Se, na hora de fechar contrato na planta, é difícil identificar problemas construtivos, no pós-compra de um imóvel "zero-quilômetro", nem sempre a construtora paga toda a despesa decorrente de defeitos de construção ou de projeto."A maioria repara, mas procura um acordo "amigável", observa Guilherme Monteiro, da Bastos e Monteiro Advocacia."A empresa arca com parte dos gastos, mas um percentual fica a cargo do comprador. Ela parte do pressuposto que o morador prefere assim a entrar na Justiça e esperar sete ou oito anos para receber tudo a que tem direito", explica.O empresário Luis Fernando Palomares, 41, afirma estar insatisfeito com a demora na solução de problemas que surgiram depois da entrega do condomínio em que é síndico.Ele diz estar desde o começo do ano "finalizando a obra": "Os acabamentos não estavam terminados na área comum, e alguns itens importantes, como lixeira, não haviam sido feitos", lamenta. Ele conta também que, no prédio, pelo menos dez unidades reclamaram de execuções incompletas.Para técnicos e engenheiros, um selo de qualidade para desempenho de imóveis, como o da Abratec, poderá ter um efeito positivo no mercado brasileiro da construção civil."Criará um diferencial para o cliente na hora da escolha", opina a engenheira civil do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo) Fabiana Cleto, 28.Ela diz acreditar, porém, que não seria uma garantia total. "Depende da idoneidade dos laboratórios, de como eles foram credenciados e da abrangência do selo no mercado."Já o também pesquisador do IPT Fúlvio Berçot questiona o uso da sigla ISO 9000 como credencial de qualidade de um empreendimento. "Ela é voltada para a certificação e a padronização da produção, e não do produto", esclarece.Para a engenheira civil e perita em inspeções prediais Florence Fernandes Grossi, 47, o maior dos problemas é a "lacuna entre o momento em que o edifício deixa de ser obra e o em que passa a ser condomínio".Ela explica que essa passagem é feita informalmente, o que contribui para a indefinição da responsabilidade por um defeito que surja.ManualA recomendação do Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) é levantar o histórico da construtora antes de fechar o negócio de compra de imóvel na planta.Diógenes Donizete, 45, assistente de direção, explica que o SPC (Serviço de Proteção ao Consumidor) do Procon informa se a construtora apresenta casos de vícios de obra que foram denunciados e como ela lidou com os reclamantes, "se solucionou o problema ou esquivou-se dele, e o cliente teve de ir à Justiça".José Silva, presidente da construtora Cosil, lembra que é preciso ater-se para a diferença entre defeito construtivo e mau uso ou falta de manutenção."Na entrega das chaves, o comprador recebe um manual que especifica o tempo de garantia para cada item do imóvel", reforça. "A garantia de cinco anos, por exemplo, vale para a estrutura da edificação."
17 de outubro de 2006
Se falta dinheiro para a compra da casa própria, uma alternativa é pagar por ela na mesma moeda --outro imóvel. O "câmbio", porém, costuma desvalorizar o bem dado como parte do pagamento em até 20%. O "toma lá, dá cá" propriamente dito --troca sem envolver dinheiro-- é raro no mercado imobiliário do Brasil.Mas a dação em pagamento, operação em que um imóvel de valor inferior é usado para quitar parte do preço, corresponde a 20% das transações intermediadas por imobiliárias e consultorias, segundo estimativa do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).A FGi Negócios Imobiliários colocou no ar neste mês o site www.permutimovel.com.br. Inédito no Brasil, o serviço faz "casamentos de interesse" entre pessoas e construtoras em busca de trocas imobiliárias.O cadastro, válido para todo o país, é gratuito, e a FGi intermedeia negociações. "Há quem ignore que algumas construtoras aceitam a prática", avalia o diretor, Feliciano Giachetta, 51.As permutas, porém, vêm diminuindo devido às facilidades de financiamento, além de não serem o melhor dos negócios."[Com o financiamento] ganha-se um prazo para vender o imóvel pelo preço de mercado, já que, na permuta, costuma-se receber menos do que ele vale", explica o presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, 55.As construtoras contabilizam o "imóvel-moeda" a um valor de 10% a 20% inferior ao de mercado para compensar gastos, como transferência de escritura e comissões, e revendê-lo rapidamente -sem lucro, mantendo a desvalorização.O diretor de marketing do Secovi-SP (sindicato da habitação) e da imobiliária Itaplan, Fábio Rossi, 40, diz considerar 10% um preço alto a se pagar por comodidade e, em razão disso, desaconselha a permuta. "Financie a compra, venda o seu e aplique o dinheiro, que pode render mais que os juros do financiamento", sugere.Construtoras e incorporadoras se dividem quanto à prática de aceitar uma moeda feita de cimento e ferro.A Tecnisa, por exemplo, não adota a permuta. "Imóvel não é capital de giro. Teríamos que arcar com condomínio e impostos", justifica o corretor André Luiz dos Santos, 23.TrocoJá a Lider mantém há dez anos o programa "Troque as Chaves". Transações com troca representam 30% das vendas da construtora, e, de acordo com o superintendente de negócios, Marcus Vinícius Campos Duarte, 44, o estoque de usados da empresa é baixo. "Uma consultoria avalia os imóveis, e só aceitamos os que têm liquidez", ressalta.Construtoras aceitam usados como pagamento de lançamentos, de imóveis de alto padrão e de unidades "encalhadas". Em todos os casos, desde que o "troco", parte em dinheiro, seja de ao menos 60% --o mais comum é que o usado corresponda a 20% do preço do novo."Dependendo da condição de pagamento desse troco, aceitamos imóvel cujo valor seja de até 70% do preço", afirma José Carlos Anitablian, 32, diretor da construtora Cáucaso, cadastrada no site Permutimovel. DÉBORA FANTINI
08 de outubro de 2006
DÉBORA FANTINIUm clipe por uma casa. Esse cúmulo da permuta imobiliária foi empreendido pelo canadense Kyle MacDonald, 26, em julho último. O troca-troca pela internet durou um ano e envolveu outras 13 "moedas", como uma maçaneta e um papel em um filme de Hollywood.A "moeda" mais inusitada que o corretor e presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, viu ser incluída numa negociação que intermediou foi uma máquina de crepe suíço. "Mas foi excepcional. Entre particulares é comum trocar, no máximo, terreno ou casa por carro."O engenheiro André Coutinho, 33, topou levar não apenas um automóvel, avaliado em R$ 35 mil, como parte do pagamento de um lote de R$ 55 mil, mas também R$ 5.000 em pneus, dos quais logo se desfez.Passados três meses, ainda não conseguiu vender o carro. "Sou dono de um bem que não me interessa", lamenta.No outro lado da gangorra, o empresário José Batista das Dores, 54, incluiu um veículo no pagamento de um sobrado na Freguesia do Ó (zona norte). Ele já havia trocado um lote na zona rural de Porangaba (169 km a oeste de São Paulo) por outro no centro daquela cidade."Nos dois casos, os vendedores relutaram. Nenhum de nós tinha know-how, fechamos por preço de jornal", conta.AvaliaçãoAvaliar o imóvel com um especialista, o que custa cerca de R$ 600, é o caminho mais indicado para constituir uma base sólida de valor para a permuta."Faça três avaliações por garantia", recomenda o diretor da Amaral d"Avila Engenharia de Avaliações Celso Amaral, 46.A precaução tripla é um exagero para o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, 55: "Pelo Código Civil, o corretor é responsável por perdas causadas pela informação que repassou".Receber o valor de mercado ou mais, porém, é difícil numa troca. "Os interesses estão desfocados. Uma parte está louca para se desfazer de um bem, e a outra não tem interesse nele. Tudo contribui para uma depreciação", avalia o consultor da Rieger Auditoria de Investimentos, Bernd Rieger, 65.Quem entrega um imóvel como parte de pagamento deve incluir no contrato uma cláusula que estipule o prazo para transferência de titularidade. Isso evita ter de arcar com cobranças de condomínio, luz, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e outras contas.A medida também impede dores de cabeça ainda maiores para quem pretende usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que não será liberado se o beneficiário for dono de um imóvel na cidade onde queira adquirir um novo.Pente finoJá quem aceita pagamento em imóvel, mesmo que pretenda vendê-lo, deve se colocar na posição de comprador.A primeira precaução é comprovar que não existem dívidas pendentes nem processos que possam culminar em penhora. Para tanto, é preciso checar escritura e certidões do imóvel e do proprietário.É recomendável ainda verificar se a vizinhança e as possibilidades de uso de acordo com a Lei de Zoneamento não desvalorizam o imóvel. Para ter certeza da liquidez, contrate uma consultoria imobiliária.Em um negócio particular, a corretora da imobiliária Terceiro Milênio Luciane Memdaçoli, 28, ousou aceitar metade do valor da casa que vendeu por R$ 800 mil em outras duas.Os três imóveis ficam na Granja Viana, em Cotia (região metropolitana de São Paulo), onde boa parte dos negócios envolve permuta, segundo Memdaçoli. Em uma casa ela mora, e a outra já passou adiante. "Fechei outro negócio em 15 dias", comemora.
08 de outubro de 2006
foto: MATHEUS URENHAEntre as cinco leis complementares ao Plano Diretor de Ribeirão Preto, uma já está aprovada. Trata-se do Código Municipal do Meio Ambiente, conjunto de leis abrangentes que trata desde questões relacionadas à preservação de fauna e flora a até normas de controle da poluição sonora. Aprovado desde 2004 pela Câmara Municipal, a previsão era de que o Código fosse revisado em 2006, dois anos depois de entrar em vigor, mas a própria elaboração e discussão das outras quatro leis complementares, somadas à falta de aplicação de algumas determinações do Código, vão atrasar o processo. “Não estamos parados, mas o dia-a-dia exige 100% de nossos esforços, como atendimento ao público e outros procedimentos”, afirma o diretor do Departamento de Gestão Ambiental da Secretaria de Planejamento, José Luiz Barbieri. Ele admite que mesmo tendo entrado em vigor, a lei complementar ainda precisa ser regulamentada em diversos pontos para ficar “completa” e poder ser aplicável. “Ainda não temos, por exemplo, uma lei municipal que concede descontos no IPTU para propriedades onde é obrigatória a preservação de área de reserva florestal. O proprietário não pode produzir em determinada gleba, mas o imposto é cobrado da totalidade. E na elaboração do Código não ficaram claros os critérios para fazermos isso”, diz.AVALIAÇÃO“Grande parte do Código é auto-aplicável”Na avaliação do promotor do Meio Ambiente, Marcelo Pedroso Goulart, grande parte do Código Municipal do Meio Ambiente é auto-aplicável, não necessita de regulamentação, “basta vontade política para aplicação e prioridade das questões relacionadas ao meio ambiente”, afirma ele. “As questões relacionadas à preservação de fauna e flora são auto-aplicáveis. Sobre arborização, que o município tem um déficit grande, o Código prevê a criação de um plano. A Secretaria de Planejamento tem pessoal muito competente, que conseguiria fazer isso tranqüilamente”, afirma Goulart. De acordo com a Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão Ambiental, um inventário já elaborado indica que ainda existem 5.740 mil m² de locais onde deveriam ser criadas áreas verdes. “Estamos criando em conjunto com Ministério Público a elaboração do plano”, afirma José Barbieri, da Secretaria.VERIDIANA RIBEIRO
08 de outubro de 2006
foto: WEBER SIANAs festas de fim de ano e as férias se aproximam... Muitas famílias preferem alugar uma casa na praia a ficar em hotel. Se esta for a sua opção, é hora de reservar o imóvel. “Temos mais liberdade e é mais prático para quem tem criança”, comenta a auxiliar de farmácia, Eleni Rodrigues Coelho, que passa férias em casas no litoral de São Paulo há oito anos. Anúncios em jornais e em sites de imobiliárias oferecem inúmeras opções de imóveis na praia, desde kitchenettes a até mansões. Mas é preciso ficar atento na hora de alugar o refúgio das férias, para não cair numa cilada. Além dos inconvenientes você pode perder dinheiro.Há seis anos Eleni teve uma decepção ao alugar uma casa no Guarujá. Ficou sabendo através de colegas de trabalho que uma pessoa de Sertãozinho tinha uma casa para alugar de temporada. “Ele me mostrou várias fotos. A casa era maravilhosa, com piscina e até um campinho de futebol”, relembra Eleni. Mas quando chegou ao local a realidade era bem diferente. “Estávamos em três famílias, com cinco crianças. Descemos as malas, quando entramos na casa foi uma decepção total. Não era nada do que estávamos esperando e do que as fotos mostravam”, conta Eleni.A solução foi procurar um outro imóvel. “No mesmo dia encontramos um apartamento e alugamos”. A primeira atitude adotada por eles foi ligar para o proprietário avisando que não iriam ficar no imóvel e queriam reembolso do dinheiro. “Descobrimos que as fotos eram da casa vizinha, que ele usava para impressionar o cliente”, conta.Depois desta experiência negativa Eleni adotou uma estratégia: hoje só paga antecipado 50% do valor. “Quando entro na casa e confiro as condições do imóvel, deposito o restante”, explica.Já a escolha ela faz através de sites de imobiliárias especializadas. “Acho mais confiável. A minha experiência de locar direto com o proprietário foi negativa”, fala a auxiliar.O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto alerta que a locação via imobiliária pode evitar transtornos. “Tanto proprietário quanto inquilino devem sempre procurar um corretor de imóveis de sua confiança para intermediar o negócio”, aconselha.VantagensSe a tendência do proximo feriado continuar os aluguéis devem estar mais caros no verão de 2007. Uma pesquisa do Creci - SP mostra que o aluguel para o feriado de 12 de outubro está até 23,5% mais alto em relação aos valores cobrados em 7 de setembro. Com a chegada das altas temperaturas os aluguéis começam a subir, por isso é melhor se planejar. Segundo o presidente do Creci a locação com bastante antecedência é a melhor opção.Assim a pessoa não corre o risco de não encontrar um imóvel adequado às suas necessidades e de pagar mais caro para conseguir uma vaga. “Alugando antecipadamente, as chances de negociação são muito maiores”, alerta Neto.FIQUE DE OLHODicas que garantem a sua tranqüilidadeVistoriaA melhor forma de garantir uma locação segura é visitar o imóvel antes de fechar o contrato de locação. Assim será possível conferir a distância da praia, a vizinhança e as condições reais da casa. Quando isso for possível, a pessoa deve exigir fotos atuais e detalhadas.Itens do contratoDeve estar explícito o estado do imóvel, as datas de entrada e saída do inquilino, o valor da locação, forma de pagamento e também móveis e utensílios disponíveis no local. A multa contratual por desistência de uma das partes também deve ser clara.PagamentoSegundo o Creci a forma como será paga a locação é decidida entre o proprietário e o inquilino. O mais comum é que 50% sejam acertados no fechamento e o restante na entrega das chaves.SegurançaOutra dica é pedir auxílio a um corretor da sua confiança ou consultar informações nas delegacias regionais do Creci.“Essas providências, certamente, vão propiciar um feriado ou férias muito mais tranqüilos para todos”, ressalta o presidente do Creci -SP.VALESKA MATEUS
08 de outubro de 2006
Antônio Vicente Golfeto Nossa região, o nordeste paulista, tem municípios de clima quente, verão com temperatura mais forte. Sertãozinho, Barretos, Viradouro, Ribeirão Preto – dentre outros – são exemplos. Mas têm municípios em que o inverno é que é mais rigoroso. Nestes, a temperatura atinge níveis bem baixos. Franca, São Carlos, Pirassununga, Batatais, Brodowski, podem ser anotados. Mas o mais expressivo mesmo é Pedregulho, o município de nossa região que tem todas as características de Campos do Jordão. Privilégio Apenas – com respeito a todos seus moradores, inclusive empresários e dirigentes, ao longo dos tempos – não consegue transformar este privilégio da natureza em negócios.Pois bem, este fato mostra que as casas, as moradias são sempre – quando ajustadas – produtos do meio. Conforme o meio tem-se uma residência. Em plena geleira da Sibéria, as residências são os iglus, de gelo. Como no Alasca, Estado norte-americano.Voltando para nossa região, devemos considerar que os municípios de clima mais quente devem ter residências, sempre que possível, com piso frio dominante. ContrasteÉ o contraste que atenua ou procura atenuar os rigores de temperatura escaldante. Já os que têm mais presença de inverno, com frio intenso, o piso pode ser de madeira. Ambos pisos – tanto frio como de madeira ou quente – têm modalidades de embelezamento que arquitetos e até decoradores, depois de concluída a obra, sabem combinar de maneira muito clara, perceptível.Vivemos – início de primavera, que vai se arrastar até meados de dezembro, quando começa o verão – tempos finais, em termos de oportunidades, para reformar prédios residenciais e mesmo prédios com fins empresariais, seja comercial ou industrial. O ajuste do tipo de construção e mesmo material utilizado, ao clima da cidade onde está localizado o imóvel é uma medida de bom senso. Que gera conforto, bem estar. Que pode inclusive ser feito em época em que a construção civil – como agora - retoma as atividades, puxando a expansão do produto. Mas os reflexos nos preços dos materiais de construção ainda não são sentidos de maneira clara e nítida.Mãos às obras.
08 de outubro de 2006
Há sete meses a jornalista Telma Aranha foi transferida de Campinas para Ribeirão Preto pela empresa em que trabalha. Desde que mudou-se, mora num flat porque não conseguia alugar um apartamento. O motivo: a falta de um fiador. Ter uma renda fixa declarada não é suficiente para conseguir fechar um contrato de locação. Apesar das opções de garantias locatícias, casos como o da jornalista são comuns, quando se muda de cidade.Telma começou a procurar um imóvel quando ainda estava no hotel, pago pela empresa. Chegou a visitar cinco imobiliárias diferentes. “Todas às vezes que eu gostava de um apartamento, esbarrava sempre na questão do fiador”, relembra.Ela decidiu convidar uma amiga para alugarem juntas, que conseguiu um fiador de Belo Horizonte. Mas as imobiliárias não aceitavam, por ser de outro Estado. Segundo a jornalista, os corretores argumentavam que caso fosse necessário acioná-lo o custo operacional não compensava. “Alguns fiadores que consegui não se enquadravam nas inúmeras exigências burocráticas da imobiliária”, completa.Para o diretor da imobiliária, César Paschoal, não há excesso de burocracia, mas as garantias são essenciais para assegurar ao proprietário a rentabilidade do imóvel.“A imobiliária pode ser flexível, e fazer uma análise detalhada do futuro inquilino e da situação, inclusive para a aceitação do fiador”, observa Paschoal.SERVIÇOAnalise as opções de garantias locatíciasPaschoal afirma que a garantia mais aceita pelas imobiliárias é de fato o Fiador. Para ser aprovado a pessoa precisa ter renda comprovada correspondente a três vezes o valor do aluguel, dois imóveis livres de ônus e nome limpo no Serasa e no SPC.Nos casos de profissionais que são transferidos pela empresa, pode ser adotada uma Carta Fiança. “A pessoa apresenta uma carta da empresa, se responsabilizando pelo pagamento do aluguel, em caso de inadimplência”, explica Paschoal.Na opção Seguro Fian-ça é paga uma taxa de cerca de R$ 40,00 mais o valor de um aluguel, com validade de um ano.No Título Capitalização é aplicado um valor que assegura débitos do imóvel, que gira em torno de 6 a 10 vezes o valor do aluguel. Ao final do contrato o dinheiro é devolvido corrigido. O inquilino aplica numa Caderneta de Poupança o valor referente a três meses de aluguel. Mas o diretor ressalta que muitas imobiliárias não trabalham com este tipo de garantia. “Caso a pessoa deixe de pagar o aluguel e abandone o imóvel, o valor não cobre aluguéis e despesas com reparos”, explica o diretor.VALESKA MATEUS
02 de outubro de 2006
As empresárias Liana Duarte e Elaine do Carmo retocam a maquiagem no lounge do banheiro feminino, numa pausa entre as compras em um dos shoppings de Ribeirão Preto.Liana comenta que principalmente para as mulheres, que sempre passam muito tempo no shopping, ter um banheiro confortável é fundamental, pois é sempre muito freqüentado.“Não tem jeito de vir ao shopping e não dá uma passadinha no banheiro para retocar o batom, pentear o cabelo”, comenta Liana, sorrindo.A conselheira tutelar Regina Maganha estuda no lounge do corredor de um outro shopping enquanto espera a filha para almoçarem juntas. “Ficou uma área de convivência confortável. Me sinto à vontade, como se estivesse em casa”, comenta.Justamente para trazer este tipo de sensação e conforto ao público é que os shoppings estão modernizando a ambientação. No Shopping Santa Úrsula, os corredores ganharam lounges com sofás e bancos de madeira que criam um espaço de convívio. As floreiras dão um toque primaveril. Já as colunas foram revestidas com madeira, para tornar o ambiente menos clean.“As interferências foram feitas para aquecer o espaço, trazendo a sensação de aconchego e conforto. Uma complementação do projeto arquitetônico”, explica o arquiteto Helder Pimenta.Materiais nobres como a imbuia e o aço inox foram usados no mobiliário. Segundo o arquiteto, o projeto acompanha a flexibilidade do shopping. Segundo Pimenta, os movéis podem formar composições diferentes de acordo com o evento que esteja acontecendo. “Em shopping a manutenção e praticidade são essenciais”, explica.No RibeirãoShopping, todos os banheiros foram revitalizados, ganhando um roupagem contemporânea e funcional.Adriana Rodrigues Barizza que assina o projeto fala que a idéia foi reformar com a sofisticação e leveza. “Os espaços foram setorizados”, conta a arquiteta. Todos os banheiros ganharam um hall. “Traz mais conforto para os usuários. O acompanhante pode sentar-se um pouco”, fala.O banheiro família ganhou novos ares e o de deficientes foi reestruturado para se adequar as normas internacionais de acessibilidade. “Barras e vasos estão adequados. E ficou voltado diretamente para o corredor, facilitando o acesso”, explica a arquiteta.Jogos de espelhos, porcelanato e vidro compõem a nova ambientação.“Os banheiros estão ganhando cada vez mais ênfase na arquitetura. O projeto leva em conta o conforto e a praticiade”, conclui Adriana.CONFORTOClientes ficam à vontadeQuem desfruta destes espaços revitalizados aprova. Para os clientes, é superimportante entrar no shopping e encontrar ambientes bonitos, funcionais e atraentes. Para Elaine do Carmo, as ambientações são necessárias para atender às necessidades do público. “O banheiro está prático, funcional e com cara de São Paulo”, avalia Elaine.A ambientação atrai os clientes e reflete nas vendas. “Você se sente à vontade, como se estivesse na sua casa. A pessoa vai relaxar e, portanto, gastar mais”, fala a empresária sobre os novos banheiros do RibeirãoShopping.As gêmeas Alaines e Ariane, de quatro anos, ficaram encantadas com o banheiro família. “Tem privadinha e pia pequena”, observa Alaines.Roseli Vieira, dona de casa, achou excelente a criação do lounge. “Além de um visual bonito é importante ter um lugar para sentar e bater um papo”, fala a cliente do Shopping Santa Úrsula.ESPAÇOSMudança de conceitoSegundo uma pesquisa da Associação Brasileira de Shoppings Centers as pessoas permanecem em média 73 minutos no shopping.Muitos vão às compras, cerca de 35% dos clientes, mas passear aparece como o segundo motivo na pesquisa.“Há uma mudança nacional de características dos shoppings. É uma tendência a criação de nichos e pontos de detenção em que as pessoas possam sentar, conversar e fechar negócios”, analisa o superintendente do Shopping Santa Úrsula, Luís Hen-rique Calil.Para ele, o shopping não tem o objetivo único de negócios, mas de opção de lazer e frenqüência”, explica.O gerente de marketing do RibeirãoShopping, Cleiton Martins, comenta que oferecer ambientes modernos e confortáveis é superar expectativas. “Um ambiente agradável significa bem-estar, onde as pessoas tenham prazer em ficar quentar”, fala. Jornal A Cidade - 01/10/06
02 de outubro de 2006
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