Conheça seu direito Reembolso do fundo de reserva do condomínio ou abatimento no valor do aluguel é direito do locatário. Alguns direitos dos locatários como o reembolso das taxas de fundo de reserva do condomínio ou o abatimento desse valor no aluguel estão previstos em lei. No entanto, nem sempre quem mora em condomínio e paga essa taxa sabe disso. Além disso, multas por rescisão de contrato e pagamento de IPTU também causam prejuízos para quem desconhece as leis. A publicitária Manoela Carneo Vicentini já morou em apartamentos alugados de dois condomínios diferentes, mas sempre pagou todas as taxas, inclusive as que não cabiam a ela. “Nunca procurei saber realmente o que tinha que pagar, o que era de minha responsabilidade”, contou. Com a analista de sistemas Tatiana Lisboa Nomiyama não é diferente. “Não conheço bem meus direitos, por isso acabo pagando sem questionar. Mas acredito que se soubesse realmente o que é meu dever, pagaria taxas menores de condomínio”, disse. Segundo o advogado Roberto Seixas Pontes, além das taxas de fundo de reserva que acabam sendo pagas pelos locatários e não pelos locadores, como deveria ser de acordo com a Lei do inquilinato, outros direitos também passam despercebidos. “Em caso de rescisão contratual, motivada por interesse do inquilino, a multa contratual deve ser calculada de forma proporcional ao tempo que falta para o término do contrato e, nunca, o valor cheio nele estabelecido. Conforme vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça, o pagamento do IPTU é de responsabilidade do dono do imóvel e não do inquilino que poderá procurar socorro na Justiça se for obrigado a pagá-lo”, afirmou. Para Pontes, por ser, geralmente, a parte mais frágil da relação contratual, o inquilino fica desprotegido das armadilhas que um contrato pode ter. “E um contrato que não esteja elaborado dentro do salutar princípio do equilíbrio poderá causar graves prejuízos emocionais e, principalmente, financeiros. Por isso, todo locatário deve, antes de assinar qualquer contrato de locação, fazer uma leitura integral de todas as suas cláusulas e só assiná-lo depois de plenamente consciente das obrigações ali assumidas.” Recorra à Lei do Inquilinato A falta de informação geralmente causa confusão na hora de devolver as chaves do imóvel. Mas quando os problemas acontecem e o inquilino ainda mora no imóvel, é comum o locatário recorrer à lei. Segundo Mônica dos Santos assistente do jurídico da imobiliária SR imóveis, 90% dos locatários na hora da rescisão não sabem como funciona a multa contratual. “E questionam os valores.” O proprietário da administradora de condomínios Adplan, Sérgio Gonçalves afirmou que o desconhecimento do que são despesas ordinárias também gera confusão. E nesse caso os valores refletem no valor do condomínio e deixam o locatário do imóvel com dúvidas. “Houve um aumento significativo no valor do meu condomínio por isso procurei me informar pela Lei do Inquilinato. Descobri alguns direitos como o reembolso do fundo de reserva, e vou pedir”, contou o analista de sistemas Moisés de Pauli Bonfante. (LA)
13 de dezembro de 2009
Habitação e urbanismo Prefeitura dá aval para obra de condomínio de luxo, que deve começar em janeiro; desfavelamento está incluído. A Prefeitura de Ribeirão Preto aprovou o loteamento Alphaville, na Zona Sul da cidade. O decreto que autoriza a construção do condomínio de luxo foi publicado ontem no Diário Oficial. Em janeiro do ano que vem, o grupo Alphaville começa as obras para o empreendimento, além do desfavelamento no município. A comercialização dos lotes, antes previstas para novembro, começa em fevereiro. Serão 1.467 lotes (1.387 residenciais e 80 comerciais) em uma área de aproximadamente 1,6 milhão de metros quadrados. O investimento total na infraestrutura será de R$ 85 milhões. Para a primeira etapa de obras, serão R$ 30 milhões para a venda de 503 lotes residenciais. De acordo com o diretor de negócios do Alphaville, Marcelo Wilber, o projeto para Ribeirão era um dos mais antigos da empresa. “Começamos a olhar para a cidade em 2000 e desde então começamos a nos planejar e levantar todos os itens necessários para a aprovação”, disse o diretor. A licença ambiental foi concedida em agosto deste ano pela Secretaria de Estado do Meio Ambiente, e agora a aprovação municipal. “Vamos começar a construir a infraestrutura em janeiro, para fazer o lançamento no mês seguinte”, disse Wilber. A construção de 44 populares para os moradores da Favela Faiane —prevista na parceria entre o Alphaville, a Cohab, a Secretaria de Planejamento e o Programa Moradia Legal— começa simultaneamente às obras do condomínio. “As casas para os moradores da Faiane também será progressiva. A medida que um grupo de casas ficar prontas as famílias se mudam e começamos as obras de outro grupo de casas”, disse o diretor da empresa. Além das casas, o grupo também teve de doar uma área para o município. A secretaria de Planejamento informou por meio da assessoria de imprensa que a Prefeitura só irá se manifestar em relação à aprovação do loteamento na próxima semana, com um pronunciamento da prefeita Dárcy Vera (DEM). O presidente da Cohab, Rodrigo Arenas, confirmou que as obras para o desfavelamento na Faiane começam no início do ano que vem. ALTO PADRÃO R$ 85 mi É o total que será investido na infraestrutura do loteamento RP será o mais moderno O Alphaville Ribeirão Preto será o mais moderno do País, de acordo com o grupo. “Temos um princípio de inovação constante”, disse o diretor de negócios do Alphaville, Marcelo Wilber. Segundo o diretor, entre outras novidades, o loteamento terá um sistema de bacia para a contenção de água das chuvas para evitar enchentes na região. “Como já sabíamos desse histórico da cidade, que enfrenta problemas de alagamentos em determinadas áreas, decidimos implantar uma proposta para evitar que isso aconteça na região”, disse. De acordo com Wilber, além da preocupação com a estrutura da cidade, o grupo também irá desenvolver trabalhos na área social por meio da Fundação Alphaville. “Realizamos projetos de desenvolvimento sustentável e social com pessoas da comunidade”, disse. A área de preservação permanente dentro do loteamento será de 117,6 mil metros quadrados. O total de áreas verdes será de 360,1 mil metros quadrados. (RS) RAISSA SCHEFFER
12 de dezembro de 2009
SÃO PAULO - O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou, com vetos a pontos considerados polêmicos, a nova Lei do Inquilinato, recentemente aprovada pelo Congresso. A nova lei, de número 12.112, foi publicada na edição desta quinta-feira, 10, do Diário Oficial da União. Veja a íntegra da lei e, na sequência, a mensagem presidencial justificando os vetos: LEI Nº 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1º Esta Lei introduz alteração na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos. Art. 2º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações: "Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. ..................................................................................." "Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador." "Art. 13. ......... Parágrafo 3º (VETADO)" "Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei." "Art. 40. ...................................................................................................................................................................... II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; ............................................................................................. X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação." "Art. 52. .................................................................................................................................................................... Parágrafo 3º (VETADO)" "Art. 59. ........................................................................... Parágrafo 1º .............................................................................................................................................................................. VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. ............................................................................................. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." "Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: ............................................................................................. III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; ............................................................................................. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação." "Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. Parágrafo 1º ............................................................................................................................................................................. b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46. ..................................................................................." (NR) "Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. ..................................................................................." "Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: ............................................................................................. II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; ............................................................................................. IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. ..................................................................................." "Art. 71. ..................................................................................................................................................................... V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; ..................................................................................." "Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Parágrafo 1º (VETADO) Parágrafo 2º (VETADO) Parágrafo 3º (VETADO)" "Art. 75. (VETADO)." Art. 3º (VETADO) Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188º da Independência e 121o da República. LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA Tarso Genro Guido Mantega Miguel Jorge" "MENSAGEM Nº 1.004, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Senhor Presidente do Senado Federal, Comunico a Vossa Excelência que, nos termos do parágrafo 1º do art. 66 da Constituição, decidi vetar parcialmente, por contrariedade ao interesse público, o Projeto de Lei nº 140, de 2009 (nº 71/07 na Câmara dos Deputados), que "Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano". Ouvidos, os Ministérios Justiça e do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior manifestaram-se pelo veto aos seguintes dispositivos: Parágrafo 3º do art. 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei: "Parágrafo 3º Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica." Razões do veto "Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas." Parágrafo 3º do art. 52 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei: "Parágrafo 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que declarou pretender realizar." Razões do veto "A ideia do projeto contempla situação com a qual não se pode concordar sob o ponto de vista do interesse público, considerando que, se por um lado a melhor proposta de terceiro tem todo o fundamento necessário para implementar a não-renovação da locação - por razões óbvias e de cunho mercadológico -, por outro, o locatário preterido poderá sofrer prejuízos em decorrência da necessária desocupação e da desvalorização do estabelecimento comercial, prejuízos esses que não podem permanecer sem a devida reparação." Parágrafos 1º, 2º, 3º do art. 74 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei: "Parágrafo 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados da intimação do locatário, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro. Parágrafo 2º A desocupação liminar somente será indeferida se: I - a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no parágrafo 2º do art. 72; II - o locatário aceitar, em réplica, as mesmas condições ofertadas pelo terceiro. Parágrafo 3º A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de caução em valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução." Razões dos vetos "Atualmente, são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, são elas: a) melhor proposta de terceiro; b) o locador não der o destino alegado; e c) o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Todavia, os parágrafos do art. 74 somente preveem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar para a hipótese de melhor proposta de terceiro, sendo que para as outras, tão relevantes quanto a contemplada pelo texto projetado, nada se disse. Tal previsão, se sancionada, ensejará previsão pouco sistêmica no contexto da lei de locações, o que é absolutamente indesejável e contrário ao interesse público, sendo que a regra prevista no caput certamente atenderá satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos às três hipótese mencionadas." Art. 75 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei "Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel." Razões do veto "O texto proposto permite a execução provisória da decisão ou da sentença que ordena a desocupação em ação renovatória, impedindo a retomada da posse direta pelo locatário preterido, ainda que a decisão ou sentença seja reformada, ou seja, a desocupação empírica, por si só, transita em julgado em julgado independentemente do resultado do recurso que hostiliza a decisão correlata. Ademais, o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de indenização a propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da resolução do maior número possível de litígios em uma mesma sentença, e até para se evite decisões contraditórias. Também cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo locatário, da indenização devida, com o que não se pode concordar." Ouvido também, o Ministério da Fazenda manifestou-se pelo veto ao seguinte dispositivo: Art. 3º "Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação." Razões do veto "Nos termos do art. 8º, caput, da Lei Complementar nº 95, e 26 de fevereiro de 1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente projeto de lei. Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o seu conteúdo e estudem os seus efeitos, propor-se que a cláusula de vigência seja vetada, fazendo-se com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1º do Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942 - Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro." Essas, Senhor Presidente, as razões que me levaram a vetar os dispositivos acima mencionados do projeto em causa, as quais ora submeto à elevada apreciação dos Senhores Membros do Congresso Nacional."
11 de dezembro de 2009
BRASÍLIA - O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou, com cinco vetos, a nova Lei do Inquilinato, que facilita o processo de despejo para imóveis residenciais e comerciais adotando rito sumário em casos de atrasos do pagamento ou rompimento do contrato. Os vetos procuram evitar que a lei crie problemas para os inquilinos de imóveis comerciais. Um dos dispositivos vetados criava grandes dificuldades para empresas que fizessem qualquer mudança societária, já que exigia a anuência dos donos dos imóveis alugados a estas alterações. Ao apresentar as razões do veto, o presidente explica que o contrato entre locador e pessoa jurídica não guarda relação de dependência com a estrutura societária e que este tipo de exigência "impediria ou dificultaria" a incorporação, fusão ou aquisição de participação majoritária de grandes empresas. Também foi vetado o dispositivo que autorizava o proprietário a exigir a desocupação do imóvel em 15 dias, caso recebesse uma oferta melhor pelo imóvel. Fica valendo o prazo de 30 dias, mas apenas em caso de não-renovação do contrato. O processo de despejo, porém, será mais simples. Bastará a expedição de um mandado judicial para obrigar o locatário a deixar o imóvel. Hoje, a lei exige que o inquilino receba dois mandados e sejam feitas duas diligências, o que faz o processo se arrastar, em média, por 14 meses. O presidente também vetou o artigo que, em alguns casos, dava ao inquilino de imóveis comerciais direito a indenização para ressarcimento de prejuízos e de lucros cessantes. Isso poderia ocorrer, por exemplo, nas situações em que o proprietário retomasse o imóvel alegando necessidade de fazer obras e acabasse não cumprindo esse compromisso num prazo de três meses. O novo texto só entrará em vigor dentro de 45 dias após a data da publicação da lei. Este foi outro veto do presidente. Da forma como saiu do Congresso, a lei entraria em vigor assim que fosse publicada. O governo entende que, como a lei tem uma ampla repercussão nos contratos, é preciso que haja tempo hábil para que os interessados tomem amplo conhecimento dela. A nova lei prevê a desoneração da fiança. Com isso, se o fiador quiser deixar de ser o garantidor do imóvel ele pode comunicar sua decisão ao proprietário para fixar desobrigado do compromisso em 120 dias. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo. Se não conseguir outro fiador, o contrato fica automaticamente transformado em locação sem fiança. Mas essa nova locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial. O presidente do Conselho Federal de Corretores de imóveis, João Teodoro, comemorou a sanção da nova lei alegando que ela trouxe equilíbrio nas relações entre proprietários e inquilinos. Segundo ele, os vetos evitarão problemas ao comércio e permitirão que os donos de imóveis tenham mais segurança e rapidez na recuperação dos seus bens, em casos de inadimplência ou má fé. Ele lembra que 70% dos imóveis são de pequenos proprietários que conseguiram adquiri-los para garantir uma aposentadoria mais tranquila e que precisam de ter segurança de que receberão seus aluguéis em dia.
11 de dezembro de 2009
SÃO PAULO - O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou, com vetos a pontos considerados polêmicos, a nova Lei do Inquilinato, recentemente aprovada pelo Congresso. A nova lei, de número 12.112, foi publicada na edição desta quinta-feira, 10, do Diário Oficial da União. Veja a íntegra da lei e, na sequência, a mensagem presidencial justificando os vetos: LEI Nº 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1º Esta Lei introduz alteração na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos. Art. 2º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações: "Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. ..................................................................................." "Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador." "Art. 13. ......... Parágrafo 3º (VETADO)" "Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei." "Art. 40. ...................................................................................................................................................................... II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; ............................................................................................. X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação." "Art. 52. .................................................................................................................................................................... Parágrafo 3º (VETADO)" "Art. 59. ........................................................................... Parágrafo 1º .............................................................................................................................................................................. VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. ............................................................................................. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." "Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: ............................................................................................. III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; ............................................................................................. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação." "Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. Parágrafo 1º ............................................................................................................................................................................. b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46. ..................................................................................." (NR) "Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. ..................................................................................." "Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: ............................................................................................. II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; ............................................................................................. IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. ..................................................................................." "Art. 71. ..................................................................................................................................................................... V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; ..................................................................................." "Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Parágrafo 1º (VETADO) Parágrafo 2º (VETADO) Parágrafo 3º (VETADO)" "Art. 75. (VETADO)." Art. 3º (VETADO) Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188º da Independência e 121o da República. LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA Tarso Genro Guido Mantega Miguel Jorge" "MENSAGEM Nº 1.004, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Senhor Presidente do Senado Federal, Comunico a Vossa Excelência que, nos termos do parágrafo 1º do art. 66 da Constituição, decidi vetar parcialmente, por contrariedade ao interesse público, o Projeto de Lei nº 140, de 2009 (nº 71/07 na Câmara dos Deputados), que "Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano". Ouvidos, os Ministérios Justiça e do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior manifestaram-se pelo veto aos seguintes dispositivos: Parágrafo 3º do art. 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei: "Parágrafo 3º Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica." Razões do veto "Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas." Parágrafo 3º do art. 52 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei: "Parágrafo 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que declarou pretender realizar." Razões do veto "A ideia do projeto contempla situação com a qual não se pode concordar sob o ponto de vista do interesse público, considerando que, se por um lado a melhor proposta de terceiro tem todo o fundamento necessário para implementar a não-renovação da locação - por razões óbvias e de cunho mercadológico -, por outro, o locatário preterido poderá sofrer prejuízos em decorrência da necessária desocupação e da desvalorização do estabelecimento comercial, prejuízos esses que não podem permanecer sem a devida reparação." Parágrafos 1º, 2º, 3º do art. 74 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei: "Parágrafo 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados da intimação do locatário, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro. Parágrafo 2º A desocupação liminar somente será indeferida se: I - a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no parágrafo 2º do art. 72; II - o locatário aceitar, em réplica, as mesmas condições ofertadas pelo terceiro. Parágrafo 3º A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de caução em valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução." Razões dos vetos "Atualmente, são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, são elas: a) melhor proposta de terceiro; b) o locador não der o destino alegado; e c) o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Todavia, os parágrafos do art. 74 somente preveem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar para a hipótese de melhor proposta de terceiro, sendo que para as outras, tão relevantes quanto a contemplada pelo texto projetado, nada se disse. Tal previsão, se sancionada, ensejará previsão pouco sistêmica no contexto da lei de locações, o que é absolutamente indesejável e contrário ao interesse público, sendo que a regra prevista no caput certamente atenderá satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos às três hipótese mencionadas." Art. 75 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2º do projeto de lei "Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel." Razões do veto "O texto proposto permite a execução provisória da decisão ou da sentença que ordena a desocupação em ação renovatória, impedindo a retomada da posse direta pelo locatário preterido, ainda que a decisão ou sentença seja reformada, ou seja, a desocupação empírica, por si só, transita em julgado em julgado independentemente do resultado do recurso que hostiliza a decisão correlata. Ademais, o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de indenização a propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da resolução do maior número possível de litígios em uma mesma sentença, e até para se evite decisões contraditórias. Também cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo locatário, da indenização devida, com o que não se pode concordar." Ouvido também, o Ministério da Fazenda manifestou-se pelo veto ao seguinte dispositivo: Art. 3º "Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação." Razões do veto "Nos termos do art. 8º, caput, da Lei Complementar nº 95, e 26 de fevereiro de 1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente projeto de lei. Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o seu conteúdo e estudem os seus efeitos, propor-se que a cláusula de vigência seja vetada, fazendo-se com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1º do Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942 - Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro." Essas, Senhor Presidente, as razões que me levaram a vetar os dispositivos acima mencionados do projeto em causa, as quais ora submeto à elevada apreciação dos Senhores Membros do Congresso Nacional."
11 de dezembro de 2009
Quando há um blecaute como o ocorrido em novembro em vários locais do país, muita gente fica não só no escuro com a falta de energia mas também no vermelho devido a prejuízos causados por queima de eletrodomésticos e eletroeletrônicos. Uma opção para minimizar transtornos decorrentes desse tipo de incidente, bem como de roubos, desastres naturais e acidentes domésticos, é contratar um seguro residencial. Para a escolha de um plano adequado, a primeira coisa a fazer é determinar quais itens deverão ser incluídos na apólice. "O consumidor deve olhar para dentro de sua casa e definir o que quer proteger", afirma Daniela Dell'Arno, coordenadora de produto de Ramos Elementares da Porto Seguro. O custo anual do seguro residencial costuma ser menor que o do automotivo. Com R$ 35 anuais já se contrata, para um apartamento, um plano básico para incêndio, danos elétricos e responsabilidade civil familiar. Apólices mais abrangentes, que incluem desde roubo de objetos de arte até danos causados por queda de aeronave, impactam mais o orçamento. A cobertura de responsabilidade civil familiar é utilizada para assegurar proteção contra danos materiais ou corporais causados a terceiros --como quebra de vidros de vizinhos, mordida de cão em visitante e acidente sofrido por empregada doméstica. Além de indenizar o segurado das perdas materiais decorrentes do incidente, essa modalidade de seguro cobre também despesas médicas necessárias. No caso de prédios, a cobertura contra incêndio, raio, explosão e reconstrução é geralmente adquirida pelo condomínio, por fazer parte da responsabilidade legal do síndico, mas beneficia apenas as áreas comuns do prédio. Rateio O custo é rateado entre os apartamentos. "No momento da aquisição de um seguro, é importante que o condômino se informe se essas modalidades realmente foram contratadas pelo condomínio", recomenda Jacques Goldenberg, diretor de Riscos Empresariais da corretora Lazam-MDS. EVELYN CARVALHO colaboração para a Folha - 06/12/09
10 de dezembro de 2009
Preço do aluguel mais alto. Essa é a principal “novidade” para quem for passar o mês de janeiro no litoral paulista. A locação dos imóveis na região está até 181,25% mais cara do que no último verão. E não adianta tentar pechinchar: mesmo com os preços salgados, a procura é grande e, em algumas cidades, está difícil conseguir se hospedar próximo à praia. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) realizou uma pesquisa com 41 imobiliárias de 12 cidades do litoral de São Paulo. Ao comparar os preços médios das diárias praticadas em janeiro de 2009 com os valores estipulados para janeiro de 2010, o Creci-SP constatou que, na maioria dos casos, houve aumento muito superior à inflação (que este ano acumula alta de 4,17%, segundo o Índice de Preços ao Consumidor Amplo-IPCA, medido pelo IBGE). Os imóveis de um dormitório das praias de Guarujá, Santos e São Vicente foram os que registraram a maior alta. O preço médio da diária passou de R$ 128 no último verão para R$ 360 agora - 181% (veja quadro). Mas os aumentos atingiram locações de todos os tipos, em diversas praias. Apenas dois tipos de imóveis tiveram redução do valor médio em relação ao ano passado, segundo a pesquisa: os apartamentos de quatro dormitórios localizados no litoral norte (-8,72%) e os de um dormitório em cidades do litoral sul (-11,11%). “Como a renda do trabalhador cresceu este ano, as famílias conseguiram reservar um dinheiro para curtir as férias e o interesse pelos imóveis aumentou, encarecendo os aluguéis do litoral”, analisa José Viana Neto, presidente do Creci-SP. Além disso, a procura foi antecipada este ano. “Normalmente, as imobiliárias fecham a maior parte dos negócios só na segunda quinzena de novembro. Este ano, em outubro o volume de locações já era alto”, diz Viana. Por essa razão, quem resolver começar a pesquisar casas só agora corre o risco de não encontrar exatamente o que quer. O Jornal da Tarde consultou 12 imobiliárias das cidades listadas na pesquisa do Creci-SP. Em quatro casos, já não havia mais nenhum imóvel disponível - eram corretoras de Bertioga, Ilhabela, Praia Grande e Peruíbe. Na imobiliária Adroaldo Vasconcelos, localizada em Peruíbe, a justificativa para falta de imóveis era uma combinação entre o aumento da procura e a diminuição da oferta. Muitos proprietários que costumam alugar a casa no verão este ano resolveram curtir a praia, informou a imobiliária. Até nas cidades em que ainda há casas para alugar, as opções já não são das mais atraentes e as exigências se avolumam. Na imobiliária Quadra Imóveis, em Caraguatatuba, os imóveis que restaram ficam distantes da praia. E quem se interessar, precisará fazer a reserva com urgência, pagar 50% do valor do aluguel como sinal e quitar a locação até dez dias antes de poder colocar o pé na areia. Em muitos outros casos, os proprietários fazem exigências semelhantes. Na maioria, também há um tempo mínimo de permanência no imóvel - em geral, dez dias. Mas não custa tentar. “Ainda que os preços tenham aumentado, o aluguel no litoral paulista ainda é uma das opções de lazer mais baratas nas férias de verão”, afirma Viana, do Creci-SP. CUIDADOS - Para não cair no golpe de falsários, o turista deve procurar uma imobiliária que possua o registro do Creci-SP e visitar o local antes de fechar o negócio. Não é recomendável tratar direto com o proprietário. Ainda que isso torne o aluguel mais barato, é melhor evitar dor de cabeça. Ao fazer a visita, aproveite para questionar os moradores da região sobre a segurança do bairro e o perfil dos frequentadores da região - nada pior que viajar em busca de descanso e descobrir, mais tarde, que a vizinhança é barulhenta. Faça sempre um contrato de aluguel por escrito, detalhando as características do imóvel, o valor da locação e as condições de pagamento. Caso seja exigido o depósito integral antecipado, peça comprovantes de pagamento e documente a quitação do aluguel. Jornal da Tarde - 08/12/2009
10 de dezembro de 2009
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