A Nossa Caixa baixou os juros, de 12% para 9%, dos valores (até R$ 40 mil) financiados para a aquisição de imóveis novos com recursos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). O percentual máximo de financiamento foi elevado para 80% do valor do bem. O prazo máximo de amortização subiu apenas para funcionários públicos estaduais e municipais --de 15 para 20 anos. Os contratos podem ser feitos em 800 agências (São Paulo, Minas Gerais, Paraná e Mato Grosso do Sul).
21 de março de 2005
Lavar calçadas com a torneira aberta poderá gerar uma multa de 5% a 10% do valor da conta de água do infrator reincidente --na primeira vez, haverá só advertência. A lei de Bauru (343 km a noroeste de SP) contra o desperdício de água foi aprovada em 14/3.
21 de março de 2005
foto: F.L.Píton/A CIDADEFerraz Jr.Em dezembro do ano passado, mais especificamente a partir do dia 18, a vida começou a se transformar numa constrangedora dor de cabeça para seu Waldomiro Benedito da Silva e Pedro Alexandre de Ângelo, dois vizinhos de casa no bairro Nova Ribeirânea. O aterro do terreno dos fundos promoveu rachaduras que comprometeram a estrutura das edificações erguidas pelos proprietários das casas atingidas.Situação mais grave para o segundo. Pedro teve que se mudar às pressas depois que o Corpo de Bombeiros interditou a edícula em que morava com a esposa. A chuva forte do dia 18 de dezembro fez com que a terra do aterro do terreno que faz divisa nos fundos, fosse compactada, o que promoveu rachaduras de até 4 cm de largura pela casa. “Os peritos disseram que a casa só não desabou porque não tem laje”, afirma. Ele e a esposa tiveram que cancelar as festas de formatura de curso e de final de ano que estavam programando e passaram o Natal e Ano Novo hospedado em hotel.Na casa de Waldomiro a situação é igualmente grave, mas atingiu a área de serviço. A edícula teve que ser amparada por um suporte de madeira, devido ao risco de desabamento. Agindo em conjunto, os dois entraram com uma ação que é uma medida cautelar de produção antecipada de provas, para conseguir na Justiça uma perícia que apure as causas das rachaduras e aponte o responsável para que realize as obras que façam cessar a rachadura e promova os reparos necessários. Outra medida foi entrar com ação ordinária de indenização cumulada com obrigação de reparos. Incluindo aí restituição de danos morais e materiais.No terreno aterrado, não há nenhuma indicação do responsável pela execução do aterro, como placa de engenheiro responsável, comum de se ver em obras de engenharia civil.Sem orientaçãoEste é um exemplo, ao que tudo indica, que chega a ser corriqueiro em Ribeirão Preto, o de construção ou reformas promovidas pelos proprietários dos imóveis sem a devida orientação técnica especializada.Segundo o presidente regional do SindusCon (Sindicato da Construção Civil), José Batista Ferreira, há dois aspectos a se considerar. O primeiro é que no Brasil ainda não se exige grandes tecnologias. “Qualquer um pode fazer e de qualquer forma. Um servente hoje é o pedreiro amanhã. Há uma mão-de-obra não especializada que prolifera no setor”, avalia.Outro aspecto é que o dono da obra pensa em levar vantagem. “Ao não contratar um responsável técnico pela obra, um engenheiro, e optar pela mão-de-obra mais barata, ele pensa estar economizando”, afirma. O problema, adianta, é que as conseqüências de uma obra feita sem orientação de especialista pode provocar sérios problemas, como o que atinge seu Waldomiro e seu vizinho Pedro.Batista compara: “quando um filho está doente se leva ao pediatra e não ao curandeiro, mas na construção civil não se procuram agentes especializados, e sim mão-de-obra barata, na maioria das vezes até mesmo no mercado informal”.Para ele, o setor que abriga a mão-de-obra não especializada precisa se organizar em conjunto com ações do Governo Federal que possam promover um amplo trabalho de formação, de capacitação dessa mesma mão-de-obra. “Uma ação em larga escala”, explica. Para ele, o Governo precisa ver o setor da construção civil como uma grande questão social, onde a informalidade cria mão-de-obra despreparada. Por outro lado, a alta carga tributária impede que as empresas atuem de forma mais adequada, abrindo vácuo para ação dos empreiteiros que contratam esses trabalhadores.Rachaduras são maiores problemasRachaduras em alvenaria são um dos principais problemas detectados pelos peritos nas vistorias que realizam pela cidade. A informação é do engenheiro civil especialista em perícias e avaliações Sérgio Abud. Acostumado a fazer vistorias, Sérgio realiza cerca de 20 perícias por ano.Outros problemas comuns de se encontrar são recalque da fundação e problemas hidráulicos. “Teve caso de não se saber onde fica o registro de água da construção”, afirma. Muito embora a parte hidráulica e elétrica de uma construção, segundo adianta, apresentam menos problemas do que a de alvenaria. “Tem servente que vira pedreiro da noite para o dia, e a gente sabe que o servente é aquele que para não ficar parado, sem emprego, faz qualquer negócio para trabalhar”, avalia.Ainda segundo o perito, a contratação de mão-de-obra sem especialização pode trazer outro tipo de transtorno para o contratante. “É comum ver pedreiro cobrar pelo serviço e não acabar a obra, deixando o dono na mão ou fazendo com que ele pague mais do que o combinado no início”, revela.A não contratação de profissionais especializados proporciona dois tipos de problemas, os próprios e os que afetam a terceiros. Entre os problemas que podem afetar a própria construção existe a umidade ascendente da fundação devido à falta de impermeabilização. Aos terceiros, os problemas mais comuns são muros trincados. Aterros realizados sem junta de dilatação e umidades provocadas por falta de impermeabilização.A falta de responsável técnico faz com que esses problemas surjam cedo ou tarde. O que é barato hoje, sai caro amanhã”, conclui.
21 de março de 2005
Muitas vezes, uma pequena reforma na casa ou apartamento acaba trazendo outros problemas que podem até exigir uma nova obra. Alguns cuidados tomados pelo proprietário garantem maior tranqüilidade no futuro.O acabamento merece atenção. É preciso massear e lixar as paredes antes da pintura para deixá-las uniformes. "Se você for embutir móveis, deixe para dar a última demão de tinta na parede após a instalação. Isso também vale se você quiser aplicar resina (Sinteko ou Bona) no assoalho de madeira", ressalta o arquiteto e decorador Rômulo Russi, 38 anos.Antes de aplicar a tinta, é preciso limpar bem as paredes, para evitar que a pintura descasque. "A aplicação de tinta pouco diluída também gera este problema, assim como a presença de umidade na superfície", afirma Fábio Ruiz, gerente de produto da Eucatex. Ele recomenda o uso de um fundo preparatório antes da aplicação da tinta.A massa para rejunte e a argamassa para fixação de pisos e azulejos são perecíveis. Após serem misturadas com a água, devem ser utilizadas em até duas horas. "Após esse período, corre-se o risco de o azulejo cair, por exemplo", diz o engenheiro civil Fábio Uria Malveis, 29 anos.Caso o piso não seja trocado, proteja-o contra riscos durante toda a obra, especialmente se ele for de madeira. A instalação de placas de gesso, por exemplo, exige o uso de andaimes dentro de casa.Se for possível, aproveite a oportunidade da reforma para checar o estado da parte elétrica e do encanamento. Encare o serviço como um investimento no imóvel."Tomadas nunca são demais. Faça um projeto com novos pontos para elas, e também para a fiação dos telefones", afirma Russi. Alguns eletrodomésticos modernos, como o forno de microondas, consomem muita energia. Fios muito finos podem até causar um incêndio.Em geral, a infiltração nas paredes internas é causada por canos de metal enferrujados. Na primeira oportunidade, troque-os por peças feitas de PVC.
05 de março de 2005
Na guerra contra inadimplentes, síndicos e administradoras consideravam perdida uma batalha quando a multa por atraso no pagamento do condomínio caiu de 20% para 2%, com o advento do novo Código Civil, em 2003. Para inibir a inadimplência, começaram a lançar mão de artilharia pesada: aumentar os juros por mês de atraso para mais de 1%, após prever a pena na convenção do condomínio, com aprovação de dois terços dos moradores."Segundo os artigos 1.336 e 1.337 do código, devem-se pagar os juros previstos na convenção", diz o advogado imobiliário Rômulo de Gouvêa, 51, autor do livro "Como Neutralizar a Inadimplência em Condomínios".Apesar de a medida se basear no próprio texto do código, sua validade ainda não tem parecer definitivo da Justiça. "Vale a pena tentar, pois o código dá uma brecha", raciocina José Roberto Graiche, 59, advogado e empresário do setor, "mas não se sabe como os tribunais se posicionarão".Isso significa que o inadimplente pode depositar o valor da multa em juízo e entrar na Justiça se forem cobrados juros maiores que 1%. "A ação, nesse caso, pode se arrastar por até cinco ou seis anos", dimensiona Luiz Kignel, 40, da Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo Advogados."Ainda não houve casos, mas acho que o condomínio perderia no tribunal", avalia Hubert Gebara, 69, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias) e diretor da administradora Hubert.Há outro impasse. Para especialistas, a lei proíbe cobrar mais que 12% de juro ao ano (1% ao mês). "É crime de usura [juros excessivos]", pondera Kignel. Claudio Anauate, 59, presidente da Aabic (associação das administradoras), afirma desconhecer ações de moradores para contestar o pagamento na Justiça."O condomínio pode convencionar o juro que quiser. É uma questão de interpretação", explica Hamilton Quirino, 55, diretor da Abami (associação brasileira de advogados imobiliários). Mas ele reconhece que não houve ainda uma decisão em tribunal.MultaPor outro lado, estabelecer uma multa especial, de uma a cinco mensalidades, para os que não cumprem os deveres do condomínio é uma estratégia legalmente incontestável, prevista no código para casos de reincidência. "O condômino precisa estar reiteradamente atrasando o pagamento do condomínio, não só eventualmente", frisa Anauate."A multa é legal, mas deve ser aprovada em assembléia, com concordância de três quartos do número total dos condôminos, e não apenas dos presentes", analisa Rosely Schwartz, 47, professora do curso de administração de condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) e consultora na área.Além da dificuldade de conseguir a aprovação de tantos moradores, há outro entrave. "Em cada caso tem de ser realizada nova assembléia", esclarece Schwartz. Para que essa ação se torne um hábito, Anauate recomenda prever a multa na convenção.A estratégia funcionou no prédio do síndico e oficial de Justiça Valdemir Castilho, 58. Três quartos dos moradores apoiaram a cobrança de multa de cinco vezes o valor da mensalidade. Com a medida, a inadimplência caiu de 25% para 6%, sem ter sido necessária a aplicação da penalidade.
05 de março de 2005
"Tudo verde." Foi assim que a enfermeira Sandra Barbosa, 64, encontrou sua casa após passar um mês de férias na Europa. "Não deu para recuperar nada. As paredes tiveram de ser repintadas", conta ela, que afirma ter jogado fora todos os móveis da sala e também alguns eletrodomésticos.Em estações muito úmidas, como neste verão --só em janeiro, choveu em 27 dos 31 dias do mês--, é muito comum o mofo (sinônimo de bolor, já que ambos são causados pelo mesmo tipo de fungo) entrar em casa enquanto a família sai de férias.O que causa essa "invasão" é a combinação de calor e umidade acumulada. "Em janeiro, choveu um volume 34% maior do que a média para o mês", explica Marcio Custódio, chefe de operação da previsão de tempo da Somar Meteorologia.Deixar a casa fechada, sem circulação de ar, é prato cheio para os fungos, que adoram umidade e se espalham por alimentos, calçados, tecidos e até materiais como tintas, vernizes e celulose (presente na madeira), de acordo com a bióloga Regina Teresa Rosim Monteiro, do Cena (Centro de Energia Nuclear na Agricultura) da USP de Piracicaba.LimpezaSe a casa foi tomada por manchas e pontos pretos, a solução é munir-se de água, escova e produtos químicos, como água sanitária e detergente, e partir para a limpeza. É possível remover o bolor de estofados, azulejos e paredes com boas esfregadelas, se ele for superficial. Mas se não sair na limpeza básica, é preciso recorrer a ajuda profissional para tirar a sujeira de estofados ou repintar a parede.Apesar de passar dias limpando o bolor dos móveis, o assistente financeiro Evandro Gonçalves Silva, 29, conta que a faxina não foi suficiente e que terá de refazer a pintura das paredes.Quando voltou de férias, há cerca de um mês, deparou-se com mofo espalhado por todos os cantos: sofás, móveis e paredes --nem os ímãs da geladeira escaparam. "Foi um choque. Até o vaso que fica em cima da geladeira estava cheio de água", lembra.Para Josélia Pegorim, da Climatempo Meteorologia, a melhor precaução é garantir a circulação de ar. "O ambiente fica mais fresquinho e não acumula umidade", explica a meteorologista.Em paredes emboloradas, a engenheira Eliene Ventura, do departamento técnico da Otto Baumgart/Vedacit (fabricante de impermeabilizantes), recomenda detectar a fonte de umidade e verificar se o reboco (camada de massa que prepara a parede para a pintura) está firme ou se começa a esfarelar. "Se estiver soltando, deve ser removido completamente, até chegar à alvenaria, para que a impermeabilização seja feita."ImpermeabilizaçãoQuem tem jardins em casa (ou vizinhos que cultivam plantas na terra) geralmente sofre mais com o acúmulo de umidade. Isso porque a água retida no solo move-se em direção às paredes e ao piso.Se eles não foram bem protegidos, manchas e pontos pretos logo afloram. Custódio reforça que a invasão de fungos neste verão não tem relação com o fato de a casa estar próxima de praças e outras áreas verdes.Casas que ficam sobre lençóis freáticos (canais subterrâneos, porém superficiais) também têm grandes chances de terem problemas com a umidade. "O ideal é fazer um sistema de drenagem no terreno antes de erguer o imóvel", explica o engenheiro José Roberto Peres. Para evitar que a água suba pelas paredes, deve-se impermeabilizar a estrutura desde as fundações.Quem optar por revestir o piso de carpete ou assoalho de madeira deve usar cimento cristalizante na impermeabilização, recomenda Peres. Para o engenheiro, pisos de cerâmica são muito resistentes à umidade. É possível aplicar o impermeabilizante mesmo se a casa já estiver pronta: basta retirar a cobertura do piso.Em telhados úmidos que apresentem problemas como manchas, a solução é fazer a impermeabilização, mesmo se ela já tiver sido feita antes. "O melhor é retirar o produto anterior e aplicar um novo em todo o telhado. Não dá para fazer retoques", diz. Sanches lembra que o tempo médio de vida dessa proteção de dez a 15 anos.
05 de março de 2005
Condomínios em que moradores não têm tempo ou vontade de assumir a função de administrar as tarefas do dia-a-dia começam a recorrer à ajuda de síndicos profissionais. Eles recebem salário para gerir edifícios na capital e geralmente são ou já foram síndicos.As administradoras paulistanas recebem cada vez mais currículos de interessados na função, movimento que "cresce ano a ano", na avaliação de Claudio Anauate, 59, presidente da Aabic (associação de administradoras)."Houve um aumento, sobretudo entre 2002 e 2003", diz Hubert Gebara, 68, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias).Para Anauate, o que leva pessoas a se candidatarem ao posto é a "conjuntura econômica", já que muitos estão desempregados ou são aposentados que querem complementar sua renda.A maioria gerencia mais de um condomínio, como o administrador Nilton Savieto, 54, que diz apostar na especialização para ser síndico de nove prédios --incluindo aquele em que mora."Faço cursos de administração de condomínios, de segurança e técnicos, como controle de acesso, telefonia e automação predial. Passo em cada edifício ao menos três vezes por semana", explica.A presença do síndico profissional é recomendada se "o número de torres e de apartamentos for muito grande", especifica Gebara. O síndico terceirizado também é bem-vindo quando existem grupos ou "panelinhas" com interesses conflitantes."Um síndico morador pode ser amigo de um vizinho e relutar em mover uma ação contra ele", exemplifica Hamilton Quirino, 55, diretor da Abami (associação de advogados imobiliários).RessalvasExistem, contudo, ressalvas para a terceirização. "A princípio, um condômino tem mais interesse em zelar pelo patrimônio que alguém de fora", define Gebara.Na opinião do advogado imobiliário José Roberto Graiche, 59, o problema é que o síndico profissional ganha muito mais do que se fosse morador.O profissional recebe de R$ 700 a R$ 2.400 mensais, segundo Maria Lucia Abdalla, 50, diretora da administradora Oma. O pagamento do síndico-morador costuma ser a isenção da taxa de condomínio. Mas, em alguns casos, ele pode não receber remuneração, por determinação da convenção. "O profissional pode não ter patrimônio que garanta uma execução no caso de fraude ou má gestão", acrescenta Graiche.ImpeachmentSe achar um síndico é complicado, depor um que não agrade também não é simples. Mas "ficou mais fácil" com o novo Código Civil (em vigor desde 2003), pondera Gebara."Antes, era preciso que dois terços dos moradores votassem a favor da destituição. Agora, basta a maioria simples na assembléia, convocada por um quarto dos condôminos." O procedimento é o mesmo para o síndico morador e para o profissional.Se a justificativa para o afastamento não for procedente, o deposto poderá entrar com uma ação judicial visando à anulação da determinação.
23 de fevereiro de 2005
O Conselho Monetário Nacional decidiu ampliar os limites de valores dos imóveis que podem ser financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A partir de agora, poderão ser financiados imóveis com valor de até R$ 350 mil, ante R$ 300 mil permitidos anteriormente. O valor financiado poderá atingir R$ 245 mil, enquanto o limite anterior era de R$ 150 mil. Segundo o diretor de Normas do Banco Central, Sergio Darcy, a elevação foi autorizada devido ao fato de ter havido crescimento do preço dos imóveis nos últimos anos. O Conselho decidiu também reduzir o valor que as instituições financeiras estariam obrigadas a destinar a operações no SFH. Segundo o diretor do BC, no ano passado houve aplicação de R$ 3 bilhões e a previsão do mercado de construção é que haverá 30% de crescimento em 2005, o que elevaria a demanda para R$ 3,9 bilhões. No entanto, pelas regras que estavam em vigor, as instituições teriam que ampliar os financiamentos em mais R$ 8 bilhões a R$ 10 bilhões. Para evitar essa distorção, o CMN exigirá que neste primeiro trimestre os bancos aumentem em apenas 30% os limites de aplicação que estavam em vigor no mesmo período do ano passado. Se o crescimento da demanda até março de 2005 superar os 30%, o Conselho fará novos ajustes nas regras. Estímulo - O CMN decidiu também criar estímulo para que as instituições financeiras aumentem o volume de financiamentos do SFH para imóveis de pequeno valor e com taxas mais baixas. Segundo Darcy, as novas regras foram solicitadas pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), pela Abecip (Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Foi permitida ainda a aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) por parte das instituições financeiras. Elas poderão considerar como sendo aplicados em habitação até 120% do volume de CRI adquiridos. Segundo o diretor do BC, essa regra valerá também para o estoque desses papéis já existentes nas carteiras das instituições. O CMN também autorizou as instituições a concederam financiamento a pessoas jurídicas que pretendem construir imóveis residenciais para seus empregados. As operações seguirão as normas do SFH. Fundos de investimento - O Conselho Monetário Nacional autorizou hoje os bancos comerciais e de investimentos, múltiplos e a Caixa Econômica Federal a administrarem e gerirem fundos de investimento mediante a autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Essas instituições já tinham essa atribuição, mas poderiam perdê-las caso não houvesse a decisão de hoje do CMN. José Ramos
23 de fevereiro de 2005
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