A greve dos servidores do Tribunal de Justiça (TJ) do Estado de São Paulo -que já dura 62 dias e paralisa 12 milhões de processos no Estado- acertou em cheio os negócios imobiliários.A situação mais grave acontece no segmento de locação: o volume de ações de despejo por falta de pagamento (87% do total de ações locatícias distribuídas pelo TJ) caiu 70,71% no primeiro mês da paralisação. Foram 563 ações do tipo encaminhadas em julho, contra 1.922 de junho."São dois meses de paz, alegria e tranqüilidade para quem está devendo o aluguel", define o vice-presidente do Secovi-SP, Sergio Lembi. "Isso é o caos. Agora, só paga quem quiser", afirma."Deve demorar 60 dias para o serviço ser regularizado", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores de imóveis).A expectativa é de explosão no volume de pedidos de despejo quando a greve acabar. "Se hoje dar andamento à ação demora quatro meses, após a greve vai levar seis", prevê Lembi.Também permanecem paradas as disputas sobre propriedade, as ações de cobrança de condomínio em atraso, as escrituras e o registro de incorporações."As incorporadoras, que costumam concentrar os lançamentos até outubro, provavelmente devem ter problemas", avalia Estela Soares de Camargo, diretora da MDDI (Mesa de Debates do Direito Imobiliário), organização que reúne os maiores especialistas de São Paulo nessa área.Não só elas. Sofre também o mercado de usados. "Os negócios começam a travar", afirma o advogado Luiz Eduardo Lopes da Silva, da Lopes da Silva e Guimarães Advogados Associados."A greve prejudica a obtenção das certidões negativas dos distribuidores cíveis, de antecedentes criminais e dos executivos fiscais, documentos importantes na compra de imóveis. A falta deles coloca o patrimônio em risco", alerta o advogado Luiz Kignel.Luz no fim do túnelNa capital, para obter a certidão do distribuidor de protesto --o vendedor pode ter emitido cheques sem fundo, por exemplo--, é preciso "correr" cada um dos dez cartórios da cidade, pois o distribuidor central não abre, alerta Silva. "E os despachantes que fazem esse serviço quintuplicaram seu preço.""A greve irradia seus efeitos. Alguém que esteja precisando vender um imóvel para pagar o banco não vai conseguir brecar a cobrança dos juros", pondera Estela de Camargo. "A saída é buscar o acordo", recomenda.A lição é dura para quem não dá atenção a documentos. Que o diga a dona-de-casa Aparecida de Lucena Ribeiro, 53. Ela negociou a compra de um apartamento em São Paulo sem ter em mãos as certidões negativas do vendedor. "Confiei na palavra dele e descobri, depois, que a Previdência havia penhorado o imóvel", conta.Ela já havia gasto R$ 35 mil em uma reforma. O vendedor alegou não ter autorizado as obras e entrou com ação de reintegração de posse. Ele perdeu a ação, mas o imóvel continua penhorado.Quem busca dados sobre as certidões pode contar com a internet como paliativo, no site www.tj.sp.gov.br, que, no entanto, "não está preparado para emitir esses documentos e tem informações incompletas", ressalva Kignel.O advogado Odair Trotti, 70, que vem solicitando as certidões diretamente no guichê do Departamento Técnico do Tribunal de Justiça, revela o caminho das pedras."O advogado tem de ir pessoalmente, mas vale a pena. Basta pagar as taxas e preencher um formulário solicitando as três certidões de uma só vez. Elas saem em dois dias", afirma.
31 de agosto de 2004
Os interessados na compra de um imóvel financiado com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) terão uma segunda chance para comprovar a capacidade de pagamento. Será por meio das unidades que serão construídas através do programa de apoio à produção imobiliária, que vai liberar crédito direto para as construtoras.Segundo o vice-presidente de administração de risco da Caixa, Marcos Torres, o candidato a mutuário que tiver seu cadastro rejeitado pelo sistema de avaliação de crédito --chamado de credit score-- poderá ainda conseguir um empréstimo na Caixa.A segunda chance será dada para os mutuários que pagarem em dia as prestações durante o período de construção do empreendimento. "Só vai funcionar para os imóveis que tiveram um prazo mínimo de 12 meses de construção. Porque será pela poupança formada nesse período que o mutuário mostrará que tem perfil de bom pagador."O financiamento dos imóveis construídos por meio do crédito de apoio à produção será feito pelas regras do FGTS. Ou seja, atenderá pessoas com renda máxima mensal de R$ 4.500. A taxa de juros vai variar de 6% a 10,16% ao ano mais TR e o prazo de pagamento poderá chegar a 240 meses.A diferença é que na fase de construção o mutuário pagará apenas os juros mais TR da prestação. Ou seja, o principal (amortização) só começa a ser pago depois da construção."Atendemos aos apelos das construtoras. Muitas diziam que ficava difícil para o mutuário pagar um valor elevado durante a construção, pois tinha de pagar aluguel para morar", afirmou o vice-presidente de desenvolvimento urbano da Caixa, Aser Cortines.O volume de recursos para a área de habitação e saneamento básico neste ano é de aproximadamente R$ 10 bilhões. Até julho, foram investidos R$ 5,1 bilhões no financiamento dessas duas modalidades.
31 de agosto de 2004
O ministro do Trabalho, Ricardo Berzoini, lançou na segunda-feira duas novas linhas de crédito pela Caixa Econômica Federal. A primeira, para quem tem renda familiar mensal de até R$ 4.500 por mês e deseja um financiament o para a casa própria, que será feito por intermédio das construtoras. A segunda é o micropenhor, que permite empréstimos de até R$ 600, com juros de 2% ao mês, a partir de quarta-feira, dia 1º de setembro, para clientes e não-clientes de baixa renda. Em 1º de outubro, as empreiteiras com projetos que tenham 30% das unidades previamente vendidas poderão financiar até 100% da obra. O prazo para pagamento das construtoras à Caixa é de 60 meses, com carência de dois anos e amortização de 36 meses. Os jur os não passarão de 10,16% ao ano. Com isso, o comprador final pode contar com juros variáveis, entre 6% e 10,16% ao ano. O prazo de pagamento será de 240 meses. De acordo com Vera Viana, superintendente nacional de habitação da Caixa, a grande diferença do programa para os já existentes é a não obrigatoriedade de crédito com a instituição. Ou seja, quem possui crédito em qualquer outro banco poderá contar com o financiamento. Vera explica que o programa pretende ajudar famílias que pagam aluguel, já que o financiamento reduz os encargos do comprador durante a fase de construção do futuro imóvel. O programa deverá financiar 8 mil novas unidades, com uma verba de R$ 360 milhões do orçamento federal para este ano. O segundo programa de financiamento lançado hoje pelo governo atende quem possui saldo médio e aplicações financeiras abaixo de R$ 1.000,00. O micropenhor tem taxa de juros 1,22% menor que os atuais dessa natureza. Não é necessario fiador, já que a jói a é garantia do crédito. É só fazer a avaliação e sair com o dinheiro. A nova linha também é valida para clientes e não-clientes Caixa.
31 de agosto de 2004
No momento em que o mercado imobiliário se prepara para o lançar novos empreendimentos em São Paulo a greve do Judiciário estadual ameaça os negócios e pode trazer prejuízos para proprietários, empreendedores, vendedores e incorporadores. A paralisação causa problemas porque impede a emissão de certidões negativas e entradas em ações de despejo. "Há empresas prontas para lançar novos empreendimentos em agosto, mas a falta da certidão negativa para o registro da incorporação impede isso", afirma o diretor da imobiliária Fernandez Mera, Gonzalo Fernandez Mera. A certidão negativa, que mostra que a empresa ou pessoa física tem a vida em ordem, é emitida pelos distribuidores do Judiciário estadual que aderiram a paralisação que já soma 31 dias. O atraso pode acarretar prejuízos a curto prazo já que o quadrimestre de agosto a novembro é considerado um bom período para os negócios imobiliários. "Essa paralisação do Fórum é mais grave porque os distribuidores aderiram à greve. São estes setores que têm os cadastros com os dados para a emissão de certidões e é o local onde ingressamos as ações de despejo", diz a gerente do departamento jurídico da Lello Locação e Venda de Imóveis, Moira Regina de Toledo. Para Moira, os prejuízos com relação as ações de despejo podem ser maiores já que o processo demora de seis meses a um ano para ser solucionado e quanto mais se demora para entrar com a ação o estrago financeiro. A ausência da certidão negativa causa uma insegurança jurídica e impede a concretização de negócios. "Deixei de fazer uma venda ontem porque o comprador daria 10% de entrada pelo imóvel e o restante na apresentação da documentação, mas sem a certidão não é possível saber quando os documentos ficarão prontos", conta o proprietário da Beltrão Negócios Imobiliários, Mário Beltrão. O atraso atrapalha os agentes de mercado como imobiliárias e corretores que são obrigados a adiar as campanhas de vendas. "A Lei das Incorporações exige uma série de documentos e entre eles a certidão negativa para saber se não há tributos pendentes e que tudo o mais esteja em ordem e isso atrasa lançamentos", afirma o vice-presidente da Coelho da Fonseca, Sérgio Vieira. Vieira destaca que os negócios realizados entre terceiros - venda e compra de imóveis de pessoas físicas - também sofre as conseqüências da greve. "O desdobramento da paralisação pode ter conseqüências graves para todo mundo, mesmo que a pessoa seja honesta", diz ele. Até mesmo os financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) que também exigem a certidão negativa.
24 de agosto de 2004
Fechar um bom negócio com rapidez é o sonho de qualquer proprietário que quer vender ou alugar um imóvel. Contudo, na pressa de se livrar do imóvel e seus respectivos encargos, muitas pessoas acabam deixando o negócio nas mãos de várias imobiliárias ao mesmo tempo o que, conforme administradoras, prejudica os serviços prestados. A experiência de lidar com mais de uma imobiliária ao mesmo tempo foi vivida pela comerciante Isilda Guirado. "Não via nada documentado. Diziam que iriam colocar anúncio no jornal, mas nunca saía." Quando optou por uma corretora, Isilda fechou negócio em 15 dias. Conforme Roseli Hernandes, gerente administrativa de locação e vendas da Imobiliária Lello, casos como o de Isilda são comuns. Ela conta que 65% dos novos contratos de aluguel referem-se a imóveis com intermediação exclusiva, que têm, em média, retorno 30% mais rápido. "A proximidade entre a imobiliária e o proprietário acaba resultando em um trabalho mais direcionado." Roseli conta que um dos problemas da falta de exclusividade é ter de checar o tempo todo se o imóvel ainda está disponível. Conforme Tomás Salles, diretor da imobiliária Lopes, por causa disso, chegam a acontecer absurdos, "como o locatário ficar perdendo tempo com negócio já fechado com outra imobiliária". Mas o problema vai além da concorrência. Para especialistas, um proprietário que, por exemplo, mantém muitas placas na fachada, acaba passando uma imagem ruim. "Se eu possuir um imóvel para vender com seis ou sete placas, confessarei que ele está encalhado", acredita José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. A entidade defende a exclusividade. Há ainda o fator da tranqüilidade para pensar no imóvel, sem medo de que outras pessoas passem na sua frente. As imobiliárias, por sua vez, acabam investindo mais em anúncios, sem medo de que outra feche o negócio. "Hoje, os anúncios são feitos quase criptografados, pois se teme que as pessoas procurem diretamente o proprietário ou outra imobiliária" conta Viana. Para Salles, "o corretor que tiver exclusividade ainda vai dedicar um tempo muito maior no sentido de viabilizar o negócio".
24 de agosto de 2004
A indústria da construção civil, uma das mais atingidas na recessão do ano passado, voltou a reagir após um ano e meio em crise. O consumo de cimento subiu no país, a venda de apartamentos cresceu em São Paulo, a procura por financiamento é maior e há mais empregos no setor.Responsável por 10% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro e um dos últimos setores a reagir, a construção civil sente os efeitos da expansão de outras atividades, como a indústria e o comércio. "A construção civil ainda não mostra o mesmo dinamismo dos outros setores, mas já reage", afirma Eduardo Zaidan, vice-presidente do Sinduscon-SP (sindicato da indústria de construção).O consumo de cimento --um dos principais indicadores do setor, por ser usado do início ao final de uma obra, seja ela de pequeno ou grande porte-- cresce desde maio. Em relação a 2003, o crescimento em junho foi de aproximadamente 5%."De fato há uma sinalização positiva. Mas é bom lembrar que, no ano passado, o consumo de cimento caiu 11%. De 1999 a 2003, a queda equivaleu a 6 milhões de toneladas. Isso representa quase o dobro do consumo anual do Chile", diz José Otávio Carvalho, secretário-executivo do sindicato da indústria do cimento. "Ainda estamos cautelosos. Para se afirmar em retomada consistente, é necessário que esse ritmo de consumo se mantenha durante, pelo menos, três meses consecutivos."As lojas de material de construção também constataram aumento no consumo. A associação nacional dos comerciantes de material de construção (Anamaco) informa que em julho o faturamento real do setor subiu 2% em relação a igual mês do ano passado. Em 2003, o faturamento caiu 4%."No primeiro semestre, as vendas pararam de cair. De julho para cá, sentimos que há melhora nas vendas do comércio. Mas ainda não dá para falar em espetáculo do crescimento", diz Cláudio Conz, presidente da associação.Na Telha Norte, rede com 19 lojas no Estado de São Paulo, a reação começou em maio. "Por enquanto, assistimos a um ensaio da retomada", afirma Fernando de Castro, diretor-geral da rede.A Fecomercio SP, federação paulista dos comerciantes, informa que o faturamento real das lojas subiu 7,5% no semestre ante igual período do ano passado. "É um bom desempenho, mas a comparação é com um período de vendas fracas", diz Fábio Pina, economista da Fecomercio.Renda e consumoRenda do trabalhador e vendas de material de construção andam "coladas", na avaliação de lojistas, construtores, empresários do setor imobiliário e economistas. Isso quer dizer que, quando a renda reage, o consumo aumenta."Com a perspectiva de crescimento da massa salarial, ainda que discreta, e a recuperação do emprego, o consumidor tem mais confiança para assumir dívidas a longo prazo, caso dos financiamentos imobiliários", afirma Fabio Silveira, da MS Consult.Dados do Banco Central mostram que os financiamentos imobiliários concedidos --a partir de informações do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)-- cresceram 79,2% nos primeiros cinco meses deste ano ante igual período de 2003.De janeiro a maio do ano passado, foram 13.224 unidades financiadas, incluindo construção e aquisição (residencial e comercial). Nos primeiros cinco meses deste ano, foram 23.699 unidades, sendo 59% para a aquisição.O Secovi-SP (sindicato da habitação) registrou aumento de 40,6% nas vendas de unidades residenciais no município de São Paulo nos cinco primeiros meses deste ano. Segundo pesquisa, foram 7.909 unidades comercializadas de janeiro a maio deste ano."As vendas ainda estão concentradas nas regiões nobres da cidade e entre os compradores de média e alta renda", diz Ricardo Pereira Leite, diretor de relações de mercado do Secovi-SP.
21 de agosto de 2004
São Paulo - Nem os 2% mantidos pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva nem os 10% vetados por ele. Alguns edifícios de São Paulo prometem continuar cobrando 20% de multa pelo atraso na taxa de condomínio, contrariando até o novo Código Civil. Síndicos dizem que a multa baixa incentiva a inadimplência. Órgãos de defesa do consumidor discordam. A discussão deve parar na Justiça. "Em 2003, quando a multa caiu para 2%, a inadimplência chegou a 30%. Hoje são só 5,57%, porque eu mantive 20% de correção", disse Affonso Celso Prazeres de Oliveira, síndico do Edifício Copan, no centro, que tem 1.160 apartamentos. No Condomínio Porto Seguro, no Bairro do Limão, zona norte, a multa sempre foi de 20%. A administração garantiu ontem ao Estado que manterá o índice. O Porto Seguro, o Copan e outros que continuam cobrando 20% de multa alegam que já existiam antes do novo Código Civil, de janeiro de 2003, e, portanto, têm direito a utilizar a lei condominial. Anterior ao código, ela prevê que as taxas são definidas em assembléias de moradores. "O próprio Código Civil permite essa interpretação de manter o que foi determinado na nossa convenção", alega Oliveira. Para ele, o veto não beneficia o consumidor, já que os moradores têm de ratear as dívidas do inadimplente. "Todos somos consumidores, não só quem atrasa. O que paga em dia é prejudicado." "Muitos proprietários até preferem vender o apartamento para não arcar com a dívida do outro", afirmou a advogada Simone Elaine Dellape, da Administradora Base Line, que cuida de 50 prédios na capital. Simone admite que nas ações em que sua empresa está envolvida os juízes não dão ganho de causa integral aos administradores. Eles têm fixado correção de até 20% só para dívidas anteriores a 11 de janeiro de 2003, quando o código entrou em vigor. "As posteriores a essa data são corrigidas em 2%." Segundo o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), Cláudio Anaute, a proposta original vetada por Lula era vantajosa, já que a multa era progressiva - de 0,33% ao dia, até o limite de 10% no mês. "O veto é absurdo, contrariou as expectativas do setor." Pela proposta rejeitada, se o morador atrasasse até seis dias pagaria 2% de multa. "Sem a mudança na lei, o condômino paga o mesmo se atrasar um dia ou um mês." Idec - Para o advogado Marcos Diegues, do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec), o veto foi bem-vindo. "O problema da inadimplência não está relacionado ao valor da multa. Ela não deve ser progressiva, mas aplicada uma vez só. Além disso, já existem os juros de mora, cobrados a cada mês de atraso e a correção monetária." O Procon disse que não se manifestaria sobre o assunto, por julgar que não se trata de uma relação de consumo. O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da seção paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), Marcelo Manhães de Almeida, condenou a decisão do presidente. "A multa de 2% é um fator de estímulo à inadimplência." Segundo ele, as pessoas acabam preferindo quitar outras contas, como o cheque especial, que tem juros mais altos. "Os condomínios podem entrar na Justiça pelo direito de continuar a cobrar a multa de até 20%." O deputado federal Ricardo Izar (PTB), relator do projeto modificado, garantiu que vai mobilizar seus colegas na Câmara para derrubar o veto presidencial. "Ele beneficia os maus pagadores", disse. Marisa Folgato e Natália Zonta
21 de agosto de 2004
São Paulo - A impontualidade nos pagamentos de locação residencial na cidade de São Paulo cresceu no primeiro semestre de 2004 em relação aos últimos seis meses do ano passado. Mas, no mesmo período, diminuiu a inadimplência dos locatários. Ou seja: os inquilinos deixaram de atrasar o pagamento dos aluguéis por mais de dois meses – o que caracterizaria inadimplência - e, ainda que não paguem em dia, passaram a honrar seus compromissos com atraso inferior a um mês. Os dados são da Pesquisa Conjuntural do Mercado de Locação Residencial, realizada com 155 empresas do ramo imobiliário pelo Sindicato das Empresas do Setor Imobiliário (Secovi-SP), entre janeiro e junho deste ano. O estudo mostrou uma retomada dos negócios de aluguel, depois de dois anos de estagnação. Segundo a pesquisa, a impontualidade dos inquilinos nos apartamentos de dois dormitórios cresceu 10,6% no primeiro semestre do ano em relação aos últimos seis meses de 2003. O índice saltou de 11,3% para 12,5% no período. Entre os inquilinos de casas e sobrados, também de dois dormitórios, o índice de impontualidade saiu do patamar de 14,4% para 16%, um crescimento de 11,1%. Na contramão, a inadimplência caiu entre os inquilinos desses tipos de imóveis. Em apartamentos, o índice ficou 9,5% menor, enquanto em casas e sobrados, a diminuição foi de 11,9%. Quanto mais dormitórios tem o imóvel, mais tempo o proprietário leva para locá-lo. As taxas de vacância são maiores nas casas e nos sobrados com mais de dois dormitórios, que têm índice médio de 22%. A procura por imóveis de dois dormitórios é maior, o que reduz a taxa de vacância das casas e dos sobrados para 18%. Nos apartamentos, a vacância é menor (17%) nas quitinetes. Dependendo da região, a vacância varia de 18% a 25%. Um dos principais fatores de decisão do cliente na locação de imóveis é o número de dormitórios.
16 de agosto de 2004
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