São Paulo - O número de imóveis residenciais voltados para locação em São Paulo está em queda. Do total de três milhões de domicílios existentes na cidade, apenas 22% são locados. Em 1991, o índice era de 28%. Há 50 anos, passava dos 60%. O Estado de São Paulo acompanha o comportamento do mercado imobiliário em todo o Brasil na proporção de imóveis para locação em relação ao total de domicílios. O país, há cerca de 50 anos, tinha metade dos seus imóveis locados. Hoje, o índice não chega a 17%. Os dados, da Clade Consultoria Empresarial, que pesquisa o mercado imobiliário paulista, mostram que, atualmente, a maior parte da população é dona do próprio imóvel. Nos últimos anos, também diminuiu o número de pessoas que adotavam a estratégia de investir em domicílios com o objetivo de garantir renda a partir da locação. "A queda no índice revela uma característica de regiões pobres. Em países desenvolvidos, como os europeus, a proporção de imóveis para locação passa da metade do total de domicílios", diz o sócio-diretor da Clade, o economista Cícero Yagi. Na avaliação do economista, o número de imóveis locados diminuiu porque cresceu o número de construções por mutirões e por pessoas que compram um terreno para construir a própria residência, muitas vezes, "precárias". O Brasil, diz ele, ainda carrega a cultura ibérica, de valorizar a proprieddade. "É diferente de muitos países da Europa, onde a população prefere aplicar em alternativas de investimentos ao invés de empatar os recursos em imóveis, que garantem menor rentabilidade", compara Yagi. Nos últimos anos, principalmente em São Paulo, diminuiu a procura pelo mercado residencial para locação, como alternativa de investimento. No entanto, ganhou a preferência dos investidores os imóveis comerciais (como edifícios de escritórios de alto padrão e os flats). Para os proprietários, este tipo de empreendimento "dá menos trabalho" do que os imóveis comerciais. Yagi lembra que, entre 1982 e 1991, antes da revisão da Lei do Inquilinato, os proprietários de imóveis residenciais foram desestimulados a locar seus em preendimentos, devido as garantias que os inquilinos passaram a ter com a anuência do governo. "Neste período, o governo tomou medidas, que impediam os proprietários de repassar para os contratos o reajuste integral da inflação. Além disso, a dificuldade de retirar do imóvel um inquilino inadimplente é muito difícil, podendo levar meses", completa o economista.
16 de agosto de 2004
A Quarta Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) autorizou, por unanimidade, o Condomínio Edifício Gonzaguinha, em São Paulo, a cobrar do morador Benedito Duarte multa de 20% por atraso no pagamento do condomínio. A ação de cobrança visa ao recebimento de R$ 5.216,23 referente às parcelas vencidas desde 1995 já acrescidas de multa de 20% e correção monetária.O percentual da multa corresponde ao estabelecido em lei na época do atraso. Somente no final do ano passado, quando foi sancionado o novo Código Civil, a multa foi reduzida de 20% para 2% ao mês. A alteração gerou protesto de administradores de condomínio, que afirmavam que o novo valor incentivava a inadimplência.Em 8 de julho, o Congresso aprovou a Lei de Construção Civil, que voltou a alterar a multa, desta vez dos 2% mensais para 0,33% diários --o que representa até 10% mensais.No início deste mês, entretanto, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva vetou o artigo da lei que previa esse aumento. Ou seja, a multa do condomínio voltou a ser de 2%. Porém, a lei prevê que a multa possa ser aumentada caso haja a aprovação da maioria dos condôminos.Decisão do STJO condomínio Edifício Gonzaguinha não havia conseguido garantir o direito de cobrar multa de 20% em decisões de primeira e segunda instância e entrou com recurso especial no STJ em junho de 2000.Ao aceitar os argumentos do condomínio, o relator, ministro Barros Monteiro, baseou-se no artigo 12, parágrafo terceiro, da Lei 4.591/64, segundo o qual o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro por atraso de 1% ao mês e multa de até 20% sem a necessidade de terem sido estipulados em convenção de condomínio. Embora a lei autorize a cobrança do juro de mora, a decisão impede essa cobrança por não ter sido pleiteada na ação.
16 de agosto de 2004
Ferraz Jr.Especial para A CIDADEOs condomínios horizontais fechados tomam conta de Ribeirão Preto, principalmente na zona sul da cidade. Em dez anos houve um salto na quantidade de empreendimentos desta natureza impulsionado pela crescente demanda, mas estimulado também pela mudança na legislação municipal.Segundo o engenheiro José Batista Ferreira, diretor da Costallat Engenharia e novo diretor regional do SindusCon (Sindicato da Indústria da Construção Civil), em 1994 houve alteração na Lei 3.346, de 28.09.1977 que determinava que condomínios fechados tinham que se feitos com terrenos de no mínimo 400 m2.“A mudança da lei para condomínios com terrenos de qualquer tamanho abriu caminho para uma grande demanda”, afirma. Na época, segundo Ferreira, existiam cerca de 10 condomínios horizontais na cidade. Hoje, acredita que haja perto de 40, ou seja, 30 novos condomínios em 10 anos, o que dá uma média de três lançamentos por ano.Só na Zona Sul da cidade foram construídos sete condomínios horizontais de 200 a 2004 e existem 49 processos de autorização para a região mais nobre da cidade, em tramitação na Secretaria do Planejamento, incluindo loteamentos.Os condomínios fechados horizontais deixaram, a partir de então, de ser artigos de luxo para consumidores de alto poder aquisitivo e estão ao alcance também da classe média assalariada. “Mesmo que as linhas de crédito sejam escassas”, analisa Ferreira.A Costallat, por exemplo, lançou o Condomínio Campos do Jordão com 170 sobrados de 2 e 3 dormitórios com preço médio de R$ 70 mil e vendeu cerca de 60 unidades.Preço médioA Chemin Incorporadora, por sua vez, não tem do que reclamar. Levou 15 meses para vender todas as 300 casas, que têm preço médio de R$ 100 mil, do Condomínio Villa d’Italia, segundo o diretor Marcio Nogueira. A empresa prepara o lançamento de um novo condomínio horizontal para os próximos meses.“Ribeirão Preto tem uma característica muito forte de pessoas que gostam de morar no chão, fazer churrasco na área de lazer”, explica Nogueira. O que também ajuda nos empreendimentos horizontais, segundo Ferreira, é a topografia da cidade que basicamente plana, principalmente na região sul, que concentra a população de lato poder aquisitivo.É nessa área da cidade, por exemplo, que estão localizados os três condomínios horizontais fechados que a Perpaln Incorporadora projetou para o loteamento Juritis.O Condomínio Magnólia tem 54 lotes de 550 m2 já vendidos ao preço de R$ 250 o metro quadrado cada lote. O Condomínio Manacás tem 56 lotes de 600 m2 pelo mesmo preço e 80% já estão vendidos. O Condomínio Monet tem 31 lotes acima de 1 mil m2 com sistema de segurança digital e fibra ótica entre outros recursos, segundo o diretor da empresa, Adilson Perdiza Villas Boas.Opção“Quem tem o perfil de morar em casa hoje, prefere optar pelo condomínio fechado”, afirma. Segundo adianta, a Perplan está finalizando o projeto da Estância Santo Antonio numa área de 250 mil m2 para construir dois condomínios fechados.A Rossi Residencial entrega no final do mês as 106 casas do Condomínio Cittá di Positsano que teve a comercialização concluída antes da conclusão das obras, por um preço médio de R$ 315 mil cada. E, segundo o gerente regional da Rossi, Luiz Eduardo Lucarelli, em setembro será lançado outro condomínio horizontal com 74 casas com valor médio de R$ 400 mil cada.Os espaços na zona sul estão se esgotando segundo Valter Correa de Oliveira, diretor da Barão Imóveis. A expansão, segundo prevê, acontecerá em direção ao Anel Viário Oeste, próximo à USP, no entroncamento para Sertãozinho.
12 de agosto de 2004
A demora na venda ou locação de um imóvel leva, muitas vezes, o proprietário a buscar o reforço de duas ou mais imobiliárias na tentativa de ampliar as possibilidades de negócio. Na última edição do Espaço Imobiliário, em 29 de julho, A CIDADE publicou uma foto em que aparecem várias placas de aluguel num mesmo imóvel.Valter Correa de Oliveira, diretor da Barão Imóveis e vice-presidente do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), alerta para o perigo que o proprietário está sujeito ao expor o imóvel nessas condições.“Ao usar placas de mais de uma imobiliária, o proprietário está confessando para o mercado que seu imóvel tem problemas”, afirma. E ele aponta quais seriam estes problemas. 1) O imóvel está com preço fora de mercado;2) O imóvel está fora de condições técnicas, como aluguel comercial em área residencial ou vice-versa;3)O imóvel está com problemas de conservação.Segundo afirma, as imobiliárias foram consultadas para saber se tinham autorização do proprietário para expor a placa de aluguel. “Muitas imobiliárias fazem isso por ignorância”, adverte.O que para ele é muito mais grave porque existe o Código de Ética Profissional para locação e Venda que diz que só deve existir uma autorização por imobiliária.O assunto é tão sério, no seu entender, que o Creci tem autorização para apreender a carteira profissional do corretor dependendo da gravidade do prejuízo que a profusão de placas causar ao proprietário do imóvel.“O corretor ou a imobiliária podem responder por perdas e danos caso o proprietário comprove os prejuízos que está levando”, garante.O agravante, nesse caso, é que a obrigação de conhecer o Código de Ética e suas orientações de conduta é do corretor. “O proprietário não tem obrigação de conhecer o Código de Ética. Ele só quer alugar ou vender seu imóvel o quanto antes”, diz. Oliveira diz que o proprietário tem todo o direito de trocar de imobiliária caso não esteja satisfeito. “Se dentro de 60 dias o imóvel não foi alugado ele tem a liberdade para trocar de imobiliária sem qualquer ônus”, garante.No Estado de São Paulo o Creci mantém 60 inspetores, sendo um fixo em Ribeirão Preto, para fiscalizar a atuação de corretores e imobiliárias
12 de agosto de 2004
O seguro-fiança foi a modalidade de garantia locatícia que mais obteve crescimento nos seis primeiros meses deste ano, representando 12% dos novos contratos assinados na cidade de São Paulo, revela levantamento da imobiliária Lello.No primeiro semestre de 2003, 80% dos novos contratos de aluguel eram garantidos por fiadores; o seguro-fiança tinha apenas 7% do mercado e a caução, 13%. De janeiro a junho de 2004, embora os fiadores sejam ainda a grande maioria, totalizam 70% do total; o depósito-caução obteve 13% do mercado.Para gerente administrativa de Locação e Vendas da Lello Intermediadora de Negócios, "a maior procura pelo seguro-fiança se deve, basicamente, à escassez cada vez mais acentuada de fiadores no mercado".Para obter o seguro-fiança, o inquilino precisa contratá-lo numa seguradora, que garante o aluguel. Em geral, as empresas exigem que o locatário, além de boa ficha cadastral, tenha renda de três vezes ou mais o valor da locação.A modalidade é a menos usada no Brasil porque também é a mais cara: chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% mais no valor do aluguel de um mês. A apólice deve ser renovada anualmente.Novos contratosA Lello também constatou que o número de novos contratos de locação residencial cresceu 13% em São Paulo no primeiro semestre deste ano, em relação a igual período de 2003.Conforme a pesquisa, apesar do aumento da procura e do aquecimento do mercado, o valor médios dos aluguéis novos cresceu somente 1% na comparação dos dois semestres. A inflação medida pelo IGP-M, índice que regula a maioria dos contratos de aluguel, foi de 9,61% nos últimos 12 meses encerrados em junho.Para Roseli Hernandes, o aquecimento do mercado de locação é fruto da melhoria, ainda que tímida, do cenário econômico e do aumento do número de proprietários que precisam complementar seus rendimentos mensais com o aluguel.Os tipos de imóveis mais procurados no período foram casas de dois dormitórios, duas vagas de garagem e aluguel médio de R$ 700, além de apartamentos de dois dormitórios, com duas vagas em garagem e valor médio de aluguel em torno de R$ 500.
11 de agosto de 2004
Num misto de indignação e surpresa, o segmento de comércio e serviços imobiliários de todo o país assimilou a notícia de que, ao sancionar a Lei de Incorporações (10.931/04), na segunda-feira (2 de agosto), o presidente Lula vetou, entre outros artigos que contribuiriam sobremaneira para melhor funcionamento do setor, a multa progressiva por atraso de pagamento da cota condominial de 0,33% ao dia até o limite de 10%.O projeto de lei foi aprovado por 80% dos deputados e por unanimidade das lideranças políticas no Senado, após intensa discussão com políticos."Ao vetar essa importante modificação que visava à saúde financeira dos condomínios de todo o Brasil, o governo está incentivando o aumento da impontualidade na data do pagamento, que atualmente está em torno de 30%", diz Pedro Wähmann, presidente do Secovi-RJ, (sindicato das construtoras e imobiliárias do Rio de Janeiro).O advogado Luiz Kignel sócio do Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo, está de acordo. "A multa de apenas 2% [ao mês] poderá estimular a inadimplência, porque o condômino faltoso optará por pagar outras dívidas com encargo moratório maior".Segundo Kignel, achatar a multa a apenas 2% ao mês "significa que estamos privilegiando individualmente uma pessoa (justamente o condômino inadimplente) em detrimento de todos os demais condôminos".Para Wähmann, as razões do veto com relação à multa gradual são frágeis. "A opção de aumentar o valor dos juros moratórios, conforme justificativa apresentada pelo governo, esbarra no firme entendimento do setor de que esses não podem ser superiores ao dobro dos juros legais fixados na Constituição, isto é, 2%." O Secovi-RJ recomenda cautela em relação ao uso desse limite.A limitação da multa de 2% não poderia ter como base o Código de Defesa do Consumidor exatamente porque não há relação de consumo entre os condôminos de um prédio, reflete Kignel."O que existe, apenas e tão somente, é a divisão dos custos mensais de um edifício, que deve ser rateado proporcionalmente pelos seus moradores. Quando um se torna inadimplente, isto significa que os demais deverão honrar aquele débito", explica o advogado.Para Antonio Carlos de Oliveira Freitas, advogado do escritório Zaclis, Luchesi e Salles de Toledo, o aumento da multa para 10% corrige uma distorção trazida pelo novo Código Civil ao baixar a multa por atraso de despesas de condomínio de 20% para 2%.Rateio e alterações do regimentoApesar de a multa de 10% não ter sido sancionada, as questões da forma de rateio e do quórum específico para alteração do Regimento Interno foram modificadas, conforme propôs a CCAI/CNC (Câmara do Comércio de Administração Imobiliária da Confederação Nacional do Comércio), durante o trabalho de articulação política na elaboração do PL.Segundo a nova lei, a forma de rateio das despesas condominiais passa a ser feita na proporção das frações ideais ou de acordo com critério estabelecido pela Convenção de Condomínio. A medida já está prevista na Lei de Condomínios (4.591/64).Quanto ao quórum específico de 2/3 para alteração do Regimento Interno, a nova Lei 10.931/04 permite que a Convenção normatize a forma como será modificado tal documento.A gerente do Departamento Jurídico do Secovi-RJ, Solange Santos, lembra ainda que esse entendimento é para o Regimento Interno que não esteja no corpo da Convenção de Condomínio. Caso seja parte integrante da Convenção e esta não determinar a forma de alteração do RI, ele deverá ser alterado, observando-se o quórum previsto para a modificação da Convenção.Para ela, outro ganho que a lei sancionada traz aos condomínios diz respeito à fração ideal da unidade condominial nas partes comuns e no terreno da edificação, a ser identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (Convenção), conforme já previa a Lei de Condomínios, e não pelo valor da unidade."O novo Código Civil trouxe a discussão de como seria calculada a fração ideal com base no valor de mercado do imóvel, o que para especialistas do setor não é viável, pois os imóveis podem se valorizar ou desvalorizar rapidamente e, com isso, seria preciso modificar a Convenção toda vez que houvesse alteração nos valores da unidade. Com a nova lei, isso é modificado de forma a ser respeitado o que está previsto na Convenção", enfatiza Wähmann.
11 de agosto de 2004
A Cohab (Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto) prorrogou, até o próximo dia 30 de agosto, o recadastramento dos inscritos para aquisição da casa própria. O trabalho tem a finalidade de atualizar informações tendo em vista novos empreendimentos a serem implementados como lotes urbanizados, Carta de Crédito Associativo e Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Além de atualizar os cadastros, a Cohab recebe também novas inscrições.Com o recadastramento, a empresa terá um perfil sócio-econômico real dos candidatos à casa própria e também o déficit habitacional atualizado. Antes do recadastramento a Cohab registrava perto de 14.800 inscritos. Até o momento cerca de 5.500 pessoas compareceram para atualizar dados e formalizar interesse pelos novos empreendimentos.O atendimento é feito de segunda a sexta-feira, das 8h às 16h, na sede da Cohab, na avenida 13 de Maio n° 157. Os documentos necessários são RG, CPF, certidão de estado civil (nascimento ou casamento), seis últimos comprovantes de renda e comprovante de residência (conta de água, luz, telefone ou aluguel). Os casados devem levar também o documento do cônjuge. Outras informações podem ser obtidas pelo telefone 3968-8200.
11 de agosto de 2004
Na tentativa de sensibilizar o Congresso Nacional a reverter o veto presidencial que manteve a multa por atraso no pagamento da cota condominial nos atuais 2%, conforme determinação do novo Código Civil, o Secovi-SP (sindicato das construtoras e imobiliárias) lançou nesta quarta (4) o abaixo-assinado "Diga não à inadimplência".A mudança no percentual da multa de 2% ao mês para 0,33% ao dia (até 10% ao mês) constava do projeto de lei 3.065, apensado ao PL 2.109/99, que foi sancionado pelo presidente Luís Inácio Lula da Silva em 2 de agosto e estabelece novas regras para o setor imobiliário. O PL já havia sido aprovado na Câmara e no Senado. A presidência não justificou o veto, alegando apenas "questões técnicas".O relator do projeto e do próprio Código Civil, que entrou em vigor no início de 2003, deputado Ricardo Izar (PTB-SP), já avisou que vai lutar no Congresso pela derrubada do veto.O sindicato, que deve enviar o documento ao Congresso Nacional, acredita que deverá contar com a adesão maciça dos moradores dos condomínios residenciais e/ou comerciais. Segundo o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, "se 10% das pessoas que moram ou trabalham em edifícios, somente em São Paulo, assinarem o documento, teremos 600 mil nomes". A cidade possui 6 milhões de usuários de condomínios, conforme estimativa do Secovi-SP.Gebara explica que não há tempo nem necessidade de recolher um milhão de assinaturas, já que o documento não vai propor a criação de um projeto de lei e que precisa, regimentalmente, ser entregue ao Congresso até o dia 3 de setembro.A proposta do abaixo-assinado está sendo encaminhada também às regionais do Secovi paulista e a seus similares nos Estados. As assinaturas deverão ser encaminhadas até o dia 16 de agosto para o Secovi-SP.O argumento da classe é que, com o impedimento de cobrar a multa à razão de 0,33% ao dia, com limite de 10% ao mês, a inadimplência é que foi premiada."Desde a entrada do novo código, que estabeleceu esse limite, a inadimplência cresceu 42%. O artigo iria inverter esse processo", afirma Gebara."Os bons pagadores foram penalizados, haja vista que o condomínio é um rateio de despesas e, quando há inadimplência, o prejuízo é arcado pelos cidadãos que se desdobram para honrar seus compromissos e têm de pagar pela omissão alheia, algo no mínimo imoral", diz.Juros e não multaPara especialistas em direito imobiliário, a saída mais rápida é aumentar a taxa de juros incidente sobre o condomínio, e não a multa, desde que seja alterada a Convenção do Condomínio. O argumento: os juros, que são mensais e cumulativos, é que vão pesar na conta final do inadimplente.O artigo 1.336 do novo Código Civil dá o direito de, com a assinatura de 3/4 dos condôminos, alterar na convenção a taxa de juros a ser aplicada sobre o condomínio atrasado, dentro do limite da razoabilidade, o que julga-se estar entre 5% e 10%.ProtestabilidadeHubert Gebara lembra que outro artigo do PL 3.065 que foi vetado pelo presidente Lula também poderia ajudar a diminuir a inadimplência nos condomínios. "A protestabilidade do recibo de condomínio, que constava no projeto de lei, poderia ser um substitutivo à multa", afirma.Para isso, explica, seria preciso apenas observar certas premissas e tomar algumas cautelas para evitar abusos.
06 de agosto de 2004
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