Uma boa notícia para quem pretende passar as férias de janeiro na praia: o aluguel de casas e apartamentos vai ser menor do que o pedido pelos proprietários para a semana entre o Natal e o Reveillon. Todos os valores baixaram e a queda chegou a 18,07% para as casas de quatro dormitórios situadas em cidades como Guarujá e Santos, segundo pesquisa feita pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) com 76 imobiliárias de 12 cidades.Os valores das diárias para locação em janeiro tiveram reduções maiores no Litoral Norte e no Litoral Central, com percentuais de queda em relação ao período de Natal e Réveillon praticamente equivalentes. Nessas duas regiões, a pesquisa Creci-SP registrou vários casos de quedas superiores a 10%.No Litoral Sul, a baixa dos valores foi mais contida, entre 2,2% e 7%, havendo apenas um caso superior a 10%: os apartamentos de um dormitório, cuja diária baixou 12,23% - de R$ 101,11 no Natal/ Réveillon para R$ 88,75 em janeiro. De acordo com o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, “mesmo já sendo menores do que na temporada de final de ano, esses valores podem ter ainda maiores reduções dependendo do tipo de negociação que os interessados proponham aos proprietários por meio dos corretores de imóveis”. Ele explica que a regra básica é que o valor do aluguel pode ser mais facilmente negociável nos casos em que a locação é por maior período de tempo.Aluguel por até R$ 60,00O aluguel mais barato oferecido para janeiro é o de quitinetes em cidades situadas no Litoral Central, como Santos, Guarujá e São Vicente – o valor médio é de R$ 60,00, segundo apurou a pesquisa Creci-SP. Já a diária mais cara está no Litoral Norte: em cidades como Ubatuba e Ilhabela, o valor médio da diária de casas com quatro dormitórios está cotado em R$ 376,32. No Litoral Sul, onde estão cidades como Peruibe e Itanhaém, pode-se encontrar desde um apartamento por R$ 88,75 (a diária) a uma casa por R$ 288,18. Um dos imóveis preferidos – o de três dormitórios – tem diária de R$ 206,00 em média, segundo a pesquisa Creci-SP.Quem preferir o Litoral Central vai encontrar ofertas, para os imóveis de dois dormitórios, entre R$ 160,00 (casas) e R$ 178,13 (apartamentos), e de R$ 325,00 (casas) a R$ 337,50 (apartamentos) para o de quatro dormitórios.A pesquisa Creci-SP não encontrou no Litoral Norte oferta de casas e apartamentos do tipo quitinete, sendo os mais baratos os apartamentos de um dormitório – R$ 105,00 a diária. Se a preferência for por um imóvel de dois dormitórios, a diária pedida pela locação é de R$ 206,67 – tanto para casas quanto para apartamentos. O mesmo ocorre com os de três dormitórios (R$ 272,86) e de quatro dormitórios (R$ 376,32).Foram consultadas na pesquisa Creci-SP 76 imobiliárias das cidades de Bertioga, Caraguatatuba, Guarujá, Ilhabela, Itanhaém, Mongaguá, Peruibe, Praia Grande, Santos, São Sebastião, São Vicente e Ubatuba
26 de dezembro de 2005
Para aquecer o mercado imobiliário, o Banco Nossa Caixa, pela terceira vez neste ano, anunciou que reduzirá as taxas de juros no financiamento de imóveis, de acordo com as regras do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que utiliza recursos da caderneta de poupança. Os mutuários também terão mais tempo para pagar o empréstimo - o prazo máximo aumenta de 15 para 20 anos. As novas regras estarão em vigor nos novos contratos autorizados pela instituição.Para os servidores públicos estaduais e municipais, a Nossa Caixa está oferecendo taxas menores e prazos diferenciados em diversos produtos. O Programa Banco do Funcionário Público, criado especificamente para atender a este segmento de mercado, permite que imóveis com valores acima de R$ 150 mil sejam adquiridos com taxa de juros menores: 11% ao ano. Para que os mutuários planejem melhor o pagamento das prestações, o banco organizou cronograma mensal, com todos os valores das prestações e evolução do saldo devedor (na data de assinatura do contrato). A instituição continua a operar linhas de créditos com repasse do FGTS, para pessoas com renda familiar de até R$ 4,9 mil. Nessas condições, os juros variam de 6% a 10,16% para o tomador de empréstimo. Os imóveis não poderão ultrapassar o valor de R$ 100 mil. Também foram mantidas inalteradas as demais condições para aquisição de imóveis residenciais novos ou usados e para construção e/ou término de obras em imóvel habitacional em terreno próprio do pretendente. “O financiamento imobiliário é um importante produto para fidelização do cliente. É por esse motivo que o Banco Nossa Caixa decidiu adotar estratégia mais agressiva. Nosso objetivo é ampliar a carteira de crédito habitacional, criando melhores condições de acesso da população a esse produto”, explica Natalino Gazonato, diretor de operações da instituição.Novas medidas- Para imóveis avaliados em até R$ 40 mil (nos primeiros 36 meses do contrato), a taxa de juros será de 7% ao ano. A partir desse prazo, sobe para 12%; - Para valores entre R$ 40 mil e R$ 100 mil, a taxa será de 8% ao ano; - Entre R$ 100 mil e R$ 150 mil, os juros ficarão em 10% ao ano; - Acima desse valor, as taxas ficarão em 12% ao ano.
26 de dezembro de 2005
Financiar um imóvel não é uma tarefa simples. São tantos os detalhes ao longo do processo que muitas vezes a correção monetária do valor tomado não ganha a atenção que merece, seja pelo cansaço, seja por falta de informação do banco.Independente do valor do financiamento as formas de atualização do saldo devedor dos contratos são basicamente três: mensal, trimestral e anual. Segundo o gerente de mercado empresarial da Caixa, Celso Javorski, “é importante que o tomador de crédito verifique a forma de atualização monetária do contrato de financiamento a ser assinado”.Ele explica que a maioria dos bancos atualiza o saldo devedor do contrato mensalmente, embora essa seja a forma mais onerosa para o tomador de crédito.Um dos requisitos que pode ser uma armadilha é o comprometimento de renda. O financiamento da Caixa Econômica Federal, por exemplo, permite que cada prestação seja equivalente a, no máximo, 30% do valor da renda apresentada. Por exemplo; um trabalhador com renda de R$ 1.000,00 pode pagar prestações de, no máximo, R$ 300,00. Caso o valor da parcela ultrapasse esses 30%, o excedente acumula para os meses seguintes. Com o passar do tempo esse chamado ‘resíduo’ confunde o comprador e torna o financiamento inviável.SACO SAC (Sistema de Amortização Constante) é um dos mais utilizados e pode ser aplicado de maneiras diferentes. As correções podem ser calculadas sobre o valor total do produto financiado ou sobre cada prestação. O método mais seguro é aquele em que o tomador de crédito define como mais alta a primeira prestação. Assim, as prestações diminuem progressivamente até que o valor seja quitado no prazo planejado.SALDOContrato com atualização anualCelso explica que a Caixa atualiza o saldo devedor dos contratos anualmente, e como utiliza o SAC (Sistema de Amortização Constante) ao final de cada ano o saldo devedor é geralmente menor, “sendo assim a tendência é de que os encargos sejam também menores do que os contratos atualizados mensalmente”.Na Caixa a atualização do saldo devedor dos contratos continua sendo realizada anualmente utilizando a TR para contratos assinados pelo SFH e o índice utilizado para atualização dos contratos financiados com recursos de FGTS e o mesmo utilizado para atualização das contas do FGTS, independente do prazo ou valor de financiamento.PoupançaDesde novembro a Caixa oferece um novo sistema de financiamento, baseado em fundo de poupança. Esse financiamento segue os moldes do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), ou seja; o reajuste é baseado na TR – taxa referencial de juros.A TR é divulgada mensalmente pelo Banco Central desde fevereiro de 1991. A taxa é calculada com base na remuneração mensal média dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras, e é utilizada como indexador.Celso explica que com a atual constância da inflação, a taxa não deve ser motivo de preocupação para o consumidor. “Atualmente a TR gira em torno de 0,2%”, conta.Encargos devidosMesmo antes da contratação efetiva, há algumas despesas que o tomador de crédito deve observar para não ser pego de surpresa.• Taxa de pesquisa cadastral – valor constante da Tabela de Tarifas;• Taxa de abertura de crédito – TAC - 1% sobre o valor do financiamento, não podendo ser inferior a R$ 200,00;• Primeiro prêmio mensal de seguros• Morte ou Invalidez Permanente - MIP e Danos Físicos do Imóvel – DFI
26 de dezembro de 2005
Carla Monique Bigatto foto: Renato Lopes/A CIDADEParte da avenida João Fiúsa, nas proximidades do Jardim Irajá, mudou de bairro na última semana. Isso porque uma lei incluiu a avenida superluxuosa no mais novo bairro da cidade, o Jardim Santa Ângela. Pode parecer estranho, já que a denominação é antiga conhecida de quem mora em Ribeirão, mas legalmente, até a última semana, o bairro ainda não existia.O projeto de lei é de autoria do vereador Silvio Martins, morador do Irajá desde 1981. Segundo ele, a regularização é indispensável para a articulação dos moradores do mais recente bairro.“A comunidade já está montando uma associação de moradores que pretende investir em benefícios para a região”, explica Silvio. Para que a associação de moradores do bairro entrasse em atividade faltava apenas um detalhe: o bairro.Silvio Martins diz que a associação pretende fortalecer a segurança através de instalação de câmeras na extensão da avenida e arredores. Mas, segundo ele, os benefícios trazidos pela legalização já abrangem mais que os moradores do Jardim Santa Ângela.“O desenvolvimento trazido pela avenida João Fiúsa respingou em toda a vizinhança”, explica Silvio, citando a valorização imobiliária dos arredores. Para ele, os benefícios revertidos ao Irajá são visíveis. O aumento da população circulando na região fomentou os pequenos comércios e os investimentos na avenida foram os responsáveis por uma valorização substancial dos imóveis residenciais.HistóriaA área em que hoje se situa a avenida João Fiúsa pertencia, antigamente, às freiras da instituição Santa Úrsula. Depois da viabilização e negociação, a área foi vendida ao grupo GDU (Grupo de Desenvolvimento Urbano) quando foi dado início à construção dos condomínios de alto padrão e do colégio de freiras.Durante o andamento das obras a área foi embargada pela associação de moradores do Irajá, mas recebeu o nome de Jardim Santa Ângela, em homenagem à igreja da comunidade – Igreja Santa Ângela.Ao longo do tempo, em reuniões na própria igreja, que recebe fiéis tanto do bairro do Irajá quanto do atual Jardim Santa Ângela, foi criada uma associação de moradores que iniciou o movimento de reivindicação do bairro.PESQUISAAutorização demorou seis mesesDepois de seis meses de discussão e pesquisa, o prefeito Welson Gasparini (PSDB) autorizou a criação do bairro Jardim Santa Ângela. De acordo com o Diário Oficial do Município, o bairro é delimitado pelas avenidas Presidente Vargas, José Adolfo Bianco Molina, rua Chile, rua do Professor e rua doutor Francisco Augusto César.O secretário municipal do planejamento, Rogélio Genari, explica que a regularização do bairro aconteceu a pedido dos moradores. “Existia essa indefinição, agora está tudo resolvido”, diz.Depois de aprovado pela Câmara dos vereadores, a lei foi vetada pelo prefeito Welson Gasparini por causa do nome. Segundo o secretário “já existia um condomínio próximo ao distrito de Bonfim Paulista que também se chama Santa Ângela. Imaginamos que talvez isso pudesse trazer problemas”, explicou. Somente em 12 de dezembro o bairro foi finalmente regularizado.Lei burladaPara o advogado especialista em direito imobiliário, Gustavo Defina, as características dessa regularização remetem à ilegalidade antiga, que agora pode ser consertada. “Temos exemplos de bairros, como o Colina Verde, onde quem construiu edificações utilizou métodos para burlar as regras de uso e ocupação do solo, definidas pelo Plano Diretor”, explica.O vereador Silvio Martins diz que, quando a construção dos edifícios foi iniciada, a denominação ‘bairro’ impedia que os prédios fossem construídos do modo como foram. “A saída foi a construção dos condomínios, com padrão diferente. Isso é visível pelo tamanho dos terrenos, bem maiores, que foi uma exigência para a construção”, diz o vereador.Mas para o advogado, os benefícios trazidos pelo bom desenvolvimento do bairro podem compensar possíveis irregularidades. “Não que seja certo, mas o que está feito está feito. Não há como voltar atrás. Infelizmente nosso sistema é passível de ser burlado”, diz.DesenvolvimentoEmbora uma nomenclatura diferente (Irajá x Jardim Santa Ângela) possa sinalizar segregação, para muitos o resultado é o inverso. “A vinda da avenida de luxo para perto do Irajá trouxe muitos empregos”, analisa Silvio Martins.O advogado Gustavo Defina compara o processo às discussões sobre o bairro da Ribeirânia. “Acredito que, como na Ribeirânia, a mudança pode trazer avanço. O importante é regularizar as atividades em volta do bairro”, conclui.
25 de dezembro de 2005
Escadas amplas e seguras, janelas grandes e com peitoris baixos, pontos de tomada acessíveis, poço para a instalação de elevador, entre outros. Esses detalhes fazem parte dos projetos de construção. Por Tania Franco Sena A proposta é eliminar barreiras tanto no interior quanto na parte externa da casa, propiciando, cada vez mais, conforto ao morador. É assim que casas européias, americanas e asiáticas estão sendo planejadas e é desses continentes que surge a preocupação da casa para a vida toda ou da casa do futuro, com infra-estrutura baseada na praticidade, segurança e adequação ao uso. "Um bom projeto deve permitir mudanças e adaptações, prevendo as diversas necessidades que o usuário possa ter em qualquer fase da vida", afirma a arquiteta paulista Sandra Perito, que pesquisa e aplica o conceito do Universal Design em seus projetos há quatro anos, depois de ter estudado as tendências internacionais. De acordo com ela, um dos grandes diferenciais do projeto residencial com a aplicação dos princípios do Universal Design é que a casa estará apta a ser adaptada facilmente, quando uma limitação se impor, permitindo a transformação dos ambientes sem prejuízo ou comprometimento do espaço. O projeto prevê, como exemplos, a colocação de barra de apoio no banheiro da residência sem o risco de danos na parte hidráulica; paredes internas passíveis de remoção para ampliação do ambiente; portas de banheiros mais amplas para a passagem de uma cadeira de rodas ou de uma pessoa que precisa de um assistente; colocação de tomadas a 46 cm do piso, ao contrário do padrão atual que é de 30 cm, evitando assim esforço desnecessário ou mesmo uma lesão, instalação de dreno contínuo no Box para evitar o acúmulo de água, uso de maçaneta alavanca, entre outros itens, que podem ser simples e acessíveis. A casa para a vida toda prevê o conforto dos moradores em qualquer fase da vida e, principalmente, para os idosos. Se considerados os dados da OMS (Organização Mundial de Saúde), que 5% a 10% da população com mais de 60 anos sofre acidentes domésticos, tais cuidados no projeto da casa podem ser bastante significativos na redução desses índices, garantindo melhor qualidade de vida aos moradores. Consultoria: arquiteta Sandra Perito, telefone (11) 5535-4269 ou e-mail mperito@uol.com.br
24 de dezembro de 2005
Os jornais publicaram com ênfase o julgamento, pelo Superior Tribunal de Justiça, do Recurso Especial 685.316, e a maneira como foi divulgada a decisão trouxe dúvidas a locadores e a locatários. Afinal, deve o inquilino pagar o IPTU? Teria o STJ inovado acerca da questão?De início, cabe verificar qual foi exatamente a questão julgada. A prefeitura do Rio de Janeiro pretendia cobrar o imposto, apontou a cobrança ante a cessionária da área e não contra a proprietária (Infraero) ou contra eventual possuidor por direito real; escolheu a ré, com base em cláusula do contrato celebrado entre cessionária e proprietária, segundo o qual cumpria àquela o pagamento do tributo; o Tribunal decidiu que a cobrança deveria ser impelida ante a proprietária, não ante a cessionária, confirmando quanto decidira o Tribunal carioca.A partir daí, foram veiculadas algumas afirmações que merecem leitura e esclarecimentos. Primeiro aspecto: o julgamento não afastou a possibilidade prevista no artigo 23 inciso I da Lei de Locações, vigente por força do artigo 2.036 do novo Código Civil, e é, portanto, legal que locador e locatário combinem a obrigação de o inquilino arcar com o IPTU.Ocorre que a prefeitura é credora do proprietário, e o dono do imóvel é credor do locatário. A primeira relação é prevista em lei, e a segunda é resultado de contrato feito de acordo com a lei. Esta certeza não foi abalada pelo julgamento.Bem por isso, naquelas situações em que se estabeleça que o locatário arque com o IPTU, caso o imposto não seja pago, duas serão as conseqüências: o locador (proprietário ou possuidor por direito real) o pagará à prefeitura, sob pena de sofrer execução, e o locador poderá promover ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança.No julgamento tratou-se do artigo 123 do Código Tributário Nacional, que dispõe que os acordos particulares, ou seja, dos quais não participou o Poder Público, não possam ser alegadas para que a Fazenda Pública modifique o sujeito passivo (quem tem de pagar) das obrigações tributárias.É disposição clara e perfeitamente coerente com a lógica que norteia não somente a relação com o Estado, mas igualmente entre particulares, que terceiro que não participou de um ajuste não seja obrigado por ele.O tema leva a outro ponto importante: a decisão não afetou a certeza expressa no artigo 32 do Código Tributário Nacional, ao fixar como fato gerador do IPTU "... a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou acessão física, como definido na lei civil...". E é com base no artigo 32 do CTN que os tribunais têm decidido que o IPTU é responsabilidade do compromissário comprador ainda que o instrumento particular não tenha sido registrado".Mas cada caso é um caso, e, em síntese, pode-se afirmar que parte da mídia noticiou situação que não foi a tratada pelo STJ.É legal impor ao inquilino o pagamento do IPTU, bastando que isso seja disciplinado no contrato, obviamente somente celebrado após negociação dos interessados; nesta situação, caso o inquilino não pague o tributo, poderá sofrer ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança.Se o Proprietário, por sua vez, não pagar o imposto, estará sujeito a cobrança judicial promovida pela prefeitura, este o sentido da decisão em questão. Quando exista domínio útil ou posse (observados os critérios do Código Civil), o possuidor assumirá a legitimidade passiva, será definido como contribuinte do imposto (artigos 32, 34, 121 do Código Tributário Nacional), não se exigindo, para tal fim, a transmissão da propriedade regularizada através de registro imobiliário.Em resumo, a decisão do Superior Tribunal de Justiça deu à questão interpretação baseada na legislação. As dúvidas decorrentes certamente aconteceram por equívoco na leitura da decisão.Diretor da Vice-Presidência de Locação do Secovi-SP Fonte: Secovi
23 de dezembro de 2005
Com as férias são ajustadas as locações para temporada, assunto que sempre oferece alguns problemas, pois ainda predomina o desconhecimento sobre a legislação e acerca da operação prática dessa modalidade de aluguel A Lei do Inquilinato (8.245/91) regula muito bem a matéria e o primeiro aspecto que merece destaque é que locação para temporada não significa, somente, para férias. É irrelevante o local do imóvel ou a razão pela qual ele está sendo alugado. Interessa, isto sim, que o período esteja limitado a 90 dias. Este prazo não pode ser ultrapassado. Estando o imóvel mobiliado, o que acontece na maior parte dessas locações, deverá obrigatoriamente constar do contrato a descrição dos móveis, equipamentos, utensílios. Deverá também ser declarado no contrato em que estado estão sendo entregues tais bens. É essencial, evidentemente útil para locador e locatário, que se façam duas vistorias, uma na entrada e outra na saída. A primeira deverá ser documentada por meio de uma simples lista, assinada pelas partes, relacionando os bens, bastando que se escreva que estão em bom estado de conservação e identificando-se o que estiver quebrado ou em mau estado. Quando for devolvido o imóvel, caso esteja tudo em ordem, bastará uma declaração nesse sentido. O que for danificado deverá ser indenizado. O tempo despendido na vistoria é bem investido: a maior parte das chateações em locações para temporada referem-se às surpresas no recebimento e na devolução dos móveis e utensílios que equipam o imóvel. É prudente uma visita ao imóvel antes de combinar-se a locação. É importante elaborar-se um contrato, exatamente para que os aborrecimentos sejam evitados. Se for verdade que o ideal seria um contrato minucioso, é igualmente certo que costumam ser utilizados, com eficiência, documentos mais singelos, nos quais devem constar as datas de início e término da locação, o preço, o local do imóvel, a descrição dos bens que o guarnecem e as garantias de perfeito cumprimento. É costume receber-se o aluguel antecipadamente, o que é permitido (embora não obrigatório) pela lei. Mais um tópico merece lembrança: quando se aluga unidade em condomínios, é importante averiguar se existe alguma proibição de uso de áreas comuns por inquilinos. Existem regulamentos condominiais vedando a locatários a utilização de quadras, piscinas, saunas, etc. Por mais ilegais que possam ser reputadas tais proibições, é óbvio que ninguém pretenderá dedicar uma temporada (especialmente durante as férias) a debates jurídicos sobre o direito ao uso da churrasqueira do condomínio, por exemplo. Vale a pena esclarecer antes a questão. Um alerta final é cabível: esgotado o prazo contratado, caso o locatário permaneça no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, a locação será considerada prorrogada por prazo indeterminado, hipótese em que somente depois de trinta meses será permitido despejo por denúncia vazia. A atenção a estes pequenos lembretes evitará, sem dúvida alguma, os problemas que podem surgir nesta modalidade de locação. * Advogado e diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP
23 de dezembro de 2005
É inevitável que áreas de lazer como quadras, playground e churrasqueiras sejam fontes de ruído durante o uso. Mas todo condomínio deve limitar o horário de uso em seu Regulamento Interno, além de colocar sinalizações lembrando que certos limites de barulho devem ser respeitados, principalmente no uso de aparelhos sonoros na churrasqueira e piscina. - Em casos de abuso, o porteiro deve ser contatado. O zelador e o síndico devem ser comunicados assim que possível da ocorrência. - O novo morador deve, antes de executar a compra ou o aluguel do imóvel, buscar informações com funcionários e moradores sobre os possíveis problemas de barulho que pode enfrentar dentro do condomínio, em função das áreas de lazer - Eles podem, no entanto, tomar medidas judiciais ou proibir o uso desses equipamentos quando estes forem construídos após a aquisição do imóvel.
23 de dezembro de 2005
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