Antes de comprar o apartamento de três quartos em um edifício com cerca de 15 anos, o comerciante José Eduardo Fernandes visitou vários imóveis novos. Mas o que mais pesou na sua decisão foi a área útil do imóvel e a localização.“Os novos tinham em média 70 metros quadrados e uma taxa de condomínio alta. O meu tem 126 m² e o prédio tem uma ótima estrutura, além do preço atrativo”, explica.Assim como Fernandes, quem decide comprar um imóvel geralmente enfrenta a dúvida entre um novo ou usado. Nessa hora é preciso colocar na balança fatores como a localização, a metragem, a urgência em mudar, o valor que se tem para investir e até mesmo a facilidade em conseguir um financiamento.Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, os principais atrativos dos imóveis antigos são o preço e a metragem. “Um usado com 10 a 20 anos chega a custar até 50% a menos o m² do que os novos”, exemplifica. Os corretores dizem que hoje, com o valor de um apartamento ‘zero’ de um dormitório, é possível comprar um de dois ou até três quartos.“Eles vêm diminuindo muito a área útil, por conta do custo de construção. Os empreendimentos antigos possuem cômodos mais amplos, o que é sinônimo de conforto, principalmente, para as pessoas de meia idade”, informa o diretor de imobiliária Elizeu da Rocha.Custo de ReformaAntes de se mudar, o comerciante Fernandes pretende fazer uma boa reforma, trocar pisos e alguns revestimentos. Um ponto considerado negativo pelo casal Fabiana e Rodrigo Rivoiro, que acaba de adquirir um apartamento no mesmo padrão e bairro.No primeiro momento, a prioridade deles era o espaço interno. Mas depois de visitar inúmeros imóveis usados, acabaram preferindo um novinho. “Nos que visitei os revestimentos eram ultrapassados, precisaria mexer em muita coisa para adequar ao meu gosto”, conta Fabiana.Rocha comenta que a principal vantagem de um apartamento novo é a comodidade e rapidez na mudança. “Além de não gastar com a reforma, você não terá dor de cabeça com pedreiros e materiais’, explica.Antigo requer mais manutençãoO imóvel mais antigo apresenta uma deterioração natural do tempo e do uso, logo requer mais manutenção. Por isso, se esta for a sua opção, antes de fechar o negócio é essencial observar as condições do edifício e do próprio apartamento.Na lista da checagem estão os sistemas hidráulico e elétrico, o estado de conservação dos elevadores e a taxa que corresponde à manutenção no rateio do condomínio. “Já um empreendimento novo tem a garantia de cinco anos da construtora”, ressalta Rocha. O conforto da área de lazer, convívio social e dos equipamentos de segurança são benefícios dos prédios mais modernos.Neto cita que para um casal com filhos pequenos, que trabalha fora, a estrutura de lazer é conveniente pois garante a ele a tranqüilidade de que as crianças estarão confinadas dentro da propriedade com segurança e diversão garantidas. “Entre vantagens e desvantagens de cada opção, a pessoa precisa pesar exatamente aquilo que é prioridade para ela”, conclui o presidente do Creci-SP. Facilidade no financiamento é diferencialA facilidade no financiamento também pode ser um ponto decisivo para quem está em dúvida entre um usado ou novo.Elizeu da Rocha, diretor de imobiliária, explica que os empredimentos que estão sendo entregues costumam ser financiados direto com as incorporadores e com prazos maiores. “Geralmente as condições são mais vantajosas. Você consegue dar uma entrada pequena ou até mesmo financiar 100% o valor do bem. No usado este percentual fica restrito a 80%”, afirma.Sendo assim, mesmo que o usado tenha um preço muito mais atrativo, se a pessoa não tiver o capital em mãos a compra pode se tornar inviável. “Às vezes a pessoa não tem 20% para dar de entrada”.Liquidez“Todo mundo vai ter num primeiro momento a preferência de um apartamento novo”, ressalta o presidente do Creci-SP.Por isso se a pessoa tem pretensões de futuramente investir num imóvel maior deve levar em conta a facilidade de vendê-lo e o lucro que poderá obter. Segundo Neto um imóvel usado nunca tem uma depreciação a ponto de levá-lo abaixo do preço de mercado, com o tempo o valor tende a se estabilizar, mas o novo tem muito mais liquidez.
08 de abril de 2007
EDSON VALENTEAo assumir a responsabilidade, o fiador também precisa se lembrar de que desistir da incumbência não é simples. A questão suscita dúvidas nas análises dos especialistas.Ele não pode pedir exoneração da fiança --romper com sua obrigação- enquanto não terminar o prazo definido no contrato de locação."Antes do fim do prazo, não pode", crava a diretora de locação da Aabic (associação de administradoras), Ana Paula Pellegrino. "A garantia tem de ter sustentabilidade."A lei prevê possibilidade de extensão automática do contrato por tempo indeterminado, que pode ser combinada entre locador e locatário sem anuência do fiador, se não mudarem termos do contrato.Se o fiador não pretende continuar como garantia do acordo, pode pedir, a partir da data em que acaba o contrato, a exoneração de sua fiança --o que se dará 60 dias após o pedido.Mas não existe unanimidade nos pareceres judiciais com relação a essa possibilidade. A confusão existe porque há duas interpretações da legislação."Alguns entendem que vale o artigo 835 do Código Civil: o fiador, desde que estejam os aluguéis em dia, pode notificar o locador, liberando-se após 60 dias", explica o diretor do Secovi-SP (sindicato da habitação) Jaques Bushatsky."Outros entendem que o artigo do código não vale para locações, pois outro de seus artigos, o 2.036, prevê que as locações de imóvel sejam regidas pela Lei do Inquilinato", diz."E esta afirma que a garantia vai até a entrega das chaves, desde que não haja aditamento [continuidade do acordo com mudança nos termos] do contrato, e portanto o fiador não poderia se exonerar", reflete.Para a diretora da Aabic, o caminho mais seguro para conseguir a "alforria" é entrar na Justiça, quando o contrato se prorroga automaticamente, com uma ação declaratória para se eximir da responsabilidade. "A partir da entrada do processo, o fiador está livre", diz.Outro pé atrás necessário ao candidato a fiador é o risco de perder seu único imóvel em um processo de cobrança.PenhoraA dita "Lei do Bem de Família", segundo a qual um imóvel que seja o único em nome de seu dono e usado para moradia do mesmo não pode ser penhorado, não se aplica ao fiador."A Justiça entende que fiança é um ato de vontade, alguém é fiador porque quer", explica o advogado Aloisio Menegazzo.Apesar dos percalços, parece que os locatários têm argumentado bem junto a parentes e amigos. De acordo com a diretora da Aabic, o fiador ainda é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de aluguel, "em cerca de 70% deles"."É a menos dispendiosa. A caução é desvantajosa para o proprietário, pois costuma ser inferior ao eventual prejuízo. Já o seguro-fiança ainda tem um custo alto para o locatário e há dificuldades de aprovação nas seguradoras", compara.Outra alternativa é o título de capitalização, tipo de poupança equivalente a dez ou 12 aluguéis e que fica atrelado à locação. O dinheiro é devolvido, corrigido, ao final do contrato.Em Belo Horizonte, a Lar Imóveis registrou, nos últimos seis meses, aumento de 30% na demanda por essa opção. "Mas o fiador ainda é o mais procurado", afirma Luiz Rodrigues, diretor da imobiliária.
08 de abril de 2007
Ao assumir a responsabilidade, o fiador também precisa se lembrar de que desistir da incumbência não é simples. A questão suscita dúvidas nas análises dos especialistas.Ele não pode pedir exoneração da fiança --romper com sua obrigação- enquanto não terminar o prazo definido no contrato de locação."Antes do fim do prazo, não pode", crava a diretora de locação da Aabic (associação de administradoras), Ana Paula Pellegrino. "A garantia tem de ter sustentabilidade."A lei prevê possibilidade de extensão automática do contrato por tempo indeterminado, que pode ser combinada entre locador e locatário sem anuência do fiador, se não mudarem termos do contrato.Se o fiador não pretende continuar como garantia do acordo, pode pedir, a partir da data em que acaba o contrato, a exoneração de sua fiança --o que se dará 60 dias após o pedido.Mas não existe unanimidade nos pareceres judiciais com relação a essa possibilidade. A confusão existe porque há duas interpretações da legislação."Alguns entendem que vale o artigo 835 do Código Civil: o fiador, desde que estejam os aluguéis em dia, pode notificar o locador, liberando-se após 60 dias", explica o diretor do Secovi-SP (sindicato da habitação) Jaques Bushatsky."Outros entendem que o artigo do código não vale para locações, pois outro de seus artigos, o 2.036, prevê que as locações de imóvel sejam regidas pela Lei do Inquilinato", diz."E esta afirma que a garantia vai até a entrega das chaves, desde que não haja aditamento [continuidade do acordo com mudança nos termos] do contrato, e portanto o fiador não poderia se exonerar", reflete.Para a diretora da Aabic, o caminho mais seguro para conseguir a "alforria" é entrar na Justiça, quando o contrato se prorroga automaticamente, com uma ação declaratória para se eximir da responsabilidade. "A partir da entrada do processo, o fiador está livre", diz.Outro pé atrás necessário ao candidato a fiador é o risco de perder seu único imóvel em um processo de cobrança.PenhoraA dita "Lei do Bem de Família", segundo a qual um imóvel que seja o único em nome de seu dono e usado para moradia do mesmo não pode ser penhorado, não se aplica ao fiador."A Justiça entende que fiança é um ato de vontade, alguém é fiador porque quer", explica o advogado Aloisio Menegazzo.Apesar dos percalços, parece que os locatários têm argumentado bem junto a parentes e amigos. De acordo com a diretora da Aabic, o fiador ainda é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de aluguel, "em cerca de 70% deles"."É a menos dispendiosa. A caução é desvantajosa para o proprietário, pois costuma ser inferior ao eventual prejuízo. Já o seguro-fiança ainda tem um custo alto para o locatário e há dificuldades de aprovação nas seguradoras", compara.Outra alternativa é o título de capitalização, tipo de poupança equivalente a dez ou 12 aluguéis e que fica atrelado à locação. O dinheiro é devolvido, corrigido, ao final do contrato.Em Belo Horizonte, a Lar Imóveis registrou, nos últimos seis meses, aumento de 30% na demanda por essa opção. "Mas o fiador ainda é o mais procurado", afirma Luiz Rodrigues, diretor da imobiliária. EDSON VALENTEda Folha de S.Paulo -08/04/07
08 de abril de 2007
foto: F L PITONTer um canteiro de obras ao lado da sua casa não é uma situação muito cômoda. A sujeira, o barulho das máquinas trabalhando e a falta de privacidade por conta dos pedreiros vão incomodar os moradores por alguns meses. Mas os problemas podem ir muito além desses pequenos transtornos. “A construção pode provocar danos no edifício, como fissuras, rachaduras, trincas, deslocamento de piso, chegando até mesmo a abalar a estrutura do imóvel”, afirma o engenheiro civil e coordenador de Ribeirão Preto do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), Jarbas Malheiro.No final de novembro, a síndica Janice Riberto Ramos teve um susto. Num dia chuvoso uma das paredes da garagem desabou.“Só ouvimos o estrondo”, lembra.O problema foi provocado por conta do trabalho de aterro que estava sendo realizado no terreno vizinho. “O acúmulo de terra no aterro e a absorção de água das chuvas fez o solo estufar. Com o aumento da infiltração na garagem a parede não suportou”, explica Janice.Para que a construtora responsável tomasse providências, a solução foi chamar uma engenheira perita para avaliar os danos.Somente cerca de dois meses depois que o problema aconteceu, com a realização da perícia e a intimação extrajudicial da advogada do edifício, foi que a construtora propôs um acordo para reparar os prejuízos. “Assumiram parte dos gastos e ainda precisaram remover parte do aterro”, diz.PrevençãoPara evitar esse tipo de transtorno, existe o ‘laudo de vizinhança’. O estudo atesta o estado de conservação dos imóveis ao redor da obra e é usado para determinar responsabilidades ou pedir indenizações em casos de danos que possam aparecer.Segundo Malheiro, as construtoras maiores já fazem o laudo de vistoria prévia para evitar futuras indenizações indevidas. Antes mesmo de implantar o canteiro de obras, um perito deve fazer um diagnóstico detalhado dos imóveis vizinhos, em toda a área que pode ser afetada. “Pode envolver uma quadra inteira a depender do tipo de obra que será realizada e do solo”, ressalta.O laudo vai identificar os vícios e problemas já existentes. Uma vantagem para o proprietário que poderá provar a responsabilidade da construtora e para a empresa que pode se isentar de ações injustas.“O laudo composto de todas as informações e fotos datadas serve de prova judicial”, informa. O diretor regional do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon), José Batista Ferreira, comenta que o laudo é realizado por construtoras que trabalham dentro de processos formais técnicos e jurídicos e que a prática dele acaba sendo um prova de idoneidade da empresa. “É uma medida necessária para o reconhecimento da responsabilidade sobre os danos. Sem ele pode se tornar uma discussão longa com prejuízos para os dois lados”, conclui Ferreira.DICARisco muito próximoSe a pessoa sentir que a obra pode de fato provocar danos, é possível tomar um providência quando uma das partes apresenta resistência. Segundo o engenheiro, Jarbas Malheiro, do Ibape, quando o risco é iminente o proprietário ou a construtora pode solicitar judicialmente uma produção antecipada de provas.“O juiz vai encaminhar um profissional habilitado para identificar esse risco. Se for constatada a obra pode até ser embargada”, diz Malheiro.O advogado e delegado regional do CRECI-SP explica que se após a conclusão da obra surgirem danos o proprietário do imóvel ou o o condomínio pode entrar com uma ação na Justiça para reparação de danos.Valeska Mateus
03 de abril de 2007
Modalidade de investimento no setor imobiliário ganha espaço em Ribeirão e conquista investidores fiéis. IGOR SAVENHAGO Uma modalidade de investimento no setor imobiliário, conhecida como construção cooperada, vem ganhando espaço em Ribeirão. De acordo com o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), a expansão foi de pelo menos 10% nos últimos cinco anos. Outras pessoas envolvidas no assunto, porém, arriscam dizer que o índice chega a 50%. A construção cooperada consiste no seguinte: um grupo de amigos se reúne, compra um terreno e divide toda a despesa da construção de um prédio, geralmente de três ou quatro andares. Com o empreendimento pronto, cada um recebe a quantidade de apartamentos correspondente ao valor investido. Bairros como o Jardins Nova Aliança e Botânico vêm observando um "boom" deste tipo de negócio. Os investidores alegam que a vantagem é o baixo custo. Iro Sérgio Bertochi, empresário do ramo de automóveis, possui uma área no Jardim Botânico e já está com o projeto aprovado para a construção de um prédio com 12 apartamentos. Fez uma estimativa de custos da construção e reuniu interessados. Junto com ele, 11 amigos vão bancar a obra. Ao final, cada membro do grupo vai receber um apartamento."Na verdade, mais gente gostaria de ter participado, mas só temos 12 cotas. Se tivéssemos mais, teriam sido preenchidas", diz. "Acho que isso é uma das tendências do mercado imobiliário. É uma questão de custo. Você paga o que realmente vale o apartamento", emenda. O pagamento é feito de forma parcelada - em 20 a 30 vezes na maior parte dos casos. Dependendo dos artigos usados no acabamento da obra, o valor das "prestações" pode ser ajustado.Questionado se o investimento trará mais lucratividade que uma aplicação, bancária, por exemplo, Bertochi explica: "Para trabalhar com o mercado financeiro, é preciso ter muita experiência, conhecimento aprofundado. Além disso, os imóveis representam mais segurança. A toda hora, eu posso ver e tocar a obra na qual apliquei meu dinheiro". O advogado Ricardo Sordi, investidor fiel deste sistema, já comprou dois apartamentos. O terceiro estará pronto em breve. Outros sete funcionários do escritório onde trabalha também aderiram à construção cooperada. Todos vão adquirir unidades no mesmo prédio. Segundo Sordi, se preferisse comprar um apartamento já pronto, com a mesma estrutura do que está sendo construído, gastaria cerca de 30% mais. "Neste caso, teríamos que considerar a margem de lucro da construtora, diferente da construção cooperada, em que a gente desembolsa apenas o custo da obra. Outra vantagem é que todos os participantes do grupo podem dar palpites no acabamento, como, por exemplo, cor da tinta e tipo de piso que serão usados". Ele cita, porém, uma desvantagem: "Se alguém atrasa o pagamento da parcela, o andamento da obra também tende a atrasar". Animados com o crescimento da procura, os empresários Beto Felício, Pedro Adas e Álvaro Luiz Pedreira montaram, há sete anos, uma construtora especializada em atender quem deseja optar pela construção cooperada. Desde então, já entregaram 14 prédios e outros quatro estão em obras - dois no Jardim Botânico, um no Bosque das Juritis e um na rua Prudente de Morais. Felício acredita que o crescimento da modalidade atingiu cerca de 50% na cidade nos últimos cinco anos. "O setor imobiliário vive um bom momento em Ribeirão. Estamos conseguindo vender as cotas de participação num empreendimento em menos de 30 dias após lançarmos seu projeto de construção", afirma.
03 de abril de 2007
Casas de condomínios horizontais de Ribeirão Preto não conseguem averbação e ficam limitadas para negócios. Proprietários de residências em condomínios fechados da Zona Sul de Ribeirão Preto não estão conseguindo, desde o ano passado, realizar a averbação de suas casas, termo que significa incluir a habitação na escritura do terreno. Os prejudicados são aqueles que adquiriram, em condomínios horizontais, terrenos em que, inicialmente, não havia nenhum tipo de construção. A averbação tem sido negada pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis da cidade desde que houve uma mudança em sua direção. A nova diretora, Mari Lúcia Carraro, alega que segue uma decisão da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo para negar os pedidos. Sem a averbação, a casa construída pelos proprietários de terrenos em condomínios não é incluída na escritura e fica em situação irregular. Dessa forma, não pode ser vendida para pessoas que pretendam fazer financiamentos. O proprietário tem, somente, duas opções: permanecer na casa ou vender a quem tem condições de pagar à vista.Mari Lúcia explica que a legislação brasileira prevê que a edificação é requisito essencial para a existência de um condomínio. "Não existe condomínio de terrenos. Para ser condomínio, tem de ter área construída". Ela diz que este fator deve ser observado por quem deseja morar num condomínio horizontal."A recomendação é que a pessoa leia o contrato ou a escritura que lhe é apresentada e exija sempre a certidão do registro daquele imóvel. A descrição do imóvel constante do registro não pode divergir do que, de fato, existe no local. Alegar ignorância depois é injustificável". Outra condição que a diretora menciona é que não haja demolições num condomínio. Apenas reforma ou ampliação. Mas, mesmo para estes casos, a Corregedoria Estadual decidiu endurecer as regras no ano passado. Exige que, para qualquer modificação num imóvel, haja a aprovação de todos os condôminos. E a aprovação deve ser para cada caso, cada morador que queira fazer modificações em sua casa. Mari Lúcia afirma que pediu à Corregedoria uma revisão da decisão. Se for atendida, a demolição continuaria proibida, mas as reformas e ampliações não precisariam mais contar com a anuência de todos os condôminos. Em abril, juízes corregedores estarão na cidade para avaliar a solicitação. A investidora Paula Bratke é uma das que vem enfrentando dificuldades para conseguir a averbação. Ela conta que tem quatro casas em condomínios e que todas estão na mesma situação. Quer vendê-las, mas não consegue. "Hoje, o mercado de condomínios está todo paralisado porque não há como vender depois", afirma ela, que diz aguardar uma solução para o caso por meio de seu advogado, antes de decidir se entra ou não na Justiça. Paula diz, ainda, que as casas foram construídas em condomínios regulares, autorizados pela prefeitura. O diretor do Departamento de Urbanismo de Ribeirão, José Aníbal Laguna, diz que a prefeitura exige que os condomínios tenham área construída para conceder o habite-se, documento que atesta que a construção seguiu as normas vigentes. Ele revela que os responsáveis pelo empreendimento costumam construir pequenas habitações, de madeira ou material pré-moldado, apenas para aprovação do poder público, que são retiradas antes da venda do terreno. "A lei brasileira é burra. Precisa mudar. Na minha visão, para ser condomínio, não precisa ter área construída inicialmente. E o cartório não tem culpa. Está apenas seguindo o que diz a legislação. Os deputados precisam se mexer para mudar isso", acredita Laguna. O juiz corregedor dos cartórios de Ribeirão, Paulo Cícero Augusto Pereira, confirma as informações prestadas por Mari Lúcia. Declara, também, que está à disposição para avaliar a situação dos proprietários que julguem terem sido prejudicados ao tentar a averbação.Para falar no fórum: (16) 3629-0004.Diretora de cartório explica as negativasLeia na íntegra a explicação da diretora do 2º Cartório de Registro de Imóveis, Mari Lúcia Carraro, enviada por e-mail à redação, para justificar as negativas na averbação das casas: "Primeiramente convém observar que no registro de imóveis não há possibilidade de se registrar empreendimento pelo instituto do condomínio edilício (Lei 4591/64 e artigos 1331 a 1360 do Código Civil) sem que tenha sido apresentado o Habite-se emitido pela Municipalidade local atestando que a construção existe, até mesmo porque a edificação é requisito essencial para a existência de um condomínio. A verificação do fato no local não cabe ao registro de imóveis, mas sim ao poder público. Num segundo momento convém observar também que a pessoa que compra um imóvel deve ler o contrato ou escritura que lhe é apresentado pela pessoa que o vende, exigindo sempre a certidão de registro daquele imóvel. Quando a descrição do imóvel constante do registro diverge do que existe no local, o comprador deve sempre averiguar as razões desse fato. A simples alegação de ignorância é discutível até mesmo pelos valores que envolvem as negociações. A maior parte das dificuldades que o comprador enfrenta depois da compra de um imóvel advém do fato da pessoa comprar um imóvel com o coração e não com a razão.É fato que a cidade de Ribeirão Preto possui uma peculiaridade em relação a outras que é a existência de muitos condomínios de casas, dentre eles muitos com a construção desproporcional ao terreno. As razões desse fato são históricas, culturais e sociais, que melhor podem ser avaliadas por profissionais habilitados, como sociólogos e construtores.No que se refere ao registro de imóveis, até maio de 2003, os registros desses empreendimentos foram feitos sem nenhum questionamento. Neste ano foi submetida à Corregedoria Permanente, com reavaliação pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, a análise dos registros existentes e ambas manifestaram-se pela legalidade dos atos praticados. Assim, quando um proprietário apresentava ao registro de imóveis o Habite-se, a CND/INSS e o requerimento de reforma e ampliação da área construída de uma unidade autônoma constituída por casa e desde que tal ato estivesse autorizado pela instituição e convenção do condomínio, a averbação era deferida.Todavia, em 2006, um proprietário requereu a averbação da demolição da edificação existente para a construção de outra no local. Essa averbação foi indeferida em razão do pleito desvincular o terreno da unidade residencial, desfigurando o condomínio. Contrario à decisão, o proprietário requereu a sua avaliação pela Corregedoria Permanente e posteriormente pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que, conforme contido na decisão do Processo CG 789/2005), concluiu que a alteração da especificação do condomínio depende da aprovação da totalidade dos condôminos e que a anuência não pode ser genérica, ou seja, deve ser dada a cada caso específico. Assim, como a demolição, a reforma e ampliação da área construída de uma unidade autônoma constituída por casa também é alteração da especificação de um condomínio. Logo, as mesmas exigências feitas para o ato de demolição devem ser observadas para o ato de reforma e ampliação. Diante da situação provocada pela segunda decisão o pedido de revisão parcial dela será apresentado aos Juízes Corregedores que em abril estarão na cidade procedendo à correição dos serviços dos registros de imóveis". ADRIANA MATIUZO e IGOR SAVENHAGO
25 de março de 2007
Casas de condomínios horizontais de Ribeirão Preto não conseguem averbação e ficam limitadas para negócios.Proprietários de residências em condomínios fechados da Zona Sul de Ribeirão Preto não estão conseguindo, desde o ano passado, realizar a averbação de suas casas, termo que significa incluir a habitação na escritura do terreno. Os prejudicados são aqueles que adquiriram, em condomínios horizontais, terrenos em que, inicialmente, não havia nenhum tipo de construção. A averbação tem sido negada pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis da cidade desde que houve uma mudança em sua direção. A nova diretora, Mari Lúcia Carraro, alega que segue uma decisão da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo para negar os pedidos. Sem a averbação, a casa construída pelos proprietários de terrenos em condomínios não é incluída na escritura e fica em situação irregular. Dessa forma, não pode ser vendida para pessoas que pretendam fazer financiamentos. O proprietário tem, somente, duas opções: permanecer na casa ou vender a quem tem condições de pagar à vista.Mari Lúcia explica que a legislação brasileira prevê que a edificação é requisito essencial para a existência de um condomínio. "Não existe condomínio de terrenos. Para ser condomínio, tem de ter área construída". Ela diz que este fator deve ser observado por quem deseja morar num condomínio horizontal."A recomendação é que a pessoa leia o contrato ou a escritura que lhe é apresentada e exija sempre a certidão do registro daquele imóvel. A descrição do imóvel constante do registro não pode divergir do que, de fato, existe no local. Alegar ignorância depois é injustificável". Outra condição que a diretora menciona é que não haja demolições num condomínio. Apenas reforma ou ampliação. Mas, mesmo para estes casos, a Corregedoria Estadual decidiu endurecer as regras no ano passado. Exige que, para qualquer modificação num imóvel, haja a aprovação de todos os condôminos. E a aprovação deve ser para cada caso, cada morador que queira fazer modificações em sua casa. Mari Lúcia afirma que pediu à Corregedoria uma revisão da decisão. Se for atendida, a demolição continuaria proibida, mas as reformas e ampliações não precisariam mais contar com a anuência de todos os condôminos. Em abril, juízes corregedores estarão na cidade para avaliar a solicitação. A investidora Paula Bratke é uma das que vem enfrentando dificuldades para conseguir a averbação. Ela conta que tem quatro casas em condomínios e que todas estão na mesma situação. Quer vendê-las, mas não consegue. "Hoje, o mercado de condomínios está todo paralisado porque não há como vender depois", afirma ela, que diz aguardar uma solução para o caso por meio de seu advogado, antes de decidir se entra ou não na Justiça. Paula diz, ainda, que as casas foram construídas em condomínios regulares, autorizados pela prefeitura. O diretor do Departamento de Urbanismo de Ribeirão, José Aníbal Laguna, diz que a prefeitura exige que os condomínios tenham área construída para conceder o habite-se, documento que atesta que a construção seguiu as normas vigentes. Ele revela que os responsáveis pelo empreendimento costumam construir pequenas habitações, de madeira ou material pré-moldado, apenas para aprovação do poder público, que são retiradas antes da venda do terreno. "A lei brasileira é burra. Precisa mudar. Na minha visão, para ser condomínio, não precisa ter área construída inicialmente. E o cartório não tem culpa. Está apenas seguindo o que diz a legislação. Os deputados precisam se mexer para mudar isso", acredita Laguna. O juiz corregedor dos cartórios de Ribeirão, Paulo Cícero Augusto Pereira, confirma as informações prestadas por Mari Lúcia. Declara, também, que está à disposição para avaliar a situação dos proprietários que julguem terem sido prejudicados ao tentar a averbação.Para falar no fórum: (16) 3629-0004.Diretora de cartório explica as negativasLeia na íntegra a explicação da diretora do 2º Cartório de Registro de Imóveis, Mari Lúcia Carraro, enviada por e-mail à redação, para justificar as negativas na averbação das casas: "Primeiramente convém observar que no registro de imóveis não há possibilidade de se registrar empreendimento pelo instituto do condomínio edilício (Lei 4591/64 e artigos 1331 a 1360 do Código Civil) sem que tenha sido apresentado o Habite-se emitido pela Municipalidade local atestando que a construção existe, até mesmo porque a edificação é requisito essencial para a existência de um condomínio. A verificação do fato no local não cabe ao registro de imóveis, mas sim ao poder público. Num segundo momento convém observar também que a pessoa que compra um imóvel deve ler o contrato ou escritura que lhe é apresentado pela pessoa que o vende, exigindo sempre a certidão de registro daquele imóvel. Quando a descrição do imóvel constante do registro diverge do que existe no local, o comprador deve sempre averiguar as razões desse fato. A simples alegação de ignorância é discutível até mesmo pelos valores que envolvem as negociações. A maior parte das dificuldades que o comprador enfrenta depois da compra de um imóvel advém do fato da pessoa comprar um imóvel com o coração e não com a razão.É fato que a cidade de Ribeirão Preto possui uma peculiaridade em relação a outras que é a existência de muitos condomínios de casas, dentre eles muitos com a construção desproporcional ao terreno. As razões desse fato são históricas, culturais e sociais, que melhor podem ser avaliadas por profissionais habilitados, como sociólogos e construtores.No que se refere ao registro de imóveis, até maio de 2003, os registros desses empreendimentos foram feitos sem nenhum questionamento. Neste ano foi submetida à Corregedoria Permanente, com reavaliação pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, a análise dos registros existentes e ambas manifestaram-se pela legalidade dos atos praticados. Assim, quando um proprietário apresentava ao registro de imóveis o Habite-se, a CND/INSS e o requerimento de reforma e ampliação da área construída de uma unidade autônoma constituída por casa e desde que tal ato estivesse autorizado pela instituição e convenção do condomínio, a averbação era deferida.Todavia, em 2006, um proprietário requereu a averbação da demolição da edificação existente para a construção de outra no local. Essa averbação foi indeferida em razão do pleito desvincular o terreno da unidade residencial, desfigurando o condomínio. Contrario à decisão, o proprietário requereu a sua avaliação pela Corregedoria Permanente e posteriormente pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que, conforme contido na decisão do Processo CG 789/2005), concluiu que a alteração da especificação do condomínio depende da aprovação da totalidade dos condôminos e que a anuência não pode ser genérica, ou seja, deve ser dada a cada caso específico. Assim, como a demolição, a reforma e ampliação da área construída de uma unidade autônoma constituída por casa também é alteração da especificação de um condomínio. Logo, as mesmas exigências feitas para o ato de demolição devem ser observadas para o ato de reforma e ampliação. Diante da situação provocada pela segunda decisão o pedido de revisão parcial dela será apresentado aos Juízes Corregedores que em abril estarão na cidade procedendo à correição dos serviços dos registros de imóveis". ADRIANA MATIUZO e IGOR SAVENHAGOGazeta de Ribeirão -25/03/07
25 de março de 2007
Responsabilidades são distribuir circular, aplicar multa e ir à polícia.Bituca de cigarro acesa atirada por uma janela queimou pedaço de cortina da sacada do apartamento de Aparecida dos Santos. Com a identidade do "arremessador de janela" escondida por trás da cortina, a punição pode sobrar para o síndico."Por omissão, o síndico pode ser réu em uma ação judicial desse tipo, com base nos códigos Civil e Penal", afirma a professora de administração condominial Rosely Schwartz.Caso note ou seja informado de casos de arremesso de objetos no condomínio, o síndico tem de comunicar aos moradores, por uma circular, as multas previstas na convenção do prédio."Além de preservativo usado, também atiraram um computador, mas esses atos de vandalismo não têm mais acontecido desde que alertamos os moradores sobre as penalidades para esse tipo de conduta", relata o subsíndico J.C.T.Se a advertência não resolver, o síndico deve seguir o exemplo da professora e levar o caso à polícia.Segundo a dona-de-casa Aparecida dos Santos, 45, quando uma guimba foi atirada na cortina de sua sacada, que começou a pegar fogo, a ex-síndica do prédio onde mora não distribuiu circular."Por sorte, eu estava em casa na hora. Se não fosse isso, nem imagino o que teria acontecido", narra Santos, que já recolheu lixo da área comum em frente à sacada."Outro dia atiraram um saco com sujeira de cachorro, que passou dias pendurado em um galho de árvore em frente ao apartamento", lamenta.Quando o síndico é omisso, advogados recomendam que o morador registre queixa contra o próprio condomínio.
24 de março de 2007
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