LEI 8.245 DE 18/10/1991 - D.O.U. 21/10/1991 Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os Procedimentos a elas pertinentes. TÍTULO I - Da Locação (artigos 1 a 57) CAPÍTULO I Disposições Gerais (artigos 1 a 45) • SEÇÃO I Da Locação em Geral (artigos 1 a 13) • SEÇÃO II Das Sublocações (artigos 14 a 16) • SEÇÃO III Do Aluguel (artigos 17 a 21) • SEÇÃO IV Dos Deveres do Locador e Locatário (artigos 22 a 26) • SEÇÃO V Do Direito de Prefêrencia (artigos 27 a 34) • SEÇÃO VI Das Benfeitorias (artigos 35 e 36) • SEÇÃO VII Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42) • SEÇÃO VIII Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44) • SEÇÃO IX Das Nulidades (artigo 45) CAPÍTULO II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57) • SEÇÃO I Da Locação Residencial (artigos 46 e 47) • SEÇÃO II Da Locação para Temporada (artigos 48 a 50) • SEÇÃO III Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57) TÍTULO II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75) • CAPÍTULO I Das Disposições Gerais (artigo 58) • CAPÍTULO II Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66) • CAPÍTULO III Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67) • CAPÍTULO IV Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70) • CAPÍTULO V Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75) TÍTULO III - Das Disposições Finais e Transitórias • artigos 76 a 90 TÍTULO I - Da Locação CAPÍTULO I - Disposições Gerais SEÇÃO I - Da Locação em Geral (artigos 1 a 13) Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados a publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do imóvel. § 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus", desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei. Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. SEÇÃO II - Das Sublocações (artigos 14 a 16) Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações. Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. SEÇÃO III - Do Aluguel (artigos 17 a 21) Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado. Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos. SEÇÃO IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26) Art. 22 - O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23 - O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação. § 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. § 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde que comprovadas. Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. § 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. § 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias a regularização. § 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários a regularização do imóvel. Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente. Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. SEÇÃO V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34) Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas. Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. SEÇÃO VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36) Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. SEÇÃO VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42) Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. § 1 - A caução em bens móveis devera ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis devera ser averbada a margem da respectiva matricula. § 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. § 3 - A caução em títulos e ações devera ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende ate a efetiva devolução do imóvel. Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. SEÇÃO VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44) Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada. Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços a comunidade: I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65. Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel. SEÇÃO IX - Das Nulidades (artigo 45) Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. SEÇÃO I - Da Locação Residencial (artigos 46 e 47) Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - nos casos do Art. 9; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. § 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. § 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. SEÇÃO II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50) Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram. Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender às demais obrigações do contrato. Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. SEÇÃO II - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57) Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor. Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. § 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. § 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. § 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: • Artigo, "caput", com redação dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação). I - nas hipóteses do art. 9; II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping center", prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. § 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping center": a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22; b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. § 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. Cap. I - Das Disposições Gerais (artigos 58) Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Cap. II - Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66) Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contada da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência previa; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. § 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo. Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante deposito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem ate a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa. III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação; IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados a disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação. Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46. § 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá, de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. [•§ 3 com redação dada pela Lei número 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação)]. § 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do deposito da caução. § 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários, se não os quiser retirar o despejado. § 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. Cap. III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67) Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte: I - a petição inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, devera especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores; II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena deve ser extinto o processo; III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instancia, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos; IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos; V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito integral. VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral; VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos; VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia. Cap. IV - Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70) Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte: I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida; II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspendera o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação. § 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. § 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. § 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. § 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão. Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante a expedição de mandado de despejo. Cap. V - Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75) Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória devera ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado a renovação. Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). § 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. § 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em replica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. § 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. § 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. § 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o transito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente. Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90) Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso. Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato. Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação. Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da vigência desta Lei. Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade. Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei numero 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: • Alteração já processada na Lei modificada. Art. 82 - O Art. 3 da Lei numero 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: • Alteração já processada na Lei modificada. Art. 83 - Ao art. 24 da Lei numero 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4: " Art. 24 (...) § 4 - Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça". Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação dos imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei. Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira: I - dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei; II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei. Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado". Art. 87 - (Vetado). Art. 88 - (Vetado). Art. 89 - Esta Lei entrará em vigor sessenta dias após seu publicação. Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente: I - o Decreto número 24.150, de 20 de abril de 1934; II - a Lei número 6.239, de 19 de setembro de 1975; III - a Lei número 6.649, de 16 de maio de 1979; IV - a Lei número 6.698, de 15 de outubro de 1979; V - a Lei número 7.355, de 31 de agosto de 1985; VI - a Lei número 7.538, de 24 de setembro de 1986; VII - a Lei número 7.612, de 9 de julho de 1987; e VIII - a Lei número 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
18 de julho de 2003
A Lei nº 4.591/64 regulamenta também, em seu Título II, as incorporações imobiliárias. Nesta seção, você encontra os capítulos referentes aos condomínios. Lei n° 4.591 - De 16 de dezembro de 1964 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) TÍTULO I Capítulo I - Do Condomínio Capítulo II - Da Convenção do Condomínio Capítulo III - Das Despesas do Condomínio Capítulo IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória Capítulo V - Da Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações Capítulo VI - Da Administração do Condomínio Capítulo VII - Da Assembléia Geral Capítulo I - Do Condomínio Art. 1° As edificações, ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. Parágrafo 1° Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. Parágrafo 2° A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Art. 2° Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. Parágrafo 1° O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica do terreno. Parágrafo 2° O direito de que trata o parágrafo 1° deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. Parágrafo 3° Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terrenos específicas. Art. 3° O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (vetado). Art. 4° A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (Vetado). Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Art. 5° O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Art. 6° Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7° O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. Art. 8° Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente-cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício; e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. Capítulo II - Da Convenção do Condomínio Art. 9° Os proprietários promitentes-compradores, cessionários ou promitentes-cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. Parágrafo 1° Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. Parágrafo 2° Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes-compradores, cessionários e promitentes-cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio. Parágrafo 3° Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico, e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. Parágrafo 4° No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8°, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. Art. 10° É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. Parágrafo 1° O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. Parágrafo 2° O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade, poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 11° Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. Capítulo III - Das Despesas do Condomínio Art. 12° Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos da Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. Parágrafo 1° Salvo disposição em contrário da Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. Parágrafo 2° Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. Parágrafo 3° O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses. Parágrafo 4° As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. Parágrafo 5° A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. Capítulo IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória Art. 13° Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade. Art. 14° Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno. Parágrafo 1° Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. Parágrafo 2° Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna. Parágrafo 3° Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. Art. 15° Na hipótese de que trata o parágrafo 3° do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria. Parágrafo 1° Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador. Parágrafo 2° Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar. Parágrafo 3° Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com prazo de dez dias para a contestação (vetado). Parágrafo 4° Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido. Parágrafo 5° Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. Parágrafo 6° Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão da eventual liminar, ou pagará o total devido, com juros da mora a contar da citação. Parágrafo 7° Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis. Parágrafo 8° A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria. Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. Art. 17° Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança e insalubridade. Parágrafo 1° A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15. Parágrafo 2° Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no artigo 15 e seus parágrafos, desta Lei. Parágrafo 3° Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no parágrafo 2° ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. Art. 18° A aquisição parcial de uma edificação ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do Regulamento Interno. Capítulo V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações Art. 19° Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Parágrafo único. (Vetado). Art. 20° Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art. 21° A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino. Capítulo VI - Da Administração do Condomínio Art. 22° Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo 1° Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto das edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção ou no Regimento Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos; g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. Parágrafo 2° As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. Parágrafo 3° A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. Parágrafo 5° O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada. Parágrafo 6° A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Art. 23° Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas. Capítulo VII - Da Assembléia Geral Art. 24° Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. Parágrafo 1° As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos. Parágrafo 2° O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que estiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr. Parágrafo 3° Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção. Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. Art. 25° Ressalvado o disposto no parágrafo 3° do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Art. 26° (vetado) Art. 27° Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
18 de julho de 2003
Conheça melhor o setor de seguros e o que garante cada cobertura. Seguro residencial: é um seguro destinado a garantir residências habituais, casa e/ou apartamento, oferecido pelas seguradoras para proprietários ou não do imóvel. Sinistro: ocorrência de prejuízo do bem segurado. Cobertura básica: garante a indenização por danos materiais causados ao imóvel segurado e seu conteúdo em caso de incêndio, queda de raio e explosão. Cobertura adicional: indenização em caso de ocorrência coberta pelos serviços opcionais contratados na apólice. Veja abaixo as principais coberturas opcionais oferecidas no mercado: Quebra de vidros: assegura a indenização por eventos resultantes de ação de calor artificial, chuva de granizo, quebra de vidros causadas por terceiros ou por ato involuntário do segurado. Vendaval e fumaça: garante perdas e danos aos bens segurados causados diretamente por vendaval, ciclone, terremoto, granizo, queda de aeronave, impacto de veículos terrestres e fumaça. Roubo e/ou furto qualificado: garante a indenização por roubo ou furto qualificado dos bens do segurado, desde que praticados no recinto do imóvel segurado. Responsabilidade civil familiar: reembolsa o segurado por ações pelas quais ele vier a ser responsabilizado civilmente, por danos materiais e/ou corporais causados a terceiros pelo segurado, cônjuge, filhos menores que estiverem em seu poder, empregados e serviçais no exercício do trabalho. Responsabilidade civil de empregados: garante reembolso por danos corporais causados a seus empregados, pelo segurado, cônjuge, filhos menores e animais domésticos. Perda de aluguel: assegura ao proprietário do imóvel o aluguel que o local deixar de render, em decorrência da cobertura básica. Pagamento de aluguel: garante ao proprietário do imóvel o valor dos aluguéis que o mesmo terá de pagar a terceiros, em decorrência da cobertura básica. Perda de renda: garante ao segurado principal da apólice, a indenização por incapacidade temporária causada por doença que o leve à internação.
18 de julho de 2003
A grande variedade de produtos ofertados no mercado torna mais difícil a tarefa de contratar um seguro residencial. Todas as companhias, sem exceção, oferecem algum tipo de vantagem ao cliente. Por isso, o melhor método é fazer uma boa pesquisa e verificar em qual delas é possível contratar as coberturas do seu interesse pelo menor preço. É comum encontrar no mercado uma diferença de preço expressiva. Para facilitar a vida do cliente os sites de algumas seguradoras permitem que o visitante faça uma simulação do produto que pretende adquirir e saiba o quanto vai ter de desembolsar na contratação. Mas para ter certeza de que está fazendo um bom negócio é interessante também consultar a Superintendência de Seguros Privados (Susep), que é o órgão responsável pelo setor. Pelo telefone 0800-21-8484 ou pelo site www.susep.gov.br é possível obter informações sobre a seguradora e certificar-se de que o produto está submetido às normas da superintendência, explica a chefe da Divisão de Responsabilidade do órgão, Sonia Cabral. Outra sugestão dada pelo técnico de assuntos financeiros do Procon-SP, Alexandre Costa Oliveira, é que o consumidor procure um corretor de sua confiança. “Feito isso, esclareça todas as suas dúvidas e não assine nada que não esteja de pleno acordo”, aconselha Oliveira. Se isso acontecer, ainda assim, o cliente tem direito de desistir da contratação, desde que obedeça o prazo estipulado pela legislação. Código de Defesa do Consumidor – De acordo com o Código, até sete dias após o recebimento do contrato o segurado pode arrepender-se e ter o valor pago à empresa devolvido. A maneira mais correta para formalizar o pedido de cancelamento é enviar uma carta protocolada para a companhia, afirma Oliveira. Na hora de concretizar o negócio, mesmo que o corretor não peça, faça uma relação dos bens que possui dentro do imóvel com seus respectivos valores e solicite que essa lista seja anexada ao contrato. Esse procedimento pode evitar problemas em caso de sinistro, afirma Oliveira. “Esse cuidado deve ser tomado porque na maior parte das vezes as seguradoras não fazem vistoria na residência e, quando há ocorrência, ela exige um documento que comprove a existência dos bens.”
18 de julho de 2003
Sem duvidas, procurar um imóvel para locação é uma situação que requer muito cuidado. E os detalhes que merecem atenção acabam, por diversas vezes, a gerar dúvidas em quem pensa em alugar um imóvel. Vários detalhes precisam ser levados em consideração, tais como a infra-estrutura de serviços de que a região dispõe (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escola, etc.) e os meios de transporte que servem a região, e também as condições reais do imóvel bem como se as condições acordadas estão devidamente expressas no contrato de locação. Uma preocupação freqüente dos locatários são as exigências de garantias para fechar o contrato. Pela Lei do Inquilinato, o locador só pode exigir um tipo de garantia, que deve estar especificada no contrato: seguro-fiança, aval de fiador, caução de bens móveis ou caução em dinheiro. Se for pedida mais de uma garantia, a orientação é que se proponha um acordo. Caso não seja possível, o melhor é entrar com uma ação judicial e exigir devolução do que foi cobrado ilegalmente. De qualquer forma, o principal conselho é não alugar um imóvel baseado apenas em acertos verbais. É essencial a formalização em contrato, que deve ser assinado por todas as partes (proprietário, inquilino e administradora, se houver). E é lógico, antes da sua assinatura esse contrato deve ser lido atentamente para que nenhum item passe despercebido e para que todas as dúvidas sejam esclarecidas antecipadamente. Para auxiliar, você pode conferir as dicas do Procon-SP para quem está em meio a esse tipo de negociação.
18 de julho de 2003
1 Taxas como a de elaboração de contrato devem ser pagas pelo proprietário. Se a imobiliária insistir em cobrá-las do inquilino, este deve exigir recibo discriminando a destinação dos valores. De posse desse documento, é legalmente possível solicitar a devolução da importância paga. 2 O inquilino é obrigado a apresentar somente um tipo de garantia: o aval de um fiador, que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, caso esse não as cumpra.; um seguro-fiança, contratado numa companhia seguradora e que corresponde ao pagamento mensal de uma quantia para cobertura de eventual aluguel não pago; caução de bens móveis como carros, eletrodomésticos, etc; ou caução em dinheiro, que é depositado em caderneta de poupança e restituído ao locatário ao término da locação acrescido dos juros e correção do período (descontadas as pendências como contas em atraso, por exemplo). Pela Lei do Inquilinato, o valor dessa caução deve ser de, no máximo, três meses de aluguel. 3 Os documentos está a critério de cada imobiliária, porem normalmente os sempre exigidos para elaboração do contrato de locação são: • Locador: título de propriedade, procuração (se o contrato for assinado por um representante), RG, CPF, contas de serviços públicos (água, luz, etc.) e carnê de IPTU; • Locatário: RG, CPF e comprovação de renda; • Fiador: RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê de IPTU. 4 O locatário deve pedir ao proprietário uma vistoria do imóvel antes da assinatura do contrato. Deve ser elaborado um documento, em duas vias, com a descrição das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas e hidráulicas. O documento deve ser protocolado na imobiliária ou na administradora do imóvel, ficando uma via com o inquilino e a outra com o locador. 5 O contrato deve conter nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; descrição e endereço do imóvel locado; valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste (atualmente, a correção é anual); forma, local e data de pagamento; modalidade de garantia; discriminação dos encargos a serem pagos; destinação do imóvel - residencial, não residencial ou comercial; data do início e prazo de locação; valor da multa em caso de rescisão contratual e, finalmente, o termo de vistoria (citado acima) que deve ser anexado ao contrato. 6 O contrato deve ser lido com atenção e assinado pelas partes envolvidas na negociação e também por duas testemunhas. 7 A cobrança antecipada de aluguel só pode ser feita caso o imóvel seja alugado para temporada ou o locador não exija garantia alguma. Caso contrário, ela é ilegal. 8 A legislação diz que as chamadas despesas ordinárias ou de custeio, como contas de água, luz e gás, são da responsabilidade do inquilino. A cota de condomínio inclui-se nesse caso. Já o IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano e o Seguro do imóvel são de responsabilidade do locador (proprietário), mas poderá ser repassado para o locatário (inquilino) se for acordado no contrato de locação. Se você vai alugar um imóvel com ligação de água e/ou de luz conjunta com outras casas no mesmo terreno, exija que conste no contrato a forma e a proporção do pagamento. 9 Qualquer alteração ou reforma do imóvel (interna ou externa) depende de prévia e autorização por escrito do locador.
18 de julho de 2003
Alguns cuidados e instrumentos legais, como certidões, são capazes de garantir a compra segura do imóvel desejado. Saiba quais são eles e evite transtornos e prejuízos em sua aquisição: • Uma boa pesquisa sobre a unidade de seu interesse deverá incluir a solicitação ao vendedor do imóvel das Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos dos últimos cinco anos. Isso vai apontar se ele tem títulos protestados. Na cidade de São Paulo, essa consulta deverá ser feita nos dez cartórios da área. • Peça também as Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis referentes aos últimos dez anos. Esse cuidado aponta se a pessoa que está vendendo o imóvel teve seus poderes interditados pela família, se é tutelado ou se há outros entraves. • Com as Certidões Negativas da Justiça Federal, no período de dez anos, dá para verificar se o atual proprietário do imóvel tem ações e execuções cíveis, criminais e fiscais contra ele. • Com relação ao imóvel, deve-se pedir a Certidão Negativa de Tributos Municipais. Expedido pela prefeitura, é este documento que aponta se há débitos no pagamento do IPTU. • Peça também a Certidão de Filiação Vintenária atualizada do imóvel. Expedida pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, o documento relata todas as alterações realizadas no registro nos últimos 20 anos, apontando se existe ônus, dívida ou ação de execução sobre o imóvel pretendido, ou se o mesmo está penhorado. • Essas despesas devem ser de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel. Mas pode ocorrer acordo entre as partes para a divisão dos gastos. • Cheque a atual escritura do imóvel e as anteriores, para saber se entre elas há alguma fraudada, o que poderá invalidar a aquisição. • Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de procuração, o ideal é pedir uma cópia do documento, ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado, verificar o livro onde foi registrado e pedir uma certidão atualizada da procuração em questão. • Verifique se foi feita a averbação da construção do imóvel em cartório, se a contribuição do INSS da obra foi recolhida e se o imóvel está regularizado na prefeitura local, com planta aprovada e habite-se. • No caso de apartamento, solicite ao síndico do edifício uma declaração de quitação das taxas de condomínio. • Fora isso, uma boa conversa com alguns dos futuros vizinhos pode revelar detalhes importantes sobre o imóvel, sua situação legal e até mesmo sobre o condomínio. Vale a pena checar todos esses detalhes e fazer uma compra tranqüila.
18 de julho de 2003
1 Em primeiro lugar, ao verificar o estado de conservação do imóvel, inclua na análise as áreas comuns do edifício, no caso de apartamento. O estado geral de conservação do prédio é um dos fatores que podem influenciar o preço do imóvel. 2 Verifique o posicionamento do imóvel em relação à luz do sol. Quartos que recebem luz do sol pela manhã (a chamada “face norte”) são mais valorizados. Observe se existe presença de umidade nas paredes, azulejos, pisos e tetos, o que pode significar infiltrações. 3 Não deixe de conversar com o síndico ou com moradores para se informar sobre a vizinhança, manutenção do prédio, valor de condomínio e obras previstas. Essas informações podem representar um importante trunfo para o futuro proprietário. 4 Em tempos de falta de estacionamentos públicos, um item que se tornou extremamente valorizado é a garagem. Em se tratando de compra de apartamento, toda atenção é recomendável para evitar futuros aborrecimentos. Verifique se o imóvel possui vaga na escritura e, em caso negativo, informe-se sobre o sistema adotado no condomínio: se as vagas são demarcadas, se são fixadas por regimento interno, se são por ordem de chegada ou se existem manobristas.
18 de julho de 2003
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