Oportunidades de trabalho são criadas onde é caro morar e levam multidões a cruzar a cidade todos os dias. Na cidade dos sonhos dos planejadores urbanos, poucos moradores teriam de sair de sua vizinhança para trabalhar, comprar, se divertir, estudar. Muito seria feito a pé. Carro seria um luxo, e haveria um bom transporte coletivo quando necessário. Infelizmente, São Paulo é o avesso desse sonho. A densidade populacional é grande onde não há emprego. Já o emprego, principalmente no setor de serviços, o que mais cresce, aparece onde morar é caro. Resultado: multidões cruzam a cidade de manhã para ir ao trabalho e à noite para voltar para casa. Segundo um estudo, a população do centro expandido de São Paulo (área de aproximadamente 150 quilômetros quadrados entre os rios Pinheiros e Tietê e que concentra a maioria dos empregos) teve queda de 13% em sua população residente entre 1997 e 2007. Nas áreas mais afastadas, houve acréscimo de 13%. A situação se inverteu um pouco nos últimos anos, mas as distorções persistem. Somados, os moradores das regiões central e oeste equivalem a apenas 36% dos que vivem na zona leste. É o que explica a estimativa de que 3 milhões de pessoas, quase a população do Uruguai, se desloquem todo dia da zona leste para as demais. Isso significa quilômetros de congestionamentos, ônibus, trens e metrô lotados. Os dados levantados agora pela Folha sobre a distribuição de novos polos geradores de tráfego na cidade acrescentam mais um dado nessa distorção paulistana. O bairro do Itaim Bibi, famoso por seus congestionamentos, é o recordista na construção desses polos. Foram 72 concluídos ou aprovados de 2005 até este ano -10,6% do total. Desses, 43 (60%) são escritórios. Como a grande maioria dos empregados desses escritórios não podem pagar o alto custo da moradia no bairro, a cidade ganha mais deslocamentos. Para voltar à comparação com população, o Itaim sozinho, com 92,5 mil habitantes (dados de 2010), teve quase o mesmo número de novos polos de trânsito que a zona leste toda (89), região que abriga mais de 4 milhões. Veja Mais
28 de maio de 2012
Negócio mais rentável do grupo Gafisa, que teve prejuízo de R$ 945 milhões no ano passado, a Alphaville Urbanismo trabalha em um projeto de expansão agressivo. São 80 empreendimentos em desenvolvimento e três lançamentos previstos para este semestre. Cada um demanda aporte de R$ 50 milhões em média. Até junho, a empresa anunciará condomínios em Teresina e Belo Horizonte, além da segunda etapa do empreendimento de Brasília. Os três projetos seguem linhas diferentes de produtos da empresa. Em Teresina, o residencial é voltado para a classe média. Terá mil lotes com cerca de 300 m2 cada um e preços a partir de R$ 80 mil. Esse modelo econômico, que hoje corresponde a 25% do total dos produtos, deve alavancar o crescimento da empresa. "Em dois ou três anos, atingirá 40%", diz Marcelo Willer, diretor-executivo. O projeto de Brasília envolve a construção de 15 condomínios e R$ 1 bilhão em investimentos. Pronto, deve ser ocupado por 200 mil pessoas e terá o dobro do tamanho do de São Paulo. "É quase uma nova cidade", diz Fábio Valle, da empresa. Empreendimentos similares, mas de menor porte, com capacidade para até 50 mil moradores, serão lançados em Fortaleza e Natal. Um terceiro está em andamento em Recife. O projeto de Belo Horizonte, que consumirá R$ 90 milhões, segue o padrão original da Alphaville, com terrenos de cerca de R$ 250 mil. Veja Mais
21 de maio de 2012
Na incorporadora Helbor, de Mogi das Cruzes, fundador ainda rubrica contrato. Aos 76 anos, Henrique Borenstein não costuma dispensar uma boa conversa. Orgulha-se de contar as histórias de como seu pai, um imigrante russo, chegou sozinho ao Brasil em 1917 para se instalar na casa de conhecidos em Jacareí (SP) e, por um cochilo no trem, acabou na cidade de Mogi das Cruzes. Ali se casou, teve filhos, fez fortuna, virou nome de bairro e de rua. Mas na última quarta-feira à noite o que menos Borenstein queria era contar causos. Gentilmente, mandou a reportagem do Estado embora porque precisava trabalhar. No canto da sala de 17 metros quadrados, com uma mesa de madeira, três cadeiras de couro vermelhas, e sem computador, estavam três pilhas de contratos de clientes para serem assinados - eram 700 no total. Caneta Bic numa mão e uma dedeira de borracha na outra, para virar as páginas sem escorregar, o presidente da Helbor, incorporadora que no ano passado faturou R$ 1,2 bilhão, varou a madrugada rubricando contratos. Não, ele não precisava fazer isso. Mas não aguenta ver aquela papelada parada no escritório. Com esse jeitão mão na massa, Borenstein fez da empresa sediada na cidade da região metropolitana de São Paulo uma das mais admiradas do mercado imobiliário - e financeiro. Ela não tem o porte de uma PDG, a maior do setor, com receita líquida de R$ 6,8 bilhões em 2011. Nem uma marca forte como a da Cyrela, do empresário Elie Horn. Tampouco está presente em 111 cidades do País como a mineira MRV. Mas também não está sofrendo como essas empresas estão. No ano passado, o mercado imobiliário brasileiro viveu um dos piores anos de sua história. Depois de um período de crescimento acelerado, impulsionado pelas aberturas de capital que encheram o caixa das empresas de dinheiro, o setor começou a enfrentar uma epidemia de obras atrasadas; as margens de lucro despencaram e os investidores, claro, não pouparam os papéis do setor, que tiveram uma desvalorização de quase 40%. "É tudo reflexo de uma expansão descontrolada que afetou gravemente a gestão dessas empresas", diz o professor João da Rocha Lima, pesquisador do núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP). Os primeiros meses de 2012 não foram menos complicados. A Gafisa reconheceu um prejuízo de quase R$ 1 bilhão no ano passado - resultado de vendas canceladas, obras que custaram mais que o orçamento e de uma integração mal feita com a construtora Tenda, comprada em 2008. A temporada de balanços do primeiro trimestre, que terminou na semana passada, foi a prova de que a ressaca continua (ler acima). Exceto para algumas poucas empresas como a Helbor que, ao lado das paulistanas Eztec e JHSF, têm mantido as melhores margens do setor. Com uma rentabilidade recorde (há mais de um ano na faixa dos 25%) e a menor despesa administrativa do mercado imobiliário, a Helbor foi a empresa do setor que mais deu retorno aos acionistas desde a onda de ofertas iniciais de ações (IPO, em inglês) que levou 12 incorporadoras e construtoras para a bolsa em 2007. Foi a última a abrir capital e fez o pior IPO daquele ano, com uma captação de R$ 251 milhões. Hoje, no entanto, com um valor de mercado de R$ 1,6 bilhão, vale mais que a Gafisa, embora tenha metade do tamanho da concorrente. Como ela consegue? No mercado, dizem que é coisa de banqueiro. Henrique Borenstein foi sócio do Banco de Crédito Nacional, o BCN, por 31 anos, até a instituição ser comprada pelo Bradesco em 1997. Formado em Economia, na Universidade Mackenzie, ele começou administrando os imóveis e a concessionária de veículos do pai, em Mogi das Cruzes - na época, uma das maiores da GM no País. Quando Hélio Borenstein morreu em 1964, Henrique passou a negociar diretamente com os bancos. De tanto levar clientes para financiar a compra de caminhões e tratores ao BCN, ganhou uma sala no banco de Pedro Conde e acabou se tornando sócio dele. Cabeça de banqueiro O mercado imobiliário sempre foi um investimento secundário. A própria Helbor foi criada em 1977 para desenvolver imóveis que pudessem ser alugados, como fonte de renda para a família, e não comercializados. Ela só se tornou o principal negócio para os Borenstein quando o BCN foi vendido. Em vez de embolsar uma bolada, o banqueiro preferiu trocar sua participação de 15% no banco da família Conde por ações do Bradesco e continuar trabalhando. Hoje, Borenstein é um dos maiores acionistas individuais do banco fundado por Amador Aguiar. A experiência como banqueiro ditou as regras quando assumiu a Helbor para torná-la uma incorporadora de verdade. "Não entendo nada de construção", diz. "Entendo de ganhar dinheiro." Isso explica por que a Helbor é a única "incorporadora pura" entre as empresas de capital aberto. Ao contrário das concorrentes, que além de incorporar, constroem seus empreendimentos, a empresa de Borenstein terceiriza todas as suas obras. As grandes, como Cyrela e PDG, tentaram trabalhar com construtoras parceiras para poder alcançar outras cidades do País, mas a experiência se mostrou desastrosa. Sem fôlego para tocar as obras, os empreiteiros regionais atrasaram a entrega das chaves e tiveram de gastar mais do que haviam previsto. A Helbor tem 18 parceiros, em 31 cidades, e registrou recentemente apenas um caso mal sucedido, que lhe custou um prejuízo de R$ 10 milhões no ano passado. "Nesse mercado, tudo tem conserto, menos uma parceria mal feita", diz Borenstein. Por isso, na Helbor, o negócio com as construtoras é muito bem costurado. Todos os contratos são feitos por preço fechado. Assim, quem assume o risco de um eventual aumento de custo é o próprio empreiteiro. Ele também se torna sócio do empreendimento, com a previsão de ganhar um bônus de 10% a 20% sobre o lucro. E o detalhe que faz a diferença: 12 das 18 construtoras que trabalham exclusivamente para a Helbor são de empresários que foram clientes de Borenstein no BCN. Como os parceiros são escolhidos a dedo, a expansão da Helbor não tinha como ser agressiva. E não foi. Basta olhar para a sede da empresa em Mogi. É a mesma desde a década de 70: o prédio que ocupa um quarteirão no centro da cidade foi a casa onde Borenstein viveu com a mulher por mais de dez anos. O que hoje é a sala de reuniões já foi o quarto do casal. Em casa O clima familiar vai além das instalações. O diretor financeiro e de relações com investidores, Roberval Toffoli, é casado com uma das filhas de Henrique Borenstein. O filho mais novo, Henry, de 36 anos, responde pela vice presidência executiva. Apesar da idade e do cargo que ocupa, é conhecido em toda a empresa por "boy", apelido de infância. É ele quem negocia terrenos, cuida do dia a dia da operação e atende os investidores. "O ‘boy’ já faz tudo mas a chave do cofre continua comigo", diz o patriarca. Ele não está usando uma figura da linguagem. Borenstein de fato assina todos os cheques e controla rigorosamente os custos. Até o número de grampos usados para fechar um envelope é supervisionado pelo dono. "É um grampo no meio e quem usar mais que isso é repreendido", lembra um ex-executivo. Não é à toa que a empresa mantém uma das despesas administrativas mais baixas do setor - no ano passado foi de 3,9% da receita líquida, enquanto a média das outras empresas foi de 8,1%. Até pouco tempo, todo esse controle familiar era abominado pelo mercado financeiro. Mas depois que as grandes construtoras (especialmente as que não têm dono, como Gafisa e PDG) começaram a dar problemas, analistas e investidores mudaram de ideia. "Aprendemos duas coisas com o setor nos últimos anos: ele não é escalável e a presença dos donos pode, sim, ser positiva", diz Guilherme Rocha, analista de mercado imobiliário do Credit Suisse. A situação complica quando a operação atinge um tamanho que os olhos da família já não conseguem alcançar. Esse não parece ser o caso da Helbor - ao menos por enquanto. Com 63 canteiros de obra em andamento, 250 funcionários e 19,3 mil clientes, o pai e o ‘boy’ ainda conseguem tempo para assinar contratos e cheques, sem perder de vista o grampeador. Veja Mais
21 de maio de 2012
O feirão de imóveis da Caixa Econômica Federal encerrou ontem, em São Paulo, sua oitava edição com 21.155 contratos assinados e encaminhados, no valor total de R$ 2,5 bilhões. O volume de negócios é 19,9% maior que o do feirão de 2011. Nos três dias de evento, 61.775 pessoas passaram pelo local. Veja Mais
21 de maio de 2012
Única empresa da Gafisa que apresenta bons resultados reformula sua marca em nova campanha. No meio do negativo balanço do primeiro trimestre da Gafisa, que teve prejuízo líquido de R$ 31,5 milhões, um negócio se destacou positivamente. A marca AlphaVille, comprada pelo grupo em 2006, apresentou margem de 33%, o triplo da média do grupo. Nada mais natural que a empresa decidisse impulsionar os negócios da marca em 2012. Para cuidar bem de sua "joia da coroa", a Gafisa encomendou um plano de atualização e reforço do nome AlphaVille. Ouviu clientes e consultores e preparou, durante um ano, o reposicionamento da linha de condomínios de luxo. O resultado estará no ar a partir do dia 28, quando estreia a nova campanha institucional da empresa. "A companhia está em um momento fabuloso, com crescimento de 30% ao ano e os olhos do grupo estão voltados para ela. Decidimos no ano passado que em 2012 iríamos lançar uma grande campanha institucional", afirmou Fabio Bianchini Valle, diretor comercial e de novos negócios da AlphaVille. A empresa, que respondeu por 28% dos lançamentos do grupo Gafisa no ano passado, passará a ter uma participação de 40% no total de projetos lançados em 2012. O primeiro passo para preparar a nova campanha foi ouvir os clientes. A AlphaVille contratou as consultorias Alexandria e FutureBrand para conhecer melhor seu consumidor e pensar em como falar com ele. Foi assim que descobriu, por exemplo, que 80% dos clientes achavam que o logotipo de AlphaVille era verde e não vermelho, como era até então. Outra constatação foi de que o nome completo da empresa, "AlphaVille Urbanismo", era uma redundância. "A palavra AlphaVille traz implícitos conceitos de urbanismo. A utilização do descritivo era desnecessária", disse o diretor de projetos da FutureBrand, André Menezes. Problema resolvido: a empresa abriu mão do sobrenome e adotou um logotipo verde. As pesquisas também revelaram quais são as 12 motivações que levam uma família a preferir morar em um loteamento de AlphaVille a viver em um apartamento em bairro central. Esses atributos, como qualidade de vida e segurança, serviram de inspiração para as campanhas da marca. "Não vendemos apenas um produto imobiliário. As pessoas compram uma alternativa de vida", disse Valle. A missão de transmitir essa mensagem em campanhas publicitárias ficou a cargo da agência QG Propaganda, do grupo Talent. "As campanhas no setor imobiliário são muito focadas em vender produto. O que planejamos para AlphaVille é diferente. Queremos trabalhar a marca institucional", disse o diretor da QG, Paulo Zoéga. Na publicidade de empreendimentos, diferenciais como sacada, churrasqueira e a quantidade de vagas na garagem são os destaques. "É tudo palpável. Para trabalhar a marca, a comunicação foca em atributos intangíveis", disse o publicitário. O principal deles é a qualidade de vida. O filme terá cenas do dia a dia de pessoas nos empreendimentos de AlphaVille. É o café da manhã na cama, as crianças no quintal com o cachorro e a confraternização entre vizinhos. A empresa preparou peças para canais de TV a cabo, cinema, elevadores, mídia impressa e digital. As inserções serão veiculadas até novembro. Novos produtos. AlphaVille vai aproveitar a campanha publicitária também para reforçar suas sub-marcas. Além dos loteamentos que levam o seu nome, a empresa vende lotes menores com a marca TerrasAlphaVille e casas prontas com a grife ConceitoA. A diversificação de produtos começou em 2009, mas os clientes ainda associam a empresa apenas aos produtos AlphaVille tradicionais. "Queremos mostrar que a AlphaVille é uma marca de vários produtos", disse Valle, diretor da empresa. Veja Mais
21 de maio de 2012
O financiamento de imóveis novos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) contará com regras mais rigorosas para ser liberado pela Caixa Econômica Federal. O Conselho Curador do FGTS determinou que a concessão do empréstimo só deverá sair após a análise de dados como a situação dos trabalhadores da obra - se possuem carteira assinada e contribuem para o INSS - e a qualidade do material e dos fornecedores. A exigência valerá a partir do meio do ano. Diante das mudanças, os consumidores que adquirirem novos imóveis com o auxílio do financiamento da Caixa terão de levar um memorial descritivo da obra, além dos documentos habituais. Até então, as operações de financiamento podiam beneficiar obras de construtoras sem cadastro na Caixa e com irregularidades, segundo Henriqueta Arantes, do grupo de apoio do Conselho Curador do FGTS. As novas regras valem também para quem vai construir a própria casa, desde que exista comprovação de recolhimento de um funcionário autônomo ao INSS. "Queremos mais formalidade na construção, preparar o mercado para as pequenas construtoras e, especialmente, dar mais segurança ao comprador, que antes contava com falhas na fiscalização das obras", afirma Abelardo Campoy Diaz, membro do conselho e assessor da vice-presidência do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo). O comprador que não conseguir os documentos sobre a situação da obra deve fugir dela o mais rápido possível, diz Henriqueta Arantes. Ela afirma que as informações pedidas pela Caixa são simples e de fácil acesso pelas construtoras. Abelardo Campoy, do Secovi- SP, diz que as medidas servem para acabar com a concorrência desleal no mercado de pequenas obras. Os empregadores terão de prestar contas também ao FGTS, além do INSS. Veja Mais
21 de maio de 2012
Governo quer reativar os dois setores, que patinam neste início de ano e ajudam a esfriar a economia do país Planos incluem isenção de IPI, linhas de crédito especial e mais participação dos bancos públicos Com as primeiras estimativas oficiais confirmando a expectativa de um desempenho ruim da economia neste início de ano, o governo anuncia na semana que vem ações de estímulo ao consumo, voltadas para os setores de material de construção e veículos, que patinam nestes quatro meses e contribuem para esfriar a economia. No diagnóstico do governo, o crédito praticamente secou nesses dois segmentos. Preocupados com o aumento dos calotes, os bancos estão mais restritivos. Os planos incluem isenção de IPI e linhas de crédito especiais para material de construção e estímulo ao crédito para a compra de veículos nos bancos públicos.
21 de maio de 2012
Taxas reduzidas permitem que consumidor adquira casa própria mais cara pagando parcelas iguais às de antes dos cortes. "Essa redução dos juros pode ser utilizada de duas formas: quem não conseguia comprar imóvel pode ter o seu imóvel e, agora, quem tiver condição, pode comprar um imóvel 10% mais caro pagando as mesmas parcelas", afirmou Celso Petrucci, economista-chefe da entidade. Apesar do cenário positivo, a recomendação dos especialistas é de cautela na hora fechar o negócio. O cliente deve levar em conta que os contatos para o financiamento imobiliário são estabelecidos por longos períodos, podendo chegar a 30 anos. "Não é para ficar exageradamente ansioso com as novidades do setor. O mais importante ainda é identificar se você quer mesmo o imóvel. É uma decisão que vale por 30 anos", disse Roy Martelanc, professor da Fundação Instituto de Administração (FIA). A portabilidade para financiamentos imobiliários também costuma ser burocrática, o que faz com a que a decisão tenha de ser a mais correta possível. De acordo com o Secovi, o governo já estuda algumas mudanças na regra da portabilidade para tornar a operação mais fácil. "No caso da portabilidade, o comprador fica com a posse do imóvel, mas a propriedade ainda é do banco", diz Petrucci. As taxas mais baixas também preveem que o poder de barganha do consumidor deve aumentar nos próximos meses. Nesta semana, o consumidor tem uma boa oportunidade de testar o seu poder de barganha. As cidades de São Paulo, Curitiba e Fortaleza vão receber a 8.ª edição do Feirão da Caixa a partir desta sexta-feira. O evento vai até domingo. "É importante pesquisar em vários bancos antes de fechar o negócio", afirmou Martelanc, da FIA. Em São Paulo, a Caixa estima que a oferta será de 195.500 unidades de imóveis - 24.500 unidades devem ser de imóveis novos, prontos e na planta. Na primeira semana de maio, a edição do Feirão da Caixa passou pelas cidades de Belo Horizonte, Brasília, Recife, Rio de Janeiro e Salvador. Nessas cinco cidades, os contratos fechados somaram R$ 4,6 bilhões. Na avaliação do educador financeiro Mauro Calil, sempre que o orçamento permitir se deve optar pela compra da casa própria. "Não dá para medir o estresse de não ter de renegociar o contrato de aluguel", afirmou. "Só não compre por impulso, é ruim porque a pessoa pode se meter numa dívida por 30 anos", diz. Entre os analistas, não há uma unanimidade se os preços devem cair no futuro. Para o professor Samy Dana, da Fundação Getúlio Vargas, o valor dos imóveis deve recuar. "Eu acho que os preços estão exagerados, acho que a gente passou do limite do razoável", disse. "Acredito que é preciso esperar, os preços estão estáveis, em alguns lugares já estão caindo", diz Samy. Ele recomenda que, independente da decisão, o consumidor sempre cheque o Custo Efetivo Total (CET) da operação para confirmar se não foi cobrada nenhuma taxa que encareça demais o contrato. Juros. Na avaliação do economista Eduardo Zylberstajn, a queda dos juros para o financiamento do imóvel deverá ser gradual e lenta. Ele explica que boa parte do estoque que financia a poupança ainda é remunerada pela regra antiga (6,17% ao ano mais a TR). "Fica difícil para o banco emprestar por menos de 9% ao ano ou 10% ao ano", afirmou. "Seria preciso que todo o estoque de poupança fosse resgatado. Isso vai demorar para acontecer", disse Zylberstajn, que ressalta que os juros para financiamento imobiliário são baixos para os parâmetros do Brasil. Mercado. Segundo o economista-chefe do Secovi, os preços dos imóveis deverão permanecer estáveis este ano. Para os imóveis novos, a variação deverá ficar entre 5% e 10%. "É um repasse no preço do custo de construção e aumento de mão de obra", afirmou Petrucci. Os dados do primeiro trimestre do Secovi mostram uma alta de 27% no número de unidades vendidas e também no valor das vendas. Já o número de lançamentos de imóveis caiu 30% nos primeiros três meses do ano. Veja Mais
14 de maio de 2012
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