Passemos da teoria à realidade. Quem consegue fazer isto – muitos jovens de hoje estão conseguindo, para nossa alegria – tem talento que nada mais é do que a transformação de uma idéia em fato. A realidade é a única verdade. A teoria propõe um Estado desenvolvimentista a partir do fato e da possibilidade de ele alavancar a expansão de um país ou de uma cidade. Domingo, dia 29 de julho, o caderno de Imóveis deste A Cidade trouxe matéria de Alexandre Carolo mostrando que “novo Fórum aquecerá o mercado” imobiliário. Uma das causas do esvaziamento econômico do Centro de Ribeirão Preto foi a transferência do Fórum, antes localizado na esquina das ruas Duque de Caxias com Cerqueira César, para a denominada Cidade Judiciária, que abriga também o Ministério Público Estadual. Esta obra – na época considerada arrojada e projetada para servir por décadas a população – já está pequena. Não consegue – por falta de espaço – abrigar cartórios, gabinetes além de não oferecer segurança adequada. Serviu para acelerar o desenvolvimento urbano de uma área do território de Ribeirão Preto que, de outra forma, somente agora estaria se incorporando ao verdadeiro patrimônio construído da cidade. Mas isto é pretérito.Em décadas passadas – desde o início do século 20, para sermos precisos – obras públicas serviram para acelerar o desenvolvimento das cidades. A de Ribeirão Preto incluída. Avenidas e ruas que seguiam traçados de antigos caminhos foram instrumentos largamente utilizados, incorporando ao panorama urbano, áreas de difícil expansão. Há quem entenda que o novo Fórum Trabalhista de Ribeirão Preto, a ser construído no Jardim Paratodos – bairro concebido para ser eminentemente popular – venha realmente valorizar os imóveis ali já existentes. Ele gerará procura de bens e serviços. O desenvolvimento vem exatamente do lado da oferta. Criada a procura, o empresário – a pessoa física também – cuida de satisfazê-la. É esta demanda, esta procura que se incumbirá de, não apenas alterar o valor de mercado das áreas localizadas nas proximidades do novo Fórum trabalhista, como também, em ondas, os menos próximos, embora com percentual menor. O instrumento pode variar, mas a fórmula é conhecida e muito tratada nos compêndios de Economia, de Administração e mesmo das ciências urbanísticas. O mesmo fato será constatado caso a região da Baixada, terminadas as obras contra as enchentes, venha a apresentar o problema como solucionado. Quem atua no mercado – comprando ou vendendo imóveis – deve ficar antenado à ação de poderes públicos e do setor privado. Uma obra particular, que se constrói nas imediações da rotatória Amin Antônio Calil, impulsionará igualmente para cima o valor dos imóveis próximos.Mas há as que desvalorizam. E disto trataremos numa outra oportunidade.VICENTE GOLFETO
16 de dezembro de 2007
WEBER SIAN Spasse Complexo com duas torres tem lançamento da Klabin Segall em parceria com a Copema O boom imobiliário que Ribeirão Preto vive em 2007 não se resume a empreendimentos residenciais. Torres e complexos comerciais de alto padrão contribuíram para esse processo de expansão. Até o final do ano três empreendimentos terão sido lançados na cidade. Estrutura moderna, tecnologia e segurança são os pontos fortes desses empreendimentos, que vêm atraindo cada vez mais profissionais e empresas de Ribeirão Preto e da região.Com esses lançamento, previstos para serem entregues em 2010, a cidade passará a contar com mais de 1.080 unidades comerciais. Essa semana a Klabin Segall lança em parceria com a Copema um complexo corporativo com duas torres: o Spasse Corporate e o Spasse Office. A construtora escolheu Ribeirão Preto para sediar o seu primeiro investimento na área corporativa.“Fizemos estudos e percebemos que há demanda para empreendimentos deste porte em Ribeirão Preto”, comenta João Mendes, gerente de vendas da Klabin Segall.Segundo ele, a flexibilidade é um dos diferenciais do complexo, que terá capacidade para abrigar desde escritórios e consultórios de profissionais liberais, a empresas de maior porte. “Em uma das torres são 32 lajes de 250 m²”, explica. Na outra serão 210 salas, com 47 m². Numa área de 7.294 m² na avenida Maurílio Biagi, o complexo vai oferecer heliponto, doca de carga e descarga, serviço de valet, auditório, áreas de lazer, praça de convivência e minishopping voltado à implantação de serviços para atender ao público local. Com valor geral de vendas de R$ 50 milhões a construtora espera que 80% das unidades sejam vendidas nos primeiros seis meses após o lançamento.Em julho, a Pereira Alvim lançou o Times Square, situado na avenida Presidente Vargas, em uma área de 5,5 mil m². Segundo a construtora cerca de 80% das unidades ja foram comercializadas. “O foco dos empresários hoje é na localização privilegiada, na facilidade de acesso dos clientes”, comenta Ana Maria Machado, gerente de marketing da Pereira Alvim. Esse foi o principal fator que levou o diretor de uma empresa de consultoria, Marcos Mazzo a adquirir um sala no Times Square. Hoje a empresa tem sede no Centro da cidade. “A depender do ramo de atividade é uma exigência de mercado ter escritório num edifício numa boa localização, moderno e com toda a infra-estrutura para atender aos clientes”, comenta.Ana Maria considera esse ponto um atrativo também para empresas de outras cidades que montam escritórios de representação em Ribeirão Preto. “O endereço é o cartão de visitas da empresa”, completa. O edifício está em fase inicial de construção e terá 10 salas por andar, cada uma com 65 m². Para corresponder à exigência dos empresários, o projeto conta com sistema de segurança, heliponto, dois banheiros por sala e duas vagas de garagem. Desde que o pioneiro New Century foi entregue em 1999, outros seguiram essa mesma linha, o Millenium, na rua Chile, e o Ribeirão Tower, ao lado do RibeirãoShopping. O mais recente foi inaugurado no início deste ano, o Metropolitan Business Center, na avenida Antônio Diederichsen, já com 100% das unidades vendidas.
16 de dezembro de 2007
O balanço de 2007 aponta para a diferença entre a alta do surgimento de novas unidades --que passou de 60%-- e a do número de imóveis comercializados, que foi de 26,23% na relação dos dez primeiros meses do ano com o período de janeiro a outubro de 2006. O mês de outubro marcou um pico de lançamentos na região metropolitana -8.850 unidades, "um recorde desde 1985", dimensiona Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. Cerca de 40% do que foi lançado no ano se concentrou em setembro e outubro.Para os analistas, uma das explicações para esse número seria a liberação recente de muitos projetos na prefeitura, boa parte deles aprovados sob critérios da lei de zoneamento anterior à atual. A diferença entre vendas e lançamentos não deverá, por enquanto, provocar um desequilíbrio entre oferta e demanda de novos imóveis. Isso porque, de acordo com os pesquisadores, os lançamentos de 2007 compensam um resultado de 2006 que, em termos de oferta, ficou abaixo do esperado pelo mercado. Para 2008, as expectativas dos especialistas do setor são otimistas no que diz respeito à produção imobiliária. "Tudo indica que deverá crescer de 15% a 20% em relação a 2007", estima Luiz Pompéia, da Embraesp.O crescimento dos valores de financiamento é outro sinalizador importante do desempenho do mercado em 2007. O crédito habitacional disponibilizou no país R$ 14,168 bilhões de janeiro a outubro, 87,5% a mais sobre o mesmo período de 2006. A expectativa é que o ano feche na casa dos R$ 18 bilhões, o que equivale ao financiamento da compra de 190 mil moradias, segundo o Banco Central. "Os bancos conseguiram criar um sistema de crédito semelhante ao das Casas Bahia", compara Luiz Pompéia. "Com os planos de mensalidades fixas, o contratante não tem grande preocupação com o valor final que pagará pelo imóvel, mas sim com a combinação da parcela com o condomínio", explica. "Se ela couber no bolso, ele vai comprar." Usados A maior parte do dinheiro direcionado para crédito imobiliário, porém, ainda vai parar no bolso dos incorporadores --47,64% do total do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo até setembro, o equivalente a R$ 6,97 bilhões. Uma fatia de 39,96% do montante total -R$ 5,84 bilhões- foi utilizada pelos mutuários para financiar a aquisição de imóvel usado. Apesar da abundância de lançamentos, apenas 12,4% do capital, ou R$ 1,8 bilhão, foi emprestado para a compra de imóveis novos. A previsão é que o dinheiro destinado a financiamento imobiliário chegue aos R$ 30 bilhões em 2010.
16 de dezembro de 2007
EMPREITADA Operário trabalha em construção na av. Castelo Branco; setor tem um dos melhores anos Em apenas uma semana, foram anunciados empreendimentos imobiliários em Ribeirão Preto que, juntos, somam R$ 245 milhões. Os investimentos do setor este ano na cidade já ultrapassam R$ 1 bilhão em novos empreendimentos. Ontem a tarde Fit Residencial e a BILD Desenvolvimento Imobiliário confirmaram o lançamento de dois empreendimentos no valor de R$ 75 milhões. O anúncio foi feito durante reunião entre o presidente da Fit, Newman Cardoso do Amaral Brito, com o prefeito Welson Gasparini. Os projetos são destinados à classe média e estão localizados nas zonas leste e oeste de Ribeirão. Hoje a Camargo Correa faz o lançamento do seu primeiro empreendimento na cidade. Localizado na zona sul, o residencial terá investimento de R$ 170 milhões.Pico históricoO mercado imobiliário vive um de seus melhores momentos dos últimos 15 anos. Segundo o presidente do Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) em Ribeirão Preto, José Batista Ferreira, o aumento do volume de crédito e do prazo de financiamento dos imóveis são os principais motivos para a explosão do setor. De acordo David Fernando Pereira, gerente do Departamento de Lançamentos da imobiliária Fortes Guimarães, este é o melhor momento do setor na cidade. “Nunca vi tantos lançamentos em mais de 17 anos no mercado”, afirmou. Pereira afirmou que, este ano, seu departamento passou de dez corretores para 60. Um crescimento de 600%. Em 2007, a imobiliária fez 12 lançamentos, contra apenas dois em 2006. Para o próximo ano, já estão previstos mais 20 lançamentos, a grande maioria na faixa entre R$ 80 e R$ 110 mil.O aquecimento do mercado imobiliário também está tendo reflexo direto em outros setores. Segundo o publicitário José Breda, diretor da NW3, este é o ano do mercado imobiliário. “Nós fizemos cinco lançamentos neste ano, contra apenas um em 2006”, disse. Para ele, a tendência é de que o mercado continue aquecido.DA REPORTAGEM
14 de dezembro de 2007
Se depender do fluxo de incorporação imobiliária, o tráfego na rodovia Presidente Castelo Branco, rumo aos municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, na Grande São Paulo, deverá se intensificar nos próximos meses. Dados das consultorias Geoimovel e Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) chamam a atenção para o aumento da quantidade de lançamentos de condomínios de apartamentos nos bairros de Tamboré e Alphaville --em 2007, o número de novas unidades é 83,6% maior que o registrado em 2003. Outro aspecto também se destaca nesse movimento: o incremento do valor do metro quadrado dos novos empreendimentos. Em 2003, não chegava a R$ 2.000 --o máximo batia nos R$ 1.980. Em 2007, atingiu R$ 3.710, segundo a Embraesp. "O padrão dos apartamentos tem aumentado", crava Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. "Em 2003, 2004 e 2005, a tendência era as unidades terem entre 80 m2 e 170 m2 de área útil, e, em 2007, a predominância é das de 250 m2 a 350 m2", calcula. Um bom exemplo do padrão melhor é o condomínio Vogue, em Alphaville. O apartamento-tipo tem 505 m2, cinco suítes e cinco vagas de garagem, ao preço de R$ 1,84 milhão. O aquecimento da verticalização na região tem uma lógica bem definida. "O preço dos terrenos é menor se comparado ao de muitas regiões da cidade de São Paulo", avalia Pompéia. Zoneamento Além disso, a lei de zoneamento naquele trecho segue um caminho inversamente proporcional ao do da capital, que restringiu o potencial de edificação dos terrenos. "O coeficiente de aproveitamento [área que pode ser edificada em um lote em relação a seu tamanho] chega a oito vezes em Barueri", dimensiona o consultor. "Isso mostra interesse do município em levar investimento de incorporadores para lá". "Ao tornar-se mais restritiva, a legislação de São Paulo [onde o coeficiente de aproveitamento máximo é seis] fez com que a cidade ficasse mais cara para construir", corrobora o diretor técnico da incorporadora Tamboré S/A, José Alt Junior, 47. "A região de Tamboré e de Alphaville é uma das de maior potencial de crescimento para esse tipo de produto [condomínios de apartamentos]", diz. A preocupação dos especialistas, agora, é saber se o fluxo para aqueles bairros vai congestionar o acesso às moradias. "Já há gargalos em alguns trechos. Não sabemos como poderá ficar dentro de cinco anos", pondera Pompéia.
09 de dezembro de 2007
O País das Maravilhas de Alice, em um determinado momento a personagem se depara com um exército de cartas de baralho. O que faria para burlar aquela numerosa "equipe de segurança"? Eis que surge a chave para a questão: bastaria soprá-las, eram apenas cartas. No "país dos condomínios", um exército de câmeras de monitoramento e seguranças armados poderá ter a mesma efetividade que o das cartas de Alice se não houver um item primordial para que todo o esquema funcione: o correto posicionamento da guarita. "Não basta usar equipamentos de última geração. É necessário, ainda na planta, que o arquiteto e um especialista em segurança trabalhem juntos para planejar um empreendimento mais seguro", diz o consultor David Fernandes, diretor da Previne Security. Mesmo porque, uma vez pronta a guarita, não basta um sopro para mudá-la de lugar --é necessário empreender muita mão-de-obra e recursos financeiros. Na análise do projeto de uma guarita ideal, alguns itens são essenciais, ressalta Chen Gilad, diretor de planejamento da Haganá Segurança. Ela deve ter blindagem, com acesso feito por duas portas. Quando blindada, sua localização deve ser a mais próxima possível da rua, para que a área de identificação fique na parte externa do prédio, antecedendo as eclusas --que devem ter intertravamento, sistema que não permite que as duas portas abram ao mesmo tempo. Dentro dela, o ar-condicionado com exaustor é crucial para o bom ambiente de trabalho. "Não recomendamos o banheiro dentro da guarita, porque, idealmente, um funcionário deverá substituir o outro quando este precisar ir ao banheiro", explica Gilad. "Mas, quando a equipe é pequena, o banheiro torna-se um mal necessário", completa. Por último, e não menos importante, ficam os homens responsáveis pela segurança e o equipamento a ser utilizado. Áreas de acesso"Os funcionários devem ser de uma empresa idônea, filiada aos sindicatos de segurança, com os tributos em dia. De preferência, a segurança e o monitoramento devem ser feitos pela mesma empresa", lembra o diretor da Haganá. "E é sempre bom ter em mente que o sistema de monitoramento digital deve ser primeiro utilizado para ver quem quer entrar, ou seja, cobrir todas as áreas de acesso. Para quem já entrou, a história é outra", reforça.
09 de dezembro de 2007
No País das Maravilhas de Alice, em um determinado momento a personagem se depara com um exército de cartas de baralho. O que faria para burlar aquela numerosa "equipe de segurança"? Eis que surge a chave para a questão: bastaria soprá-las, eram apenas cartas. No "país dos condomínios", um exército de câmeras de monitoramento e seguranças armados poderá ter a mesma efetividade que o das cartas de Alice se não houver um item primordial para que todo o esquema funcione: o correto posicionamento da guarita. "Não basta usar equipamentos de última geração. É necessário, ainda na planta, que o arquiteto e um especialista em segurança trabalhem juntos para planejar um empreendimento mais seguro", diz o consultor David Fernandes, diretor da Previne Security. Mesmo porque, uma vez pronta a guarita, não basta um sopro para mudá-la de lugar --é necessário empreender muita mão-de-obra e recursos financeiros. Na análise do projeto de uma guarita ideal, alguns itens são essenciais, ressalta Chen Gilad, diretor de planejamento da Haganá Segurança. Ela deve ter blindagem, com acesso feito por duas portas. Quando blindada, sua localização deve ser a mais próxima possível da rua, para que a área de identificação fique na parte externa do prédio, antecedendo as eclusas --que devem ter intertravamento, sistema que não permite que as duas portas abram ao mesmo tempo. Dentro dela, o ar-condicionado com exaustor é crucial para o bom ambiente de trabalho. "Não recomendamos o banheiro dentro da guarita, porque, idealmente, um funcionário deverá substituir o outro quando este precisar ir ao banheiro", explica Gilad. "Mas, quando a equipe é pequena, o banheiro torna-se um mal necessário", completa. Por último, e não menos importante, ficam os homens responsáveis pela segurança e o equipamento a ser utilizado. Áreas de acesso"Os funcionários devem ser de uma empresa idônea, filiada aos sindicatos de segurança, com os tributos em dia. De preferência, a segurança e o monitoramento devem ser feitos pela mesma empresa", lembra o diretor da Haganá. "E é sempre bom ter em mente que o sistema de monitoramento digital deve ser primeiro utilizado para ver quem quer entrar, ou seja, cobrir todas as áreas de acesso. Para quem já entrou, a história é outra", reforça. Folha de S.Paulo -02/12/07
09 de dezembro de 2007
Brasil se tornará grande exportador de petróleo, a balança comercial bateu novos recordes, o FDI está em níveis jamais vistos, o país está no rumo para atingir o tão sonhado grau de investimento, o subprime impacta a economia americana, mas pouco afeta a estabilidade econômica do Brasil. Essas afirmações e outras têm sido destaque nos jornais brasileiros, e até mesmo no exterior, e o mundo se mostra extremamente receptivo e otimista com relação ao Brasil. O mercado imobiliário bate recordes de lançamentos, financiamentos e vendas, as incorporadoras aumentam as projeções de valor geral de vendas (VGV) - enfim, estamos navegando em um mar de almirante! Em meio a todo esse otimismo em que governo, empresários e investidores vivem preocupados com investimentos em infra-estrutura que permitam a preservação do crescimento de forma sustentável, volto com um assunto que, no contexto, pode ser considerado pequeno, mas que tem um potencial enorme para melhorar os índices sociais no país: a locação de imóveis residenciais. O tema é de grande relevância e impacto econômico e, o que é o melhor, de relativamente fácil implementação. Se levarmos em consideração que o déficit habitacional brasileiro atinge a incrível marca de oito milhões de residências, que as classes C, D e E representam mais de 95% desse total e que existem em torno de cinco milhões de domicílios vagos, teremos melhor clareza de que algo precisa ser feito. Não quero, com isso, dizer que essas medidas resolverão todos os problemas, pois esse complexo tema só terá solução com a adoção de uma série de políticas em várias frentes, mas uma delas, com certeza, é a alteração das leis envolvidas na locação. A primeira questão se refere ao tempo para desocupação de imóveis residenciais. Alguns números mostram que a média de desocupação litigiosa é em torno de 18 meses. Além disso, ela vem acompanhada de uma série de outros custos - advogado, redução do aluguel durante o período de acordo, reforma do imóvel em função da má conservação, entre outros - que acabam por reduzir o retorno obtido pelo locador, fazendo com que o investimento imobiliário para locação seja uma péssima opção. O prazo de despejo é inversamente proporcional ao interesse de se investir em imóveis para locação. Por outro lado, a demora no despejo só ajuda a segregar o potencial locatário que não tem histórico de crédito, alto salário ou devida garantia. A desocupação de forma rápida por falta de pagamento traz ao mercado um enorme número de pessoas que tem condição necessária para sustentar um aluguel, mas que ainda não tem um dos três pontos listados acima, ou seja, ao contrário do que alguns possam imaginar, a agilidade do despejo seria uma medida de inclusão social, à medida que favorece principalmente as classes menos abastadas. A segunda questão se refere à alíquota de 27,5% de imposto de renda incidente na locação de imóveis, mensalmente via carnê-leão, com compensação na declaração anual. O imóvel, dado o seu baixo potencial de giro no mercado, pode e deve ser considerado como um investimento de longo prazo. Por que, então, o investimento em imóveis deve ter essa alíquota, ao invés dos 15% cobrados no investimento em qualquer título de renda fixa por prazo superior a 24 meses? Não esqueçamos que a valorização do bem já é tributada em 15% e ainda existem os custos de registro e de cartório, sem contar os de corretagem, que no total chegam a perfazer 10% do valor do bem, ou seja, a compra de um imóvel para venda rápida não vem a ser, em condições normais, boa alternativa de investimento de curto prazo. A redução dessa alíquota, com certeza, traria um novo e competitivo ativo ao leque de produtos para poupança e investimento de longo prazo, ajudaria a aumentar a oferta de imóveis para locação e, consequentemente, a reduzir o preço dos aluguéis. A terceira questão é cultural. Existe a crença incutida nos brasileiros de que só a casa própria traz segurança - e acredito que, até por essa razão, haja a preocupação de que o proprietário de um único imóvel não possa ser despejado em caso de inadimplência. Apesar desse tema ser extremamente controverso, com opiniões e argumentos relevantes de ambos os lados, acho que deve ser debatido. Sou da opinião que essa crença é um erro. Em vários países desenvolvidos, a moradia de aluguel é vista como uma boa opção - nos EUA, o mercado de locação chega a atingir 55% dos imóveis -, principalmente em função da distância e das dificuldades de transporte. É normal executivos utilizarem imóveis locados durante os dias úteis, para maximizar o tempo, voltando para casa nos finais de semana. Além disso, em função do alto custo dos imóveis, novos profissionais e recém-casados optam pelo aluguel, normalmente próximo ao local de trabalho ou ao transporte coletivo. No Brasil, a situação é completamente diferente. As pessoas buscam a casa própria, mesmo que ela fique localizada no lado oposto da cidade, em relação ao local de trabalho. Lógico que a restrição orçamentária é uma limitação importante, e a escolha do bairro e da moradia estão vinculados a ela, mas essa é mais uma razão a alimentar a cultura da locação, a decisão da casa própria pode ser adiada, pois o custo do aluguel perto do trabalho pode caber no orçamento. Mas, muitas vezes, a ânsia do imóvel próprio cria a difícil condição de gastar horas do dia no trajeto da casa para o trabalho e do trabalho para casa. Vejamos o caso da cidade de São Paulo, onde várias pessoas trabalham na zona sul e moram, em casa própria, na zona norte ou zona leste. Como a cidade não tem a necessária infra-estrutura para suportar o fluxo de pessoas que se movimentam diariamente, o trânsito está, cada vez mais, caótico. E a tendência é de piora, em função do crescimento do país, por maior que sejam os investimentos nesse setor. Se o mercado de aluguéis fosse mais desenvolvido, com certeza muitos habitantes optariam por se tornar locatários, morando mais próximo ao local de trabalho e locando as atuais residências. Nestes casos, seria produtivo adotar a medida de tributação sobre o valor líquido recebido. Não faria sentido um indivíduo pagar imposto sobre o aluguel recebido na integralidade, sem ser levado em conta a despesa que está tendo no pagamento do aluguel. Em momentos de bonança como o que vivemos, pequenas medidas como essas poderiam dar um grande impulso, reduzindo o problema social. *José Antonio Gragnani é Head of Structured Finance - Banco UBS Pactual
09 de dezembro de 2007
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