O mau estado de conservação de boa parte dos imóveis disponíveis para locação na cidade também ajuda a puxar a média de preços para baixo, diz José Roberto de Toledo, da administradora Lello. "Um imóvel em boas condições é alugado em um prazo médio de 90 dias; um malcuidado leva de 180 dias a um ano", afirma.Hoje, com a superoferta, os inquilinos passaram a ser mais exigentes com relação às condições dos imóveis, segundo o presidente da Aabic, Claudio Anauate. E os locadores tiveram de gastar mais na manutenção ou mesmo na modernização das unidades.Há três anos no mercado, o corretor Alexandre Kim, 31, conhecido como Hans, observa que o candidato a inquilino não nota nada especificamente, mas sim o conjunto do imóvel. Por isso ele recomenda uma "faxina geral" antes de colocá-lo para alugar.Pequenas reformas ajudam a valorizar o apartamento ou a casa. "As pessoas não se importam de pagar um pouco mais e ter qualidade", diz. Ele sugere, por exemplo, remover o carpete velho, principalmente se o piso original for taco. A mesma regra serve para azulejos pintados ou bordados.As outras dicas se referem a paredes e portas. Paredes limpas são essenciais para conquistar um locatário. Na dúvida sobre a cor, "branco combina com tudo", lembra. É preciso ficar de olho em janelas e portas enferrujadas. "Podem afastar os clientes e devem ser limpas com prioridade."O mesmo acontece com as infiltrações, vilãs do aluguel, de acordo com a consultora imobiliária Amélia Mattiussi, 58. "Se a pessoa vai comprar o imóvel, compra até detonado, mas, para alugar, ela vai querer uma coisa bonita."O diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (sindicato de imobiliárias e construtoras), Jaques Bushatsky, cita a clareza do contrato como outro item importante. "Além de agradar ao cliente, evita futuras dores de cabeça."Há três regras básicas para atrair o locatário, ensina: descrever todos os valores negociados; evitar brechas no documento, que possam levá-lo à ilegalidade; e não "delirar" no preço, respeitando as regras do mercado.
05 de outubro de 2003
Caixa Econômica Federal pretende aumentar em 32% o volume de recursos destinados ao crédito habitacional no ano que vem. Segundo o presidente da Caixa, Jorge Mattoso, a instituição estuda a possibilidade de elevar para R$ 7 bilhões o orçamento direcionado ao financiamento da casa própria.Neste ano, a Caixa deve liberar R$ 5,3 bilhões para esse fim. A maior disponibilidade de recursos para empréstimos no ano que vem se daria por meio da maior utilização do dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Em 2003, o Conselho Curador do FGTS --que administra os recursos do fundo_ liberou à Caixa R$ 3,15 bilhões para serem direcionados ao financiamento habitacional.A proposta de Mattoso deve ser analisada pelo Conselho Curador em sua próxima reunião, prevista para o dia 30 deste mês.Mattoso disse que pretende também pedir a liberação adicional de recursos para empréstimos ainda neste ano, pois, segundo ele, 83% do dinheiro do FGTS disponível para financiamentos em 2003 já foi utilizado.Além de usar recursos próprios e do FGTS, a Caixa também concede financiamentos habitacionais com dinheiro do Orçamento da União --para famílias de baixa renda-- e do FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador).Os recursos do FAT são usados nos empréstimos concedidos a famílias de classe média. A Caixa também negocia com o Conselho Curador a liberação de mais dinheiro para as linhas de crédito.A intenção de expandir os empréstimos habitacionais em 2004 foi anunciada por Mattoso após cerimônia, realizada em Brasília, que premiou as dez prefeituras com as melhores práticas em gestão local. O prêmio é oferecido em conjunto com a ONU (Organização das Nações Unidas). Além do presidente da Caixa, estiveram presentes os ministros Olívio Dutra (Cidades) e Ciro Gomes (Integração Nacional).
04 de outubro de 2003
No mês de agosto foram comercializadas 863 unidades, contra 905 em julho --uma queda de 4,6%, de acordo com a Pesquisa Secovi-SP sobre o Mercado Imobiliário, divulgada hoje.O total de vendas nesses oito meses foi de 8.896 unidades, diante de 9.422 em igual período de 2002 (redução de 5,6%). A dificuldade está na discrepância em relação ao número de unidades lançadas de janeiro a agosto: foram 17.040, contra 11.196 registradas no mesmo período de 2002. Isso faz com que o crescimento já seja de 52,2%.No mês de agosto, o IVV (Índice de Velocidade de Vendas), que dá a quantidade de imóveis comercializados sobre total colocado à venda no mês, foi de 6,2%, igual ao de julho.O IVV médio para os primeiros oito meses de 2003 foi 7,5%, contra 7,9% para o mesmo período de 2002."O comportamento do mercado imobiliário da Cidade de São Paulo reflete o que ocorre com o conjunto da economia nacional. Acredito que, a partir de outubro, o setor comece a apresentar alguma recuperação", analisa o presidente do Ssecovi-SP, Romeu Chap Chap.ApartamentosSegundo a pesquisa, os apartamentos de dois dormitórios registraram o melhor desempenho de comercialização, com IVV de 7%. Em seguida vieram as unidades de um e de três dormitórios, com índices de 6,8% e 6,6%. Os imóveis de quatro dormitórios apresentaram IVV de 4,5%.O sistema de financiamento oferecido diretamente pelo incorporador respondeu por 42,6% do total das vendas no mês, o Sistema Financeiro da Habitação, por 57%, e o sistema de preço de custo, por 0,3%.A amostra da pesquisa do sindicato, que representa as imobiliárias e as construtoras, representa cerca de 70% do mercado da capital.
04 de outubro de 2003
Caiu 9,44% o número de contratos de locação fechados de agosto para setembro, apurou a pesquisa feita pelo Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).As 365 imobiliárias consultadas alugaram 739 imóveis no mês passado, sendo 403 casas e 336 apartamentos.De acordo com o Creci, também foi alto o número de imóveis devolvidos por inquilinos, a maioria (62,13% do total) por problemas financeiros. Foram nada menos do que 647 devoluções de chaves, ou o equivalente a 87,55% do total de imóveis alugados no mês.Em termos de valor do aluguel, o segmento de apartamentos teve certo equilíbrio, registrando dez ocorrências de queda e nove de alta, na comparação com o mês de agosto. Já no segmento de casas, a maioria teve de baixar os valores efetivos de locação (oram 12 ocorrências de queda e oito de alta).
02 de outubro de 2003
Depois do setor automotivo e de eletrodomésticos, o governo deve criar incentivos para a venda de móveis.A informação é do ministro Tarso Genro, secretário-executivo do CDES (Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social).Genro participou na noite de ontem (28) da abertura da 44ª Convenção do Comércio Lojista, em Joinville (SC).Segundo ele, a venda de móveis poderá ganhar um estímulo extra com linha de crédito direto ao consumidor com juro subsidiado de 2,5% ao mês.O ministro recebeu a proposta da indústria moveleira gaúcha no final de semana e vai encaminhá-la ao presidente Luiz Inácio Lula da Silva.Como segue o mesmo molde do financiamento que favorece a venda da chamada linha branca (geladeira, fogão e máquinas de lavar), a linha para móveis pode ser criada a tempo de estimular as vendas de final de ano."O presidente [Lula] deve pedir a avaliação do Conselho Econômico e ela deve ser favorável, já que incentiva as vendas, movimenta a economia e facilita o acesso das classes populares ao consumo", disse Genro.
01 de outubro de 2003
De alguns anos, sem dúvida em razão do encarecimento dos terrenos destinados à construção de edifícios, tornou-se usual a operação de permuta por área construída no mesmo local.O art. 1.164 do Código Civil em vigor, que não emprega o termo "permuta", preferindo falar em "troca", manda aplicar a esse contrato as disposições concernentes ao de compra e venda.Por sua vez, o art. 533 do novo Estatuto Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002), em vigor desde janeiro de 2003, adota as duas denominações, e, apesar de inegável aperfeiçoamento técnico-jurídico no tratamento da matéria, mantém praticamente inalteradas as diretrizes do atual diploma.Aliás, nem poderia ser de outro modo, tendo em vista a quase identidade entre os dois contratos, residindo a única diferença em que, na venda e compra, o pagamento do preço é feito em dinheiro.Na operação conhecida no mercado imobiliário como "troca de terreno por unidades a serem construídas", o que se verifica, no rigor jurídico, é uma promessa de permuta propriamente dita.A permuta é tributável?Exatamente por se tratar de "troca" de algo existente por algo ainda inexistente no mundo jurídico, essa operação vem suscitando algumas dúvidas.Em relação à tributação dessas operações, por exemplo, cabe atentar para o que diz a legislação: "Na determinação do ganho de capital será excluída (Lei 7.713/88, art. 22, inciso III ) a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna (...)".Vale lembrar que o pagamento de torna não ocorre na grande maioria dos casos de permuta de terreno por área construída.Na permuta entre pessoa jurídica e pessoa física, se esta última for a alienante do terreno, não há resultado contábil a apurar, devendo-se atribuir, como preço de alienação, o mesmo valor apurado como custo da unidade adquirida.Caso seja a pessoa física quem prometa entregar unidade a construir, deverá considerar o respectivo custo de produção como integrante do custo da unidade adquirida.Ganho de capitalAliás, no que tange à pessoa física, a Instrução Normativa SRF nº 84/01, de 11.10.2001, é explícita no sentido de que, na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto, são excluídos os ganhos de capital decorrentes, entre outros, de permuta, sem torna, de unidades imobiliárias (cf. art. 29, inc. IV).Lionel Zaclis é mestre e doutor em Direito Processual pela USP, aluno visitante da Harvard Law School (2002-2003) e sócio de Zaclis, Luchesi & Salles de Toledo Advogados.
01 de outubro de 2003
O dissídio coletivo dos funcionários de condomínios e o pagamento, em duas parcelas, do 13º salário deverão puxar o valor médio das taxas de condomínio para cima em outubro, novembro e dezembro próximos, avalia a administradora Lello Condomínios.Segundo a Aabic (associação das administradoras de condomínios), o primeiro aumento veio com a energia elétrica (11,35%), significando elevação de, pelo menos, 1% no condomínio. O mais recente foi a tarifa de água, (18,95%), elevando os custos do condomínio em 2,15%.No próximo mês, virá, ainda, o dissídio coletivo da categoria, o que deverá representar mais 8% de aumento das taxas condominiais. Em resumo, o condomínio, excetuado o décimo terceiro, deverá se elevar em, pelo menos, 11% a partir do mês que vem.ProvisãoA oscilação, porém, pode não ser tão significativa em muitos prédios, onde é realizado, ao longo de um ano inteiro, a provisão das despesas com o 13º e encargos do período.Segundo um levantamento que a administradora Lello realizou nos 1.100 edifícios que administra em São Paulo, cerca de 60% deles fazem um rateio de 12 meses para pagarem, a seus funcionários, um salário a mais no final do ano conforme determinação da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho).Significa uma evolução no grau de capacidade administrativa dos síndicos, pois há quatro anos, revela a Lello, esse índice era de 35% a 40%.
21 de setembro de 2003
A Caixa Econômica Federal coloca à venda por concorrência pública 602 imóveis localizados nas mais diversas regiões do Estado.No sistema de concorrência pública, ganha o interessado que apresentar a melhor oferta. As propostas de compra são entregues em envelopes lacrados, para posterior abertura e classificação, sendo que o pagamento poderá ser feito à vista ou com financiamento de até 100%, dependendo da especificação de cada imóvel no edital.São casas, apartamentos e terrenos com os preços variando entre R$ 9.625 --para o menor valor de avaliação-- e R$ 258 mil --para o maior. Na capital, há 261 imóveis. Os demais 341 estão distribuídos entre a região metropolitana, litoral e interior do Estado.No caso de utilização de recursos do FGTS, a transação deverá estar enquadrada nas regras do fundo.CorretorOs interessados na compra poderão optar pela assessoria de um corretor de imóveis do Convênio Caixa/Creci-SP, pelos telefones 0/xx/11/3886-4909 e 3884-6677. O Creci acompanhará todo o processo, desde a emissão da proposta e visita ao imóvel até a entrega das chaves, no caso de imóveis desocupados.É importante ressaltar que a CEF não se responsabiliza pela retirada do usuário do imóvel --em sua maioria, mutuários inadimplentes que ainda brigam na Justiça pelo direito à revisão do contrato de financiamento habitacional, ou inquilinos deles.Por isso mesmo, em geral, a tarefa de convencer o ocupante a liberar o imóvel é difícil e penosa, o que deixa claro a necessidade de pesar se vale a pena esperar pela solução judicial do caso.CronogramaAs propostas devem ser entregues até o dia 13 de outubro, nas agências do banco.O edital da concorrência contendo todas as características das casas e apartamentos já pode ser consultado em todas a agências da CEF ou através do site www.caixa.gov.br. A abertura das propostas acontece no dia 16, às 12h, na al. Joaquim Eugênio de Lima, 79, 7º andar. O resultado sai no dia 23, no site da Caixa e nas agências.Durante o ano de 2003, a Caixa já vendeu, em São Paulo, 1.311 imóveis, totalizando R$ 37,8 mil.
21 de setembro de 2003
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