Antônio Vicente Golfeto Quando um município começa a crescer, a zona considerada urbana (parte do território localizada dentro da linha perimétrica urbana, como tal definida sempre por lei municipal) passa a, gradativamente, engolir pedaços da zona rural. Tudo o que a zona rural diminui em termos de área, a zona urbana aumenta.A primeira diferença é palpável. Localizado na zona rural, o imóvel é sempre mensurado em hectare. Ou em alqueire. Imóvel urbano é medido em metro quadrado. A diferença é óbvia: o imóvel urbano é mais caro. Isto, claro, em termos gerais. E também menor.Com Ribeirão Preto, o mesmo aconteceu. Para se ter uma idéia, a primeira linha perimétrica urbana instituída por ato municipal tem data de 1934, ao tempo em que o prefeito municipal de Ribeirão Preto era Fábio de Sá Barreto. E - por curiosidade e para se notar o desenvolvimento urbano da cidade - o bosque Fábio Barreto, tangenciado pela rua Tamandaré, pela rua Carlos Gomes, pela rua Liberdade, pela avenida Capitão Salomão, todas artérias localizadas no bairro dos Campos Elísios, por meio do decreto acima relacionado, estava situado ainda na zona rural.O desenvolvimento urbano de Ribeirão Preto tem sido marcado pela valorização dos imóveis. Muito mais, aliás, do que desvalorizações eventuais, que também ocorrem quando determinados bairros perdem importância, entram em decadência ou padecem de obsolescência funcional, como se diz.Pois bem. Aplicar recursos financeiros disponíveis em imóveis aqui em Ribeirão Preto é fazer, quase sempre, uma boa escolha. Quase sempre, dizemos, porque o investidor pode – se não analisar bem – fazer uma escolha não muito feliz.De uma maneira geral, aplicar em determinadas regiões é ganhar na certa. Fora, claro, a segurança que o imóvel enseja. E ganhar mais porque, desta maneira, quem aplica está sendo sócio do desenvolvimento urbano da cidade.Fiquemos com alguns exemplos. Eles são visíveis em lançamentos, sobretudo nas zonas norte – mais popular – e sul, esta evidentemente muito mais sofisticada. Estas regiões, como vimos acima, são algumas daquelas que tinham as terras comercializadas em hectares e, depois, em caros metros quadrados. Vejam o caso da avenida João Fiúza como exemplo.Do ângulo místico, o nome tem importância singular. Fiúza quer dizer confiança. Tem a mesma raiz etimológica de fidúcia, que quer dizer segurança, garantia. E o que é a economia moderna senão confiança, garantia, segurança? Tudo o que o imóvel pode oferecer. Pois bem, imagine quem investiu em imóvel nesta artéria pujante da cidade há vinte anos, quanto ganhou. O roteiro pode ser o mesmo para outras aplicações. Desde, claro, que bem analisado. Em imóvel ganha-se na venda. Mas pode-se começar ganhar muito mais na compra.
12 de fevereiro de 2006
Anna Regina Tomicioli A compra de um imóvel urbano requer alguns cuidados especiais por parte do comprador. Informações sobre a situação do vendedor e do imóvel precisam ser checadas antes mesmo do negócio ser fechado. Apesar da maioria das pessoas não ter estes cuidados, tomar algumas precauções antes de efetuar o contrato pode evitar uma dor de cabeça no futuro que pode até mesmo culminar com a perda do imóvel. “Se o vendedor tiver uma ação fiscal ajuizada (que pode ser cível, criminal contra vendedores, fiscal, trabalhista ou contra a União) e esta ação já estiver sendo executada, o imóvel muito provavelmente será tomado para o pagamento da dívida e o comprador vai perder o seu bem”, exemplifica Mari Lúcia Carraro, registradora do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto.O primeiro passo para quem vai comprar um imóvel é checar junto ao cartório de registro de imóveis a titularidade do mesmo. Somente o titular do imóvel, aquele que tem o seu contrato ou escritura registrada em cartório, é que pode vendê-lo. Conferido o registro do imóvel, é hora de verificar a situação do imóvel junto à Prefeitura. Débitos anteriores relativos a IPTU devem ser quitados pelo vendedor. Para saber se existe saldo devedor, deve-se solicitar uma certidão negativa de débitos do imposto. Em caso de condomínios, é preciso checar se as taxas pagas mensalmente estão em dia. A certidão negativa de débitos pode ser emitida pelo síndico ou administradora do local. É necessário reconhecer firma do documento. Ainda junto ao setor de cadastro imobiliário da Prefeitura, o comprador deve solicitar a certidão de cadastro técnico do imóvel para verificar os dados do terreno e da construção e uma cópia de Habite-se, documento que atesta que o imóvel foi construído de acordo com a legislação local estabelecida para a aprovação de projetos de construção civil.CUIDADOS: Situação dos vendedores do imóvel deve estar regularizadaIrregularidades com a situação dos vendedores do imóvel podem comprometer a venda e prejudicar o comprador. “A idoneidade dos vendedores precisa ser checada pelo comprador porque isso envolve risco dele perder o imóvel”, ressalta a registradora substituta do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, Beatriz Egidia Moraes. Ela orienta que os documentos relativos ao vendedor devam ser solicitados diretamente com ele. Caso o vendedor se recuse a fornecer, o interessado deve buscar ajuda nos órgãos competentes. O comprador deve solicitar cópias dos documentos pessoais de quem está vendendo o imóvel, como certidão de nascimento ou casamento, RG e CPF. No Fórum da cidade é possível consultar se existem ações cíveis, trabalhistas, fiscais ou criminais ajuizadas contra os vendedores que já estejam sendo executadas, que coloca em risco o direito de propriedade do imóvel que está sendo comprado. “Ações contra fiscais, trabalhistas e contra a União são as mais arriscadas”, orienta Beatriz. Pendências que o vendedor tenha junto à Receita Federal também podem interferir no processo de compra e venda do imóvel. Se o vendedor for pessoa jurídica o comprador deve solicitar uma cópia do contrato social e das certidões negativas da Receita e do INSS. Herdeiros não podem efetuar a venda, exceto se tiverem alvará de juiz autorizando o procedimento. Quando a negociação for intermediada por imobiliária, o comprador deve checar o registro do corretor de imóveis junto ao Creci. “Essa é a forma correta de se fazer uma compra de imóvel. Essas são as cautelas que todo mundo deveria ter antes de comprar”, finaliza a registradora substituta.
12 de fevereiro de 2006
Anna Regina Tomicioli foto: Renato Lopes/A CIDADEO consumidor do mercado imobiliário está cada vez mais exigente. Além de um imóvel bem distribuído, que tenha bom aproveitamento do espaço interno e acabamento de boa qualidade, o cliente hoje exige que o empreendimento ofereça algo mais.Uma boa área de lazer, segundo especialistas do setor, tem sido considerada atualmente item tão importante quanto à localização do imóvel.Hoje, o conceito de área de lazer não se restringe mais ao velho trinômio churrasqueira – salão de festas – piscina. “Hoje, o consumidor, tanto de classe média como de classe alta, está cada vez mais exigente”, avalia o gerente regional da Chemin Corp Incorporadora, Márcio Nogueira. Especializada na construção de condomínios residenciais, tanto horizontais como verticais, a Chemin uniu conveniência e necessidade quando transformou uma APP (Área de Preservação Permanente) de um empreendimento em complexo de lazer. “Aproveitando a mata, nós fizemos uma pista de cooper e um lago ao fundo, onde inclusive é possível pescar”, ressalta o construtor ao referir-se ao Condomínio Villa D’Itália. A APP fica dentro dos 35 mil metros quadrados de área de lazer do residencial que possui 300 unidades residenciais localizadas em um loteamento de 124 mil metros quadrados no Jardim Interlagos. Entre os diferenciais do espaço citam-se o lago, a pista, uma sala de cinema, cancha de bocha, quadras de grama sintética e de vôlei de areia, forno de pizza, sala de ginástica e dois salões de festas com capacidades diferenciadas.O residencial segue o conceito de clube-condomínio, quando a área de lazer é ampla e tem capacidade para atender um grande número de casas ou apartamentos. “Eu atribuo 50% do sucesso de venda desse condomínio por conta de sua área de lazer”, avalia o incorporador. PROJETOLazer não pode tirar a tranqüilidade do moradorAo projetar o complexo de lazer de um residencial, os construtores não podem esquecer de pensar na tranqüilidade dos moradores. “Se você vai construir uma quadra, por exemplo, você não pode colocá-la do lado de uma casa. O mesmo serve para a sala de ginástica”, explica Márcio Nogueira, da Chemin Corp Incorporadora. Mesmo nos condomínios verticais é possível lançar mão do conforto e do entretenimento sem abrir mão da qualidade de vida. “É muito bom você poder contar com uma série de recursos e opções, como academia de ginástica e sala de massagem sem ter que sair de casa”, avalia Nogueira, ao referir-se a algumas opções do edifício Doppio Spazio, que está sendo construído no Bosque dos Juritis, na avenida João Fiúza.Os construtores precisam usar e abusar da criatividade e inovar para oferecer aos moradores opções diferenciadas, atrativas e, acima de tudo, funcionais. A ousadia da construtora em colocar uma quadra de squash, por exemplo, agradou aos futuros moradores do edifício. “Você tem que dar uma inovada porque os moradores procuram opções diferentes”, conclui Nogueira.Márcio Nogueira e a maquete do Doppio Spazio: quadra para squashINVESTIMENTOSistema de lazer valoriza o imóvelOs equipamentos de lazer exercem influência sobre o valor de mercado dos imóveis: se por um lado aumentam o custo do empreendimento a partir do momento em que as construtoras têm um custo para , implantá-lo por outro valorizam o imóvel por oferecer estes ‘serviços’ diferenciais.Como bem define o administrador imobiliário João Paulo Fortes Guimarães, a área de lazer agrega valor ao imóvel. “É um custo pequeno se você avaliar os benefícios. Além do que esse custo é dividido pelas unidades (habitacionais)”, avalia. Uma tendência presente nos grandes centros urbanos e que deve chegar ao interior em breve é a construção de condomínios-clubes. “Esse conceito se aplica quando você tem dois ou três prédios e uma ampla área de lazer, com quadras, piscinas, churrasqueiras, entre outros, única para todos”, explica Fortes Guimarães.Para ele, a área de lazer hoje em dia passou a ser sinônimo de qualidade de vida. Na hora de comprar ou vender um imóvel, é fator tão importante como a localização do imóvel. “Hoje as pessoas estão saindo menos e estão curtindo mais a casa”, compara. NATUREZACondomínio tem mata nativa preservadaNos condomínios horizontais, é muito comum que as próprias casas tenham áreas de lazer privativas, com suas churrasqueiras, saunas e piscinas individualizadas. É nestas horas que entra o papel dos empreendedores de pensar em alternativas diferenciadas para atrair e agradar os futuros moradores. No Condomínio Santa Helena, no caminho entre Ribeirão e Bonfim Paulista, uma área da mata nativa que havia no local onde se construiu o empreendimento foi preservada e transformada em área de lazer.No interior da mata há uma pista, que pode ser usada tanto para a prática de esportes como para passeios. “A gente precisava pensar em algo diferente, porque churrasqueira e piscina, as pessoas já tinham em casa”, diz Antonio Petillo, da Pres Construções, construtora e incorporadora do condomínio. Com a preservação da mata, a construtora pode oferecer uma alternativa de lazer diferente. “A mata coloca os moradores em contato com a natureza. É uma opção que dificilmente se encontra nos condomínios”, ressalta Petillo.
12 de fevereiro de 2006
Quem compra imóvel financiado, precisa registrar o contrato de compra e venda com financiamento em cartório de registro de imóveis para se tornar de fato o proprietário do bem. Pelo código civil brasileiro, a transmissão do direito de propriedade se dá com o ato de registro do contrato em cartório e não com a posse do imóvel. A escritura ou o contrato de venda com financiamento é um documento que informa de quem é a propriedade do imóvel. No entanto, essa informação precisa ser registrada em cartório para ter validade legal.Somente após essa medida, é que o comprador se torna oficialmente o dono do imóvel adquirido. “Quem não registra não é dono. Você só terá o direito de propriedade na hora em que você registrar a sua escritura ou seu contrato em cartório”, explica a registradora Mari Lúcia Carraro, do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto.ContratoPara proceder o registro de um contrato de financiamento realizado através do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é preciso levar o documento até o cartório de imóveis que responde pela região onde o imóvel está localizado.A registradora explica que o contrato feito por agente financeiro que participe do SFH ou do SFI tem força de escritura pública. “Ou seja, a pessoa fica dispensada de levar esse documento a um tabelionato para fazer uma escritura de compra e venda. Também não é necessário o reconhecimento das firmas que constam no documento, por ele ter validade de escritura pública”, explica Mari Lúcia.SERVIÇOAlém do contrato, outros documentos são necessáriosO registro do contrato de compra de imóvel financiado é feito no prazo máximo de 15 dias, estabelecido por lei. Junto com o contrato e seus documentos pessoais, o interessado deve apresentar no cartório a guia de recolhimento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).A registradora Mari alerta sobre os cuidados ao se preencher essa guia. “Se a guia não estiver preenchida corretamente, o cartório vai devolvê-la e a pessoa terá que entrar com procedimento administrativo junto à prefeitura pedindo a retificação”, alerta. Pessoa jurídicaSe o imóvel foi comprado de pessoa jurídica é necessário que o novo proprietário apresente também certidões negativas de débitos da Receita Federal e do INSS, a menos que a empresa vendedora atue no ramo imobiliário. Neste caso, deve ser apresentada uma declaração onde conste esta atividade meio. Quando se tratar de imóvel em condomínio, o proprietário também deve apresentar declaração do síndico com firma reconhecida de que não constam débitos condominiais relativos àquela unidade. O valor venal do imóvel também deve ser comprovado seja com apresentação do carnê do IPTU ou da certidão de valor venal, pois em cima desse valor são baseadas as custas do cartório. Aquisição Como a prática de registro de contrato não costuma ser muito comum por parte de quem adquire um imóvel financiado, as instituições financeiras passaram a modificar as políticas de concessão de crédito para habitação.“As pessoas pegavam o contrato, levavam para a casa e não registravam e a instituição financeira ficava sem garantia. Agora os bancos só estão liberando o dinheiro do financiamento após o ato de registro”, comenta a registradora.Terminado o financiamento, Maria explica que não é necessário providenciar uma escritura definitiva do imóvel, já que o contrato de compra e venda já é a aquisição definitiva. O termo de quitação fornecido pelo agente financiador proprietário deve ser apresentado junto ao registro de imóveis para que o cartório dê baixa na hipoteca ou na alienação fiduciária (regimes de financiamento).O custo da liberação é proporcional ao valor financiado do imóvel. “Se esse procedimento não for feito, para o cartório vai constar em aberto uma dívida”, explica a registradora. Anna Regina Tomicioli
07 de fevereiro de 2006
foto: Renato Lopes/A CIDADEPensar no acabamento externo da casa é condição primordial, seja na hora de reformar ou construir. O visual externo funciona como uma espécie de cartão de visitas do imóvel. Finalizar o acabamento da construção com texturas, fazer uma composição com cores e materiais diferentes, modificar o tipo do revestimento, trocar a cor da pintura ou acrescentar algum novo detalhe pode fazer tanta diferença a ponto da casa ‘antiga’ se tornar irreconhecível. A arquiteta Ana Karina Abud literalmente transformou o imóvel residencial comprado por uma cliente em um condomínio de casas não-padronizadas em Ribeirão Preto.Tons pastéisA casa, antes de fachada escura, ganhou tons pastéis e uma nova roupagem com uma opção nova de textura que pode ser aplicada sobre qualquer tipo material, desde tijolos, até concreto, portões, janelas e esquadrias. A porta também foi substituída por outra mais moderna, toda em madeira, e no lugar da ardósia, o chão ganhou um piso de mármore.“Era uma casa de tijolos aparentes. A porta de entrada era de madeira com vitrais e o piso era ardósia. Agora parece outra casa, clara, moderna, com um visual totalmente diferente do que era antes”, relembra. SERVIÇO Contratar profissional do ramo é fundamentalConsultar um profissional do ramo, seja arquiteto, engenheiro ou consultor, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental para garantir que a obra ou reforma saia a contento.Além dos profissionais autônomos e das construtoras, lojas de tintas e materiais de construção de médio e grande porte também costumam manter equipes especializadas de plantão para este atendimento ao cliente. Quem pensa que gastar dinheiro com esse tipo de serviço é dispensável pode acabar no prejuízo. “Tivemos uma cliente que fez um orçamento conosco e achando caro demais decidiu fazer a reforma por conta própria. Insatisfeita com o resultado, ela acabou nos repassando a obra”, relembra Ana Karina. Resultado: a cliente acabou gastando o dobro do que se tive contratado a mão-de-obra especializada para tocar a obra. “Tivemos que desfazer o que havia sido feito e depois refazer o serviço. Ela acabou gastando duas vezes”, justifica a arquiteta. HabilidadesAlém do preparo técnico dos profissionais da área, alguns materiais exigem habilidades específicas na hora do manuseio e da aplicação. “Em geral são materiais caros, vendidos já com mão-obra-especializada. Não é qualquer pedreiro que sabe aplicá-lo”, destaca o consultor Fabiano Henrique Cardoso.O engenheiro Antonio Abud também lembra que a parede que vai receber o acabamento também necessita de ‘tratamento’ feito com alguns produtos que irão garantir melhor resultado da aplicação.“O concreto é poroso e por isso chupa a tinta ou qualquer outro material que seja aplicado na parede. O uso de um selante impede que isso aconteça”, exemplifica o engenheiro.TEXTURAGrafiato custa até 60% mais em relação à tinta látexQuando se fala em revestimentos externos, as texturas estão na moda. É possível se obter vários tipos de textura, conforme explica a arquiteta Ana Karina Abud. “Tudo depende da granulação da tinta e granometria do rolo usado para aplicar o material”. Além do acabamento diferenciado, as texturas têm sobre a pintura lisa a grande vantagem de esconder os defeitos que a parede tenha. Mas como tudo tem seu preço, essa modalidade de acabamento custa mais caro do que a pintura convencional. Alguns materiais chegam a dobrar de preço quando comparados à tinta. Esse custo adicional leva em consideração tanto o material como a mão-de-obra.GrafiatoA textura mais usada, o grafiato, costuma ter um custo médio de 60% a mais do que a tinta látex. “O grafiato tem maior facilidade de aplicação. Por isso mesmo, os próprios pintores mesmos acabam indicando”, explica o consultor Fabiano Henrique Cardoso.Na opinião do engenheiro Antonio Abud, esse gasto a mais acaba sendo compensando com a durabilidade maior das texturas. “As pinturas em geral duram em média de três a cinco anos. Eu tenho conhecimento de grafiato que foi feito há 10 anos e permanece em bom estado”. Uma vez aplicado, o grafiato não precisa ser refeito. “Você apenas repinta por cima quando for necessário”, explica Abud. Outra opção de acabamento bastante usada atualmente é o chamado tijolo caiado ou tijolo pintado. A parede de tijolos é nivelada de forma que os tijolos não fiquem mais salientes que o cimento. Por cima, é aplicada ou uma mistura de cal com outros materiais, que pode até incluir corante. O engenheiro salienta que a grande desvantagem das texturas é não permitir retoques, como é possível na pintura comum. Se uma parede com este tipo de acabamento precisar ser arrebentada, a textura terá que ser toda refeita.Neste caso será preciso alisar novamente a parede com uma massa própria para em seguida refazer a textura. Anna Regina Tomicioli
07 de fevereiro de 2006
O pacote da habitação divulgado hoje pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva frustrou a indústria da construção civil. Para o presidente do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), João Claudio Robusti, o pacote ficou aquém das expectativas do setor, que esperava pela redução de Imposto de Renda e da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) para as empresas que constroem moradias populares. Outro ponto que ficou de fora do pacote foi a criação do crédito consignado --com desconto em folha-- para a habitação, o que poderia reduzir o juro do financiamento. O pacote zera o IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) de 13 itens de uma cesta básica da construção civil e reduz para 5% o IPI de outros 28 produtos. O presidente do Sinduscon-Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio), Roberto Kaufmann, faltou novidades no pacote anunciado hoje. O orçamento para a habitação deste ano, de R$ 18,7 bilhões, por exemplo, já havia sido parcialmente aprovado pelo CMN (Conselho Monetário Nacional). "A maior parte dos pontos do pacote já era de conhecimento público e geral e já havia sido negociada entre bancos e construtoras", afirmou ele.Mais otimista, o presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Paulo Safady Simão, disse que a Fazenda continua discutindo outras formas de incentivar a construção civil. "A equipe econômica fez as contas e não deu para fechar esses pontos [redução de IR e CSLL] a tempo da divulgação do pacote. Mas o assunto não morreu. Não é porque não aconteceu agora que o tema não pode ser viabilizado depois. A discussão continua."Segundo ele, o setor tem de aproveitar o "orçamento gordo" da habitação deste ano para usufruir a totalidade dos recursos na construção de imóveis novos, que incentivam a geração de empregos. "Esperamos que de 75% a 80% desses recursos sejam utilizados no financiamento de novas moradias."FavelizaçãoRobusti disse que o pacote, como foi divulgado, incentiva a "informalidade" na construção civil e a "favelização" das cidades. "Não somos contrários à desoneração fiscal. Mas defendemos a existência de regras para evitar que o incentivo vá parar nas mãos erradas e acabe sendo usado para outros fins, o que pode incentivar a informalidade e a favelização", disse Robusti.Robusti sugeriu que a concessão do benefício fiscal seja condicionado à comprovação da construção formal de moradias, como alvará ou projeto de ampliação do imóvel.Pontos positivosKaufmann disse que o pacote apresentou pontos positivos, como a redução do custo de construção da moradia popular. "O custo de construção de moradias populares deve cair cerca de 3% com essa redução do IPI."Pelos cálculos de Robusti, a redução será menor para o consumidor final que comprar material de construção nas lojas. "Como a redução ou isenção atinge apenas um único imposto [o IPI], a queda no preço para o consumidor final será de 1,2%."Outra surpresa do pacote foi o direcionamento de R$ 1 bilhão para o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social. Antes da divulgação do pacote, o setor esperava pela liberação de R$ 500 milhões para esse fundo. da Folha Online
07 de fevereiro de 2006
Anna Regina Tomicioli foto: Jefferson Barcellos/A CIDADETerceirizar a construção da casa própria tem sido uma prática cada vez mais comum adotada por quem não tem tempo nem conhecimento técnico para tocar uma obra. Aliada à mão-de-obra especializada, contratar os serviços de um profissional da área pode evitar dor de cabeça e gastos desnecessários por parte do proprietário na hora de construir. Na opinião do engenheiro Antonio Botelho Neto, do escritório Botelho e Borges Engenharia e Construções, especializado em construções para terceiros, as vantagens de se procurar um engenheiro ou arquiteto que responderá pela obra são a qualidade, capacidade técnica e experiência do profissional no ramo. “A pessoa que é leiga, e vai construir, não sabe a dificuldade de uma obra, a quantidade de itens que compõem uma residência. Ela tem que tomar decisões e não sabe, por exemplo, se determinado piso é bom, se é resistente; o que é mais barato, o que é mais em conta”, destaca.Além da questão habilidade, ter um responsável técnico pela obra, seja arquiteto ou engenheiro, é uma exigência feita pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).Esse profissional é quem irá ‘assinar’ a obra e ficará responsável pelo empreendimento por até cinco anos após sua conclusão. Qualquer defeito de ‘fabricação’, é ele quem tem que reparar.Taxa de administraçãoA taxa de administração da obra cobrada pelos escritórios contratados varia de empresa para empresa e também conforme as características da obra. É sempre um valor fixo calculado em porcentagem sobre o valor estimado da obra. Em geral, a taxa oscila entre 8% e 12%. Na avaliação de Botelho Neto, essa taxa acaba sendo paga automaticamente pelos descontos que a categoria dos construtores consegue na hora de comprar os materiais. “Por terem muitas obras ao mesmo tempo, o preço do material para os construtores é menor do que para consumidor final. Eu consigo descontos de até 15%, dependendo do material”, calcula.ESTRATÉGIACusto com material pode ser revertido para contrataçõesSegundo engenheiros ouvidos pelo A CIDADE, com um valor que o dono do imóvel pagaria em material, ele acaba custeando o serviço do engenheiro ou do arquiteto. Para se calcular o custo da obra, é feito um cronograma físico-financeiro do imóvel a ser erguido. É uma descrição bem detalhada de todo o material, mão-de-obra, de todos os gastos necessários. Embora esse valor possa variar um pouco para baixo ou para cima por conta de variações de material e/ou mudanças na planta que venham a surgir no decorrer da construção, por esse cronograma é possível ter uma noção bastante aproximada do custo final da construção. “O que acontece é que muitas vezes o proprietário acaba escolhendo peças de acabamento mais caras do que as calculadas inicialmente; ou, então, escolhe um piso mais barato e isso dá variações no gasto estimado pra mais ou pra menos”, argumenta um dos profissionais ouvidos.OPÇÃO“Investimento vale a pena pela segurança e comodidade” A publicitária Marilena de Moraes Barcellos e o marido não pensaram duas vezes na hora de construir. Contrataram um escritório de arquitetura e engenharia indicado coincidentemente por dois amigos distintos e terceirizaram o serviço.“A gente não tem tempo nem conhecimento técnico para isso e decidimos que não iríamos encarar esse desafio sozinhos”, alega.Para ela, a terceirização é um investimento que vale a pena. “Você paga pela segurança e comodidade de ter alguém cuidando da obra. É um custo-benefício que traz retorno”, avalia Marilena. No caso de sua casa, construída em um condomínio residencial em Bonfim Paulista, a taxa de administração foi de 10%. FielAlém da planta e da mão-de-obra especializada, para garantir que a construção ficasse bem fiel à vontade dos futuros moradores, o casal também fez uma maquete do imóvel. “A casa ficou bem fiel ao projeto”, diz Marilena.Os gastos, segundo ela, também ficaram dentro do estimado e o prazo de construção foi menor que o previsto. “A previsão era nove meses, mas ficou pronta antes, em oito meses”. O prazo de uma obra varia conforme as necessidades e disponibilidade financeira do cliente. “Eu tenho condições de finalizar uma obra em oito meses, mas é preciso ver se o cliente tem disponibilidade financeira para isso”. Em outros casos, há pessoas que não têm pressa e preferem a casa pronta para daqui dois ou três anos.DescontosSobre os gastos com materiais, a publicitária diz que os descontos chegaram até a 30% uma vez que os produtos são adquiridos pelo escritório de construção e não pelo proprietário do imóvel. “As lojas costumam ter equipe de vendas especial para atender engenharia e construção”, explica Marilena.Embora o engenheiro e o arquiteto façam o papel de gerente da construção, a participação dos proprietários é constante no decorrer da obra e se intensifica na fase de acabamento. “Tem decisões que o proprietário precisa tomar já no início da construção. No final, vem a parte de escolha de todo o material de acabamento, que a gente orienta e acompanha na compra, mas é ele quem define tudo”, explica o engenheiro Antonio Botelho Neto. Mas para quem constrói, essa participação não costuma ser nenhum incômodo. “Pelo contrário, é um prazer. É onde você coloca dá a sua cara na casa, onde você escolhe o que tem a ver com você”, argumenta a publicitária.
31 de janeiro de 2006
Antônio Vicente Golfeto É uma previsão que fazemos sem medo de errar: haverá aumento de pedido de aprovação de novos loteamentos nos departamentos competentes das prefeituras municipais. E de todos os tipos e de todas as modalidades de loteamento, a saber: somente para construção de residências, somente para construção de unidades produtivas ou mistos (residências e construções para fins econômicos).A previsão tem apoio na realidade. O mercado financeiro deverá perder parte de sua boa atração porque a queda sistemática que se prevê – doravante - para a Selic, tornará os rendimentos de aplicações em CDBs (certificados de depósito bancário, que titulam as aplicações financeiras a prazo) e, bem assim, os rendimentos de quotas de fundos de investimento (de toda as modalidades, mas, sobretudo, os dos tipos DI ou renda fixa), tornaram estas aplicações menos atraentes. E, por conseguinte, menos procuradas. No longo prazo, compensará aplicar em terrenos que são frações dos loteamentos novos. Referimo-nos ao que chamamos de boi magro.Digamos que você esteja pensando em migrar suas aplicações financeiras atualmente entregues ou a um administrador de fundos de investimento ou dirigidas a um banco (CDBs são títulos dos bancos, de responsabilidade dos bancos, sejam públicos ou particulares). E que a migração se faça na direção de um terreno, de um imóvel recentemente lançado à venda no mercado. Aí você precisa saber sobre o terreno considerado pelo menos o seguinte: 1-sua localização dentro do loteamento; 2- sua localização em face das ligações do loteamento – ligações entendidas como eixos viários – com a malha de artérias próximas. Tipo mistoSe for um loteamento do tipo misto, isto é, que pode receber construções tanto para residências como para fins econômicos (salões comerciais, salas para escritórios, galpões para indústria), você precisa considerar o seguinte: terreno em meio de quadra é melhor para residência. Agora, terreno localizado em esquina é muito mais compatível com construção com finalidade econômica, ou seja, se a preferência for para construção de salões tanto para lojas comerciais como para empresas de prestação de serviços.É necessário considerar também: terreno de esquina, na maioria das vezes, é mais caro. Não raro, o preço é de 5 a 10% superior ao do terreno do mesmo loteamento, mas localizado em meio de quadra ou de quarteirão. Porque vale mais. Este é o bônus. Agora, muitas vezes, este imóvel tem um ônus: sobre ele incide um IPTU maior. O que tornará aconselhável você verificar a realidade fiscal e a legislação do município onde você mora. E onde se localiza o terreno em questão. Afinal, cada caso é um caso. Identifique também a proximidade de praças públicas ou de outro bem público. Mas este é assunto para outro dia.
31 de janeiro de 2006
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