GIOVANNY GEROLLAPara driblar as desvantagens de um lançamento imobiliário em localização pouco valorizada, os incorporadores revelam --ou criam-- aos olhos do comprador condições favoráveis a essa escolha.A proximidade de um bairro mais chique é uma delas. Desse benefício se vale, por exemplo, a região de Santa Cecília (centro de São Paulo), colada no grã-fino Higienópolis --e mesmo quem compra para revender percebe essa estratégia.As vendas do empreendimento Jardins de Higienópolis, que apenas emprestou o nome do vizinho e fica, de fato, em Santa Cecília, foram muito rápidas, avalia o corretor Fernando de Figueiredo, 36. "De 210 unidades, 25 foram compradas por investidores", revela.O bairro de Santa Cecília foi premiado com outro atrativo alavancado pelo mercado: o de ter um valor especial, único, para um público mais restrito."O nosso comprador é "descolado", dinâmico e tem vida cultural intensa", aponta a consultora da Klabin Segall Marley Barros, 40, responsável pelo Cult, lançado naquela área.Para esse comprador intelectualizado, o incorporador acena com valores menores e acesso facilitado --de metrô, por exemplo-- a cinemas e teatros."No Itaim ou nos Jardins (zona oeste), os preços são muito altos", calcula Barros.Porém, onde a maioria são os solteiros ou separados, as dimensões também diminuem: 37 m2, com um dormitório, que custam a partir de R$ 87.900.BarulhoJá nos pontos por onde passam o trem, o metrô ou as linhas aéreas, a solução é lançar mão de artifícios construtivos."Não chega a ser uma má compra", opina Wilson Gomes, da ABMM. "Os lançamentos oferecem tratamento acústico para janelas, além de aeroportos não funcionarem à noite."Contudo, há quem reclame do barulho noturno em Congonhas. Os filhos da enfermeira Elaine Simões da Silva, 39, não conseguem assistir à televisão depois de chegarem da escola e têm dificuldades para dormir.A mãe, ex-moradora de Moema, saiu das proximidades do aeroporto para comprar um apartamento novo ainda mais grudado nele, no Jabaquara (zona sul) --só que, desta vez, de frente para o pátio do metrô."Eu estava tão habituada ao barulho que, quando visitei o imóvel, nem notei", declara. "Durante o dia, os aviões, e à noite, trens que estacionam. Ultimamente, com os atrasos nos vôos, "ouvimos" o aeroporto até de madrugada."Sempre é possível, porém, ver o lado bom. Silva diz que, além de estar na saída do metrô para o centro e próximo de todo tipo de serviço, o imóvel de dois dormitórios e 75 m2, comprado por R$ 139 mil no lançamento, hoje já vale R$ 180 mil.E, a favor do parecer de que não faltam compradores, esteja onde estiver o imóvel, José Viana Neto, presidente do Creci-SP, lembra que, "nos lugares de muito barulho, o valor do imóvel tende a ser estável, com altas rotatividade e liquidez"."Em bairros da zona norte onde há enchentes, o número de imóveis para alugar ou vender é sempre muito baixo, não há vagos. O comprador sempre espera o morador anterior sair para poder entrar", conta.
13 de maio de 2007
Os valores médios de aluguéis residenciais na cidade de São Paulo, calculados pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), registraram elevação de 0,9% no mês de abril, em relação a março, variação superior à do IGP-M. A disparidade vale também para o acumulado no ano --os aluguéis subiram 4,55%, e o indexador, 1,16%. As maiores altas do mês passado foram as de casas de três dormitórios (5,15%) e de apartamentos de dois (2,75%). As ofertas de imóveis também cresceram 0,9%.
13 de maio de 2007
A necessidade é inspiradora. Ela é a mãe da criação. Exemplo: o homem inventou a escrita pela necessidade que tem de se lembrar das coisas.Constrói-se uma cidade pela necessidade. Mas o sentimento que lhe gera é múltiplo. Na verdade são sentimentos. Vejamos alguns: medo, interesse, inveja, vaidade.Vamos tentar analisar estes sentimentos. Quando andamos pelas ruas das cidades de qualquer país do mundo podemos tentar enxergar, num exercício solitário, o que motivou uma a uma as construções todas. Vale dizer: a arquitetura. Nas cidades, os espaços foram sendo, ano a ano, dominados pelo medo e pelo automóvel, justificando a arquitetura dos condomínios fechados. E dos edifícios cheios de apetrechos de segurança.O Homem deslocou-se do campo para formar a cidade exatamente em busca de segurança. Que é gênero de primeira necessidade. As cidades medievais tinham fortalezas – ou eram verdadeiras fortalezas – para se defenderem de ataques de cidades inimigas. Ou de outros inimigos. A construção macro tinha por meta a segurança. Já as construções das cidades de hoje foram adaptadas para elas individualmente terem o que a cidade antiga, no conjunto, não oferecia.A maioria das cidades brasileiras – para ficarmos apenas em nosso país – não foi construída prevendo-se o automóvel. Com o advento deste – que é o individualismo no trânsito - a adaptação das artérias impôs novas posturas no que a cidade ainda viria a ter. Criou-se a área de expansão urbana, parte do território físico do município que se situa entre a zona urbana e a zona rural. Apareceram avenidas, elevados, túneis.A inveja nos move. Entendo a inveja como sendo o pecado capital através do qual Satanás se mostra. Quando o diabo quer se manifestar, toma o rosto, as feições de um invejoso. Mas ela motiva construções. Vejamos: alguém de quem se inveja construiu imóvel de destaque. Em seguida lá vai muita gente imitá-lo. E, quando possível, tentar superá-lo. Quantas arquiteturas você não conhece que nasceram deste sentimento? Não é mesmo? Construímos para vender. Ou para alugar. Fora as que construímos para nosso uso. Nos três casos, o móvel foi o lucro. Lucro é a versão econômica do interesse. Ele é considerado o lubrificante da economia.E a vaidade? Algumas construções são a prova do tamanho da vaidade de certas pessoas.Constrói-se, afinal, por diversas razões. Em todas estas razões encontramos motivos ou sentimentos que podem ser identificados. A materialização vem com recursos próprios ou de terceiros. Mas, cada cidade é a resultante da soma de bons e maus sentimentos. Quem consegue identificá-los, consegue ver parte do que se denomina de alma da cidade.As cidades têm alma. Como as palavras.Os bairros são parte da alma das cidades E os loteamentos também. Você já percebeu que há locais em que você não se sente bem? São as afinidades eletivas.VICENTE GOLFETO
13 de maio de 2007
foto: JOYCE CURYComprar uma casa nova prontinha para morar em condomínio fechado não significa mais ter de adquirir residências padronizadas ou ter de acompanhar as obras da construção durante quase um ano. Um segmento vem ganhando força no mercado imobiliário: a comercialização de casas novas que são construídas por uma construtora ou engenheiro e colocadas à venda na sua fase final. Resultado: uma casa com projeto diferenciado e sem nenhum desgaste da pessoa.Ideal para quem não se importa de pagar um pouco mais para ter esta comodidade.Foi a opção da química e funcionária pública, Márcia Marques Alves, justamente por conta da falta de tempo e disponibilidade dela e do marido para construir a casa dos sonhos em um condomínio de alto padrão em Ribeirão Preto.“Trabalho oito horas por dia e meu marido não fica na cidade, não conseguiríamos dar assistência a uma obra, escolher os materiais ou levaríamos o dobro do tempo necessário para conseguir concluí-la”, explica.Em outubro do ano passado ela encontrou uma que correspondia ao seu perfil e ao seu gosto, depois de visitar várias.E apesar de não ter opinado no detalhamento do projeto e nem na escolha dos revestimentos, se identificou com o imóvel.“A única coisa que modificaria, seria a troca do piso frio por assoalho de madeira”, diz.Mas como tudo tem um preço, esta comodidade eleva entre 20% e 25% o investimento. O metro quadrado num condomínio de luxo, por exemplo, sai em torno de R$ 2 mil. Mas Márcia garante que o custo-benefício compensa.“A minha participação na construção desta casa iria provocar um desgaste físico e emocional. Ficaria nervosa, estressada e estragaria minha saúde. Não tive nenhum trabalho”, argumenta.Nicho de mercadoHá um ano e meio a engenheira civil e diretora de uma construtora, Renata Haddad Forti, descobriu este nicho de mercado e decidiu investir.“Há muita demanda para imóveis prontos com padrão diferenciado. Eles são de fácil comercialização”, afirma.A construtora já está na 6ª residência deste segmento e, segundo Renata, todas foram vendidas durante a construção ou no máximo após um mês de concluídas.“A procura por esta modalidade está crescendo. São clientes que não dispõem de tempo para executarem e preferem comprar casas prontas pela comodidade, segurança na qualidade e garantia e certeza que não haverá adicionais no orçamento”, afirma o diretor de imobiliária Hélio Martinelli Júnior.Renata avalia que esse é um dos fatores que confirma a aceitação deste produto no mercado. Pois mesmo com o aparato de profissionais, a pessoa precisa dispor de tempo para um acompanhamento diário. Decisões como aprovação de orçamentos, escolha de materiais e modificações dependem da presença do proprietário.“Outro perfil que opta por uma casa pronta é quem já viveu uma experiência mal sucedida na construção de uma residência”, comenta a engenheira.Segundo o diretor da imobiliária, alguns clientes chegam até sua empresa procurando residências usadas, mas acabam preferindo novas devido ao projeto diferenciado e à facilidade na negociação.FlexibilidadeMas alguns facilitam a venda destes empreendimentos. O projeto precisa estar condizente com o padrão do bairro ou condomínio onde será construída.“Não adianta construir uma residência de dois quartos num condomínio de alto padrão”, ressalta. Para decidir o direcionamento do projeto e o tipo de residência que irá construir, a construtora faz uma pesquisa junto às imobiliárias para levantar a demanda do mercado.Revestimentos neutros e as áreas de lazer são pontos fundamentais para a aceitação do público alvo, pois não se prende a nenhum estilo.“Não é porque comprou o imóvel pronto que não conseguirá dar a sua cara à casa. Assim, ela consegue personalizar os ambientes através da decoração”, diz.Mas há ainda flexibilidade de adequar alguns itens, como no caso da Márcia que comprou a casa antes da conclusão da obra.“Pude palpitar em detalhes da sacada. Seriam duas janelas, decide colocar apenas uma para valorizar a vista”, conta.Imóvel deve ter garantiasSe você optou por comprar uma casa pronta e novinha, certifique-se da idoneidade do empreendedor, seja construtora ou profissional de engenharia. O imóvel deve ter os prazos de garantia previstos no Código de Defesa do Consumidor e estas cláusulas precisam estar claras no contrato, isso pode evitar futuras dores de cabeça. “Se a pessoa comprar ainda em fase de construção, deve especificar no contrato a qualidade dos materiais de acabamento”, ressalta Martinelli.Uma dica do diretor é que a pessoa tente conversar com outros clientes que compram imóveis desta modalidade da construtora com quem está negociando.“Pergunte sobre o grau de satisfação em relação ao pós-venda e cumprimento do contrato”, conclui. Valeska Mateus
13 de maio de 2007
Telhados são parte fundamental da estética externa da residência, por isso devem ser pensados com a obra. Para algumas pessoas ele pode até passar despercebido, mas o telhado de uma casa hoje é pensado como parte integrante e importante do todo da obra. Por isso que há algum tempo as telhas vêm ganhando uma série de modelos, cores e tamanhos.Basicamente as telhas podem ser compostas de dois materiais diferentes: cerâmica, as mais tradicionais, e as peças de concreto, mais recentes no mercado.As telhas de cerâmica são as mais utilizadas, por serem mais leves e proporcionarem uma temperatura mais agradável ao ambiente. Por não absorverem água da chuva, o peso das telhas mantém-se sempre o mesmo, não sobrecarregando a estrutura de madeira do telhado. Utilizar telhas grandes, como o modelo americano, também é uma forte tendência, pois menos peças precisam ser encaixadas e o telhado fica com menos pontos de infiltração, ou seja, menor número de locais por onde a água possa entrar. Além disso, quanto menos peças forem utilizadas, mais simples poderá ser a estrutura do telhado e as peças são impermeabilizadas, não absorvem água e não ficam mais pesadas.Outro ponto forte para a utilização desse tipo de telha é a proximidade com a cidade de Tambaú, grande produtora de telhas, o que facilita o acesso a esses materiais a preços reduzidos.As telhas de concreto entraram no mercado há pouco tempo, mas já ganharam espaço. Possuem acabamento diferenciado, dando uma estética mais rústica ao telhado e proporcionam um bom controle térmico do ambiente. E também possuem uma gama de cores muito grande, dando várias opções de combinações para os donos da casa. Mas, por serem mais pesadas, precisam de uma estrutura mais reforçada no telhado para poder suportar o peso das mesmas, principalmente quando chove, já que o concreto absorve água e as telhas podem chegar a ficar com o dobro do peso original.Justamente por isso, aqueles que optarem por usar esse tipo de material devem fazer a escolha no início do projeto da residência, pois todo o alicerce da obra deve ser calculado levando-se em conta o peso que o telhado terá.Uma outra desvantagem que esse material apresenta é a descoloração que sofre com a ação do tempo. Como são pigmentadas, as telhas desbotam com o sol e o telhado pode ficar desigual caso uma parte fique na sombra. Esse tipo de material não pode ser pintado posteriormente, o que obrigaria o proprietário do imóvel a trocar todo o telhado.Saber equilibrar as cores também é tarefa fundamental na hora de pensar o telhado. As mais claras são indicadas para a região, pois refletem mais a luz do sol, ajudando no controle térmico do ambiente. Mas, dependendo do projeto, as cores podem ser as mais inusitadas: azul, verde e até roxo, dependendo do equilíbrio de cores da obra toda. "O cliente deve pensar bem antes de escolher uma dessas cores por que pode enjoar com o tempo e o telhado não á algo tão simples para ser trocado", lembra o arquiteto Sérgio Coelho. "Mas a escolha das cores ou do material basicamente depende da estética do imóvel", acrescenta.Há ainda alguns tipos de telhas diferentes, como as translúcidas, utilizadas estrategicamente em determinados ambientes para auxiliarem na iluminação.A localização da residência também deve ser levada em consideração na hora de escolher o telhado, pois pode influenciar na manutenção. Ribeirão Preto, por ser região de clima quente e com muitas queimadas, recomenda-se a utilização de telhas de cerâmica e de coloração clara, de preferência as telhas "borrifadas" com tinta mais escura, assim, as manchas de queimadas destacam menos.O tipo de vegetação também pode modificar as cores das peças, as folhas quando caem e prendem-se no telhado, podem manchar com o sol e chuva. Além disso, recomenda-se lavar o telhado periodicamente para manter a boa aparência. GUILHERME TAVARES
13 de maio de 2007
Telhados são parte fundamental da estética externa da residência, por isso devem ser pensados com a obra. Para algumas pessoas ele pode até passar despercebido, mas o telhado de uma casa hoje é pensado como parte integrante e importante do todo da obra. Por isso que há algum tempo as telhas vêm ganhando uma série de modelos, cores e tamanhos.Basicamente as telhas podem ser compostas de dois materiais diferentes: cerâmica, as mais tradicionais, e as peças de concreto, mais recentes no mercado.As telhas de cerâmica são as mais utilizadas, por serem mais leves e proporcionarem uma temperatura mais agradável ao ambiente. Por não absorverem água da chuva, o peso das telhas mantém-se sempre o mesmo, não sobrecarregando a estrutura de madeira do telhado. Utilizar telhas grandes, como o modelo americano, também é uma forte tendência, pois menos peças precisam ser encaixadas e o telhado fica com menos pontos de infiltração, ou seja, menor número de locais por onde a água possa entrar. Além disso, quanto menos peças forem utilizadas, mais simples poderá ser a estrutura do telhado e as peças são impermeabilizadas, não absorvem água e não ficam mais pesadas.Outro ponto forte para a utilização desse tipo de telha é a proximidade com a cidade de Tambaú, grande produtora de telhas, o que facilita o acesso a esses materiais a preços reduzidos.As telhas de concreto entraram no mercado há pouco tempo, mas já ganharam espaço. Possuem acabamento diferenciado, dando uma estética mais rústica ao telhado e proporcionam um bom controle térmico do ambiente. E também possuem uma gama de cores muito grande, dando várias opções de combinações para os donos da casa. Mas, por serem mais pesadas, precisam de uma estrutura mais reforçada no telhado para poder suportar o peso das mesmas, principalmente quando chove, já que o concreto absorve água e as telhas podem chegar a ficar com o dobro do peso original.Justamente por isso, aqueles que optarem por usar esse tipo de material devem fazer a escolha no início do projeto da residência, pois todo o alicerce da obra deve ser calculado levando-se em conta o peso que o telhado terá.Uma outra desvantagem que esse material apresenta é a descoloração que sofre com a ação do tempo. Como são pigmentadas, as telhas desbotam com o sol e o telhado pode ficar desigual caso uma parte fique na sombra. Esse tipo de material não pode ser pintado posteriormente, o que obrigaria o proprietário do imóvel a trocar todo o telhado.Saber equilibrar as cores também é tarefa fundamental na hora de pensar o telhado. As mais claras são indicadas para a região, pois refletem mais a luz do sol, ajudando no controle térmico do ambiente. Mas, dependendo do projeto, as cores podem ser as mais inusitadas: azul, verde e até roxo, dependendo do equilíbrio de cores da obra toda. "O cliente deve pensar bem antes de escolher uma dessas cores por que pode enjoar com o tempo e o telhado não á algo tão simples para ser trocado", lembra o arquiteto Sérgio Coelho. "Mas a escolha das cores ou do material basicamente depende da estética do imóvel", acrescenta.Há ainda alguns tipos de telhas diferentes, como as translúcidas, utilizadas estrategicamente em determinados ambientes para auxiliarem na iluminação.A localização da residência também deve ser levada em consideração na hora de escolher o telhado, pois pode influenciar na manutenção. Ribeirão Preto, por ser região de clima quente e com muitas queimadas, recomenda-se a utilização de telhas de cerâmica e de coloração clara, de preferência as telhas "borrifadas" com tinta mais escura, assim, as manchas de queimadas destacam menos.O tipo de vegetação também pode modificar as cores das peças, as folhas quando caem e prendem-se no telhado, podem manchar com o sol e chuva. Além disso, recomenda-se lavar o telhado periodicamente para manter a boa aparência. GUILHERME TAVARESEspecial para a Gazeta de Ribeirão -13/05/07
13 de maio de 2007
EDSON VALENTEA administradora de empresas Zuleica Tanaka conta que se surpreendeu com a rapidez da aprovação de crédito para o financiamento da compra de seu novo apartamento, no Brooklin (zona oeste de São Paulo)."Fui de manhã ao banco e, à tarde, o crédito já estava aprovado", relata. "A imobiliária cuidou de toda a parte burocrática. Eu não tinha tempo de providenciar nada e nem precisei me deslocar", conta.A velocidade acelerada da negociação de Tanaka aconteceu graças a uma nova tendência na compra de imóvel novo ou usado que requer contratação de financiamento: a de parcerias entre bancos e imobiliárias.No recém-firmado acordo entre Itaplan e Caixa Econômica Federal, por exemplo, o comprador não precisa ir ao banco. "Sentamos com o cliente, definimos o imóvel que mais se adapta à sua renda, analisamos taxas, prazo, uso do FGTS [Fundo de Garantia do Tempo de Serviço] e verificamos toda a documentação", lista Fábio Filho, 41, diretor da Itaplan.Mas a comodidade tem preço: a imobiliária cobra pela consultoria. "Custa de R$ 300 a R$ 3.000, dependendo do tipo de financiamento e do valor do imóvel", dimensiona Filho.Não há diferença nas condições de financiamento --como taxa de juros-- entre a contratação de crédito diretamente na agência do banco ou no escritório da imobiliária.Ao optar por uma ou por outra alternativa, o comprador deve pesar a economia de tempo e de pesquisa versus o eventual encarecimento dos trâmites burocráticos.No caso de financiamento pela Caixa, correr atrás de toda a papelada para dar a entrada do processo no banco pode significar uma economia de pelo menos 25% (R$ 75), já que as tarifas cobradas quando o primeiro passo da busca por crédito é feito diretamente na agência somam, no máximo, R$ 215.Na parceria entre Unibanco e imobiliárias filiadas ao Secovi-SP (sindicato de empresas do setor), estabelecida no final de 2006, pode-se até simular o valor das parcelas que serão pagas. Para Tanaka, o dispêndio adicional -"não chegou a R$ 300"- foi bem empregado.De acordo com Luiz Eduardo Veloso, 39, diretor de crédito imobiliário do Unibanco, não há qualquer diferença de valor entre contratar o financiamento em uma imobiliária parceira ou no próprio banco.Ganhos de escalaPara essas duas partes envolvidas, o negócio é vantajoso. "Um dos aspectos que dificultam o mercado é achar o imóvel desejado e ao mesmo tempo ter financiamento. Essa dificuldade faz com que vendas sejam perdidas", reflete Veloso."O objetivo da parceria é apresentar o financiamento no momento da decisão de compra", sentencia.Em termos do custo do processo, que pede o envolvimento de várias áreas, como cartórios, a negociação é melhor tanto para a imobiliária como para o banco, pois há ganhos de escala."Mas essa vantagem não chega ao usuário final. Não é esse o propósito da parceria, e sim o de facilitar o acesso a informações e o de acelerar a liberação de crédito."Não há contrato de exclusividade com imobiliárias parceiras -o cliente pode optar por outro banco, se preferir.
07 de maio de 2007
Se as contas não são pagas em dia, se parece que está faltando manutenção no prédio ou se o síndico não responde às perguntas dos condôminos, é sinal de que algo não vai bem na administração do condomínio.Invariavelmente, a solução para esse problema passa por duas providências: mudança de síndico ou de administradora.A empresa é subordinada ao síndico, mas substituí-la exige aviso prévio --que deve estar estipulado no contrato."Para trocar de administradora no ato, só se houver quebra contratual, motivada, por exemplo, por contas que não foram pagas. Caso seja apenas rescisão, pode levar até 90 dias", avisa Francisco Maia, consultor da área imobiliária."Já o síndico pode ser destituído por praticar irregularidade, não prestar contas ou não administrar convenientemente o prédio", diz. "Basta a assembléia votar com maioria simples [dos presentes]."SinaisHá casos tão flagrantes que até um "estrangeiro" vê algo de podre no "condomínio" da Dinamarca. Foi assim com o contador Ricardo Rodrigues.Ele começou a exercer a atividade de síndico no prédio de sua mãe por perceber como a gestão deixava a desejar."Os extintores de incêndio estavam sem manutenção havia dois anos, e o elevador não estava em boas condições", diz.Além disso, o condomínio devia ao INSS e precisava de reformas. A inadimplência beirava os 20%, e o déficit mensal somava R$ 5.000."Priorizamos pagamentos urgentes, como água e energia elétrica, e parcelamos algumas dívidas. Hoje estamos reformando a rede elétrica", conta.O "milagre" das contas não aconteceu apenas com a nova gestão: a taxa de condomínio precisou subir 15%. "Cortamos horas extras e demitimos funcionários. No começo, fui o vilão do prédio", relata.Uma nova administradora também ajudou. "Mostramos aos moradores as guias atrasadas e fizemos acordos com os inadimplentes. Baixamos o índice para 3%, 4% --a média do mercado", exibe José Roberto Iampolsy, diretor da empresa.Ele argumenta que muitos dos inadimplentes não estavam em dia com o condomínio por não verem "lisura nas contas". MARIANA DESIMONEFolha de S.Paulo - 22/04/07
07 de maio de 2007
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