foto: WEBER SIANA perspectiva de solução para a falta de tratamento de 40% do esgoto no município de Ribeirão Preto deve afetar diretamente o processo de expansão da Zona Sul do município, “freada” por falta de infra-estrutura.No ano passado, um acordo firmado entre prefeitura, Departamento de Águas e Esgoto (Daerp), Cetesb e Ministério Público brecou a aprovação de empreendimentos naquela região. “Firmamos um acordo em 2006, mas acredito que com a solução desse problema a gente possa assinar um TAC [Termo de Ajustamento de Conduta] e isso se resolva. O problema vai ser resolvido não só na Zona Sul, mas em toda a cidade, inclusive prevendo futuras expansões”, declarou o superintendente do Daerp, Darvin José Alves.Atualmente, apenas 60% do esgoto produzido no município são tratados. O restante, por falta de emissários que levem o esgoto até as duas estações de tratamento, é jogado in natura nos córregos.Zona Sul é mais carenteFaltam emissários em todas as regiões de Ribeirão Preto. No caso da Zona Sul , onde nos últimos dez anos ocorreu um verdadeiro “boom” imobiliário, a situação é mais crítica porque, sendo uma área de expansão da cidade, ela é mais carente de infra-estrutura.“Isso [a extensão da rede de emissários de esgoto] vai resolver não só para aqueles que querem construir, como vai regularizar a situação dos condomínios já existentes”, declarou José Aníbal Laguna, diretor do Departamento de Urbanismo da Secretaria Municipal de Planejamento. A proposta da prefeitura, que já está quase fechada [ainda depende de aprovação da Câmara dos Vereadores], é ampliar o prazo do contrato com a empresa. Em troca, a Ambient, responsável pelo tratamento, estende em cerca de 40 quilômetros a rede de emissários, projeto que demanda investimentos de cerca de R$ 35 milhões. Se aprovada a proposta ainda este mês, as obras já devem começar em junho.Cerca de 2,5 mil lotes ‘aguardam’ acordoAté quando a Zona Sul ainda poderá ser expandida? Na opinião de José Aníbal Laguna, por muitos anos ainda. “Na região do Anel Viário Sul caberia uma outra Ribeirão Preto tranqüilamente, com índices de densidade demográfica aceitáveis”, declarou o diretor do Departamento de Urbanismo do município. Neste momento, de acordo com Laguna, existem cerca de seis novos empreendimentos voltados à classe média alta aguardando a definição sobre o tratamento do esgoto. “São aproximadamente 2.500 lotes para casas. Se calcularmos quatro pessoas em média por lote, teremos a previsão de 10 mil pessoas a mais na Zona Sul”, declarou.Mas Laguna faz uma ressalva. “Não vamos pensar que esses empreendimentos saiam todos de uma vez, o impacto desse acordo não deve ser imediato. Nem dá para pensar que todos decidam se mudar. Muitos compram por investimento, outros compram pensando em construir no futuro”, disse.Segundo ele, não havia acontecido em Ribeirão Preto um processo de expansão imobiliária tão intenso como o que vem ocorrendo na Zona Sul. “A classe média sempre sonhou com a Zona Sul, em crescer, em morar melhor. O shopping atraiu muita gente, o modo de vida, os terrenos maiores. A cidade convencional ficou mais perigosa e os condomínios passaram a ser referência”, afirmou Laguna. Jornal A Cidade - 06/05/07
07 de maio de 2007
Colaboração para a Se de boas intenções o inferno está cheio, apenas a vontade benévola do síndico não é suficiente para acabar com o purgatório das irregularidades nas contas do condomínio.Como a pessoa que exerce o papel tem que lidar com muitas variáveis burocráticas --guias de INSS, certidões, processos trabalhistas--, "o ideal é que ela tenha conhecimentos em contabilidade ou administração", ressalta José Roberto Graiche, presidente da Aabic (associação de administradoras).Além disso, "o síndico é obrigado a mostrar aos condôminos, sempre que solicitado, o que é feito com o dinheiro do prédio", lembra Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.Manter a guarda sobre as contas do prédio inclui vigiar a atuação da administradora.A veterinária Paula Bosso foi síndica do condomínio onde mora durante nove anos. Nesse tempo, foi assessorada por uma administradora que cuidava do escritório de seu marido.Quando quis deixar a função, Bosso pediu certidões negativas de dívidas. A primeira que recebeu era falsificada. A segunda mostrava um débito de quase R$ 50 mil com o INSS."Eu nunca desconfiei de nada, porque a empresa sempre foi correta com os outros prédios que administra", conta.Prestação de contasMesmo sem ter sido processada pelos condôminos, que aceitaram um aumento de cerca de R$ 100 mensais, a ex-síndica se sente mal pela situação."As únicas provas que tenho são os cheques que eu mandava para lá [a administradora]. Como eu imaginaria que as coisas não estavam sendo pagas?"Para evitar um problema dessa proporção, o ideal é acertar com a empresa uma prestação de contas semestral."Com guias pagas de todos os tributos e certidões negativas de débito", orienta Patrícia Mendes, advogada imobiliária.Além da possibilidade de ter seu apartamento penhorado para o pagamento da dívida, o síndico pode ser preso por negligência administrativa.Mas, para a veterinária, nem tudo está perdido. "Se ela conseguir provar que não estava sendo omissa, que estava continuamente fiscalizando as contas do prédio, ela pode, sim, ficar isenta de processo", argumenta a advogada. Folha de S.Paulo - 22/04/07
28 de abril de 2007
Colaboração para a Se de boas intenções o inferno está cheio, apenas a vontade benévola do síndico não é suficiente para acabar com o purgatório das irregularidades nas contas do condomínio.Como a pessoa que exerce o papel tem que lidar com muitas variáveis burocráticas --guias de INSS, certidões, processos trabalhistas--, "o ideal é que ela tenha conhecimentos em contabilidade ou administração", ressalta José Roberto Graiche, presidente da Aabic (associação de administradoras).Além disso, "o síndico é obrigado a mostrar aos condôminos, sempre que solicitado, o que é feito com o dinheiro do prédio", lembra Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.Manter a guarda sobre as contas do prédio inclui vigiar a atuação da administradora.A veterinária Paula Bosso foi síndica do condomínio onde mora durante nove anos. Nesse tempo, foi assessorada por uma administradora que cuidava do escritório de seu marido.Quando quis deixar a função, Bosso pediu certidões negativas de dívidas. A primeira que recebeu era falsificada. A segunda mostrava um débito de quase R$ 50 mil com o INSS."Eu nunca desconfiei de nada, porque a empresa sempre foi correta com os outros prédios que administra", conta.Prestação de contasMesmo sem ter sido processada pelos condôminos, que aceitaram um aumento de cerca de R$ 100 mensais, a ex-síndica se sente mal pela situação."As únicas provas que tenho são os cheques que eu mandava para lá [a administradora]. Como eu imaginaria que as coisas não estavam sendo pagas?"Para evitar um problema dessa proporção, o ideal é acertar com a empresa uma prestação de contas semestral."Com guias pagas de todos os tributos e certidões negativas de débito", orienta Patrícia Mendes, advogada imobiliária.Além da possibilidade de ter seu apartamento penhorado para o pagamento da dívida, o síndico pode ser preso por negligência administrativa.Mas, para a veterinária, nem tudo está perdido. "Se ela conseguir provar que não estava sendo omissa, que estava continuamente fiscalizando as contas do prédio, ela pode, sim, ficar isenta de processo", argumenta a advogada. Folha de S.Paulo - 22/04/07
28 de abril de 2007
Apartamentos no piso térreo de edifícios apresentam vantagens para os moradores. GUILHERME TAVARESEspecial para a Mudar para um prédio geralmente remete à idéia de morar na cobertura, ter uma bela vista, abrir a janela e ver o azul do céu todas as manhãs. Mas algumas pessoas quando acordam costumam ter a garagem do prédio ou a própria rua como paisagens da janela do apartamento. Os imóveis de primeiro andar podem não ser a melhor escolha estética, mas sem dúvida apresentam uma série de vantagens para os habitantes. Primeiro pela facilidade de acesso. Os imóveis no primeiro andar evitam uso de escadas ou elevadores, ideais para portadores de necessidades especiais que dependem de muletas ou de cadeiras de rodas. Pessoas com idade mais avançada também gostam da escolha, já que não precisam encarar fileiras inteiras de degraus dos edifícios. É o caso da aposentada Wilda Pagano, moradora há um ano de um apartamento no primeiro andar de um prédio no bairro Jardim Sumaré. Wilda morava em uma residência antes, mas teve que mudar para um imóvel menor e acertou na escolha de um apartamento no primeiro andar. "Assim não preciso usar escadas, já não estou mais na idade de subir degraus. E o apartamento parece uma casinha pequena, tem quintal maior e mais espaço", afirma a aposentada. Essa é justamente uma das vantagens que esse tipo de imóvel também apresenta. O quintal maior proporciona um espaço extra no imóvel, escolha boa para quem tem animais ou filhos pequenos, que ganham opções de lugares para brincar. Ideal também para quem quer fazer um churrasco: no quintal cabem mais cadeiras e a festa fica maior. José Rafael Ribeiro de Oliveira Costa mudou-se para um apartamento quando casou e sentiu saudades da casa em que morou a vida toda. "Não me adaptei ao apartamento porque me sentia dentro de uma caixinha de fósforos, ficava limitado e não tinha espaço pra nada", afirma o empresário. Há um mês mudou-se para um apartamento de primeiro andar e ficou satisfeito com as áreas extras que seu apartamento no Jardim Irajá propicia, principalmente por que agora sua cachorra tem mais espaço para brincar. Quem também gostou da mudança foi Silvana Maria Vitali Batlle, que trocou a bela vista do décimo segundo andar para o térreo de seu prédio no bairro Jardim Irajá. Há quadro meses na nova moradia, Batlle diz que não sente saudades do apartamento antigo, já que agora tem acesso mais fácil e o quintal maior é ideal para a filha de oito anos brincar. Mas esses apartamentos de primeiro andar também têm suas desvantagens. Uma delas é a perda de privacidade. Na maioria das vezes é preciso fechar a janela na hora de se trocar, pois muitas dessas residências têm as janelas voltadas para a rua. Além disso, dependendo da arquitetura do prédio, há um risco maior de assaltos, já que são as moradias com acesso mais fácil dos prédios. Há ainda alguns inconvenientes menores. Como estão mais baixos, esses apartamentos costumam apresentar mais umidade nas paredes, as famosas "bolhas" que aparecem sob a pintura. Outro pequeno problema que esses moradores têm de superar são as sujeiras que caem dos apartamentos superiores, já que alguns vizinhos jogam bitucas de cigarro e até latas de cerveja e refrigerante dos andares mais altos, o que obriga os moradores dos níveis mais baixos a limparem seus quintais ou áreas externas. Mas, de acordo com o proprietário de uma imobiliária de Ribeirão Preto, Sérgio Valente, esses problemas que os apartamentos de primeiro andar apresentam costumam se transformar em outra vantagem: o preço desses imóveis, tanto para aluguel quanto para compra, costuma ser bem menor, em alguns casos a diferença pode chegar a até 30%. "A maioria das pessoas que vai morar em um prédio sempre procura os apartamentos mais altos, por isso que esses imóveis (de primeiro andar) ficam com preços menores", afirma. Segundo Adão Adriano Tunes, gerente de locação de outra imobiliária da cidade, os preços e essas pequenas vantagens costumam facilitar a locação desses imóveis, porém são construções mais antigas, de prédios pequenos, e estão se tornando cada vez mais raras. Em sua imobiliária a procura por esses tipos de imóveis não é muito grande, mas sempre que aparecem são fáceis de locar.
28 de abril de 2007
Um dos grandes – podemos dizer mesmo mega - conflitos do presente século XXI está sendo entre Ecologia e Economia. A busca constante da conciliação de ambas deve ser a marca do bom senso. Afinal, nem podemos continuar destruindo nosso habitat, o oikos em que vivemos, nem podemos deixar de criar riquezas para satisfazer as necessidades – e até o luxo, por que não dizer? – do ser humano. Desenvolvimento sustentado é a expressão que, inclusive, muita gente nem sabe o que é. Todo mundo fala de efeito estufa mas pouca gente sabe que pode, mesmo individualmente, ajudar a combater o aquecimento global. O aquecimento é obra de todos – uns mais, outros menos, como em tudo – sendo curial esperar-se que todos, igualmente uns mais e outros menos, atuem no sentido de adequá-lo a um nível tal que permita desenvolvimento econômico, a geração de riqueza, sem agressão ao meio ambiente. Como compensar o carbono lançado ao ar ao longo de todo um ano? Resposta: reflorestar é a chave para estabelecer-se um contraponto à poluição que produzimos tanto vivendo como gerando riqueza. Toda atividade econômica que consome combustível, que consome luz, libera carbono. E, liberando carbono, produz o gás carbônico, conseqüência da mistura de carbono com oxigênio.Como equilibrar-se, como igualar-se a conta?Uma das alternativas é plantar muita árvore, se possível na seguinte proporção: para cada veículo movido à gasolina, meia dúzia de árvores. Este é o cálculo que ecologistas fazem na linha de se tentar seqüestrar o gás carbônico, um dos – há mais – vilões do efeito estufa. Este o intróito.Imagine que você esteja interessado em fazer um investimento imobiliário, comprando um terreno. Se você tiver preocupações ecológicas, que são legítimas e se você igualmente tiver preocupações econômicas, que igualmente são legítimas – muito mais do que apenas legais – busque adquirir o lote de terra em lançamentos novos que demonstrem esta preocupação, este objetivo de conciliar desenvolvimento econômico com preocupações ambientais.O cálculo não é difícil de ser feito. Anote a quantidade de lotes do lançamento. Multiplique por quatro, a média de pessoas que mora em cada uma das residências a ser construída. E novamente multiplique por quatro, considerando-se que cada pessoa deve ter seu próprio veículo. Uns têm nenhum mas outros têm mais de um. Obtido esse número, faça nova multiplicação por seis. O resultado é a quantidade de árvores que precisam de ser plantadas no local, tanto nas ruas, praças e prédios públicos como em pequenas reservas florestais que cada loteamento deveria ter.Você, claro, não resolveria o problema do gás carbônico, do efeito estufa e de outras preocupações ambientais legítimas. A legitimidade é filha do tempo.Mas você teria, pelo menos, feito sua parte. O que um carro a gasolina lança de carbono ao ar em um ano pode ser compensado, zerado, com o plantio de meia dúzia de árvores. Meia dúzia não é um número cabalístico. É número de estudiosos do meio ambiente.VICENTE GOLFETO
22 de abril de 2007
Abertura de capital e investimentos estrangeiros devem aumentar velocidade de negociações no Brasil. Um novo mercado imobiliário vem aí. Com a abertura do capital das empresas do setor na bolsa de valores - incluindo na Bolsa de Nova York -, e grandes conglomerados internacionais olhando com bons olhos para o mercado brasileiro, da mesma forma que olharam para a Espanha, há 15 anos, e para o México, há seis, a tendência é que haja uma série de mudanças.Incorporadoras e imobiliárias precisam se adequar, afirma Elbio Fernández Mera, vice-presidente da Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo) e ex-presidente da unidade brasileira da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias. Ele estará em Ribeirão no próximo dia 25 para a palestra de lançamento do curso de pós-graduação em Negócios Imobiliários da Faap."O investimento em imóveis no Brasil vai passar por um processo de valorização muito grande, devido ao volume de capital estrangeiro que está entrando." Segundo ele, em 12 anos os investimentos na Espanha passaram de 11 bilhões de euros para 400 bilhões, enquanto que no México, em seis anos, o capital mais que dobrou.Alguns dos fatores que estão tornando o mercado brasileiro atraente para incorporadoras estrangeiras é a estabilidade econômica, desvalorização do dólar frente ao real e baixo risco-país. Por outro lado, a redução de juros e maior disponibilidade de financiamento - com vários bancos com mesmo patamar de juros da Caixa Econômica Federal - também colaboram para o aquecimento do setor, ao tornar os imóveis mais acessíveis. Com juros menores, cai o valor das prestações e as pessoas podem comprar num prazo maior."Esses fatores vão provocar uma velocidade de oferta de imóveis e de venda muito maior", antecipa Mera.Com a possível aceleração do mercado, as empresas vão ter que mudar seu posicionamento, na visão do empresário. As incorporadoras, por exemplo, terão que ser ainda mais seletivas em seus negócios - procurar atender o mercado, com apartamentos de dois dormitórios, loteamentos e casas de boa localização - e unir-se a grandes grupos para oferecerem empreendimentos de grande porte. Já as imobiliárias precisarão ampliar sua rede de contatos, inclusive fazendo parcerias com outras do mesmo Estado. Além disso, deverão investir em tecnologia para ter bom cadastro de clientes, prestação de contas clara e rápida e um serviço ágil de informações.Uma forte tendência hoje no Brasil para acompanhar a velocidade do mercado são as redes de imobiliárias - existem ao menos dez no país. A rede Secov, por exemplo, tem 35 imobiliárias associadas em São Paulo, que atendem todas as regiões da cidade. Há pelo menos 3.000 registros, com preços que variam de R$ 46 mil, cobrados por um apartamento na Barra Funda, até R$ 4,9 milhões, por uma cobertura no Panamby. Em Campinas, a mesma rede conecta 26 imobiliárias, e a idéia é trazer o serviço para Ribeirão."A rede estabelece o valor correto para o imóvel. O preço é o mesmo, não muda nada. A vantagem é que o coloca à venda em dez, 15 imobiliárias, que ganham pelo volume de negociações", afirmou Elbio Fernández Mera.Segundo ele, por meio da rede imóveis semi-novos e usados vão vender muito mais rápido. "Se antes a espera ultrapassava um ano, agora será de cinco, seis meses em média", disse. ANA LÍGIA VASCONCELLOS
15 de abril de 2007
Se um imóvel próprio está em primeiro lugar na fila de prioridades do orçamento, mas a burocracia do negócio assusta, os cartórios de São Paulo agora oferecem um alento contra as pilhas de papel e o tempo de corrida atrás de documentos exigidos para a compra.Desde a semana passada, já se pode obter pela internet a certidão de registro de imóvel dos cartórios paulistanos, autenticada e com a mesma validade jurídica da de papel.Esse documento contém dados importantes do bem e é utilizado para pedir financiamento, por exemplo.A nova tecnologia foi viabilizada pela Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo). A certidão digital não tem nenhum custo adicional e pode ser obtida por pessoas físicas ou jurídicas.Ela já era fornecida, mas, até agora, não valia na Justiça ou para pedir um financiamento no banco -servia apenas para consulta. A novidade é a sua autenticidade."Vai reduzir tempo e custos de deslocamento", define Helvécio Castello, 54, presidente do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil)."O tempo de pedir o documento pela internet e recebê-lo em papel pelos Correios, por exemplo, que corresponde a cerca de seis dias, vai praticamente desaparecer", prevê.Quando a certidão digital é pedida, o cartório fornece ao solicitante um link no servidor da Arisp, onde ele deverá "baixá-la" em seu computador. A partir desse momento, poderá enviá-la por e-mail ou por CD, inclusive para o banco em que pretende se candidatar ao financiamento."Não há mais necessidade de gastar com cópias autenticadas", pontua Flauzilino dos Santos, 52, presidente da Arisp.SegurançaPor outro lado, cópias impressas do documento não são reconhecidas legalmente --ele só tem validade no meio digital.De acordo com Santos, a maior segurança --contra falsificações, por exemplo-- é outra vantagem do novo documento. "Sempre que houver qualquer alteração no texto da certidão, por mínima que seja, o visualizador [de documento com assinatura digital] acusará quando o documento for aberto novamente", explica.A certidão digital pede um software específico que a leia. Esse visualizador é disponibilizado gratuitamente no site da Arisp (www.arisp.com.br). EDSON VALENTE
15 de abril de 2007
Um ponto de ônibus localizado bem em frente de sua propriedade é bom ou ruim para a determinação do valor pecuniário de imóvel? A resposta não é fácil. “Depende”, diria um analista cauteloso. Se se tratar de uma residência situada num bairro misto, isto é, bairro que pode, ao mesmo tempo, conter residências e empresas comerciais, de serviço e industriais, pode ser uma boa pedida. Conforme o caso, não.Vejamos. Em caso de bairro estritamente residencial, é bom ter um ponto de ônibus próximo do local onde se mora. Mas não em frente da casa. É o tipo da coisa que todos querem, mas não na saída do carro, próximo da garagem. O mesmo não se pode dizer se o imóvel em foco for um salão comercial, uma sala para o setor amplo de serviços, ou mesmo para a localização de uma indústria. Evidente que se for um posto de gasolina, um estacionamento de veículos ou um salão para ser locado – ou já locado – para uma loja de jóias, um ponto de ônibus – ou de táxi, como dissemos acima – não só vai atrapalhar o funcionamento da empresa como ainda pode trazer outros aborrecimentos. Imaginem uma loja de jóias, com relojoaria e tudo, localizada à frente de um ponto de ônibus. O poder aquisitivo do usuário – claro que com as exceções – não se compatibiliza com a mercadoria oferecida pelo estabelecimento. E nem ele tem tempo de, esperando o ônibus, analisar a compra de uma jóia. O consumidor determina o tipo de comércio. E de serviço. Um ponto de ônibus altera a modalidade de comércio das imediações de onde ele se localiza, atraindo também bancas de revistas e de jornais. Mas espanta outros. Casos de oficinas de veículos – motos, automóveis, caminhões – que são exemplos. Investimento em imóveis, para renda, tende a voltar como alternativa de aplicação de recursos. O investidor está percebendo que as aplicações mais conservadores – e os investidores em imóveis são do tipo mais conservador – localizadas nos bancos, como são os casos dos fundos de investimento DI e de renda fixa, estão com remuneração pífia. E com tendência a diminuir mais ainda, porque esta remuneração é estreitamente ligada à taxa básica de juros, a Selic, que continuará perdendo mais substância. A alternativa é a aplicação em imóveis. Este investimento – deve-se considerar – entretanto, tem baixíssima liquidez. E exige cuidados e atenções especiais. Como as que focalizamos acima. E residências que se localizem perto de salões que podem virar bares, casas de show e restaurantes? Este, no entanto, é assunto para outro dia.VICENTE GOLFETO
08 de abril de 2007
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