Para operar no SFH, é preciso que o banco esteja inscrito como agente financeiro do SFH junto ao BACEN. -Já para operação em financiamentos do SFI e imóveis comerciais feitos com recursos próprios, não há nenhuma exigência especial para os bancos -Na prática, todos os bancos fazem financiamentos pelo SFH, pelo SFI e de imóveis comerciais, sendo que o mutuário deve pesquisar bastante antes de assinar um contrato. -Há um limite na taxa de juros para o máximo, mas não para o mínimo. Assim, de um banco para outro há bastante diferença na taxa de juros, bem como no prazo e no comprometimento máximo da renda familiar. -Vale a pena pesquisar, pois se o mutuário conseguir uma economia de 1% na taxa de juros ao ano, isto fará com que a pessoa reduza mais de 20% do preço total de seu financiamento ao longo de 15 anos.
04 de abril de 2009
a-) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal. b-) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho. c-) certidão de casamento, caso o vendedor seja casado; d-) certidão vintenária do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado. e-) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação. f-) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for em prédio, expedido pelo síndico do prédio. g-) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água. h-) certidão de nascimento atualizada, para verificar se a pessoa tem capacidade jurídica para o negócio. i-) Certidão Negativa de Débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal j-) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de protestos ou no fórum. Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício. Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito fácil. Portanto o recomendavel é que realize sempre seus negócios através de uma imobiliária idônea e competente.
04 de abril de 2009
Quando um mutuário deixa de pagar três ou mais prestações, o agente financeiro leva o seu imóvel a leilão extrajudicial. Este leilão é um procedimento reputado inconstitucional, pois a pessoa não pode apresentar nenhum tipo de defesa prévia para justificar sua inadimplência. Ou paga-se o que o agente financeiro pede ou seu imóvel vai a leilão. Ao comprar um imóvel leiloado pelo agente financeiro, você corre o sério risco de ficar brigando anos na justiça para entrar na posse do imóvel. É que se o mutuário que estiver no imóvel provar que o leilão foi irregular ou que o agente financeiro reajustou a prestação de forma errônea, você não conseguirá retirá-lo do imóvel e ainda terá que processar o agente financeiro para receber seu dinheiro de volta. É fria ! NÃO COMPRE IMÓVEL OCUPADO ! Cuidado com os corretores que garantem que retirar o ocupante do imóvel é tarefa fácil. Isto não é verdade, porque o ocupante pode não ser um invasor, e sim um mutuário que não conseguiu pagar o financiamento porque o banco lhe cobrou indevidamente e por isto perdeu seu imóvel num leilão extrajudicial. Jamais use a força para tentar retomar um imóvel nesta situação, porque além de ser ilegal, você ainda poderá ser condenado em danos materiais e morais. A ABMH promove ações civis públicas em todo o país, visando anular as vendas feitas pela CEF com base em folder, onde prometia ações de trâmite rápido e sucesso garantido para despejo do mutuário, uma vez que isto se constitui em propaganda enganosa e, além de gerar direito à indenização dos lesados, pode tornar nulas as compras e vendas formalizadas com base nestas informações.
04 de abril de 2009
A compra da casa própria é o sonho de muitos. Mas para que este sonho não vire pesadelo é necessário muita pesquisa, cautela e atenção: - saiba quando ocorreu a construção do imóvel, se já passou por reformas; - faça uma visita a noite no imóvel e certifique-se que a localização é tranqüila e sem barulho; - certifique- se de que o corretor esta registrado no CRECI; - faça o trajeto do imóvel ao seu local de trabalho para avaliar o transito em horário de pico; - verifique a infra-estrutura do bairro, comércio e serviços, escolas, correios, etc.; - observe e converse com os moradores para saber o estado real do prédio; - avalie as condições da unidade, tais como ventilação, rachaduras, conservação e etc; - informe-se sobre o valor do condomínio; - solicite do vendedor as seguintes certidões: certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e Justiça Federal; certidão negativa de ações trabalhista junto a Justiça do Trabalho; certidão trintenária do imóvel, obtida no cartório onde ele está registrado; certidão negativa de débito junto ao Estado e Município; certidão negativa de débitos condominiais; certidão de casamento, caso o vendedor seja casado; certidão de nascimento atualizada, para verificar se a pessoa tem capacidade jurídica para o negocio; certidão negativa de débito junto ao INSS e Receita Federal; certidão de protesto do vendedor, obtida junto ao cartório de protesto ou no fórum; certidão enfitêutica, para saber se incide sobre o imóvel pagamento de foro e laudêmio; outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício. - Nunca deixe de efetuar o registro de imóveis . É SIMPLES DE FAZER e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel. SÓ É DONO QUEM REGISTRA !
04 de abril de 2009
a) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal, relativos à Construtora. Estas certidões vão mostrar se a empresa está sendo processada, por quem e por qual motivo. Se houver, por exemplo, uma execução contra a empresa, o imóvel não poderá ser vendido pois corre o risco da venda ser anulada, b) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho. As dívidas trabalhistas podem causar a nulidade de uma compra e venda se ajuizadas antes da negociação. Mostram também o eventual descaso da construtora para com seus empregados e podem sinalizar problemas com o futuro imóvel, c) certidão trintenária do imóvel, obtida junto ao cartório de registro de imóveis onde ele está registrado. Esta certidão vai mostrar a cadeia de proprietários que foram donos do terreno onde o imóvel foi ou está sendo construído, bem como possibilita analisar se todas as transações foram legais ou podem ser anuladas, d) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação. Dívidas fiscais também podem resultar em anulações de venda de imóveis de construtoras, e) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for apartamento ou condomínio, expedido pelo síndico do prédio. Mesmo sendo a construtora proprietária do imóvel, pode a unidade estar em débito com o condomínio e assim, se não for levantada, esta dívida passará a ser do comprador, uma vez que o imóvel responde pela dívida de condomínio, f) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água. Em imóveis novos, é raro haver problemas deste tipo, eis que as ligações devem ser feitas pela construtora e o contrato de fornecimento será firmado pelo proprietário com a concessionária. Entretanto, o imóvel pode ter sido retomado de outro proprietário e estar sendo revendido, e pode haver dívidas pendentes que vão lhe causar dores de cabeça na hora de solicitar uma nova ligação de água, luz, gás ou telefone, g) certidão da junta comercial atualizada, para verificar se a pessoa que vai assinar o contrato ou mesmo a proposta de compra e venda, tem capacidade jurídica para o negócio e para assumir compromissos em nome da empresa, h) certidão negativa de débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal. São comuns prédios inteiros serem construídos sem ter alvará do INSS, o que é ilegal e pode trazer uma dívida enorme para os compradores do imóvel ou até mesmo gerar a anulação da compra e venda, i) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de protestos ou no fórum. Dívidas protestadas e anteriores à compra e venda, podem gerar a nulidade de um negócio, Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício. Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito fácil. Portanto não custa repetir: muita calma nesta hora !
04 de abril de 2009
Uma vez de posse de todos os documentos e certidões fornecidos pela construtora, chegou a hora de fazer sua proposta e fechar o negócio. O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda. Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, quanto será a multa no caso de atraso na entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento. Coloque também todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca da pintura ou dos metais, bem como remoção de paredes, o custo desta permuta e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor. Formalizada a proposta, você fica obrigado a contratar a compra e venda ou terá que pagar uma multa, por isto repetimos mais uma vez: antes de formalizar a proposta analise toda a documentação da construtora.
04 de abril de 2009
a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador, b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros, c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da construtora, Em todas as modalidades de contrato, entendemos necessária a assistência de um advogado. É essencial que no contrato custem todos os dados da proposta de compra e venda e dos panfletos da venda, e se possível até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel, estabelecendo multas para a construtora no caso de descumprimento do contrato.
04 de abril de 2009
Toda relação de consumo, como é a compra de imóveis por intermédio de construtora, deve-se respeitar os direitos básicos do consumidor, que são vários, vejamos alguns: a) direito à educação para o consumo: é direito ao treinamento, à informação que deve ser fornecida aos consumidores, para que eles possam exercer suas funções de forma consciente nas relações de consumo, b) direito à segurança: é o direito do consumidor ser protegido contra produtos ou serviços que possam ser nocivos à sua saúde, c) direito de ser ouvido: é o direito que o consumidor tem de ver seus interesses e direitos respeitados na implantação e execução de políticas econômicas, bem como de reclamar sobre o ferimento de seus direitos, d) direito de escolha: é o direito que o consumidor tem de ter várias opções de produtos ou serviços, com qualidade satisfatória e preços competitivos, e) direito de indenização: é o direito que o consumidor tem de ser indenizado ou ressarcido, de todo prejuízo existente nas relações de consumo, f) direito à informação: é o direito que o consumidor tem de ter conhecimento prévio e completo, sobre os produtos ou serviços que pretende consumir, para que possa fazer uma escolha consciente entre as várias opções existentes, g) direito ao consumo: é o direito que o consumidor tem de ter acesso a bens e serviços básicos, h) direito a um ambiente saudável: é o direito que consumidor tem a um meio ambiente saudável e equilibrado, para melhorar a qualidade de vida de agora e do futuro, i) direito à proteção contra a propaganda enganosa: é o direito que o consumidor tem de não ser induzido à compra de um produto ou serviço, por propaganda falsa, j) direito à proteção contratual: é o direito que o consumidor tem de ser privilegiado nas relações de consumo, sempre com boa-fé presumida e com direito ao reequilíbrio contratual, toda vez que a situação inicial de uma contratação se modifique por evento posterior a compra, l) direito de acesso ao judiciário: é o direito que o consumidor tem de, no judiciário, poder expor e ter resolvido os problemas decorrentes das relações de consumo.
04 de abril de 2009
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