vivo!É extremamente importante ler com toda a atenção o contrato (ou compromisso ou promessa) de compra e venda, cláusula por cláusula, cotejando cada uma das informações com os documentos de ambas as partes e do imóvel e com a minuta do contrato, se houver. Verifique as datas e os prazos de pagamento. Se restar alguma dúvida ou desconfiança, não sinta vergonha: não assine o contrato!Recorra antes à ajuda de um corretor que o represente, de um advogado especialista ou de um órgão de defesa do consumidor, como o Procon.
02 de outubro de 2004
Os interessados na compra de um imóvel financiado com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) terão uma segunda chance para comprovar a capacidade de pagamento. Será por meio das unidades que serão construídas através do programa de apoio à produção imobiliária, que vai liberar crédito direto para as construtoras.Segundo o vice-presidente de administração de risco da Caixa, Marcos Torres, o candidato a mutuário que tiver seu cadastro rejeitado pelo sistema de avaliação de crédito --chamado de credit score-- poderá ainda conseguir um empréstimo na Caixa.A segunda chance será dada para os mutuários que pagarem em dia as prestações durante o período de construção do empreendimento. "Só vai funcionar para os imóveis que tiveram um prazo mínimo de 12 meses de construção. Porque será pela poupança formada nesse período que o mutuário mostrará que tem perfil de bom pagador."O financiamento dos imóveis construídos por meio do crédito de apoio à produção será feito pelas regras do FGTS. Ou seja, atenderá pessoas com renda máxima mensal de R$ 4.500. A taxa de juros vai variar de 6% a 10,16% ao ano mais TR e o prazo de pagamento poderá chegar a 240 meses.A diferença é que na fase de construção o mutuário pagará apenas os juros mais TR da prestação. Ou seja, o principal (amortização) só começa a ser pago depois da construção."Atendemos aos apelos das construtoras. Muitas diziam que ficava difícil para o mutuário pagar um valor elevado durante a construção, pois tinha de pagar aluguel para morar", afirmou o vice-presidente de desenvolvimento urbano da Caixa, Aser Cortines.O volume de recursos para a área de habitação e saneamento básico neste ano é de aproximadamente R$ 10 bilhões. Até julho, foram investidos R$ 5,1 bilhões no financiamento dessas duas modalidades.
02 de outubro de 2004
Nicola TornatoreO MP (Ministério Público Estadual) está apontando uma suposta conivência da Prefeitura nas dezenas de mudanças que vem sendo feitas no zoneamento da cidade por iniciativa da Câmara Municipal. Na pauta do Legislativo, o projeto de lei mais comum é aquele que autoriza (“em caráter excepcional”) o funcionamento de estabelecimentos diversos (principalmente comércio e serviços) em áreas estritamente residenciais. E a Prefeitura, apesar de vetar os projetos de lei, não baixa em seguida o decreto de não-cumprimento, uma espécie de alerta para que os diversos setores da administração municipal não reconheçam a lei contestada. Sem esse decreto, os estabelecimentos conseguem obter o alvará da própria Prefeitura que havia vetado a mudança sob a alegação de inconstitucionalidade.O processo de “regularização” de uma irregularidade começa com a Câmara Municipal aprovando um projeto de lei alterando o zoneamento de determinado bairro - geralmente, autorizando (ou mesmo apenas legalizando uma situação já de fato) o funcionamento de um determinado estabelecimento comercial ou de serviços. Encaminhado para promulgação pelo Executivo, o projeto quase sempre é vetado pelo prefeito Gilberto Maggioni, sob o argumento de vício de iniciativa - mudanças no zoneamento seriam de incumbência exclusiva do Executivo. O projeto volta então à Câmara, vetado, e o Legislativo derruba o veto e promulga a lei. O “pulo do gato” vem na seqüência - a administração deveria então baixar um decreto de não-cumprimento, simultaneamente à ação da Procuradoria Geral do Município, que deveria encaminhar ao Tribunal de Justiça ação direta de inconstitucionalidade. Só que isso não vem acontecendo em inúmeros casos - e sem o decreto de não-cumprimento, o estabelecimento obtém o alvará e fica quite com a administração municipal.Para o promotor da Habitação e Urbanismo Antonio Alberto Machado, disse estranhar a atitude da Prefeitura. “O decreto é uma conseqüência natural para os casos em que a Prefeitura não sanciona a lei sob a alegação de inconstitucionalidade”, comenta o promotor. Segundo ele, a Prefeitura não está sendo “enérgica o bastante” na defesa de sua posição. “A impressão que fica é de conivência”, analisa Machado.Secretário de Governo reconhece críticaEm entrevista ontem, o secretário municipal de Governo Donizeti Rosa admite a crítica do Ministério Público. “Até certo ponto ele (o promotor da Habitação) está certo”, disse. Segundo ele, o Executivo tem vetado projetos de lei que alteram o zoneamento por não concordar com mudanças pontuais, como as que vem ocorrendo. “Precisamos é da aprovação da nova lei do parcelamento do solo, para resolver essas polêmicas de uma vez por todas”, afirmou.Para Rosa, ao não baixar um decreto de não-cumprimento, depois de ter vetado o projeto, a Prefeitura está exprimindo que concorda com o conteúdo da lei, mas não com a forma como se deu a mudança.Sobre a questão de vício de origem, alegação da Prefeitura para vetar os projetos, o secretário de Governo diz que existem opiniões controversas. “Há também um entendimento favorável, no sentido de que um projeto desses não é inconstitucional por não gerar despesas”, diz, numa referência à legislação que mantém como de exclusiva competência do Executivo iniciativas que impliquem custos para sua implementação.Um exemplo clássico de descaracterização de zonas residenciais por meio de alterações pontuais no zoneamento é a região do Boulevard, o trecho do Sumaré mais próximo da avenida Nove de Julho. “As mudanças pontuais foram avançando sobre o bairro sem determinar o limite (até que altura/rua se autoriza usos não-residenciais)”, reconhece Rosa para explicar o porquê de a Prefeitura não ter baixado o decreto de não-cumprimento para a lei que autorizou o funcionamento de um cartório em rua residencial no Alto da Boa Vista, aparentemente o próximo bairro residencial a ser descaracterizado pela ação conjunta da Câmara e da Prefeitura Municipal.Ou seja, já se usa o exemplo do Boulevard (originalmente, área compreendida pelas avenidas Nove de Julho, Independência e rua Conde Afonso Celso) para justificar alterações no zoneamento de mais um bairro residencial.
29 de setembro de 2004
No final do ano, quem mora em apartamento não gastará só a ponta do lápis fazendo contas. Em outubro, novembro e dezembro, o dissídio de funcionários de condomínios e o 13º salário elevarão as despesas em até 30%.O dissídio de 6,1% vale a partir de sexta-feira. "Só isso aumentará o custo condominial em 3,3%", calcula Claudio Anauate, 58, presidente da Aabic (associação de administradoras de São Paulo).Vale lembrar que esse não se- rá um aumento sazonal, mas permanente -diferentemente do 13º salário. "E é preciso considerar gratificações natalinas, despesas com decoração e "caixinhas" de carteiros e lixeiros", enumera.Juntos, esses gastos representam um adicional de até 60% no valor do condomínio, que geralmente é diluído entre os últimos dois (30% em cada um, neste ano) ou três meses do ano (20%).Hubert Gebara, 68, vice-presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação), afirma que o aumento da conta mensal do prédio "pode chegar a 28%, uma vez que a folha de pagamento e os encargos correspondem a cerca de 50% das despesas condominiais".Pé-de-meiaHá estimativas mais otimistas, como a de Renata Tasso, 42, gerente de atendimento ao cliente da administradora Lello Condomínios. "Acredito que o aumento vá ser de até 10%." Isso para quem fez provisões ao longo do ano, parcelando os gastos estimados."A provisão é aprovada em assembléia ordinária dos condôminos. Sugerimos que o dinheiro seja guardado em uma poupança, para ir rendendo", orienta Tasso. Mas há prós e contras na estratégia de diluir esse custo. Por um lado, poupar em grupo "é uma forma mais suave de amealhar recursos", pondera Anauate.Por outro, há os condôminos que dizem "ter melhores condições que o condomínio para ge- rir o próprio dinheiro". Assim, eles preferem desembolsar o valor de uma vez só (quando recebem o 13º salário) ou fazer um pé-de-meia por conta própria."O fundo de reserva do condomínio ao longo do ano é mais comum em prédios comerciais e nos residenciais com moradores de maior poder aquisitivo", diz Fernando Martins, diretor-presidente da administradora Itambé.Gebara recomenda a provisão. "Se não for feita, pode prejudicar quem compra um apartamento em novembro e arca com a despesa de 13º salário do ano todo."Em um condomínio no Tatuapé, o síndico Amauri Gomes, 48, conta que adotou o procedimento para "manter a estrutura funcional financeiramente saudável". "Aplicamos durante o ano em fundos de investimento", afirma.InadimplênciaUma outra preocupação de síndicos e administradoras é a inadimplência neste final de ano. "Por conta das despesas com 13º e encargos, ela deve aumentar em cerca de 5%", prevê Martins.A volta das festas e das férias também pode ser problemática para os prédios, lembra Rodrigo Matias, 27, diretor da Matias Imóveis. "As pessoas viajam e deixam de pagar o condomínio no início do ano. Os boletos de janeiro devem ser enviados com antecedência, em meados de dezembro."Outra saída para os condôminos é efetuar os pagamentos pela internet, serviço disponibilizado por algumas administradoras.Os aumentos do final do ano vêm agravar ainda mais o fato de as mensalidades de condomínio terem subido acima da inflação, entre junho de 2003 e junho de 2004, segundo a Aabic. O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) do período foi de 9,61%, contra 12,40% de aumento médio da taxa condominial em São Paulo."A inadimplência aumentou e as contas de água e de energia subiram acima da inflação", explica Matias. "Em 2003, muitos prédios, para não aumentarem a taxa de condomínio, usaram os fundos de reserva, que tiveram de ser repostos em 2004."Além disso, ressalta Tasso, da Lello, "os contratos, como os de manutenção de elevadores, também são reajustados por índices mais altos que o da inflação".
29 de setembro de 2004
As vendas de imóveis usados cresceram 11,5% na capital em agosto, segundo pesquisa realizada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP), que incluiu 414 imobiliárias. Foram vendidos, no último mês, 165 casas e apartamentos usados, um índice 11,5% maior que o de julho. A maioria dos imóveis vendidos - 59,06% - situou-se na faixa de valor de até R$ 100 mil, repetindo uma tendência que se mantém há meses. Houve redução de preços nos imóveis de médio e alto padrão. O preço que mais baixou - 11,35% - foi o do apartamento construído entre 8 e 14 anos e localizado na zona D, em bairros como Água Rasa, Casa Verde e Bom Retiro. A pesquisa também mostra que os contratos de aluguel de imóveis residenciais cresceram 2,2%, em relação a julho. As 414 imobiliárias pesquisadas alugaram, em agosto, 1.069 imóveis. Segundo o levantamento, houve crescimento no valor médio de locação do apartamento tipo quarto e cozinha situado na zona D, que passou de R$ 203,33 em julho para R$ 220,00 em agosto. O valor que mais baixou foi o do apartamento de 2 dormitórios situado na zona A, em bairros como Pacaembu e Perdizes. O preço deste aluguel diminuiu de R$ 658,95 para R$ 625,00 em agosto. No segmento de casas, subiu o aluguel médio do imóvel de 3 dormitórios situado na zona E: de R$ 527,78 em julho para R$ 562,73 em agosto. A maior baixa - de 5,21% - foi a do imóvel de 1 dormitório situado também na zona E, onde o aluguel médio baixou de R$ 291,43 para R$ 276,25.
24 de setembro de 2004
A conta do condomínio poderá subir até 15% a partir do próximo mês por conta do dissídio coletivo dos funcionários de condomínios e o pagamento, em duas parcelas, do 13º salário.Do total do aumento previsto, o percentual de reajuste correspondente ao dissídio é de 6%. O restante ficará por conta dos gastos com abono do décimo terceiro.O salário extra é o que mais pesa no orçamento de um condomínio, consumindo cerca de 50% do total que se arrecada entre os moradores, e por conseqüência, pesa mais no bolso dos condôminos nesta época do ano. A projeção é da administradora de condomínios Lello.No entanto, pelas contas do vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Hubert Gebara, o aumento pode chegar a 28%. "Isso no caso de edifícios que não tenham feito o desconto mensal antecipado para o pagamento do 13º salário", disse. E em edifícios com funcionários com um ano de casa.
24 de setembro de 2004
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro quebrou o monopólio de 11 cartórios que há 63 anos controlavam o registro de imóveis na cidade, com a aprovação, por 17 votos a cinco, pelo Órgão Especial, de resol ução que cria mais 18 cartórios na Comarca da Capital. A proposta foi apresentada pelo corregedor-geral de Justiça, desembargador José Lucas Alves de Brito. Com a decisão, o município do Rio passará a ter 29 registros de imóveis, distribuídos em diversos bairros. Os 11 cartórios tinham a delegação do serviço concedida pelo Poder Público desde 1941. Segundo o corregedor, a cidade cresceu, não mais justificando a existência de apenas 11 cartórios com a atribuição de fazer o registro de imóveis. Alguns cartórios, mesmo localizados no Centro da cidade, detinham o monopólio do registro de imóveis em bairros distantes, como Barra da Tijuca e Jacarepaguá. Em seu despacho, o corregedor destacou que os serviços notariais são exercidos em caráter privado, "por empresas que objetivam o lucro". Os delegatários são empresários, e não servidores públicos, "e por isso não há a necessidade de lei para fazer a alte ração proposta pela Corregedoria Geral de Justiça", afirmou o desembargador Alves de Brito.
21 de setembro de 2004
Montar uma academia em casa exige muito mais do que espaço livre para colocar os aparelhos de ginástica. Cuidar da ventilação e iluminação do espaço é fundamental para criar um ambiente confortável. O lugar também deve ter pisos adequados e uma decoração convidativa para que a prática de exercícios não se torne uma rotina monótona e acabe desestimulando o uso do espaço. A arquiteta Patrícia Totaro, especializada em projetos de academias, explica que a ventilação é um dos detalhes mais importantes. Os aparelhos de ar-condicionado e ventiladores são muito usados, mas Patrícia lembra que a ventilação natural também é uma solução prática e econômica. Para a passagem do vento, basta ter janelas abertas em dois lados opostos do ambiente. A iluminação do espaço deve ser feita somente com luz indireta, avisa a arquiteta. Isso evita que a pessoa tenha de olhar diretamente para a luz quando for realizar abdominais e outros exercícios no chão. Lâmpadas fluorescentes são as mais indicadas, pois não esquentam e gastam pouca energia. Patrícia diz que é muito importante também deixar espaços livres na academia. Ocupar toda a área com equipamentos pode dificultar a circulação das pessoas e até mesmo impedir a prática de exercícios de solo e outros que exigem movimentação dos braços. Até a decoração pode influenciar no resultado dos exercícios, afirma a arquiteta. Paredes pintadas com cores ou tonalidades diferentes tornam o ambiente mais dinâmico e menos cansativo para os olhos. Além disso, plantas e quadros dão um toque mais aconchegante ao espaço. "Os exercícios podem se tornar monótonos com o tempo, por isso é importante que o ambiente seja agradável", diz Patrícia. Piso - A arquiteta Fernanda Marques explica que não é preciso muito espaço para montar uma academia em casa. Tudo depende do tipo de exercício que o morador vai querer realizar. "Algumas pessoas só precisam de uma esteira, uma bicicleta e alguns pesinhos." Foi exatamente assim que Fernanda projetou sua própria academia particular, construída dentro de sua residência. Com vista para o jardim, o ambiente não ocupa mais do que alguns metros quadrados na casa. Além de projetar detalhadamente a iluminação e ventilação do espaço, Fernanda também teve o cuidado de escolher pisos emborrachados, próprios para absorver o impacto e evitar acidentes com a queda dos pequenos pesos de mão. Os pisos de borracha também atuam como isolante acústico e térmico e são vendidos no formato de mantas ou peças de encaixe semelhantes a quebra-cabeças. Na Sport Link, os modelos importados custam de R$ 85 a R$ 130 por metro quadrado instalado. No projeto, também devem ser previstos os custos com os aparelhos. Empresas nacionais como a Moviment vendem estações de musculação, para a prática de vários exercícios, a partir de R$ 1.900. Já as sofisticadas bicicletas e esteiras da Life Fitness custam a partir de R$ 9,5 mil e R$ 12 mil, respectivamente.
21 de setembro de 2004
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