Uma simples pintura no chão transformou o terraço do famoso edifício Copan, no centro de São Paulo, em pista de corrida. Com muita vontade e poucos recursos, o síndico Affonso Celso de Oliveira também conseguiu dar nova cara à área antes utilizada somente para reuniões de condomínio. Agora, ela funciona como espaço para aulas de ioga e de dança.Esse é apenas um exemplo de como, com mudanças simples, espaços comuns pouco utilizados podem voltar a ser habitados pelos condôminos, que de quebra ganham uma área de lazer.No caso das mudanças realizadas no Copan, o custo para os moradores foi praticamente zero. "Não gastamos quase nada. Quem quer freqüentar as aulas paga o que pode ao professor", conta Oliveira.A preocupação em relação ao aumento da taxa de condomínio breca grande parte das mudanças que poderiam ser feitas nos prédios, especialmente naqueles onde os idosos formam a maior parte dos moradores. Segundo síndicos, eles se recusam a investir em espaços que não vão usar.Mas o investimento pode valer a pena, pois, segundo especialistas, geralmente o condomínio e o apartamento se valorizam com a reforma das áreas comuns.No prédio onde mora a gerente Rosa Slemian, na zona oeste de São Paulo, não houve resistência quando surgiu a idéia de transformar um grande jardim, localizado próximo à piscina e até então pouco utilizado, em playground e churrasqueira."Na época, cerca de dez anos atrás, quase todos os moradores tinham filhos ou netos", explica a gerente. De acordo com Slemian, o condomínio encareceu um pouco no período de obras, que durou cerca de cinco meses, mas depois voltou ao patamar anterior. "O importante é que o espaço passou a ser realmente utilizado."Todas as idadesO condomínio do professor universitário Jozimas Lucas, na zona oeste, também passou por um processo de revitalização. Primeiro, os moradores utilizaram o espaço de uma garagem quase sem uso para construir outra. Com a obra, os 128 apartamentos dos dois prédios do condomínio ganharam uma nova vaga.Sobre a nova garagem foi feito um espaço de "quase 700 m2 de área de lazer", calcula Lucas. O projeto foi feito pelo arquiteto paisagista George Gavalas.Em oito meses, uma quadra, antes abandonada, foi ampliada e hoje é usada para a prática de várias modalidades esportivas. O condomínio ganhou ainda uma praça com chafariz e um parquinho com brinquedos de madeira.Por causa das obras, o valor do condomínio, que era de R$ 550, subiu para R$ 700 durante as obras. Mas esse aumento, conta Lucas, não foi motivo de queixas dos moradores."Todos sentem as mudanças, pois o espaço rejuvenesceu. Hoje ele é freqüentado por pessoas de todas as idades", relata. O próximo passo no condomínio é transformar duas salas em videoteca e brinquedoteca.As adaptações de jardins em playgrounds e de salões em salas de ginástica são as mais comuns. Porém, outras mais inovadoras também vêm ganhando espaço.Segundo Angélica Arbex, supervisora de marketing da Lello Condomínios, prédios com grande número de adolescentes estão transformando salas vazias em espaço de ensaio para bandas e áreas ociosas em pistas de skate. "Esses edifícios têm perfil de classe média e estão espalhados por toda a cidade", caracteriza.
09 de janeiro de 2006
Uma simples pintura no chão transformou o terraço do famoso edifício Copan, no centro de São Paulo, em pista de corrida. Com muita vontade e poucos recursos, o síndico Affonso Celso de Oliveira também conseguiu dar nova cara à área antes utilizada somente para reuniões de condomínio. Agora, ela funciona como espaço para aulas de ioga e de dança.Esse é apenas um exemplo de como, com mudanças simples, espaços comuns pouco utilizados podem voltar a ser habitados pelos condôminos, que de quebra ganham uma área de lazer.No caso das mudanças realizadas no Copan, o custo para os moradores foi praticamente zero. "Não gastamos quase nada. Quem quer freqüentar as aulas paga o que pode ao professor", conta Oliveira.A preocupação em relação ao aumento da taxa de condomínio breca grande parte das mudanças que poderiam ser feitas nos prédios, especialmente naqueles onde os idosos formam a maior parte dos moradores. Segundo síndicos, eles se recusam a investir em espaços que não vão usar.Mas o investimento pode valer a pena, pois, segundo especialistas, geralmente o condomínio e o apartamento se valorizam com a reforma das áreas comuns.No prédio onde mora a gerente Rosa Slemian, na zona oeste de São Paulo, não houve resistência quando surgiu a idéia de transformar um grande jardim, localizado próximo à piscina e até então pouco utilizado, em playground e churrasqueira."Na época, cerca de dez anos atrás, quase todos os moradores tinham filhos ou netos", explica a gerente. De acordo com Slemian, o condomínio encareceu um pouco no período de obras, que durou cerca de cinco meses, mas depois voltou ao patamar anterior. "O importante é que o espaço passou a ser realmente utilizado."Todas as idadesO condomínio do professor universitário Jozimas Lucas, na zona oeste, também passou por um processo de revitalização. Primeiro, os moradores utilizaram o espaço de uma garagem quase sem uso para construir outra. Com a obra, os 128 apartamentos dos dois prédios do condomínio ganharam uma nova vaga.Sobre a nova garagem foi feito um espaço de "quase 700 m2 de área de lazer", calcula Lucas. O projeto foi feito pelo arquiteto paisagista George Gavalas.Em oito meses, uma quadra, antes abandonada, foi ampliada e hoje é usada para a prática de várias modalidades esportivas. O condomínio ganhou ainda uma praça com chafariz e um parquinho com brinquedos de madeira.Por causa das obras, o valor do condomínio, que era de R$ 550, subiu para R$ 700 durante as obras. Mas esse aumento, conta Lucas, não foi motivo de queixas dos moradores."Todos sentem as mudanças, pois o espaço rejuvenesceu. Hoje ele é freqüentado por pessoas de todas as idades", relata. O próximo passo no condomínio é transformar duas salas em videoteca e brinquedoteca.As adaptações de jardins em playgrounds e de salões em salas de ginástica são as mais comuns. Porém, outras mais inovadoras também vêm ganhando espaço.Segundo Angélica Arbex, supervisora de marketing da Lello Condomínios, prédios com grande número de adolescentes estão transformando salas vazias em espaço de ensaio para bandas e áreas ociosas em pistas de skate. "Esses edifícios têm perfil de classe média e estão espalhados por toda a cidade", caracteriza. Folha de S.Paulo - 09/01/06
09 de janeiro de 2006
As cooperativas habitacionais são grupos de pessoas que se reúnem com a finalidade de obter um imóvel. Uma cooperativa deve ter, no mínimo, 20 pessoas e ser registrada na Organização das Cooperativas do Estado a que pertence. As cooperativas não têm fins lucrativos. São os próprios integrantes da cooperativa que decidem, por meio de reuniões e assembléias, as características do bem e o valor das mensalidades a serem pagas. Por isso, não há renda mínima exigida, a menos que o grupo decida desta forma. O interessado também pode se juntar à cooperativa que já tenha um projeto definido. Podem ser adquiridos imóveis residenciais, como condomínios, tanto de casas como de apartamentos, em construção. Geralmente são pequenos e médios empreendimentos, com poucos recursos. Por isso a construção muitas vezes não é entregue de uma única vez. À medida que os imóveis vão ficando prontos, são feitos sorteios entre os cooperados para decidir quem vai receber o imóvel primeiro. Quem gerencia Quem gerencia as cooperativas habitacionais são empresas especializadas, que cuidam do andamento do empreendimento, fiscalizam o trabalho das construtoras, cuidam do pagamento das mensalidades etc. Para isso, os associados pagam uma taxa de administração que incide sobre o valor da mensalidade. A cooperativa também pode adotar a autogestão, se preferir. Neste caso, a gestão é feita por cooperados eleitos no grupo. Documentação Quem estiver formando uma cooperativa ou entrando em grupo já existente deve tomar alguns cuidados sobre a documentação a verificar e também a saúde financeira do grupo. No caso de formação de nova cooperativa, o interessado deve participar ativamente da definição dos estatutos do grupo, para garantir transparência nas ações dos gestores e democracia na tomada de decisões, com suficientes cláusulas de segurança para evitar fraudes ou má gestão. Contrate um advogado, se for necessário, para ter melhor entendimento dos contratos. Quem entra em um grupo existente deve antes verificar o estatuto da cooperativa, bem como a documentação do terreno que vai receber a obra, como a matrícula do imóvel e a certidão vintenária - que relaciona tudo o que aconteceu com o terreno nos últimos 20 anos. Também é preciso checar se o terreno não está hipotecado ou alienado para qualquer fim e obter a certidão negativa da prefeitura, para certificar-se de que não há impostos pendentes. Os gestores da cooperativa devem verificar a saúde financeira da construtora que irá realizar a obra. Um procedimento, pouco comum, é pedir o balanço da construtora, para analisar as condições de endividamento, nível de risco da empresa etc. Veja também se a empresa tem títulos protestados no mercado, um indicador de saúde financeira. Os cooperados devem exigir que os gestores tenham estes cuidados. É recomendável contratar uma assessoria jurídica e técnica para manter um bom controle contábil da cooperativa.O Estadão
02 de janeiro de 2006
Comprar imóvel através de financiamento somente é negócio para quem está saindo do aluguel, ou para quem encontrou uma oferta realmente muito vantajosa. Caso contrário, é muito improvável ganhar com o investimento. A menos que o imóvel sofra uma grande valorização no mercado, para uma eventual venda. Mas isso é o acaso, que pode acontecer ou não. Para ter um termo de comparação, o juro cobrado nas operações do crédito imobiliário, sem contar as linhas para famílias de baixa renda, são da ordem de 1% ao mês. E quem financia ainda assume custos de seguro, o que encarece ainda mais o financiamento. Como a renda líquida com aluguel dificilmente supera este patamar, e ainda existe o risco de inadimplência do inquilino, gastos com manutenção etc., fica claro que o financiamento não promete ser bom negócio como investimento. Facilidades Estude com cuidado qualquer pagamento antecipado dos financiamentos imobiliários. Esta decisão é sempre caso a caso. Regra geral, quem tem cobertura do FCVS - Fundo de Compensação de Variação Salarial - não deve pagar. Isso porque, se antecipar a quitação, o mutuário vai ter que pagar o saldo devedor. E se não antecipar, o saldo do final do contrato fica por conta do FCVS. Já quem não tem a cobertura deste fundo deve quitar sua dívida quando puder, ou parte dela, para reduzir o peso dos juros no custo total do imóvel. Lembre-se que o Código de Defesa do Consumidor garante o direito de ter o juro descontado no caso de pagamento antecipado da dívida. Obter um financiamento imobiliário demora atualmente menos que 60 dias. Alguns bancos, como a CEF - Caixa Econômica Federal, oferecem ao mutuário carta de crédito. Isso dá maior liberdade na procura do imóvel e, principalmente, poder de compra. Afinal, quem tem um financiamento está na prática fazendo uma compra à vista. Logo, é possível negociar melhor o preço do imóvel Com a estabilidade da economia, ficou mais fácil comprar um imóvel através de financiamento, tanto pela capacidade de planejamento do orçamento doméstico quanto pela maior oferta de crédito por parte das instituições financeiras. Em momentos de maior oferta de crédito, há instituições cobrando taxa de juros inferior ao limite máximo de 12% estabelecido para os SFH - Sistema Financeiro Habitacional. Fica, portanto, mais fácil negociar melhores condições no contrato. O Estadão
02 de janeiro de 2006
Quem está contando com financiamento imobiliário para realizar a compra da casa própria deve tomar cuidados redobrados com a chamada proposta de compra. Na hora de assinar este contrato, é fundamental que o mutuário exija cláusula de devolução do sinal pago caso fatores alheios à vontade do comprador impeçam a aprovação do financiamento, dentro de um período previsto. Essa cláusula inclui, portanto, tanto a recusa do banco em liberar o financiamento, por não considerar o cliente apto a arcar com a dívida, quanto problemas na documentação do imóvel. Esse último caso, aliás, é muito comum. Os contratos apresentados pelas imobiliárias não costumam incluir essa garantia ao comprador. Exija sua inclusão ou não assine a proposta. A proposta de compra também deve trazer qual será a penalidade para o vendedor que desistir da venda sem motivos que estejam estabelecidos em contrato. Algumas propostas prevêem que o vendedor devolva ao potencial comprador o dobro do valor estabelecido como entrada.O Estadão
02 de janeiro de 2006
Os fundos imobiliários foram criados em junho de 1993 e são uma alternativa para aplicar no setor sem precisar se envolver diretamente na administração do investimento. Até o momento, os investimentos neste setor estão concentrados nos investidores institucionais, como fundos de pensão, seguradoras e incorporadoras. Dois fatos contribuem para este quadro. Primeiro, na média as quotas custam caro. Uma exceção foi o Fundo Shopping Pátio Higienópolis, que colocou lotes mínimos no valor de R$ 10 mil, ainda assim para um investidor que tem algum fôlego. O segundo problema é a dificuldade de negociação das quotas no mercado secundário. Como são fundos fechados, o administrador, que é uma instituição financeira, não tem compromisso de garantir o resgate das quotas. Ou seja: quem quiser sair do investimento precisa vender sua quota no mercado secundário, onde a liquidez ainda é restrita. É preciso que mais fundos tenham a vocação para o varejo, oferecendo ao mercado quotas com menor valor, para que este investimento seja mais popular. E que o mercado secundário receba incentivos. Um caminho nesta direção é os administradores darem garantia de liquidez para o investidor, comprando as quotas dos que desejam sair do investimento. Alguns fundos já estão adotando esta postura, como uma espécie de market maker do mercado de ações, garantindo sempre a compra e a venda das quotas, com um determinado nível de ganho, para volumes limitados. Teoricamente, uma das vantagens do fundo imobiliário seria justamente oferecer maior liquidez que a venda de imóveis inteiros, pelo sistema de quotas, mas na prática não é isso que acontece hoje. CVM regulamenta setor Os fundos imobiliários são regulamentados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). A Comissão deve dar autorização para o funcionamento do fundo, e faz o acompanhamento de seus demonstrativos financeiros. O fundo tem seis meses para fazer a captação dos recursos e depois aplicar no empreendimento. Se no final não tiver vendido as quotas para realizar o empreendimento, devolve o dinheiro, que estava em aplicação financeira, aos quotistas. A CVM, no entanto, não garante que o investimento é seguro ou rentável. Sua função é apenas verificar se o fundo cumpre as normais legais para sua existência, não fiscalizar gestão, risco e retorno possíveis. Este estudo de viabilidade econômica deve ser feita pelo próprio investidor a partir dos dados do prospecto de lançamento das quotas. Este prospecto, que é verificado pela CVM, deve ter informações econômicas suficientes para a tomada de decisão do investidor. O Estadão
02 de janeiro de 2006
Compradores interessados em adquirir um terreno ou imóvel por meio de leilões devem ficar atentos aos riscos do negócio. É preciso tomar cuidado com imóveis ocupados, invadidos, inacabados ou irregulares, pois além de causar problemas judiciais ao comprador. Em qualquer destes casos, consulte sempre um advogado especialista antes de fechar o negócio. Também é preciso levar em conta que, apesar da grande oferta de leilões do gênero, os preços nem sempre estão muito abaixo dos praticados pelo mercado. Muitas vezes os preços mínimos são os de mercado, de forma que qualquer lance acima deste patamar compromete o retorno do investimento. Verifique também que o preço mínimo não inclui a comissão do leiloeiro, de 5%. Então o que poderia parecer um bom negócio pode sair caro. Todos os demais cuidados recomendados para a compra de um imóvel devem ser mantidos. O Estadão
02 de janeiro de 2006
Comprar um imóvel em construção aumenta os riscos do investimento. A princípio, se a construtora entre em falência, o risco é todo do comprador, se a obra não for concluída. A menos que a obra tenha um seguro que garanta sua conclusão, independentemente da construtora. E mesmo assim existe o risco de a construtora ter dado o imóvel em garantia para empréstimos de bancos e fornecedores. Sempre vale lembrar aqui o caso da construtora Encol, um escândalo que causou prejuízos a milhares de pessoas. Existe um projeto no Congresso Nacional para obrigar incorporadoras e construtoras a contratar seguro-garantia. Enquanto este projeto não for aprovado, não é obrigatório oferecer seguro garantidor da obra. Algumas construtoras, no entanto, oferecem este tipo de seguro espontaneamente. O investidor deve dar preferência para estes imóveis, embora eles tenham um custo maior, por uma questão de segurança. Procon tem dicas especiais Algumas dicas de cuidados básicos, elaboradas pelo Procon-SP, podem ajudar o investidor na compra de imóveis em construção. São elas: Ver na Prefeitura ou Secretaria da Habitação se a planta do imóvel está aprovada, e no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação está registrada, com especial atenção para a planta, a metragem, a área total e privativa, além do memorial descritivo. Verifique o tipo de construção contratada. Se for por administração, o custo efetivo da obra e a taxa de administração serão repassados aos adquirentes. Se for por empreitada (preço fechado), o custo é sujeito a reajuste. Em São Paulo, consulte o cadastro de reclamações fundamentadas da Fundação Procon-SP no telefone 3824-0446 para saber se há reclamações sobre as empresas envolvidas na incorporação. Procure serviços semelhantes nos demais Estados. Verifique se há ações contra a empresa junto ao Distribuidor Civil e a Justiça Federal. Havendo dúvidas no contrato, consulte um advogado ou os órgãos de defesa do consumidor. Um problema comum de quem compra imóvel na planta é com a qualidade do material usado. Os contratos costumam citar uma marca de primeira linha, colocando a observação que podem trocar por outra de mesma qualidade. Infelizmente, o conceito de qualidade de algumas construtoras não bate com o do cliente. Ao mesmo tempo, o contrato nestes termos é dúbio. Uma dica para o investidor é verificar outras obras feitas pela construtora para avaliar se a qualidade do material foi adequada. E, havendo espaço, exigir que o contrato traga o nome das chamadas marcas de primeira linha, para ver se o conceito de qualidade da construtora é adequado. Por precaução, o comprador deve guardar os panfletos de publicidade do imóvel, que servem como documentação do que foi prometido ao comprador. Verifique também se os responsáveis pela obra estão registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Economia. Vantagens e desvantagens dos imóveis em construção O investidor que entra neste segmento tem vantagens e desvantagens também do ponto de vista do rendimento. A maior vantagem do imóvel na planta, regra geral, é seu preço ser menor do que o imóvel acabado de mesma qualidade. Porém, além de assumir o risco de a obra não ser concluída, o comprador ainda precisa aguardar a entrega da propriedade. Ou seja: é um período que o investidor apenas desembolsa sem ter usufruto próprio ou através de aluguel. Por isso, é preciso avaliar se compensa a compra na planta, mesmo do ponto de vista do rendimento, considerando o tempo que o benefício da propriedade poderá estar disponível, ou mesmo o quanto se economizaria se o dinheiro fosse sendo poupado para uma compra final à vista. Novamente, é preciso fazer uma análise caso a caso, verificando também o histórico de idoneidade da construtora. É muito comum a construtora atrasar a entrega da obra, sendo que os contratos regra geral não prevêem punição para este atraso, o que novamente constitui perda financeira direta ou indireta para o comprador. Falar com compradores de outras obras da construtora podem ajudar. O comprador deve exigir que a construtora e incorporadora se comprometam com o prazo de entrega, colocando multas para o caso de atrasos. E acompanhe sempre o cronograma de execução da obra para tomar eventuais medidas se necessário. Em caso de desistência do imóvel, a lei prevê que parte do dinheiro pago deve ser devolvida ao comprador, mas não estabelece proporções. Algumas construtoras, por abuso, colocam taxas elevadas de despesas de marketing e administrativas para reduzir o valor devolvido. Na Justiça, no entanto, os compradores que desistem do imóvel ou se tornam inadimplentes estão conseguindo recuperar entre 75% e 80% do valor pago. O Estadão
02 de janeiro de 2006
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