Planos de financiamento imobiliário viraram "trintões". Mas esse amadurecimento dos prazos de crédito -disponível na Caixa Econômica Federal e no Santander- encarece em cerca de 1% a 4% o total pago pelo imóvel em relação ao tempo máximo anterior (25 anos). A discrepância maior para o bolso do mutuário, porém, aparece na comparação da despesa total de um financiamento em dez anos com a do financiamento em três décadas. Cálculos do economista Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), mostram que optar pelo prazo triplicado faz crescer o desembolso em até 72,9%. A vantagem de estender o tempo é reduzir o valor das parcelas, pois o total é diluído em um número maior de meses. Essa queda na mensalidade tem ainda outro efeito: permite que famílias com orçamento mais apertado tenham acesso ao crédito, já que os bancos geralmente limitam o comprometimento de renda com o financiamento a 25%. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer um plano de crédito imobiliário "balzaquiano", no final de agosto. Antes, seu prazo máximo era de 20 anos. Os juros anuais, para contratações com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), são de 8,16%. As simulações feitas a pedido da Folha apontam que o acréscimo de uma década no plano da Caixa chega a aumentar o preço final do imóvel financiado em 20,8%, no caso de crédito de R$ 200 mil. Lançamento A partir de amanhã, um banco privado, o Santander, também passa a disponibilizar em suas agências o crédito em 30 anos. Para imóveis com valor de até R$ 120 mil, a taxa de juros é de 9% ao ano por todo o período, no caso de parcelas variáveis -a correção é pela TR. Para bens que custam de R$ 120 mil a R$ 350 mil, os juros são de 10,95% anuais durante os primeiros dez anos e de 8,95% nos seguintes. No plano de parcelas fixas, a taxa é de 13,25% anuais, independentemente do montante financiado.
14 de outubro de 2007
COM ESTRUTURA Empresa recém-instalada em edifício que funciona durante o dia e a noite: flexibilidade Você ligou para...”, diz a voz metálica da secretária eletrônica, após às 18h, sinalizando que o expediente já foi encerrado. Para profissionais liberais, essa situação é rara, mas pode acontecer. Principalmente se o estabelecimento não tiver estrutura para funcionamento após o horário comercial (das 8h às 18h).Os grandes edifícios comerciais de Ribeirão Preto, que começaram a avançar há oito anos, com o New Century, na avenida Presidente Vargas, possuem estrutura para funcionar 24 horas. A segurança é o maior diferencial, uma vez que exige investimentos em equipamentos e pessoal especializado. O restante fica por conta da competência administrativa. Alcione Reginaldo Leite, 27 anos, é porteiro do edifício Millennium, no bairro Jardim Irajá, há cinco anos. Assume o posto das 17h às 24h. Conhece praticamente todos os condôminos e afirma que a movimentação no horário é grande. “Muita gente aqui trabalha até mais tarde, sozinho ou atendendo clientes. “Para entrar ou sair, cada um tem seu controle remoto da garagem”, diz.O Millennium é um dos edifícios de Ribeirão Preto estruturados para funcionar dia e noite. De acordo com a empresa administradora do condomínio, três funcionários e uma faxineira se dividem em três turnos. O prédio possui 40 salas. No térreo existem três lojas, estas sim, obedecem a tradição comercial da jornada de 8h às 18h.SegurançaOs aspectos mais importantes observados pelo endodontista Marcelo Polimeno Alonso, antes de escolher o endereço de trabalho, foram o nível de segurança e a possibilidade de trabalhar até mais tarde. Optou por montar um consultório dentário em uma das 140 salas do edifício Fortes Guimarães, no bairro Higienópolis. “A estrutura é excelente. Tenho segurança para trabalhar à noite ou atender emergências, quando necessário”, conta.O síndico do edifício, Ricardo Otaviano, é corretor de seguros. Orgulha-se do sistema de segurança do prédio, que conta com 48 câmeras que monitoram as áreas internas e externas. Oito funcionários e quatro seguranças se revezam em quatro turnos de seis horas cada. “Os profissionais que trabalham até mais tarde contam com os mesmos serviços daqueles que cumprem o horário comercial normal”, diz.A advogada Regina Célia de Barros Mariani Buldo é proprietária de um escritório há três anos no edifício Center Plaza, que possui 108 salas comerciais no Centro. Escolheu o endereço pela localização, arquitetura e pela flexibilidade de horários. “Sempre que há necessidade, ficamos até mais tarde para atender, por exemplo, clientes de fora da cidade”, conta.O gerente de administração do condomínio, Márcio Malfará, explica que as portas principais do prédio são fechadas às 18h, por medida de segurança. Porém, a entrada de clientes, pacientes ou visitantes é feita mediante agendamento ou autorização do condômino. “A estrutura funciona para todos, mesmo após as 18h”, diz.Cliente pede por horários mais flexíveisO empresário Cristian Mateus de Oliveira, diretor de uma empresa de cobrança e negociação de dívidas, mudou de escritório justamente para ter a liberdade de extrapolar horários. Desde o início do mês, ele ocupa uma sala no nono andar do edifício Padre Euclides, no Centro de Ribeirão Preto. O prédio funciona 24 horas e atende as necessidades de médicos, advogados, dentistas, psicólogos e tantos outros profissionais que precisam da flexibilidade de horários. Cristian, que tem uma equipe de oito agentes de cobrança, estabeleceu dois turnos no novo escritório. Logo vai contratar mais oito profissionais para trabalhar à tarde e à noite.“Visito clientes praticamente o dia todo. À noite, reservo para elaborar estratégias de cobrança e políticas de negociação. Tenho mais tranqüilidade. O telefone não toca. Além do mais conto com toda a estrutura do edifício, como segurança e estacionamento como no horário comercial tradicional”, conta.O empresário decidiu pela estrutura de um prédio 24 horas quando identificou que 40% de seus clientes preferiam ser contatados após às 18h. Cristian se classifica no perfil dos profissionais que buscam alternativas para atender às regras que o mercado dita. “Na verdade, foram meus clientes que definiram isso. É uma tendência. E eu me adaptei”. Alexandre Carolo
08 de outubro de 2007
O poder público deve intervir para remover barreiras ao desenvolvimento? Claro que deve. O menos possível, mas deve. O sistema capitalista depende, para funcionar bem, de um Estado forte, isto é, dotado de instituições que estimulem o investimento, a competição e a inovação.Na esfera municipal a ação do poder público, sempre como exceção, pode ser muito útil à expansão correta, do ponto de vista urbanístico, de uma cidade.Fiquemos com Ribeirão Preto.Vocês já notaram e nós já comentamos que o desenvolvimento urbano natural, isto é, sem influência e sem fomento do poder público, tem sido no sentido norte sul, muito mais do que no sentido leste oeste. No sentido norte sul houve sempre a presença firme do poder público municipal, abrindo vias de acesso a lugares, então, não ligados territorialmente à parte já urbanizada. Vejam o traçado da avenida Independência, com construção iniciada pelo prefeito José Costa, em 1955. Depois, no rumo da zona norte, a avenida Meira Júnior. Quem rompeu o impedimento do morro do Bosque foi a seqüência da avenida Meira Júnior, obra executada ainda no primeiro governo do prefeito Welson Gasparini (1964/1968).IneficiênciaA destruição criadora, espécie de darwinismo aplicado à sociedade humana, afirma que empresas morrem por serem ineficientes, destruídas por novos empreendedores, mais eficientes. O que vale para as empresas, vale para os diversos bairros das cidades. Estes não raro começam a decair. E até partem – muitas vezes – para um processo de necrose urbana. Este é o caminho para o qual seguia rapidamente o Centro de Ribeirão Preto, não fossem medidas tomadas pelos setores público e privado, que chegaram já não sem tempo.Mas o urbanismo de Ribeirão Preto está mesmo reclamando uma ação mais eficaz do poder público no sentido de direcionar os investimentos no rumo leste oeste. Área do EducandárioDe um lado encontramos, o campus do CUML (Centro Universitário “Moura Lacerda”), a área do educandário “Quito Junqueira” mais o terreno da CPFL, que limitam a expansão urbana. De outro, no extremo oposto, o campus da USP e a fazenda da Estação Experimental, da Secretaria da Agricultura do Estado de São Paulo, fazem o mesmo serviço.A saída indicada, a medicação urbanísticamente correta, é o traçado de uma artéria que permita que a cidade volte a se expandir após estas propriedades. Não se deve tocar nelas. Elas devem ser mantidas intactas, preservando-se sua integridade. Mas a cidade precisa começar a se expandir atrás delas. A cidade abraçaria estas propriedades e prosseguiria sua vida.É preciso repetir José Ortega y Gasset: “nem política de idéias e nem política sem idéias. O que cabe é política com idéias”.VICENTE GOLFETO
08 de outubro de 2007
O empresário Antonio Uemir, 56, e sua esposa, a jornalista Maria Helena de Aguirre Miessva, 50, não economizaram tempo para chegar à altura que desejavam. "Vimos mais de 70 apartamentos, mas, como procurávamos a mais bela vista, foi com esse que ficamos", contam. A cobertura na Vila Andrade (zona sul) é usada e está em bom estado de conservação, o que fez valer o preço pago, de acordo com o casal. "A qualidade de vida é a de uma casa, porque a varanda é grande, com churrasqueira e muita privacidade, já que não escutamos os vizinhos", descreve Miessva. "Tenho até um espaço onde faço artesanato." Mas nem tudo é perfeito nesse espaço elevado. "As desvantagens são o condomínio, que chega a ser três vezes mais caro que o dos outros apartamentos, além de manutenção e limpeza, muito mais trabalhosas", explica o empresário. "Nem só o conforto é igual ao de uma casa, mas os cuidados necessários também", conclui. As coberturas, por exemplo, são mais suscetíveis a problemas de infiltração. "A cobertura é a parte mais exposta de um prédio e está sujeita a todas as intempéries", explica o arquiteto Luciano Imperatori. "Eventualmente há problema de infiltração na laje, por exemplo." Trincas e fissuras também são mais comuns, devido à movimentação da estrutura do prédio. E a manutenção da pintura da fachada nas coberturas mais recuadas, dependendo da convenção do condomínio, é paga apenas pelo dono da unidade. Famosos O público que busca esse tipo de imóvel inclui artistas, jogadores de futebol, empresários e profissionais liberais em cargos de chefia ou de renome, listam os incorporadores. "Ele também vê preço, mas o comprador de uma cobertura é mais exigente, quer exclusividade", analisa Silvio Chimovitz, diretor de incorporação da Klabin Segall. Ele explica que muitos compradores de cobertura não fogem muito do perfil de quem mora nos pavimentos-tipo, "só que buscam mais espaço". Os que alugam coberturas também são exigentes: "diplomatas, empresários ou artistas que querem espaço para fazer suas esculturas ou gostam da vista para a cidade", diz Roseli Hernandes, da Lello. "Eles pagam preços que variam de R$ 9 a R$ 60 por m2, por mês, dependendo da região", dimensiona.
07 de outubro de 2007
O ministro Miguel Jorge (Desenvolvimento) prometeu apresentar ao presidente do Banco Central, Henrique Meirelles, a proposta de estender a oferta de financiamento de microcrédito para o setor da construção. Essa foi uma das reivindicações do setor apresentada nesta segunda-feira no lançamento da Câmara da Construção da Fecomercio-SP (Federação do Comércio do Estado de São Paulo). O presidente da Fecomercio, Abram Szajman, também solicitou o acesso do setor a financiamento do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) para equipamentos de saneamento básico. "Vou levar a proposta de financiamento com microcrédito para o presidente do Banco Central", disse o ministro. "Já o financiamento do BNDES é mais difícil", acrescentou. Miguel Jorge também defendeu a maior participação do setor privado no financiamento de imóveis --hoje de 10% do PIB (Produto Interno Bruto) com recursos da poupança. "É importante poder contar com financiamento privado e não depender tanto do FGTS [Fundo de Garantia do Tempo de Serviço] para comprar um imóvel", disse Miguel Jorge. O ministro descartou qualquer interferência da crise do mercado hipotecário de alto risco (subprime) no setor imobiliário brasileiro. "O que ocorreu no subprime foi especulação, que é muito diferente de comprar uma casa", disse. Burocracia Miguel Jorge também reclamou do Banco Mundial, que informou o tempo de abertura de uma empresa no Brasil em 152 dias. Segundo o ministro, o banco não atualizou os dados e deu o resultado do levantamento com dados de 2003, restritos a São Paulo. O prazo correto de abertura de uma empresa no país hoje, conforme Miguel Jorge, é de 20 dias. "O dado nos pegou de surpresa. Sabíamos que esse número não era confiável, porque várias lições foram feitas. (...) Queremos uma ratificação do Banco Mundial, porque o dado errado traz prejuízos ao Brasil, em relação a empresas que pensam em investir aqui", disse o ministro, que também voltou a defender a desburocratização do processo de abertura de novos negócios no país para reduzir o período atual.
02 de outubro de 2007
WEBER SIAN IMÓVEIS Zona Sul de Ribeirão Preto: região é a que mais registra desenvolvimento imobiliário no município Quer comprar um imóvel em RP? A Santa Casa agradece. Sempre que uma escritura é lavrada em cartório, 1% do valor cobrado pelo documento vai para a instituição de saúde. A taxa é a menor de todas que incidem sobre as transações imobiliárias. Quem pensa em adquirir um imóvel, também deve preparar o bolso para arcar com a papelada.Os tabelionatos possuem uma tabela progressiva de preços que são cobrados para redigir uma escritura. O custo do documento varia de acordo com o valor do imóvel. Além do recolhimento para a Santa Casa, o custo do tabelião inclui outras quatro taxas. A mais alta, 27%, vai para o Estado. O Instituto de Previdência do Estado de São Paulo (Ipesp) fica com 20%. Há também o recolhimento de 5% que vão para o Fundo de Apoio ao Registro Civil (FRC) e que garante, por exemplo, a gratuidade de certidões como a de nascimento, casamento e RG. Outros 5% são destinados ao Fundo de Aparelhamento Judiciário (FAJ), criado em 1996 com o objetivo de prover recursos para o reequipamento material dos serviços da Justiça do Estado. Além da escritura, o comprador paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que vai para a prefeitura e equivale a 2% do valor declarado de venda. Já nos casos de recebimento de imóveis por herança, diferença de partilha ou doação, há cobrança de 4% referente a Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), pago para o Estado.Há também o custo do cartório onde o imóvel deve ser registrado, que também segue uma tabela progressiva de preços e inclui as mesmas taxas cobradas pela escritura nos tabelionatos, exceto o recolhimento para a Santa Casa.De acordo com o escrevente Neilo de Almeida, do 4º Tabelião de Notas de RP, dúvidas sobre transações imobiliárias são muito freqüentes. “Muita gente acha que o dinheiro gasto com os documentos necessários para a negociação de um imóvel fica somente com os cartórios. É importante entender quais são os destinos”, conta.Na compra de um imóvel que custa R$ 100 mil, o desembolso com documentação chega a 4,46%. O comprador paga R$ 2 mil para a prefeitura, referente ao ITBI. O custo total da escritura, com base na tabela do 4º Tabelionato, é de R$ 1.482,89. Outros R$ 979,18 são pagos para o Cartório de Registro de Imóveis. O valor total da papelada é de R$ 4.462,07.Laudêmio vale no CentroAo contrário do comprador de um imóvel, que assume todos os custos de tabelionato, quem vende não precisa desembolsar nada na negociação. Apenas comparece ao cartório para assinar a papelada.O vendedor só coloca a mão no bolso se o imóvel estiver localizado no quadrilátero central de Ribeirão Preto. Nessa área, incide o laudêmio, uma contribuição obrigatória à arquidiocese do município, referente a 2,5% do valor venal do imóvel.Caso opte pelos serviços de uma imobiliária, o vendedor também deve arcar com os custos, normalmente 6% sobre o valor de venda do imóvel.Segundo o gerente de vendas imobiliárias Antônio Carlos Peixoto, além de aproximar as partes interessadas, os corretores acompanham todo o processo até a conclusão do negócio. “A imobiliária garante transparência e segurança na negociação e tranqüilidade para o cliente”, disse.O especialista em redes de informática Claudio De Franco Assis, 34 anos, vendeu um apartamento de dois dormitórios em Ribeirão Preto, no mês passado. Segundo ele, o imóvel foi vendido por R$ 65 mil. A imobiliária ficou com R$ 3,9 mil. “É um valor justo, pelo trabalhão que dá. Eles cuidam de tudo, além de ser muito mais seguro”, disse.Documentos que o comprador deve exigir do vendedor• Matrícula atualizada do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente• Certidão negativa de tributos imobiliários junto à prefeitura local• Declaração de inexistência de débitos condominiais• IPTU quitado até a data de entrega das chaves• Certidões pessoais dos vendedores• Certidões cíveis e certidões executivas fiscais• Certidão da Justiça Federal• Certidão do cartório de protesto• Certidão trabalhistaO Valor da papeladaSimulação de compra de um imóvel de R$ 100 mil, com base na tabela progressiva do 4º Tabelião de Notas de Ribeirão PretoImposto Transm. Bens Imóveis (ITBI) 2.000,00EscrituraTabelião 921,04 Estado 261,77 Ipesp 193,91 Fundo Apoio ao Registro Civil 48,48 Fundo Aparelhamento Judiciário 48,48 Santa Casa 9,21TOTAL 1.482,89Cartório de Registro de ImóveisOficial 611,99Estado 173,93Ipesp 128,84Fundo Apoio ao Registro Civil 32,21Fundo Aparelhamento Judiciário 32,21TOTAL 979,18Custo da documentação 4.462,07Alexandre CaroloEspecial para A Cidade
23 de setembro de 2007
Não vamos entrar na discussão técnica a respeito da qual a região nordeste do Estado de São Paulo está numa encruzilhada: está construindo uma região metropolitana ou está construindo um aglomerado urbano?Vamos considerar que o processo é de conurbação. E conurbação mais econômica do que física. Mas a conurbação física já está fazendo com que as cidades interajam economicamente. Inclusive do ângulo urbano.Fiquemos com o centro da região que, para efeito de análise, entendemos como tendo 85 municípios dos quais os mais populosos são fatalmente centro de microrregiões. E, de todas as cidades mais populosas, Ribeirão Preto inegavelmente é o centro econômico que se destaca pelos braços do comércio varejista e dos serviços. Sua localização privilegiada tornou-a reforçadamente o centro. Sua logística é singular. O município de Ribeirão Preto perdeu muito espaço físico nos últimos quarenta anos.Depois de perder o atual município de Dumont, em 1965 – que era seu distrito – e de perder, em 1990, o atual município de Guatapará, que igualmente era seu distrito, Ribeirão Preto ficou praticamente sem espaço para crescer de maneira acelerada.Outro dado interessante: a caminho da zona norte, chegando ao rio Pardo, Ribeirão Preto já conurbou com Jardinópolis de maneira que este município – dos ângulos econômico e urbanístico – é a zona norte de Ribeirão Preto. O extremo norte, diríamos. Do lado oposto, como Ribeirão Preto igualmente caminha rumo à zona sul, o próspero município de Cravinhos pode ser considerado – como contraponto a Jardinópolis – o extremo sul de Ribeirão Preto.Ora, Ribeirão Preto tem se expandido muito menos no sentido leste e oeste – como já tivemos ensejo de comentar – e muito mais na linha diametralmente oposta, isto é, norte sul. Com isto, Cravinhos – bem antes de Serrana, que não configuraria seqüência da zona sul – adicionaria o dinamismo de seu desenvolvimento econômico, observado nos últimos anos, à sua localização privilegiada. Marcada como extremo sul de Ribeirão Preto, Cravinhos poderá desenvolver uma vocação que ainda não se manifestou: a de ser local para prosperar bairros residenciais de alto valor de mercado.Quando se busca entender a realidade regional dos últimos dez anos, o que se nota é que os municípios com menor população estão apresentando, atualmente, maior taxa de crescimento demográfico do que os maiores, os mais populosos. A causa primeira – todos sabem – é a agroindústria, que produz cidades menos metropolitanas do que a indústria.Mas há que se notar igualmente o relacionamento das cidades entre si. Por exemplo: Sertãozinho constitui-se no grande centro industrial da região. Mas isto é assunto para outro dia. VICENTE GOLFETO
23 de setembro de 2007
O setor imobiliário paulista registrou uma virada nas vendas em agosto, com alta de 4,71%, ante declínio de 2,08% no mês anterior, segundo pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), com base em 436 imobiliárias da capital. Ainda segundo o Creci-SP, agosto foi o melhor mês de vendas neste ano. "Certamente, o mercado foi beneficiado em agosto pelo efeito volta das férias", avalia José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional. A pesquisa aponta predominância de vendas de apartamentos (56,56%) e de pagamentos à vista (61%), bem como concentração nos negócios de imóveis até R$ 100 mil (55,62% do total vendido). O Cresci-SP verificou ainda uma redução nos preços médios, tanto para casas quanto para apartamentos. A maior redução foi verificada entre imóveis padrão Standard, com idade entre 7 e 15 anos, e situados na região dos bairros Pirituba e Parelheiros: o preço médio do metro quadrado caiu 4,16%, para R$ 725,33. No caso dos apartamentos, a maior redução foi registrada imóveis da região onde ficam os bairros Limão, Pednha e Imirim. O valor médio dos imóveis com até 7 anos caiu 6,20%, para R$ 1.121,83 nesse mês.
22 de setembro de 2007
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