Ferraz Jr.Especial para A CIDADEO Boulevard continua em alta. Empresários dos ramos de comércio e serviços não abrem mão de uma das mais sofisticadas regiões nobres de Ribeirão Preto na hora de escolher um lugar para instalar seus negócios. Segundo as imobiliárias que atuam na região, cerca de 80% dos imóveis estão locados para fins não-residenciais.Situado na área compreendida entre o quadrilátero formado pelas avenidas 9 de Julho, Independência e Santa Luzia e a rua Conde Afonso Celso, o Boulevard aos poucos foi conquistando adeptos e segue avançando pela área residencial adjacente.Hoje, é a preferida entre muitos empresários que buscam conquistar público A e B. Segundo Antonio Maçoneto, diretor da Maçoneto Imóveis, a região lidera a preferência dos que querem alugar imóvel para abrir um negócio.“O problema é que na maioria das vezes o imóvel requer um investimento muito alto para reformas de adaptação”, afirma. Valmir Ruiz, da J.Ruiz Imóveis, e presidente da Associação das Administradoras de Imóveis de Ribeirão Preto, concorda. “Quem não tiver alicerce fecha as portas antes de seis meses”, garante.Outra questão que pesa na hora de decidir pela locação é o valor do aluguel.A média no Boulevard, segundo as imobiliárias, varia entre R$ 400 para uma sala até R$ 3,5 mil para um sobrado com quatro dormitórios.“Como é uma área intermediária entre os shoppings centers e a decadência do comércio da região central, o Boulevard surge como boa opção e se mantém até hoje”, avalia Antônio Vicente Golfeto, do Instituto de Economia Maurílio Biagi, da ACIRP (Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto).Para Golfeto, o valor médio dos aluguéis no Boulevard está dentro dos padrões e chegam a concorrer com certos pontos comerciais dos calçadões do centro. “Os calçadões recebem o maior fluxo de consumidor a pé de Ribeirão Preto, bem maior que cada um dos três shoppings da cidade”, analisa.O que atrai muita gente para o Boulevard é a infra-estrutura da região que ainda não está comprometida com o aumento do movimento. “É de fácil acesso à população e fácil de estacionar”, afirma Ruiz.Expansão continuaCom 50 imóveis no Boulevard, a J. Ruiz não tem do que reclamar. Estão todos alugados para comércio ou serviços, segundo Ruiz. E, mesmo com muitas faixas de “aluga-se”, não foi difícil encontrar quem estivesse abrindo seu negócio no boulevard (ler ao lado). A chegada do Ribeirãoshopping, no início da década de 80, deu impulso ao Boulevard que, aos poucos, firmou-se como opção para quem queria sair do centro capitalizar o mesmo público dos shoppings com investimentos menores. Segundo Golfeto, o conceito do Boulevard, de unir comércio serviços e lazer, com bares e restaurantes, deu certo. “A sofisticação da região já atrai problemas de segurança e isolamento das residências durante à noite, já que a maioria do comércio e serviço do Boulevard funciona durante o dia”, conclui Ruiz.A concorrida João PenteadoEm questão de minutos, ao andar pela rua João Penteado, coração do Boulevard, a reportagem deparou-se com duas empresárias apressadas em montar suas lojas. Elas pretendem inaugurá-las na próxima semana.A artista plástica Ana Beatriz Giacomin aproveitou um ponto comercial de esquina para montar seu atelier com loja para expor seus trabalhos.A loja vai se chamar Fatto a Mano e vai vender camisetas com pinturas personalizadas. “Na João Penteado, uma loja de esquina por R$ 1,5 mil não é de se perder a oportunidade”, diz. Ela pensa nesse empreendimento desde o ano passado e o primeiro lugar em que foi procurar foi o Boulevard. “É por onde circula meu público alvo”, justifica. Para ela, o valor do aluguel compensa pelo ponto estratégico. A menos de 50 metros, a empresária Rosemary Marzola Soeira limpava o espaço para abrigar a Passo de Dança, sua loja de artigos para dança, e a imobiliária nem sequer havia tirado a faixa de aluguel. Ela está mudando sua loja instalada na rua Rui Barbosa, próximo à Cerqueira César, e não se incomoda em pagar R$ 900 por mês pelo novo ponto, cerca de R$ 400 a mais.A escolha pelo Boulevard obedeceu a uma lógica: “Ao olhar minha mala direta, vi que todos os meus clientes moram na parte nobre da cidade então tive de vir para cá”, revela. “Meus clientes não atravessam a 9 de Julho para comprar na parte de baixo da cidade”, afirma.
29 de julho de 2004
O proprietário de um apartamento pode colocar grades em sua porta, mesmo sem a aprovação dos demais condôminos, desde que não prejudique a livre circulação na área comum decidiu a 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RS, que julgou improcedente a ação movida contra uma moradora de Erechim, por ter instalado grade em sua porta de entrada.A ação foi movida pelo condomínio Honorato Schafer contra a condômina Laurecy Merecy Denti. Segundo o autor, que já havia perdido a causa na primeira instância, a moradora não demonstrou que a instalação da porta de ferro na entrada do seu apartamento fosse necessária para sua segurança. Também afirmou que a obra foi feita sem a autorização dos demais condôminos.Conforme o julgado em segunda instância, "a colocação do gradil em porta de unidade autônoma do condomínio, que não subtraia área de uso comum, mas que apenas impede o acesso ao apartamento, configura, em nome da segurança, motivo relevante a autorizar sua manutenção"."Ainda que a mencionada grade possa ser ofensiva à estética interna das dependências de uso comum, deve ceder ao direito maior de parte da requerida ter a devida segurança, não apenas para si, mas também para sua filha pequena, conforme lhe assegura o artigo 6º da Constituição Federal", escreveu o juiz Alciomar Ceccon, na decisão de primeiro grau.As informações são do boletim Consultor Jurídico, que sita como fonte o site Espaço Vital.
26 de julho de 2004
Apesar de muito comum nas cidades, a energização de cercas diretamente na rede elétrica pode ser proibida. Essa é a proposta do projeto de lei (3.777/04) apresentado pelo deputado Carlos Nader (PFL-RJ) à Câmara.Pelo projeto, a energização deverá ser feita por meio de um eletrificador, cuja intensidade de corrente que percorrer os fios condutores não poderá causar danos fatais, nem ocasionar nenhum efeito patofisiológico perigoso a qualquer pessoa que venha a tocá-la.No caso de instalação fora das normas previstas, o proprietário de imóvel poderá responder civil e criminalmente pelos danos resultantes de acidentes com a cerca. A proposta considera cerca energizada a que for dotada de corrente elétrica e que seja destinada à proteção de perímetros urbanos e rurais.O projeto, que tramita em caráter conclusivo, está na Comissão de Desenvolvimento Urbano, onde aguarda a designação de relator. Depois, será examinado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.InocentesO objetivo do projeto, de acordo com o autor, é regulamentar uma prática utilizada no país por diversas pessoas. "Atualmente, já existem, em nossas cidades, residências protegidas por cerca energizada, sem, contudo, existir uma norma regulamentando tal prática", destaca Nader.O deputado argumenta que a proposição vem preencher essa lacuna, a fim de evitar acidentes com pessoas inadvertidas ou mesmo com crianças. Ele lembra que já ocorreram diversos casos de pessoas que energizaram cercas de arame farpado com corrente elétrica alta e causaram a morte de inocentes.Ainda de acordo com o projeto, a instalação, a manutenção e a fiscalização das cercas dotadas de corrente elétrica deverão ter acompanhamento de um técnico legalmente habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, "devendo apresentar Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), além de emitir relatório técnico".
26 de julho de 2004
Na prática, o valor de um imóvel é expresso basicamente pela multiplicação de sua área útil pelo preço do metro quadrado definido pelo mercado imobiliário para a região onde ele está situado.Com mais precisão, chega-se à composição do valor de um imóvel novo pelo custo do terreno e da obra, pela área que ocupa, por sua destinação e por suas qualidades, em que se incluem a localização, a construção, o acabamento e as benfeitorias. A tudo isso se soma, claro, o ganho de quem o construiu e vendeu.Em geral, o "custo" da área útil (a quantidade de metros quadrados apenas da unidade habitacional, sem contar as áreas comuns, como elevadores, hall social e lazer) é a informação que interessa na hora da compra. Isso apesar de, obviamente, o custo de todos aqueles equipamentos estar incluído "no pacote". Mesmo porque não é possível adquirir um apartamento sem que se leve de quebra para casa também a área comum. Valor venal e de mercadoTodo imóvel tem um valor venal (valor de venda), definido por tabelas de avaliação das prefeituras elaboradas por engenheiros. É fácil saber o valor venal atribuído a um imóvel: basta olhar, por exemplo, na folha de rosto do carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, em uns municípios; Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, em outros). O valor venal serve de base para o cálculo desse imposto municipal e, no momento da transferência de propriedade, para o cálculo do imposto de transmissão e das taxas e dos ganhos dos cartórios.O valor venal deveria refletir aquelas características que levam inicialmente à composição do preço, mas em geral não é isso que acontece: o que prevalece na compra e venda de um imóvel é o valor de mercado, que reflete diretamente a realidade --o jogo dinâmico da oferta e da procura, a especulação imobiliária. Valorização e depreciaçãoPassa o tempo, e a casa, o apartamento ou o terreno que eram muito valorizados podem perder o valor por uma série de motivos: o mau uso, a falta de conservação ou o fato de o próprio lugar que ocupam ter sofrido degradação socioeconômica e não mais atrair o interesse das pessoas. É a depreciação.Ao contrário, outro lugar pode ter sido revitalizado, ou de novos empreendimentos, investimentos privados ou públicos, ou por melhoramentos urbanísticos e arquitetônicos. É a valorização. É um ciclo eterno. O que compõe o preço Localização: uma mesma rua pode ter pontos com características bem diversas e até opostas. Construção: o tipo de material empregado na obra e no acabamento ajuda a compor o preço. Idade: imóveis mais antigos costumam sofrer uma depreciação maior do que os novos, da mesma maneira que ocorre com os automóveis. Benfeitorias: reformas e ampliações projetadas por bons arquitetos que utilizem material de qualidade elevam naturalmente o valor do imóvel, ao contrário, por exemplo, de uma divisória feita sem bom planejamento e com sobras de outras reformas. Movimento do mercado: uma área que era cheia de atrativos, tanto econômicos quanto sociais, pode decair aos poucos, por causa da falta de investimentos em melhorias, por não despertar mais o interesse do público, porque a população não se renovou, porque a qualidade dos estabelecimentos que serviam o bairro se deteriorou etc. O movimento de mercado contrário --oferta de qualidade e procura em alta-- e o empenho de grupos ou da comunidade local pode provocar a vitalização ou revitalização de uma localidade.A flutuação de preços é típica do mercado imobiliário. Quem trabalha com imóveis, é analista ou investidor no setor vê essa realidade dia a dia. Um bom indicador é o sobe-e-desce do preço médio do metro quadrado residencial e comercial, que ainda não recuperou os valores dos primeiros sete anos da última década.
26 de julho de 2004
O governo estuda a criação de uma espécie de agência reguladora para o setor imobiliário. A declaração foi dada ontem no Rio pelo secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Jorge Hereda, durante o seminário "Rumos do Mercado Imobiliário", promovido pela Fundação Getúlio Vargas.De acordo com Jorge Hereda, o assunto ainda causa muita polêmica dentro da pauta de discussão do ministério e não se sabe ao certo qual será o melhor instrumento. "Ainda não existe consenso sobre o tema. O mais provável é que se crie um meio termo de agência e diretoria de regulação", declarou.A idéia inicial é de que o novo órgão atue subordinado ao ministério das Cidades. Entretanto, a função de fiscalizar os agentes financeiros que operam no setor poderão permanecer a cargo do CMN (Conselho Monetário Nacional) e do Banco Central.A iniciativa recebeu o apoio de entidades de classe do ramo imobiliário. Para o presidente do Sinduscon-Rio, Roberto Kauffmann, a criação do órgão pode ajudar na retomada das atividades do setor.A possível criação de um órgão fiscalizador será um dos temas que serão colocados à mesa na reunião que o Conselho das Cidades realizará no próximo dia 28. Nesse encontro, serão apresentadas as políticas e diretrizes que o governo pretende adotar para a área, primeiro passo para moldar um marco regulatório do mercado imobiliário.JudiciárioO seminário apontou ainda sem cerimônia o Poder Judiciário como o maior inimigo do mercado imobiliário."Quando há questionamento jurídico num financiamento imobiliário, os juízes protegem a parte mais fraca, independente de onde está a razão. Isso torna o ambiente para novos investimentos desfavorável", afirmou Rodolfo Vasconcellos, vice-presidente executivo da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.Uma pesquisa recente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) mostra que, em 80% das ações, os juízes decidem em favor do mutuário independente do que dizem os contratos.A visão unânime dos participantes é de que os juízes pecam pelo "excesso de paternalismo", o que traz ganhos individuais aos mutuários e prejudica a sociedade como um todo, pois dificulta a ampliação do universo de candidatos a mutuário aceitos pelos bancos."Está havendo uma inversão de valores. Hoje, as pessoas estigmatizadas são aquelas que pagam os seus compromissos em dia", declarou Camilo Fortuna Pires, diretor de Relações de Mercado da Companhia Província de Crédito Imobiliário.
22 de julho de 2004
O locador de imóvel pode ter que arcar com o pagamento de impostos e do seguro contra incêndio, se o Congresso Nacional aprovar o projeto de lei 3.766/04, de autoria do deputado Pastor Francisco Olímpio (PSB-PE).A Lei de Locação de Imóveis Urbanos (Lei 8.245/91) já prevê que é obrigação do dono do imóvel alugado pagar os impostos, taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o bem. No entanto, a legislação permite ao contrato de aluguel repassar a obrigação para o locatário. Por isso o Imposto Predial Territorial Urbano é quase sempre pago pelo inquilino.O projeto, que tramita em caráter conclusivo, foi apensado ao PL 3.600/93, que obriga o locador a pagar na sua integralidade todos os impostos e taxas referentes ao imóvel --caso do IPTU--, tirando essas obrigações das costas do locatário, mesmo que isso esteja no contrato de locação.As propostas serão analisadas pelas comissões de Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados.
22 de julho de 2004
A mudança de moradia não é tão simples como parece, pois requer uma série de cuidados e providências que devem ser tomadas com muita cautela. Em primeiro lugar, deve-se pesquisar bastante para escolher uma empresa especializada em mudança que ofereça bom preço e facilidades como o pagamento em parcelas, sem juros. Especialistas recomendam que a assinatura do contrato só deve ser fechada depois de acertados todos os detalhes importantes. É bom se ter em mãos referências dos serviços da empresa. Em caso de dúvida, deve-se consultar o Procon pelo telefone 3824-0446. O valor cobrado pelas transportadoras varia bastante, mas geralmente o preço da a mudança é calculada por horas de trabalho e metros cúbicos transportados. Depois de definir a data da mudança, é aconselhável se certificar no regulamento do condomínio os dias e horários permitidos. Isto vale tanto para o imóvel do qual se está saindo quanto para o da nova residência. O agendamento com a empresa de mudança deve ser feito com uma semana de antecedência, pelo menos. Para quem vai mudar de cidade, este agendamento deve ser feito com pelo menos dez dias de antecedência. As empresas normalmente não aceitam incluir no transporte animais de estimação, documentos pessoais, dinheiro e jóias. As transportadoras geralmente pedem ao contratante uma relação de itens e valores que serão levados para o novo endereço. Uma medida saudável é informar aos zeladores dos dois endereços a data de mudança para que ambos providenciem proteção nos elevadores e por onde passarão os móveis e eletrodomésticos, além de reforçar a segurança, pois o portão da garagem ficará aberto por longos períodos. Antes da mudança O morador não pode deixar de tomar providências quanto ao desligamento e religamento de serviços como água, luz, gás, televisão por assinatura e entrega de correspondências. Algumas empresas pedem prazos para atender a solicitação e podem cobrar pelo serviço. Os especialistas recomendam que não se deve deixar essas providências para última hora. As solicitações devem ser feitas com antecedência, pelo telefone, carta, e-mail ou pessoalmente. No caso de gás natural, o pedido deve ser feito à Comgás pelo telefone 0800-11-0197. Para energia elétrica, à Eletropaulo pelo 0800-196-196. Quanto à linha de telefone, a Telefônica recomenda que a solicitação da retirada seja feita com antecedência de 15 dias. A empresa informa que a instalação no novo endereço não será feita no mesmo dia do pedido. São cobradas taxas de transferência da linha. Outra providência recomenda refere-se aos Correios: deve-se pedir ao Serviço Mudança de Endereço no posto mais próximo da antiga residência as cartas sejam enviadas para o novo. Mas não custa nada passar, pelo menos uma vez por mês, no antigo para verificar se há correspondência. Algumas empresas pedem prazos para atender a solicitação e podem cobrar pelo serviço. Os especialistas recomendam que não se deve deixar essas providências para última hora. As solicitações devem ser feitas com antecedência, pelo telefone, carta, e-mail ou pessoalmente. No caso de gás natural, o pedido deve ser feito à Comgás pelo telefone 0800-11-0197. Para energia elétrica, à Eletropaulo pelo 0800-196-196. Quanto à linha de telefone, a Telefônica recomenda que a solicitação da retirada seja feita com antecedência de 15 dias. A empresa informa que a instalação no novo endereço não será feita no mesmo dia do pedido. São cobradas taxas de transferência da linha. Outra providência recomenda refere-se aos Correios: deve-se pedir ao Serviço Mudança de Endereçono posto mais próximo da antiga residência as cartas sejam enviadas para o novo. Mas não custa nada passar, pelo menos uma vez por mês, no antigo para verificar se há correspondência. Especialista O DJ Hugo Miguel Soares Pinto, 30 anos, já se tornou um especialista em mudar de casa e até de país. Nos últimos cinco anos trocou seis vezes de endereço, três das quais de países. Ele conta que prefere embalar pessoalmente seus objetos , principalmente os 400 discos de vinil e os equipamentos de som, que fazem parte do seu trabalho. “Não confio em ninguém nesta hora. Até chamo os amigos para ajudar, mas só para carregar caixas”, diz. Experiente em mudanças, Hugo recomenda paciência, organização e preparação antecipada. Na última mudança, do Rio de Janeiro para São Paulo, ele contratou apenas o caminhão e o motorista. O resto ficou por sua conta.“O maior prazer é ver tudo arrumado depois da mudança”, observa.
20 de julho de 2004
Toda casa precisa de laje. O tijolo baiano é o material mais barato para erguer paredes. O vaso sanitário que tem caixa acoplada é o que menos gasta água.À primeira vista indiscutíveis, esses são alguns dos "dogmas" construtivos analisados por engenheiros, construtoras e fabricantes, que mostram quais foram consagrados pela tradição e quais estão prestes a vir abaixo.Abrir mão da laje é a questão que mais suscita temor dos construtores. Apesar de muitos reconhecerem que, no papel, ela pode ser substituída por forro e subcobertura --sistema mais barato e mais rápido de executar--, poucos se atrevem a fazê-lo na prática."Na minha casa, só faria laje", afirma o engenheiro Carim Atala Elmor, 35, que reconhece as vantagens do outro sistema.A justificativa não é das mais concretas. "As pessoas se sentem mais seguras. O forro dá idéia de fragilidade, de que a casa pode ser invadida facilmente", explica Kurt Amann, 32, coordenador do curso de engenharia civil do Centro Universitário da FEI.A única laje indispensável, na opinião de especialistas, é a de piso. "É bom fazer a laje se há intenção de ampliar a casa verticalmente no futuro", diz Elmor.ParedesOutra idéia pouco contestada é a de que a parede mais barata é a feita com tijolo baiano.Uma unidade custa R$ 0,22, menos do que os R$ 0,98 de um bloco estrutural de concreto e os R$ 0,90 de um bloco estrutural cerâmico. Mas esse tijolo pede vigas, pilares e cintas para que as paredes sirvam como estrutura."Quanto maior o vão, mais custos são agregados ao tijolo baiano para que ele tenha o mesmo desempenho dos blocos", avalia Fabio Villas Bôas, 46, diretor técnico da construtora Tecnisa.Isso porque uma parede estrutural feita com blocos consome menos concreto e dispensa fôrmas de madeira. E, como as instalações são embutidas nos furos dos blocos, não há necessidade de quebrar as paredes para colocá-las, como ocorre com o tijolo.Marcio Santos Faria, 49, especialista em blocos para alvenarias da Associação Brasileira de Cimento Portland, fez um estudo e concluiu que a parede de blocos estruturais de concreto é mais barata do que a de tijolos baianos.Carlos André Fois Lanna, 39, gerente técnico da Uralita (fabricante de blocos cerâmicos), concorda: "A de bloco cerâmico custa de 15% a 20% menos".
19 de julho de 2004
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