O projeto de lei do governo federal que cria uma série de incentivos para a construção civil deve acelerar a retomada do imóvel dos inadimplentes. Um dos pontos do projeto incluirá mudanças no novo Código Civil, que passará a prever o sistema de alienação fiduciário para os financiamentos imobiliários.Apesar de ter sido criada em 1997, junto do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), a alienação fiduciária ainda é alvo de ações judiciais. Segundo fontes do setor imobiliário, a Justiça não reconhece a alienação fiduciária, que permite a retomada do imóvel do mutuário após o atraso de três prestações do financiamento habitacional.Para muitos juízes, o Código Civil prevê apenas a garantia de pagamento do financiamento pelo sistema de carteira hipotecária."Os agentes financeiros privados têm medo de assinar contratos pelo sistema de alienação fiduciária, pois têm medo do Judiciário não reconhecer este formato de garantia", disse o presidente do Secovi (sindicato da habitação), Romeu Chap Chap.Segundo ele, a validação da alienação fiduciária vai beneficiar os bons pagadores, que hoje são obrigados a pagar juros elevados para cobrir o risco de inadimplência dos maus pagadores."A retomada de apartamentos é pior ainda. Pois o inadimplente deixa de pagar o condomínio, juros, o valor principal, IPTU. No final, o banco acaba perdendo o imóvel para o condomínio", disse Chap Chap, que foi assumiu ontem seu segundo mandato à frente do Secovi.
03 de março de 2004
O pacote anunciado prevê seis medidas importantes para o aumento do financiamento habitacional.1 - Para aumentar as garantias dos bancos, os tomadores de empréstimo poderão perder o imóvel em caso de inadimplência. Hoje, isso já acontece com o crédito para compras de automóveis ou eletrodomésticos, mas não vale para imóveis.2 - Também para incentivar bancos a concederem mais crédito habitacional, o governo vai reduzir as perdas das instituições com decisões da Justiça que suspendem os pagamentos por questionamentos do valor das prestações. Hoje, muitos clientes de bancos contestam judicialmente os juros cobrados pelos empréstimos e conseguem interromper os pagamentos por meio de liminares. A partir de agora, o governo quer que os juízes permitam a suspensão do pagamento ou o depósito em juízo apenas dos valores específicos questionados pelo mutuário --normalmente correspondente a juros abusivos. No entanto, o principal e parte dos juros da dívida continuaria a ser pagos.3 - Para proteger o tomador do crédito habitacional de ficar sem imóvel em caso de falência de uma construtora/incorporadora, o governo vai separar contabilmente cada empreendimento da empresa responsável pela obra. E os empreendimentos em curso, que já estão sendo pagos pelos mutuários, não poderão ser utilizados pela construtura para saldar dívidas mesmo em caso de falência. Além disso, bancos e mutuários terão direito de fiscalizar as contas do empreendimento. Se mesmo assim houver falência, os compradores dos imóveis poderão dar prosseguimento ao empreendimento.4 - Também para proteger o mutuário, o governo vai criar um regime especial de tributação de empreendimentos imobiliários. O recolhimento de Imposto de Renda, PIS, Cofins e CSLL será substituído pelo pagamento mensal de 7% do faturamento dessas empresas. Dessa forma, as empresas não teriam dívidas tributárias a saldar em caso de falência, protegendo os empreendimentos em curso. 5 - Para incentivo do volume de crédito habitacional, o governo vai reduzir a remuneração para que bancos recolham os empréstimos junto ao Banco Central ao invés de financiar imóveis. Hoje os bancos estão obrigados a emprestar 65% dos recursos captados pela caderneta de poupança para clientes que quiserem comprar imóveis. Se não cumprirem esse direcionamento, a sobra de recursos é recolhida pelo Banco Central, que paga juros de TR mais 6,17% ao ano às instituições financeiras. Agora o BC passará a pagar só 80% da TR pelo recolhimento desses recursos.6 - O governo também vai atacar outro recurso utilizado pelos bancos para não elevar o crédito direcionado à habitação. Hoje, os bancos incluem os créditos do FCVS (Fundo de Compensação por Variações Salariais, criado para administrar financiamentos habitacionais que não foram liquidados no prazo) no total de recursos que, por lei, devem ser direcionados ao financiamento habitacional. No entanto, devem reduzir em 1% ao mês esses créditos contabilizados como financiamento à habitação para elevar os novos financiamentos. A partir de abril de 2004, o governo passará a exigir a redução em 2% ao mês, eliminando em 41 meses a inclusão desses créditos no total de recursos direcionados.
03 de março de 2004
A isenção de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para todos os atingidos pelas enchentes em São Paulo neste ano passou ontem em votação final na Câmara Municipal. Mas, passado mais de um mês dos maiores temporais, ainda não existem estimativas de quantos serão os beneficiados, nem do valor que a prefeitura vai deixar de arrecadar.Como determinado pela prefeita Marta Suplicy (PT), não haverá nenhum teto para a isenção. Os prejudicados não terão de pagar nada de IPTU, independentemente da extensão dos danos.Um limite às isenções chegou a ser proposto pelo líder da prefeita na Câmara Municipal, João Antonio (PT), que depois acabou desautorizado por Marta. Segundo a Folha apurou, a intenção inicial partiu do novo secretário das Subprefeituras, Carlos Zarattini, que propôs o teto.A medida foi colocada em debate porque, em alguns casos, o valor do imposto é muito superior ao dos prejuízos, o que acaba beneficiando alguns contribuintes. O exemplo mais citado é o do São Paulo Futebol Clube, no Morumbi, que paga cerca de R$ 537 mil de imposto, mas teve prejuízos com as inundações calculados em torno de R$ 350 mil.Quando determinou que a isenção fosse para todos, Marta disse que a medida foi motivada "pela dor das pessoas". Sobre eventuais beneficiados, a prefeita defendeu que estes tenham sensibilidade para ajudar os mais pobres.O projeto havia sido aprovado em primeira discussão em 17 de fevereiro e ontem recebeu 39 votos favoráveis. Três vereadores se abstiveram --Dalton Silvano e Ricardo Montoro, do PSDB, e Domingos Dissei, do PFL--, por considerar a proposta "tímida".Dois projetos alternativos foram apresentados e rejeitados. Um, do vereador Montoro, defendia o pagamento de indenizações. Outro, de Rogério Farhat (PTB), propunha a extensão da isenção à taxa do lixo e, no caso dos imóveis comerciais, também do ISS (Imposto Sobre Serviços) e da TFE (Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos).Também houve duas emendas, igualmente rejeitadas. Uma, de Montoro, pedia que os donos de imóveis que já são isentos de IPTU (por terem valor venal baixo) recebessem da prefeitura, em dinheiro, um valor para compensar os prejuízos.Outra, de Antonio Salim Curiati (PP), queria a extensão da isenção de IPTU aos imóveis prejudicados por obras da prefeitura que durem mais de três meses --como os túneis sob a Faria Lima.Antes da votação, houve uma polêmica em torno de assinaturas. Para a apresentação dos projetos alternativos, era necessário o apoio de 19 dos 55 vereadores. Alguns, da própria base governista, assinaram as propostas, mas foram pressionados pelo governo a voltar atrás. O ex-secretário José Américo Dias (PT) falou, primeiro, que não havia assinado. Mas, confrontado com sua assinatura, disse que iria retirá-la. João Antonio disse que não houve pressão.
03 de março de 2004
O CUB (Custo Unitário Básico) da construção civil paulista registrou aumento de 0,56% em fevereiro, em comparação a janeiro, de acordo com o Sinduscon-SP (sindicato das construtoras). O CUB padrão da construção civil paulista (H8-2N) foi de R$ 816,92 por metro quadrado.O aumento em fevereiro foi "puxado" pela elevação dos preços de materiais de construção, que subiram 1,17%. Entre os maiores aumentos de preços estão o fio termoplástico (12,5%) e o tubo de PVC rígido soldável (+6,03%).Dos 70 insumos da construção cujos preços são pesquisados mensalmente pelo Sinduscon-SP, 22 apresentaram em fevereiro variação superior à do IGP-M, que foi de 0,69% no mês passado.Já os custos com a mão-de-obra mantiveram-se praticamente estáveis, com uma ligeira variação positiva de 0,06%.No primeiro bimestre de 2004, o CUB já acumula alta de 0,92%. Nos 12 meses terminados em fevereiro, o indicador revela aumento de 12,27%.O CUB reflete a variação mensal dos custos do setor e é utilizado como referência nos reajustes dos contratos da construção civil.
03 de março de 2004
A Caixa Econômica Federal está estudando modificações nos programas de crédito imobiliário financiados com recursos próprios. A Folha Online apurou que o banco pretende financiar a mão-de-obra utilizada na construção ou reforma da casa própria.Os programas atuais financiam apenas a aquisição, reforma ou ampliação da casa própria, além da compra do material de construção. Não existe nenhuma linha de crédito para financiar a mão-de-obra utilizada na reforma ou ampliação do imóvel.Para permitir que o material de construção para a reforma do imóvel possa também incentivar a geração de emprego, a Caixa pretende incluir a mão-de-obra em uma das linhas de financiamento.O mais provável é que esta nova modalidade --que ainda está em estudo na Caixa-- seja incluída no Construcard, o mesmo programa que financia a compra de material para construção.No começo do mês, a Caixa permitiu que o Construcard também fosse utilizado na compra de armários sob medida.Os valores de financiamento pelo Construcard -variam de R$ 1.000 (mínimo) a R$ 180 mil (máximo) a uma taxa de juros mensal de 1,65% mais TR (Taxa Referencial), pelo prazo máximo de 36 meses.
28 de fevereiro de 2004
A ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação) insiste que os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação têm direito a sacar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para pagar 100% das prestações em atraso e não apenas 80% como admite a Caixa Econômica Federal.De acordo com o consultor jurídico da ABMH, Rodrigo Daniel dos Santos, o limite de saque para cobrir 80% da dívida do financiamento habitacional é ilegal. Ele afirma que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado de que o mutuário pode pedir a liberação de recursos suficientes para pagar 100% das parcelas atrasadas."Porém, para quem tem pouco valor em atraso, talvez a briga judicial não compense", adverte o advogado, lembrando, no entanto, que o mutuário pode se valer da decisão do Conselho Curador para resolver o problema administrativamente.O prazo para o mutuário requerer a utilização do FGTS para pagamento das parcelas em atraso termina hoje (27). O Conselho Curador do FGTS determina que o saque só poderá ser feito para dívidas acumuladas até agosto do ano passado. Além disso, o mutuário deve ter, no mínimo, três anos de contribuição ao fundo.O consultor diz que os mutuários com pedidos de saque de até R$ 14 mil podem recorrer ao Juizado Especial Federal. Caso o montante a ser sacado seja superior a essa quantia, a pessoa deve entrar com ação na Justiça Federal."Sempre orientamos o mutuário a fazer valer seus direitos por menor que seja", explica. "Quando menos informado tiver o mutuário, melhor para os bancos."
28 de fevereiro de 2004
O deputado Arnaldo Faria de Sá (PTB-SP) quer alterar o Código de Processo Civil para incluir em um único título executivo extrajudicial todas as obrigações do locatário, como as despesas de água, luz, gás, condomínio e todas as que devem ser saldadas pelo inquilino. A proposta está no Projeto de Lei 2477/03, que tramita na Câmara dos Deputados.O PL acrescenta a expressão "e seus acessórios" logo após a enumeração dos créditos decorrentes do aluguel ou renda de imóvel. "O acréscimo permite eliminar a controvérsia a respeito da possibilidade de execução das verbas acessórias que normalmente dizem respeito a tais contratos", explica Faria de Sá.Segundo o deputado, o objetivo é promover uma "economia processual", já que o proprietário do imóvel não teria mais de propor outra ação de cobrança exclusivamente para receber o condomínio atrasado, por exemplo. Cobrança executivaOutra alteração eleva à condição de título executivo extrajudicial as atas de assembléias e convenções condominiais, permitindo sua cobrança por via executiva.O autor do projeto lembra que, de acordo com o novo Código Civil, a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, o que legitima as decisões nela tomadas."A permanecer a redação atual, nega-se ao condomínio a possibilidade de recorrer à ação de execução para cobrar seu crédito, restando-lhe apenas a via da ação condenatória [é a ação mais comumente usada e visa aplicar ao condenado uma sanção por meio de um título executório]", diz Faria de Sá.Ele alerta ainda para a demora na solução desses conflitos, "tornando aflitiva a situação dos condomínios credores, enquanto o condômino inadimplente continua usufruindo da vida condominial como se adimplente fosse, e fazendo recair sobre os demais condôminos as conseqüências de seu débito".Sujeito à apreciação conclusiva pelas comissões, o projeto tramita, em regime ordinário, na Comissão de Constituição e Justiça e de Redação, aguardando designação de novo relator.
20 de fevereiro de 2004
Algumas comunidades rurais paulistas em breve verão "brotar" da terra mais do que os alimentos que plantam para subsistência.A Secretaria da Habitação do Estado aprovou um projeto de dez casas-piloto feitas com paredes de taipa de pilão e adobe (tijolos crus) para abrigar famílias de quilombolas de Eldorado (285 km a sudoeste de São Paulo).Para materializar os traços do arquiteto Paulo Montoro, 56, conselheiro da ABCTerra (Associação Brasileira dos Construtores com Terra), a secretaria aguarda a liberação de R$ 300 mil e estima que as obras comecem em dois meses. Cada casa tem 64,85 m2 e custa R$ 10.565."Pensamos na terra porque é fácil de obter, dá bom conforto térmico à edificação e eles estão acostumados a construir com ela", explica Denise Corrêa, 49, diretora técnica do grupo de operações por processos alternativos da Secretaria da Habitação.Montoro adiciona que as paredes em taipa de pilão são mais resistentes à compressão do que as de pau a pique, típicas da região. "Seguram a cobertura sem pilares de madeira, que encarecem a obra."De acordo com o plano, as casas serão doadas à comunidade quilombola, população ocupante de áreas de quilombos, que antes abrigavam escravos foragidos.Se a experiência der certo, pode ser estendida a outras comunidades de quilombolas, mas não há intenção de levá-la a áreas urbanas, segundo Barjas Negri, secretário de Estado da Habitação.Na cidade, Witoldo Zmitrowicz, professor de planejamento urbano da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, acha que o método só deve ser implantado em regiões em que o acesso aos materiais convencionais seja difícil."Na periferia, as pessoas se sentem mais seguras fazendo lajes para dificultar invasões, e a parede teria de suportar esse peso."Pau-a-piqueAs áreas onde vivem os quilombolas parecem bairros rurais, como define Carlos Gomes, 40, assistente especial para comunidades quilombolas do Itesp (Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo).A maioria das casas tem paredes de pau a pique (palha trançada e barro) e cobertura de sapê. "Mas há algumas de alvenaria, com telhas de amianto, feitas em projetos das prefeituras", diz Gomes.A iniciativa é vista com bons olhos por profissionais da área. "É mais adequado usar o material economicamente mais viável da região, e construções bem-feitas em taipa superam a durabilidade das de alvenaria", afirma Kurt Amann, 31, coordenador do curso de engenharia civil do Centro Universitário da FEI.Para o arquiteto Sylvio Sawaya, 61, professor titular de projeto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, a realização do projeto significa um segundo passo para a construção em terra."Em um primeiro momento, a técnica foi usada em casas de alto padrão, como efeito de demonstração para maior aceitação. A importância do trabalho com os quilombolas é que chega também ao padrão popular."Ele considera fundamental a participação do governo. "Para sair do protótipo e lidar com a "muralha" da produção organizada da construção civil, é preciso ter apoio do Estado."
17 de fevereiro de 2004
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