Locação por temporada não é sinônimo apenas de férias, descanso e lazer. Embora a busca por casas e apartamentos localizados à beira-mar, no campo ou em outras localidades seja bem maior nos feriados prolongados, períodos de férias escolares e finais de ano, alugar um imóvel por um curto período - alguns dias ou meses - pode ser uma opção bastante válida para quem está aceitando um desafio profissional em outra cidade; para a família que decidiu reformar a casa onde mora, pra quem vai fazer um curso ou tratamento médico em outra localidade, entre outros. Em qualquer dos casos é importante que tanto locatário quanto locador saibam que existem regras bem determinadas na Lei do Inquilinato. Primeiramente, o locatário precisa definir quais são os itens principais que o imóvel a ser alugado deve preencher: tamanho, localização, preço, etc. Detalhe: para garantir a locação de um bom imóvel para o período pretendido, é essencial pesquisar com antecedência. Enquanto avalia as opções, o interessado deve se informar sobre todos os detalhes possíveis: área útil da casa ou apartamento; quantidade de cômodos e banheiros; vagas na garagem; e disponibilidade de móveis, eletrodomésticos e utensílios (esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário). Uma vistoria feita pessoalmente pelo inquilino, em companhia do proprietário ou representante, confirma se o imóvel corresponde à descrição feita pelo locador. Com isso, fica garantido que serão especificados no contrato somente detalhes reais sobre o imóvel e pode-se evitar o pagamento de eventuais danos que o locatário não tenha causado. Na impossibilidade dessa inspeção por parte do consumidor, a alternativa é obter informações com conhecidos que já tenham utilizado o imóvel. A seguir, é importante providenciar, junto ao proprietário ou imobiliária, a elaboração de um contrato de locação temporária que detalhe tudo o que foi tratado verbalmente. Na devolução do imóvel, é necessário que se efetue uma nova vistoria e que o locatário relacione, por escrito, tudo o que foi deixado em bom estado. O proprietário - ou seu representante - deve fazer a vistoria e assinar o documento, cuja cópia deve permanecer com o inquilino.
30 de novembro de 2004
A compra do primeiro imóvel a gente nunca esquece. Muito menos do susto causado pela necessidade de mais dinheiro para arcar com as despesas de transferência, escritura e registro do imóvel nos respectivos cartórios e órgãos públicos. Para não ser pego de surpresa, o futuro comprador deve fazer uma reserva financeira na fase que antecede a aquisição da unidade, para cobrir sem sobressaltos os gastos legais com a documentação do imóvel, pagos à vista. Válidas para todo Estado de São Paulo, a Tabela I dos Tabelionatos de Notas (que lavram as escrituras) e da Cartórios de Registro de Imóveis são progressivas e variam de acordo com o valor total do imóvel. Para os cálculos dessas despesas, vale o que for maior: o valor venal da unidade ou seu preço de venda no mercado. Num contrato de compra e venda simples, o comprador terá de pagar o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – Inter Vivos (ITBI – IV) à prefeitura, correspondente a 2% do valor do imóvel, mais as despesas com a escritura, em qualquer Cartório de Notas do país, e o registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado. É importante lembrar que tanto a Tabela I dos Tabelionatos de Notas como a Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis, do site da Associação dos Notários e Registradores do Estado de S.Paulo (Anoreg-SP), devem ser aplicadas nos casos em que o imóvel seja pago à vista e cuja vaga de garagem faça parte da mesma matrícula. Vaga com matrícula e IPTU à parte exigem registro em separado do imóvel.
30 de novembro de 2004
Quanto tempo vale a pena esperar para baixar o preço de uma casa ou de um apartamento antes de a placa de "vende-se" ou "aluga-se" começar a juntar poeira?É difícil saber quão longa será a espera por uma negociação satisfatória. O tempo ideal varia de acordo com o caso e depende de fatores como preço --muitas vezes, o principal deles--, localização, tamanho e estado de conservação do imóvel e até mesmo da flexibilidade do proprietário na hora de negociar.Mesmo assim, o mercado dá suas pistas. No caso de locações, levantamento do Secovi-SP (sindicato de imobiliárias e construtoras) indica que o número de dias necessários para achar um inquilino não varia muito --no primeiro semestre, levou 38 dias.Segundo Roseli Hernandes, 42, gerente de vendas e locações da Lello, os prazos podem ser maiores: na imobiliária, as casas de três ou quatro quartos levam até 90 dias para serem locadas, e os apartamentos, até cem dias.Quando se trata de vender, é comum o proprietário se assustar com uma proposta feita logo no primeiro dia e acabar perdendo o negócio por interpretar sua sorte como erro de avaliação, afirma o corretor Roberto Capuano, 60."É por isso que não vale a pena resistir a negociar com o primeiro que fizer boa proposta", concorda o consultor Marcelo Gurgel, 48.Fazendo as contasJosé Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores), avisa que, passados 90 dias, o tempo corre contra o proprietário porque, na ponta do lápis, apartamento fechado é sinônimo de prejuízo. E quem gasta R$ 1.000 por mês e não aceita R$ 90 mil por um imóvel de R$ 100 mil corre o risco de bancar as despesas por meses a fio e vendê-lo por menos. "Às vezes, a sensação imediata de perda se sobrepõe à lógica", ensina Capuano.O raciocínio vale para o caso de locação, se o proprietário resistir a descontar alguns reais. O mesmo se aplica à venda para quitar uma dívida no banco, cujos juros consomem o desconto negado.Segundo os especialistas, a avaliação criteriosa do imóvel, que define o chamado "valor de mercado", é a chave de uma boa negociação e evita falsas expectativas.Que o diga o dentista João Guadagnucci, 50, que levou um ano para vender um sobrado, aceitando 32% a menos que o preço inicial. "A avaliação desconsiderou que na mesma rua a concorrência era grande. Perdi muito tempo."
30 de novembro de 2004
A relação entre proprietário e inquilino é parecida com a do vendedor de um imóvel com o comprador: dois desconhecidos que não sabem se podem confiar um no outro. A diferença é que a convivência entre o proprietário (ou seu representante) e o inquilino é muito mais longa e, portanto, deve ser a melhor possível.O proprietário (ou locador) costuma ter mais certezas ao alugar um imóvel, asseguradas pela garantia em contrato e pelo apoio jurídico e administrativo de uma imobiliária. Em geral, ele paga como comissão à imobiliária ou administradora o primeiro mês de aluguel e de 7% a 10% nos meses seguintes.O inquilino (ou locatário) tem quase sempre menos assistência e experiência. Às vezes, exige-se dele o que é proibido por lei, e ele nem nota. Antes de assinarem um contrato de aluguel, locador e locatário devem se informar para não ser prejudicados. Aqui vão algumas indicações de como agir, e todas estão na lei: O locatário não deve pagar taxas de cadastro ou pesquisa, mesmo que lhe garantam a devolução da quantia no final do contrato. O cadastro é feito com informações obtidas em órgãos de proteção ao crédito, as quais garantem à imobiliária e ao proprietário se é ou não seguro alugar o imóvel à pessoa. O artigo 22, VII, da lei nº 8.245 é claro: são despesas do locador. Se lhe exigirem esse pagamento, faça outra exigência: um recibo em que esteja escrito para que serviu o pagamento. Você pode receber o dinheiro de volta depois de fazer uma reclamação a um órgão de defesa do consumidor. Tanto proprietário como inquilino devem fazer um contrato por escrito, mesmo que se considerem muito. Prevalece, aqui, o velho ditado: "Amigos, amigos; negócios, à parte". Locatário: fique atento ao valor ou percentual da multa e/ou dos juros de mora em caso de atraso no pagamento do aluguel ou quebra de contrato. Se achá-los demasiados, tente negociar com a imobiliária ou a administradora. Se o inquilino achar imprescindível reformar o imóvel, deverá pedir autorização por escrito antes de assinar o contrato. Depois de assinado, se o proprietário recusar a reforma, o inquilino não poderá fazê-la. Proprietário e inquilino devem ler atentamente todas as cláusulas do contrato de locação e ficar com uma cópia assinada pelo locador ou por seu representante legal, pelo locatário, pelas testemunhas e pelo fiador, se houver, com firma reconhecida e registro em cartório. O proprietário, para se precaver, deverá entregar as chaves do imóvel ao inquilino quando este tiver assinado o contrato, com firma reconhecida e registro em cartório. Assim, evitarão eventuais problemas. O aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, a não ser que o proprietário tenha escolhido essa modalidade e rejeitado cada uma das outras garantias previstas na lei (fiança, caução ou seguro-fiança).
30 de novembro de 2004
Ferraz Jr.Comprar imóveis na planta é um risco que, para os investidores, vale a pena correr se forem resguardados todos os cuidados na hora de fechar o negócio. Ainda assim, o setor está conservador nas projeções futuras de curto prazo. As vendas não correspondem às expectativas do início do ano para algumas incorporadoras, mas ainda assim devem fechar o ano em alta. Segundo o protético Guilherme Villa Gomes, de 25 anos, arriscar na compra de um apartamento na planta faz parte do mundo dos negócios. “O risco faz parte de qualquer transação. É preciso se cercar de cuidados para não sair perdendo”, afirma. Gomes pesquisou no mercado a idoneidade da construtora e da incorporadora do imóvel, conversou com corretores e se assegurou da solidez dos empreendedores para, então, decidir pela compra na planta de um duplex de três dormitórios no Jardim Iguatemi, em Ribeirão Preto. O valor do imóvel sai por R$ 80 mil. “Quando ficar pronto deve valer uns R$ 120 mil”, aposta. Mas o que era para ser um investimento, pode acabar se transformando na residência do protético. “Estou morando com meus pais e pretendo sair para morar sozinho, talvez seja a hora quando o apartamento ficar pronto”, afirma. ProblemasQuanto ao risco de ter problemas para receber o imóvel, ele lembra. “Também tem muito imóvel pronto que depois de meses apresenta problemas como rachaduras. É tudo um risco”, analisa. Um risco que o próprio irmão correu ao entrar num consórcio de veículos e ver a empresa falir deixando os consorciados até hoje sem solução. Alguns cuidados podem ser tomados, além da pesquisa dos empreendedores. Segundo o Procon, por exemplo, ao notar que o cronograma não está sendo cumprido, pode-se recorrer à Justiça, amparado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela Lei do Condomínio (nº 4.591/64), porque há meios de diminuir prejuízos.Para minimizar os efeitos do trauma causado pela falência da Encol, a MRV Engenharia fez parceria com o Banco Safra para que no ato da compra do imóvel na planta, o cliente adquira uma apólice de seguro do banco que garanta eventuais prejuízos com falência. “O cliente recebe todo o investimento corrigido porque o seguro está sendo feito por uma empresa de fora do grupo”, afirma Arthur Martine, superintendente de vendas da MRV.MercadoInvestidores como Guilherme estão mais cautelosos nessa época do ano. “O momento é de saturação, de incertezas”, analisa Carlos Henrique Fortes Guimarães, diretor da Fortes Guimarães, que tem exclusividade na venda de 64 apartamentos na planta e 230 casas. Para ele, a disponibilidade de imóveis por várias construtoras, concentrada numa mesma área, tem diminuído o ritmo das vendas.“Os produtos para a classe média alta têm boa saída e devem continuar assim nos próximos três meses, mas sem muitas expectativas”, projeta Márcio Villas Boas, da Perplan.O problema que afeta a classe média é o acesso ao financiamento que exige, em média, renda familiar de R$ 7 mil. “Não é essa a renda da classe média hoje e isso afasta o cliente”, afirma Márcio. Para ele, a classe média alta ainda tem poder de compra.Com 500 unidades na planta à venda, entre casas e apartamentos, a MRV não tem do que se queixar. “Nos oito anos que atuamos no mercado de Ribeirão Preto, sempre fechamos o ano com balanço positivo nas vendas”, garante Arthur.Segundo o empresário, em função da característica regional de unir casa com área de lazer, as vendas de casas é cinco vezes maior que a de apartamentos.
28 de novembro de 2004
Jucimara de PaudaO desemprego, os baixos salários e o sonho de ter a casa própria fizeram com que um grupo de 120 famílias ocupasse uma área às margens da Via Norte e do ribeirão Preto, ampliando, assim, o número de moradores das favelas da Várzea, muitas vezes conhecida por favela Haiti e do Gordo. Para Edson Spressola Júnior, membro do Conselho Municipal de Urbanismo, as favelas da Várzea passam despercebidas porque a Via Norte ainda não recebe grande fluxo de veículos.“Não é uma via de acesso, então a favela ainda não incomoda as pessoas. Quando a Via Norte se tornar via de acesso e, para chegar a Ribeirão Preto o morador de fora tiver que passar pelo local, vai se deparar com a pobreza. Quando chegar neste ponto as autoridades vão tomar providências. Para resolver o problema é preciso esforço integrado dos poderes públicos”.São cerca de 250 famílias morando no local. Há seis meses não passavam de 130. Alex Sandro Vitório é um dos moradores que ocupou a área há seis meses. Ele tem 28 anos, trabalha como auxiliar de depósito, ganha cerca de R$ 300 por mês, e é pai de três meninas, com 8, 9 e l0 anos de idade. Ele morava nos fundos da casa da mãe, hoje, com sacrifício, constrói uma casa de tijolos, às margens da Via Norte, na favela da Várzea.A casa de alvenaria ainda não está pronta, enquanto isto, ele e a família moram em um barraco feito de madeira e para economizar cozinham no fogão à lenha. O pai de família está tentando mudar o rumo da vida.Locação“O aluguel é muito caro e com o que eu ganho não posso pagar. Eu passei por aqui vi o lugar e decidi vir para cá. Não é fácil acostumar debaixo do barraco”.Mas Alex não está na favela apenas com a esposa e as filhas. Os irmãos dele já estão construindo casas na mesma área.As 120 famílias dividiram o espaço em terrenos de 20 por 60 metros, fizeram uma cerca de arame e montaram hortas.As filhas de Alex mostram com carinho a plantação do tio. “Tem tomate, pepino, acerola e amora. A gente joga água todo o dia”. Histórias tristes estão presentes na vida de todas as pessoas que resolveram ocupar a margem do ribeirão Preto.João Luiz da Silva, 39 anos, se recorda da infância no bairro Campos Elísios e dos amigos. Sempre sozinho não teve grandes chances na vida. Trabalhou como entregador de jornal, mas teve a bicicleta roubada e não pode continuar exercendo a profissão. Sem emprego e estudo e com dificuldades para falar ele foi morar em uma chácara na Via Norte. A área foi vendida e o novo dono pediu para que ele saísse do local. “Eu fui despejado com barraco e tudo. Não tenho emprego e agora estou construindo aqui”.Com a intenção de sair do aluguel, Quintiliano Nascimento de Souza, 33 anos, fez o barraco com madeiras e telhas de alvenaria. Para construir ele gastou R$ 160. “Era o que eu tinha no banco”, diz. Souza cercou o terreno com arame e fez uma horta onde plantou cebolinha, limão, maracujá, feijão, boldo e girassol. “Ganhei o esterco de um rapaz e plantei estas coisas para ter o que comer”.Catando papelão na rua Quintiliano ganha cerca de R$ 300 por mês. “Já fui chamado pela Cohab para ganhar um lote urbanizado, mas eles queriam que eu provasse que ganhava R$ 500 por mês. Se eu ganhasse isto não estaria aqui”.Spressola Júnior afirma que estas famílias não vão poder ficar no local porque estão ocupando uma área de preservação ambiental. “Está às margens do ribeirão Preto e no local também tem várias nascentes. Eles também estão no que seria o canteiro da Via Norte o que representa um perigo para eles mesmos.”Favela foi fundada no início da década de 90A favela da Várzea surgiu no bairro Adelino Simioni no início da década de 90. No começo eram cinqüenta famílias que arrancaram com as próprias mãos o mato do brejo e construíram em cima de dois lixões que existiam na área.Maria de Lourdes Pereira, 68 anos, se recorda dos primeiros dias. “A gente enfrentou tudo sem ajuda de ninguém. Naquela época eu não imaginava que isto aqui iria crescer tanto”.Hoje, as três filhas e o filho de Maria de Lourdes, moram na favela e constituíram família. “Não temos opção e por isto moramos aqui. Antes de vir para cá eu morava no Jardim Independência e pagava aluguel. Vim para cá para fugir do aluguel, mas não consegui melhorar de vida”.FundaçãoA dona de casa, Joana Pita Silva, também participou da fundação da favela e afirma que sempre esperou que a favela crescesse. “Um monte de gente desempregada e que não pode pagar aluguel o final só pode ser este: favela e muita fome”.Joana é viúva e não conta a idade, diz apenas que tem mais de 40 anos. Ela mora junto com o filho caçula. “Os outros cresceram e foram embora. Estão em algum lugar”.O sonho de Joana é o mesmo de todos os moradores da favela. “Quero ter uma casinha de tijolos”.Segundo Edson Spressola Júnior, membro do Conselho Municipal de Urbanismo, existem dois inquéritos civis, um que tramita nas Promotorias de Habitação e Urbanismo e outro no Meio Ambiente desde 1997. “Precisamos definir a vida destes moradores. Os inquéritos tratam de questões relativas à vida destes moradores e também da saúde deles porque parte desta favela foi construída em cima dos antigos lixões do Simioni.”
27 de novembro de 2004
Foi firmado nesta semana, entre a Cohab-RP (Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto) e o Sindicato dos Engenheiros do Estado de São Paulo – Delegacia Regional de Ribeirão Preto (Seesp/Desam), o Promore (Programa de Moradia Econômica), que visa beneficiar a população de baixa renda, clientela da Cohab-RP, em Ribeirão Preto, na construção da casa própria, em lotes já adquiridos – de até 70 m², através da cessão do projeto arquitetônico e da assistência técnica, possibilitando a construção com baixo custo final da obra e com boa técnica.Márcio Santiago de Oliveira, diretor presidente da Cohab-RP, comenta que o Promore reafirma a intenção da Cohab-RP em sempre beneficiar as famílias cadastradas na entidade. “Mensalmente enviaremos ao Seesp/Desam relação dos compradores de terrenos, com endereço e telefone, para que sejam contatados e tenham acesso ao Promore”, informa.Conforme Márcio Santiago, para participar do Promore, o beneficiário deverá efetuar o pagamento de uma taxa ao Seesp/Desam, cujo valor varia conforme a metragem do lote.Ao Deesp/Desam caberá fornecer os projetos de acordo com a melhor conveniência técnica, topografia e terreno, respeitando-se a intenção dos proprietários. Além disso, explica Márcio Santiago, serão fornecidos os projetos de fundação e o desenho do telhado, conforme o Código de Obras da Prefeitura Municipal, como também assistência técnica e visitas periódicas.
27 de novembro de 2004
A chegada do Réveillon já elevou o valor dos aluguéis no litoral de São Paulo. Pesquisa feita pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) mostra que as diárias mais caras estão no litoral norte.De acordo com o levantamento, os aluguéis nessa região sofreram um aumento de até 38,2% em relação ao Réveillon passado. Esse é o caso do aluguel diário de casa de um dormitório localizado nas cidades de Caraguatatuba, São Sebastião, Ilhabela e Ubatuba. A diária desse imóvel subiu de R$ 76 para R$ 105.A pesquisa mostra que os aluguéis mais baratos estão no litoral sul de São Paulo, onde as diárias de casas com um dormitório ficaram 8,33% mais caras neste Réveillon.Segundo o Creci-SP, há casos em que as diárias para 2005 estão menores que as de 2004. Esse é o caso dos apartamentos de um dormitório situado em cidades como Bertioga, Guarujá, Santos e São Vicente. Lá, o valor da diária baixou de R$ 125,71 para R$ 101,54, uma redução de 19,23%."Quem procurar alugar com antecedência vai pagar menos pelas diárias. Se fechar pacotes com mais dias, poderá com certeza obter descontos", disse o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. Ele recomenda que o consumidor procure imobiliárias e corretores credenciados na hora de alugar uma casa no litoral. Essa é a melhor forma de garantir a segurança do negócio e evitar problemas futuros.
27 de novembro de 2004
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