Chácaras deixadas sob cuidados de caseiro, como representante do dono, podem se tornar alvos de pedidos de usucapião. O comum, em situações como essa, é o proprietário fazer um acordo verbal, permitindo que o caseiro use parte da terra em seu benefício, em troca da manutenção do imóvel. O problema é que a Constituição Federal e o Código Civil consideram cultivo e moradia favoráveis ao ocupante. Para evitar a perda do imóvel, o ideal é registrar o caseiro como empregado do proprietário. "Uma relação de trabalho mal instrumentalizada, sem registro nem contrato, pode ocasionar um processo de usucapião", afirma o advogado Carlos Artur Leite. Comodato Outra situação que dá margem a uma ação judicial nesses termos é o empréstimo de um imóvel por vários anos sem contrato estabelecido --para um familiar ou para um empregado doméstico, por exemplo. Não é raro o imóvel, após a morte de seus proprietários, ficar sob cuidados de outro morador que não seus herdeiros. Nessa situação, deve-se fazer um contrato de comodato (empréstimo) com prazo determinado e termos de renovação. CRISTIANE CAPUCHINHOColaboração para a Folha de S.Paulo "O comodato deve ser um documento real, apesar de por vezes ser considerada [juridicamente] a combinação oral", pondera Leite. Sem a documentação adequada para imóveis menores de 250 m2, o morador pode se beneficiar do Estatuto da Cidade e pedir o título de propriedade após cinco anos de permanência ininterruptos. Em todo processo de usucapião, no entanto, o morador precisa comprovar seu chamado "animus domini" (ânimo de dono), ou seja, seu comportamento de proprietário ante às obrigações do imóvel. Para isso podem ser usados recibos de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de outras contas referentes ao imóvel, além de relatos dos vizinhos. "Apesar do risco de má-fé, a chance de conseguir [a posse] é grande, pois, muitas vezes, os vizinhos acreditam que o morador é realmente proprietário", adverte o advogado Germano Gomes.
25 de maio de 2008
Chácaras deixadas sob cuidados de caseiro, como representante do dono, podem se tornar alvos de pedidos de usucapião. O comum, em situações como essa, é o proprietário fazer um acordo verbal, permitindo que o caseiro use parte da terra em seu benefício, em troca da manutenção do imóvel. O problema é que a Constituição Federal e o Código Civil consideram cultivo e moradia favoráveis ao ocupante. Para evitar a perda do imóvel, o ideal é registrar o caseiro como empregado do proprietário. "Uma relação de trabalho mal instrumentalizada, sem registro nem contrato, pode ocasionar um processo de usucapião", afirma o advogado Carlos Artur Leite. Comodato Outra situação que dá margem a uma ação judicial nesses termos é o empréstimo de um imóvel por vários anos sem contrato estabelecido --para um familiar ou para um empregado doméstico, por exemplo. Não é raro o imóvel, após a morte de seus proprietários, ficar sob cuidados de outro morador que não seus herdeiros. CRISTIANE CAPUCHINHOColaboração para a Folha de S.Paulo - 25/05/2008 Nessa situação, deve-se fazer um contrato de comodato (empréstimo) com prazo determinado e termos de renovação. "O comodato deve ser um documento real, apesar de por vezes ser considerada [juridicamente] a combinação oral", pondera Leite. Sem a documentação adequada para imóveis menores de 250 m2, o morador pode se beneficiar do Estatuto da Cidade e pedir o título de propriedade após cinco anos de permanência ininterruptos. Em todo processo de usucapião, no entanto, o morador precisa comprovar seu chamado "animus domini" (ânimo de dono), ou seja, seu comportamento de proprietário ante às obrigações do imóvel. Para isso podem ser usados recibos de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de outras contas referentes ao imóvel, além de relatos dos vizinhos. "Apesar do risco de má-fé, a chance de conseguir [a posse] é grande, pois, muitas vezes, os vizinhos acreditam que o morador é realmente proprietário", adverte o advogado Germano Gomes.
25 de maio de 2008
Usucapião retumba nos ouvidos como processo de posseiros no campo ou de invasores de terrenos em centros urbanos. Mas a ação judicial pode ser ferramenta útil para diversos casos de regularização da posse de um imóvel. Frutos de herança sem inventário, imóveis passados de dono para dono sem registro de escritura em cartório e regularização de uso de lotes vizinhos (para plantar um pomar, por exemplo) são alguns dos casos em que se pode entrar com o processo de usucapião para obter a posse do bem. "A usucapião transforma em proprietário quem fez uso [de um imóvel ou terreno] e apresentou ânimo de dono durante um período longo, determinado por lei", esclarece o professor Rui Camargo Viana, da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. O advogado Eugênio Doin Vieira, 81, recorreu à usucapião para provar que um apartamento em Florianópolis (SC) era seu --embora o imóvel ainda estivesse no nome da construtora-- e poder vendê-lo. "Comprei [o apartamento] há cerca de 30 anos e, desleixado, acabei não regularizando a escritura. O único documento que tinha era o contrato que fiz com a construtora", explica. Com a apresentação do documento, além do relato de vizinhos comprovando a ocupação "mansa e pacífica", Vieira regularizou a situação do imóvel, que já foi vendido. O processo durou dois anos e meio. Investimento É recorrente que proprietários de imóveis que nunca se preocuparam com a regularização da escritura em cartório decidam resolver a situação apenas no momento de vendê-los. "O valor de negociação diminui quando há problemas documentais", alerta Álvaro Justo, advogado imobiliário. Numa das causas de Justo, o proprietário de um apartamento em área de marinha (terrenos que ficam a até 33 metros do mar na maré alta) em Santos (85 km a sudeste da capital) tenta regularizar a escritura pedindo usucapião do imóvel. Como não há documento que prove a posse "mansa e pacífica" do terreno e do imóvel, o prazo mínimo de ocupação exigido por lei é de dez anos. Apesar de o cliente ter comprado o imóvel há cinco anos, no processo, podem-se considerar proprietários anteriores. "O apartamento passou por uma série de contratos de cessões de direitos. Ainda que meu cliente não tenha estado nele por mais de dez anos, podemos somar [o tempo de sua ocupação] com os dos outros [proprietários]", argumenta Justo. A irregularidade remete à construção do empreedimento. À época de sua venda, a construtora não conseguiu deixar em ordem as escrituras por problemas de documentação na SPU (Secretaria de Patrimônio da União). "A usucapião tem um toque mágico que apaga completamente o histórico do imóvel, limpa sua matrícula", explica o advogado Hélio Yazbek, especialista em direito imobiliário. CRISTIANE CAPUCHINHOColaboração para a Folha de S.Paulo 25/05/2008
25 de maio de 2008
Usucapião retumba nos ouvidos como processo de posseiros no campo ou de invasores de terrenos em centros urbanos. Mas a ação judicial pode ser ferramenta útil para diversos casos de regularização da posse de um imóvel. Frutos de herança sem inventário, imóveis passados de dono para dono sem registro de escritura em cartório e regularização de uso de lotes vizinhos (para plantar um pomar, por exemplo) são alguns dos casos em que se pode entrar com o processo de usucapião para obter a posse do bem. "A usucapião transforma em proprietário quem fez uso [de um imóvel ou terreno] e apresentou ânimo de dono durante um período longo, determinado por lei", esclarece o professor Rui Camargo Viana, da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. O advogado Eugênio Doin Vieira, 81, recorreu à usucapião para provar que um apartamento em Florianópolis (SC) era seu --embora o imóvel ainda estivesse no nome da construtora-- e poder vendê-lo. "Comprei [o apartamento] há cerca de 30 anos e, desleixado, acabei não regularizando a escritura. O único documento que tinha era o contrato que fiz com a construtora", explica. Com a apresentação do documento, além do relato de vizinhos comprovando a ocupação "mansa e pacífica", Vieira regularizou a situação do imóvel, que já foi vendido. O processo durou dois anos e meio. Investimento É recorrente que proprietários de imóveis que nunca se preocuparam com a regularização da escritura em cartório decidam resolver a situação apenas no momento de vendê-los. "O valor de negociação diminui quando há problemas documentais", alerta Álvaro Justo, advogado imobiliário. Numa das causas de Justo, o proprietário de um apartamento em área de marinha (terrenos que ficam a até 33 metros do mar na maré alta) em Santos (85 km a sudeste da capital) tenta regularizar a escritura pedindo usucapião do imóvel. Como não há documento que prove a posse "mansa e pacífica" do terreno e do imóvel, o prazo mínimo de ocupação exigido por lei é de dez anos. Apesar de o cliente ter comprado o imóvel há cinco anos, no processo, podem-se considerar proprietários anteriores. "O apartamento passou por uma série de contratos de cessões de direitos. Ainda que meu cliente não tenha estado nele por mais de dez anos, podemos somar [o tempo de sua ocupação] com os dos outros [proprietários]", argumenta Justo. A irregularidade remete à construção do empreedimento. À época de sua venda, a construtora não conseguiu deixar em ordem as escrituras por problemas de documentação na SPU (Secretaria de Patrimônio da União). "A usucapião tem um toque mágico que apaga completamente o histórico do imóvel, limpa sua matrícula", explica o advogado Hélio Yazbek, especialista em direito imobiliário. CRISTIANE CAPUCHINHOColaboração para a Folha de S.Paulo 25/05/2008
25 de maio de 2008
Uma das vantagens do financiamento integral de imóveis é ter apenas um credor. No caso, ele é a Caixa Econômica Federal, único banco que financia 100% do valor de imóvel usado, desde o último dia 14. O plano é válido para imóveis que custem até R$ 130 mil e para parcelamentos de 20 anos. "O comprador não precisará fazer outros empréstimos para completar o valor não financiado, o que reduz o risco de inadimplência, mas não o elimina", avalia Tiago Antolini, 28, diretor do escritório de São Paulo da AMM (Associação de Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil). Para evitar a alienação fiduciária (tomada do imóvel em caso de falta de pagamento), a dica de consultores de finanças é comprometer, no máximo, 25% da renda --embora os bancos aceitem um índice de 30%. "Dê uma entrada e financie por um período de até 15 anos", sugere Andrew Storfer, 50, vice-presidente da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade). "Apesar de os juros praticados pela Caixa serem os menores do mercado [as taxas dessa linha de crédito variam de 6% a 8,16% ao ano], eles ainda são expressivos", completa Storfer. DÉBORA FANTINI da Folha de S.Paulo -25/05/2008
25 de maio de 2008
Valeska Mateus WEBER SIAN MAIS OFERTA O mercado imobiliário de Ribeirão ganha concorrência com a entrada do Banco do Brasil A partir de junho o Banco do Brasil passa a oferecer crédito imobiliário voltado, principalmente, para a classe média. A instituição terá R$ 2 milhões para financiamentos imobiliários voltado a este público. As condições são próximas às existentes hoje no mercado, mas o banco entra na concorrência com diferenciais para atrair os clientes.A pessoa terá uma carência de até seis meses para começar a pagar o financiamento. Mas durante esse período terá de arcar com os custos dos juros e seguro obrigatório. Outra característica será a opção de escolher um mês do ano para pular o pagamento da parcela, ou seja, serão somente 11 prestações no ano.Mas nesse período a pessoa deverá arcar com os custos das tarifas de juros e dos seguros obrigatórios. Tanto no mês de isenção quanto na carência, o benefício só vale para a dívida principal (amortização do valor do imóvel). “O mercado financeiro é muito dinâmico e demanda que as instituições busquem inovações, gerando atrativos. Esses diferenciais vão permitir mais adequação às finanças pessoais, como no início do ano, período em que as pessoas possuem mais contas a pagar”, comenta o gerente regional, Fábio Euzébio.O banco terá duas linhas pelo Sistema Financeiro de Habitação, com recursos da poupança e carta de crédito FGTS. Em ambas o prazo máximo de pagamento será de 20 anos e o limite de financiamento 80% do valor do imóvel. “Os recursos da poupança nos possibilitam trabalhar com taxas mais baixas e ampliar o atendimento às classes média e de menor renda. Isso vai permitir atender a uma necessidade dos nossos clientes e a uma demanda do país”, afirma.Para o economista e professor das Faculdades COC, Jair Casquel Júnior, as novas linhas representam um aumento da disputa pela capacidade de pagamento do comprador. “Pode gerar uma reação dos concorrentes, positiva para os consumidores, dependendo da demanda dos bancos. Em termos prático pode significar uma redução no custo do financiamento”, conclui.
27 de abril de 2008
O presidente Lula da Silva já admitiu que teve dois cabos eleitorais em 2006, quando foi reconduzido à chefia da nação: o arroz Tio João, vendido por R$ 6,00 a saca de 5 quilos e o cimento, vendido por onze reais o saco de 70 kg. Ganhou, portanto, com o binômio casa e comida.Não estamos querendo dizer, com isto, que o binômio educação e saúde não seja importante. Longe de nós. Mas queremos ressaltar que casa e comida são as duas necessidades básicas do homem, do ser humano, apesar de nossa cultura impor que cabe ao Estado cuidar sempre de educação e saúde. Como fazia quando trabalhava em parceria com a Igreja. Mas a vida real nos mostra que, desde o útero materno, o homem carece, quando ainda feto, de habitação – o próprio útero – e de alimentação, que ele obtém enquanto gestado. Educação e saúde vêm depois. Muito depois. O presidente, ao falar nesse binômio, mostrou conhecer a realidade, não raro escolhida pela cultura. Por trás desta realidade, não há como negar que a retomada do desenvolvimento, maior em termos de índice do que no passado mas ainda menor do que se poderia esperar, desequilibra a oferta. E pode pôr por terra a popularidade do presidente. Ou, parte dela. Foi por isto que o Banco Central não reduziu a taxa básica de juros, a Selic, em reunião de outubro de 2 007. O presidente Henrique Meirelles, na qualidade de presidente do COPOM (Conselho de Política Monetária), o verdadeiro responsável pela vitória de Lula na reeleição, continua atento para o fato. E reúne condições para ser o candidato à sucessão do atual presidente porque tem o que mostrar ao povo, ao eleitor mais pobre sobretudo. Está faltando cimento? Nada menos do que 20% das entregas de cimento vão para obras públicas. ConjunturaOs outros oitenta por cento vão para obras particulares. E estas, quando formais, aparecem nas estatísticas fornecidas periodicamente pelos setores responsáveis das Prefeituras Municipais e são referentes à aprovação de plantas – inclusive a área licenciada expressa em metros quadrados – para construção. É um poderoso indicador de conjuntura. Que deve ser considerado sempre. A indústria, o comércio e as empresas em geral levam 7%. As pequenas obras – inclusive reformas e ampliações – são responsáveis por 23% do consumo de cimento. Já as construções de residências e edifícios – muitas vezes por empresas do setor – respondem pelos outros 50%.Mas o preço do cimento está subindo. O produto tem preço – queiram ou não – cartelizado, favorecido o aumento pelo desiquilíbrio entre oferta – mantida – e demanda. Esta, aquecida. Se as autoridades cuidarem do reequilíbrio, inclusive com aumento de importações – que gerará certamente crítica dos produtores mas será medida que favorecerá os consumidores e o desenvolvimento em geral – o presidente manterá o binômio que o reelegeu – casa e comida – e não perderá uma perna.Em nossa região, a retomada do desenvolvimento da indústria da construção civil está sendo favorecida pela pequena remuneração dos ativos financeiros. Que poderão sofrer desova canalizada para consumo, aumento de vendas. E para o segmento da construção civil. Desta vez, a retomada do mercado de locação também ajudará. Como, parece, já está ajudando.VICENTE GOLFETO
27 de abril de 2008
Os financiamentos imobiliários com recurso da poupança entre janeiro e março deste ano alcançaram R$ 5,48 bilhões, superando em 88,5% o volume do mesmo período de 2007, informou a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O volume contratado pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) já superou o de todo o ano de 2005, quando o total contratado atingiu R$ 4,85 bilhões. Em 12 meses, as novas operações alcançaram R$ 20,85 bilhões, crescimento de 95% em comparação aos 12 meses terminados em março de 2007. No primeiro trimestre de 2008, o número de unidades financiadas atingiu 54.840, superando em 58,2% o número de imóveis do primeiro trimestre de 2007. Em março, o número de unidades financiadas praticamente se igualou ao de fevereiro (18.935 unidades). A captação líquida (depósitos menos saques) no acumulado do ano está em R$ 2,1 bilhões, sendo que o fluxo de recursos está positivo em todos os meses de 2008 --só em março, o saldo foi de R$ 981 milhões. Em 2007, a captação estava positiva em R$ 1,4 bilhão, mas foi registrada evasão de recursos no mês de janeiro.
21 de abril de 2008
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