STJ (Superior Tribunal de Justiça) determinou que o setor imobiliário seja obrigado a devolver as prestações pagas ao comprador que desistiu do imóvel.No entendimento da Quarta Turma do STJ, qualquer cláusula que estabeleça a perda total das prestações é considerada nula. A decisão vale também para os casos em que a construtora argumenta que não colaborou com a rescisão do contrato.Para o vice-presidente do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil) de São Paulo, Eduardo Zaidan, é preciso avaliar com cuidado a decisão do STJ. "O mutuário nunca deve perder a totalidade do que pagou. Uma parte deve ser devolvida. Mas a construtora não pode devolver tudo, pois toda venda representa um custo", disse Zaidan.Segundo ele, antes do mutuário desistir do imóvel, a construtora já arcou com uma série de despesas, como pagamento da comissão do corretor, impostos, entre outros custos de produção.Na análise de um caso da Encol, que queria manter o direito de ficar com o sinal e três parcelas pagas de um imóvel vendido em Brasília (DF), o STJ permitiu à construtora reter um percentual de 10% das parcelas pagas. Para a Quarta Turma, o valor é justo, já que a desistência se deu ainda no início do negócio, sem que houvesse grandes prejuízos para a construtora. Em outros julgamentos a Quarta Turma aceita permite que a construtora fique com 25% das parcelas pagas para cobrir despesas administrativas, propaganda, corretagem, depreciação imobiliária, desgaste pelo uso, recolocação no mercado, entre outros.
21 de setembro de 2003
Ao contrário de bens móveis de consumo (como automóveis ou barcos) os imóveis costumam perdurar de uma geração para outra. Em razão disso, e do maior valor que costumam representar no patrimônio de qualquer indivíduo, é natural que se deseje conferir para estes garantias suplementares de segurança.A transmissão de bens na família segue, via de regra, o caminho da doação ou sucessão. A primeira, formalizada em vida e a segunda, após o falecimento de seu titular. Alguns pais, receosos com o futuro de seus filhos, acabam impondo regras restritivas ao direito de alienação de seus sucessores. Os motivos para esta decisão são os mais variados e formam uma lista infindável: filhos pródigos (que não tem controle sobre os próprios gastos), garantia de renda com alugueis, preservação forçada de um patrimônio imobiliário etc.Existe até quem, não para garantir, mas sim para penalizar, acaba impondo restrições ao patrimônio familiar. Esta colocação pode parecer estranha, mas bem se sabe que as relações e conflitos familiares são sempre um tema complexo.Pais que não se relacionam bem com seus filhos ou que divergem na forma de condução dos negócios comuns acabam desejando impor uma situação que, mesmo com seu falecimento, não se altere.Esta limitação forçada encontra-se disposta na cláusula de inalienabilidade, ou seja, o mecanismo legal pelo qual se impõe ao beneficiário da doação ou da herança (via testamento) a impossibilidade de venda de determinado bem (por disposição do novo Código Civil, a cláusula não poderá atingir todo o patrimônio a ser recebido em doação).Real necessidadeA imposição desta cláusula exige do titular do bem imóvel uma análise criteriosa de sua real necessidade. Porque, às vezes, para administrar um problema momentâneo, criamos, erroneamente, uma situação vitalícia de desconforto.A experiência profissional demonstra que a cláusula de inalienabilidade é uma ferramenta jurídica que deve ser considerada em muitos casos e repudiada em outros.Tomemos alguns exemplos. Se em uma família um dos filhos é pródigo, ou seja, não consegue conter e controlar seus gastos pessoais, estando constantemente com problemas financeiros, é eminente o risco de dilapidação do patrimônio (conforme a extensão do problema, será cabível uma tutela específica de interdição judicial).Para estes casos, a cláusula da inalienabilidade é recomendável e deverá ser vitalícia para que se garante a esta pessoa a impossibilidade de dilapidar o patrimônio. Existem situações específicas, todavia, que recomendam a cláusula de inalienabilidade temporária e estas se tornam mais comuns em testamentos.Para se evitar decisões precipitadas, conferindo aos herdeiros um tempo maior para se adequar a uma nova situação, alguns pais deixam consignado em seus testamentos a inalienabilidade por um período ou até um evento determinado.Assim, estipulam que os bens imóveis não poderão ser alienados até cinco anos após seu falecimento ou até se configurar determinada situação (matrimônio, conclusão de uma faculdade, uma data fixa pré-determinada). Esta é uma solução intermediária e, com certeza, mais recomendável na maior parte das vezes.SucessãoÉ importante ressaltar que a cláusula de inalienabilidade pode ser imposta apenas para o beneficiário direto da doação ou o herdeiro da sucessão, mas jamais atingirá a geração seguinte. Podemos instituí-la diretamente para nossos filhos, mas não podemos mantê-la para os netos.As cláusulas podem ser vitalícias, mas as situações de vida são sempre mutáveis. E, como tal, um bem imóvel que receber a cláusula de inalienabilidade não poderá socorrer uma situação futura de necessidade econômica que, quando de sua imposição, era impensável. Por vezes, o problema sequer é familiar, mas de mercado imobiliário. Terrenos que antigamente eram muito bem localizados tornaram-se no decorrer dos anos áreas deterioradas. Os que podiam ser vendidos ainda foram salvos, mas aqueles que receberam a cláusula restritiva ficaram vencidos pelo tempo.Inversamente, terrenos que nada valiam e sofreram enorme valorização pela especulação imobiliária perdem a chance de um ótimo negócio se a incorporadora verificar a impossibilidade de negociação. Nestes casos a solução emergencial também é ofertada pela nossa legislação ao permitir a sub-rogação de vínculos, procedimento pelo qual a restrição da inalienabilidade é transferida do imóvel original para outro de mesmo valor.Embora possível, é certo que o procedimento exige uma perícia judicial, custas processuais e um trâmite forense que pode levar a perda de um bom negócio. Além disto, é importante se destacar que ao pretender a sub-rogação supõe-se obrigatoriamente que exista outro bem, no mínimo, de mesmo valor. Na falta deste o pedido judicial ficará prejudicado.Assim, temos a cláusula de inalienabilidade como um instrumento auxiliar, mas nunca uma medida solitária. Disposta no contexto das reais necessidades da família, poderá auxiliar na composição de conflitos patrimoniais e familiares.Disposta sem regramento ou de forma aleatória será, contrariamente, a causadora de problemas que até então seriam inexistentes.
18 de setembro de 2003
O aumento em alguns estados foi de 26%, desde o começo do ano. A inadimplência em até 30 dias no pagamento de condomínios no Estado de São Paulo aumentou cerca de 26% desde o começo do ano. Na cidade do Rio de Janeiro, o crescimento dos atrasos em até 90 dias, na mesma época, foi de 11%. Isso graças a uma alteração trazida pelo novo Código Civil, que diminuiu a multa para estes casos de 20% para, no máximo, 2%. Estes dados, fornecidos pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) e pela Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), mostram que a vida dos inadimplentes ficou mais fácil e a dos bons pagadores, piorou. Cássio Thut, vice-presidente de condomínios do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo (Secovi–SP), explica que o aumento da inadimplência gera um déficit no caixa do condomínio e, como conseqüência, um aumento na taxa. (...)
17 de setembro de 2003
Nova regra, que atinge apenas contratos do SFH, deve beneficiar 1,1 milhão de mutuáriosO Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou a utilização do saldo do FGTS do trabalhador para pagar prestações da casa própria em atraso. Antes, os trabalhadores só podiam usar seu fundo de garantia como entrada na aquisição de um imóvel, para quitar o saldo devedor ou para abater ou amortizar prestações ainda por vencer. A nova regra, que atinge apenas os contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), deve beneficiar cerca de 1,14 milhão de mutuários, dos quais 83% têm renda de até cinco salários mínimos. A Caixa afirma que a decisão do Conselho Curador não afeta o equilíbrio econômico-financeiro do Fundo e leva em consideração a situação preocupante de milhares de famílias que estão sob o risco de terem seu imóvel retomado. Dos 3,2 milhões de contratos ativos do SFH, 43,7% (1,14 milhão) encontram-se com prestações em atraso. A CEF, agente operador do FGTS, estima que possam ser utilizados em torno de R$ 925 milhões do Fundo para o pagamento das prestações em atraso. A medida passa a valer após sua publicação no Diário Oficial da União e abrange os encargos em atraso apurados em 31 de agosto de 2003. A liberação do saldo da conta vinculada do trabalhador para quitação de dívida vencida deverá ser solicitada, improrrogavelmente, até 27 de fevereiro de 2004. Além do prazo, devem ser observados os seguintes requisitos: - que a operação de financiamento tenha sido firmada, na assinatura do contrato, no âmbito do SFH; - limitação do valor do saldo do FGTS a ser utilizado correspondente a 80% da dívida vencida; - regularização da totalidade da dívida existente, de forma que o mutuário adquira a situação de adimplência no contrato; e - que o trabalhador conte com o mínimo de três anos de trabalho sob o regime do FGTS, ininterruptos ou não. Do total de contratos em atraso, 58% são de propriedade da EMGEA - Empresa Gestora de Ativos (que comprou os contratos da Caixa Econômica Federal), 11,27% estão nas Cohabs, 2,48% permanecem na Caixa e o restante (28,25%) está vinculado a outras instituições financeiras. Mais da metade dos contratos atrasados (50,11%) foram financiados utilizando o FGTS como fonte de recursos da operação. A outra parte (49,89%) é formada de contratos financiados com recursos da Poupança (SBPE).
16 de setembro de 2003
O valor dos aluguéis em agosto apresentou queda de 1,4% na cidade de São Paulo, segundo pesquisa da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios).Foram analisados 2.739 imóveis para levantamento do Ipevemar (Índice Periódico de Valores Médios dos Aluguéis Residenciais).Do início do ano até agosto, o aumento acumulado dos aluguéis foi de 3,39% contra um IGP-M, no mesmo período, de 22,87%.Segundo a Aabic, os aluguéis vêm se alternando em suas variações, ora para diminutos aumentos, ora para pequenas quedas. De janeiro a agosto, a maior elevação foi de 1,22%, em março, e a maior queda a de agosto.Para Claudio Felippe Anauate, "a tendência geral do mercado é de estabilidade, e só poderá sofrer pequenas alterações provocadas pelos elevados aumentos que vêm sendo concedidos nas tarifas de serviços públicos, sobretudo, a de água, que tem grande peso sobre as despesas condominiais".OfertaA redução no valor médio dos aluguéis só não aconteceu nos bairros do setor 6 --de uso residencial e comercial, de padrão proletário. Segundo a Aabic, o número de imóveis ofertados continua estável, superando, atualmente, a casa das 40 mil ofertas, para os mais diversos tipos de locatários.Segundo a pesquisa, o maior número de ofertas de locação aconteceu para casas e apartamentos de dois e três dormitórios situados em áreas de uso residencial e de médio e alto padrão.
16 de setembro de 2003
O exame minucioso no imóvel, antes de fechar negócio, é a melhor receita para comprador evitar uma dor de cabeça futura. Veja o que deve ser observado no imóvel:Rede elétricaEm edifícios antigos, o quadro de luz não foi dimensionado para suportar o uso de toda a parnafenália eletrônica dos dias de hoje. É ideal que exista um disjuntor para cada área que utilize um número grande de equipamentos, como cozinha, sala e dormitórios.Regiões chamuscadas sinalizam que o sistema opera acima de sua capacidade. Observe ainda o número de tomadas em cada cômodo.Rede hidráulicaÉ necessário abrir e fechar registros, torneiras e chuveiros, além de testar válvulas de descarga. Os vasos sanitários mais antigos consomem muito mais água, cerca de 25 litros por vez, que os mais novos (apenas 6 litros).Verifique ligações flexíveis de torneiras e se existem sinais de umidade nos armários da cozinha ou do banheiro que ficam abaixo das pias --geralmente indicam vazamento.ImpermeabilizaçãoConstrutoras costumam não impermeabilizar as garagens do subsolo. Quando essas ficam muito próximas do lençol freático, podem ocorrer infiltrações. É possível conferir a umidade das paredes e do piso ou mesmo visualizar armaduras enferrujadas expostas na laje, porém esse é um problema que aparece somente com o tempo.DrenagemAlgumas construtoras não criarem um sistema de drenagem das jardineiras do condomínio. Como geralmente elas ficam sobre a garagem do subsolo, com o tempo e a chuva, o local vira um "pântano".O mesmo ocorre no playground, quando localizado em espaço gramado sobre a laje. É preciso sistema de drenagem, e, no parquinho, grama sintética.TrincasEm um prédio novo, não é difícil encontrar trincas (de 3mm a 4mm de espessura) ou fissuras (de 1mm), que nem sempre indicam problemas estruturais mas podem revelar um trabalho malfeito.Observe pilastras, paredes estruturais, garagem e outros locais menos visíveis do condomínio.MassaÀs vezes, a qualidade da massa usada para revestir paredes externas e internas está abaixo do indicado tecnicamente. O resultado são paredes que não seguram buchas, que quando perfuradas soltam areia ou cujo revestimento cerâmico não se fixa direito.O problema é difícil de detectar, porém confira se os parafusos do gradil da varanda ou das portas estão bem fixados.CaixilhosO fato de o alumínio ser anodizado indica maior durabilidade, ou de a persiana da janela ser de metal ou PVC faz diferença no isolamento acústico, sendo o primeiro melhor que o segundo. Verifique também se janelas e portas estão fixadas sem folga. A borracha de vedação, se estiver ressecada, terá de ser trocada.RevestimentoA moda de usar massa texturizada nas fachadas dos prédios pode trazer prejuízo quando a construtora usa material de má qualidade. Confira se a massa foi bem aplicada, se não há bolhas ou excessos.Observe o rejunte das pastilhas e material cerâmico e faça o exame "à percussão", que consiste de leves pancadas na parede -se estiver oca, uma reforma será necessária."Dry wall"As paredes de gesso acartonado são usadas pelas construtoras para dividir ambientes internos. Porém, essas paredes têm de ter revestimento acústico por dentro, com manta acrílica.Confira se é possível ouvir o barulho de pessoas conversando, por exemplo, de um cômodo para o outro, de portas fechadas. CURSOS ON-LINE Englishtown Deutsche Welle
16 de setembro de 2003
Os ministros da Primeira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiram levar à Corte Especial um processo em que se discute a possibilidade de as concessionárias de energia elétrica cortar o serviço por inadimplemento do usuário.Não há data definida para o julgamento da matéria.A decisão é importante porque deve servir de respaldo para os serviços de água e telefone. Até o momento, não há posição unânime quanto ao corte desses serviços. Há divergência entre turmas e seções do STJ.No processo que vai à Corte, a Prefeitura do Rio de Janeiro busca proibir o corte no fornecimento de energia de qualquer das residências do município. O argumento é que o corte é um grave atentado à dignidade humana.EmpateNo julgamento da Primeira Turma, a questão ficou empatada em dois a dois.Ficou faltando o voto final do relator, ministro Humberto Gomes de Barros, que sugeriu que o processo fosse levado à Corte, embora seu posicionamento fosse a favor do corte. Para ele, as concessionárias são pessoas jurídicas de direito privado, que fazem elevados investimentos para se manter.O ministro José Delgado, ao contrário, mantém forte entendimento a favor dos usuários e refuta a alegação de que as concessionárias tenham natureza privada. De acordo com ele, todas exploram serviços públicos concedidos, sob o controle do Estado.Segundo Delgado, a Constituição consagra uma ordem intervencionista, o que faria com que as empresas sigam o princípio da continuidade.O ministro defende que as concessionárias busquem outros caminhos que não o corte. "É uma humilhação pela qual passa o cidadão ver a sua energia cortada no regime de ausência de segurança pública em que estamos, quando a empresa tem vários caminhos [a própria Justiça e os serviços de proteção ao crédito] para se proteger", defende.É o capitalismoJá a ministra Eliana Calmon, se as concessionárias forem obrigadas a manter o fornecimento de água, o supermercado também vai ter que fornecer comida. "É a lógica do capitalismo", sentencia ela. No seu entender, se o Judiciário for abrir caminhos para desempregados, enfermos e pobres, vai inviabilizar qualquer tipo de serviço.A Corte Especial é composta por 21 ministros, dos 33 que compõem o STJ.
16 de setembro de 2003
A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) informou hoje que a prestação da casa própria vai subir até 7,86% no mês de outubro.O índice é válido para contratos de financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) vinculados ao PES (Plano de Equivalência Salarial) por categoria profissional com data-base para aumento salarial em setembro e prazo de 30 dias para repasse às prestações.Já os contratos com data-base em agosto e defasagem de 60 dias para repasse às prestações serão reajustados em 7,69%.Os aumentos incluem a variação do índice de atualização do saldo devedor nos últimos 12 meses e o índice de produtividade de 3%, estabelecidos pelo CMN (Conselho Monetário Nacional).O mutuário que tiver tido um reajuste na prestação do financiamento maior do que o ganho do salário pode solicitar revisão de cálculo ao banco que emprestou o dinheiro.Para isso, é necessário apresentar os últimos 12 holerites. Mas é necessário lembrar também que a diferença conquistada hoje na revisão do contrato vai ser incorporada ao saldo devedor, o que aumenta a dívida futura do mutuário.
16 de setembro de 2003
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