Por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, de debêntures e constituição de fundos de investimento, algumas empresas têm encontrado fôlego para tocar projetos de expansão São Paulo - A escassez de recursos para financiamento à produção imobiliária, bancada majoritariamente com caixa próprio e linhas bancárias, e os custos de aquisição desse capital pelas vias tradicionais de empréstimo estão incentivando construtoras e incorporadoras a voltar suas atenções ao mercado de capitais. Por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), de debêntures e constituição de fundos de investimento, algumas empresas têm encontrado fôlego para tocar projetos de expansão sem ter de espremer suas margens operacionais. Há quem diga que, mais adiante, essa aproximação entre os mercados de imóveis e de títulos poderá resultar em uma nova relação de companhias de capital aberto no País. A Gafisa, construtora controlada por fundos da GP Investimentos, é uma das empresas que deverá negociar ações na Bolsa no futuro próximo, a partir da oferta da participação desses fundos a outros investidores. A empresa já possui registro de companhia aberta. Falta o mercado se mostrar atraído pelo setor. O mesmo argumento é apresentado pela Company, que também possui registro na Bovespa, mas ainda aguarda o melhor momento para ofertar ações no mercado. Entre as que se arriscaram a colocar papéis em negociação, como a Rossi Residencial e a Brazil Realty, a falta de atratividade do setor e as incertezas que rondaram o segmento imobiliário nos últimos anos jogaram por terra os planos de liquidez para os papéis. Enquanto ainda se desenha o cenário favorável a IPOs (sigla em inglês para oferta inicial de ações) ou colocação de papéis no mercado, o momento é de captar recursos por meio de ferramentas inovadoras. Para fugir dos custos do financiamento bancário tradicional, o segmento de edificações tem sido criativo e buscado alianças estratégicas, incluindo parcerias com bancos de investimento. Acompanhando uma tendência do mercado, por exemplo, a Gafisa registrou na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) um programa de distribuição de debêntures com duração de dois anos, no montante de R$ 200 milhões. Ao mesmo tempo, levou à análise da autarquia sua segunda emissão de títulos, de R$ 64 milhões. Ao que tudo indica, a construtora utilizará parte dos recursos para financiar sua expansão. A meta da empresa, para este ano, é dobrar o número de lançamentos na comparação com 2004. Assim como a Gafisa, outras construtoras devem aproveitar o maior apetite do mercado por títulos lastreados em imóveis e têm combinado a emissão de papéis a parcerias inéditas com bancos de investimento, como a Rossi Residencial. Essa alternativa, que pode resultar na constituição de Sociedades de Propósito Específico (SPE) ou em fundos de investimento em participação, também tem atraído incorporadoras de capital fechado. A alteração do sistema de financiamento da indústria imobiliária, na realidade, reflete um desejo antigo das próprias construtoras, instituições financeiras e governo federal. Em 1997, quando foi instituído o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o objetivo era introduzir novos mecanismos de captação de recursos. O modelo, que tem a securitização (conversão de créditos a receber, nesse caso imobiliários, em títulos vendidos a investidores) como ponto de partida, ainda não deslanchou, porém, passou a avançar com mais rapidez desde o ano passado. O mais forte estímulo ao SFI veio em agosto de 2004, com a edição da Lei 10.931 que, entre outros avanços, aprimorou as garantias jurídicas dos negócios imobiliários. No mesmo mês em que a lei foi editada, o governo federal modificou o tratamento tributário conferido a Letras Hipotecárias (LHs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e CRIs mantidos por pessoa física. A derrapada, entretanto, ficou por conta da não extensão da isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos de cotas de fundos de investimento imobiliário. Nesse terreno, defende o mercado, ainda há muito trabalho a ser feito. Stella Fontes
03 de maio de 2005
Os empresários da construção civil não estão otimistas e se mantêm relativamente descrentes na recuperação do desempenho de suas empresas. É o que mostrou a 22ª Sondagem Nacional da Construção, realizada pelo SindusCon-SP e pela GVConsult em fevereiro, com empresários de todo país.Segundo a sondagem, a expectativa dos empresários em relação a um melhor desempenho das empresas do setor registrou ligeira elevação (1,5%) em relação a novembro, mas o indicador (38,2) continua muito distante de um desempenho considerado favorável (a partir do nível 50). Portanto, a recuperação da construção apontada pelo IBGE não é abrangente e ainda não está sendo sentida pelo segmento formal do setor.A análise da percepção do desempenho das empresas por região revela um movimento bastante desigual. Em fevereiro, o resultado foi puxado pelas regiões Nordeste e Sudeste. Por outro lado, nas regiões Centro-Oeste e Sul, houve deterioração no indicador. Junto com a elevação dos juros, as empresas acusaram aumento de suas dificuldades financeiras.Perspectivas Como sempre acontece, a melhora no desempenho favoreceu as perspectivas para os próximos meses. Os empresários consultados revelaram uma expectativa melhor que no final do ano, mas como o índice está abaixo de 50, não é possível dizer que estão otimistas. Ou seja, os empresários ainda se mantêm relativamente descrentes na recuperação do desempenho de suas empresas.Em linha com a evolução do indicador de desempenho, as perspectivas para os próximos meses deterioraram-se acentuadamente na região Sul. Nas demais regiões houve melhora. No que diz respeito às expectativas para a economia, a sondagem revelou que, em média, a avaliação da política econômica melhorou. Mas foram os empresários do Sudeste e Nordeste que efetivamente se mostraram mais satisfeitos com a política econômica. As perspectivas de crescimento econômico para os próximos meses estão mais favoráveis em todas regiões, embora no sul o crescimento do indicador tenha sido menos expressivo. Há também uma certa unanimidade nas perspectivas para a inflação: a pesquisa mostrou uma maior confiança do empresário na redução das taxas nos próximos meses, o que não ocorre em relação aos custos setoriais.São PauloDepois de três pesquisas sucessivas acusando uma piora nas perspectivas para os próximos meses, a sondagem registrou uma ligeira melhora da confiança do empresário de São Paulo em relação ao futuro próximo. O crescimento do indicador foi relativamente tímido. De todo modo, o índice ainda está muito abaixo de 50 e é menor do que o de fevereiro de 2004. Essa mudança veio com um resultado mais favorável no indicador de desempenho das empresas. Os empresários paulistas também estão mais confiantes em relação à política econômica e às perspectivas de crescimento econômico. Com relação à pesquisa anterior, o resultado não alterou substancialmente.
23 de abril de 2005
Os bancos direcionaram no primeiro trimestre R$ 909,17 milhões para o financiamento imobiliário. Esse montante representou um incremento de 62,8% em relação ao mesmo período de 2004, segundo balanço divulgado hoje pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).Só em março, os bancos destinaram R$ 393,52 milhões para o crédito imobiliário, um incremento de 80,30% na comparação com o mesmo mês do ano passado. Segundo a Abecip, o desempenho dos empréstimos imobiliários feitos pelos agentes do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) reflete a continuidade da recuperação iniciada em 2003 e ampliada pelo crescimento econômico de 2004.No ano passado, os bancos direcionaram R$ 3,060 bilhões para o financiamento imobiliário. Foi o melhor resultado da década. Foram financiadas 54.467 unidades habitacionais em 2004.Para 2005, a Abecip estima que o mercado de crédito imobiliário deva crescer pelo menos 30%, atingindo R$ 4 bilhões. VolumeOs recursos destinados para o crédito imobiliário financiaram 12.005 unidades habitacionais no primeiro trimestre deste ano, 6,59% a mais do que o volume financiado em igual período de 2004. Em março, entretanto, foram financiadas 4.910 unidades, uma queda de 19,11% frente ao mesmo mês do ano passado.
23 de abril de 2005
O número de ações de despejo por falta de pagamento cresceu 47,41% em relação a fevereiro --saltou de 1.523 para 2.245, de acordo com pesquisa da Hubert no Fórum da capital. As ações de procedimento ordinário, por sua vez, tiveram elevação de 53,62%. Publicado em 17/04/05.
23 de abril de 2005
Apartamento também tem manual de instruções, que deve ser cuidadosamente analisado pelo comprador. "A construtora precisa fornecer um manual que especifique a manutenção dos itens do imóvel e sua periodicidade", diz Kurt Amann, 33, coordenador do curso de engenharia civil do Centro Universitário da FEI.Marcelo Donizetti, 36, presidente da Ammesp (Associação de Mutuários e Moradores do Estado de São Paulo), pondera que "muitas construtoras não reconhecem os erros estruturais e dizem que houve mau uso".Especialistas consultados pela Folha listaram as principais ocorrências. "Há infiltrações nos caixilhos e fissuras no revestimento da fachada", relaciona Amann. Cada defeito tem o seu tempo de "maturação". "Os de pintura aparecem em três ou quatro meses."Alguns demoram anos para surgir, como a corrosão das armaduras do concreto do prédio. Para Natan Levental, 67, coordenador da divisão de estruturas do Instituto de Engenharia, novas tecnologias construtivas geram mais problemas estruturais."O espaçamento de pilares para ter mais vagas de garagem e fazer plantas flexíveis traz mais deformações do concreto", pontua.O prazo para reclamar de defeitos aparentes é de 90 dias após a entrega do imóvel, mas pode ser maior se essa garantia for estipulada no contrato. Cinco anos é o mínimo em caso de vícios ocultos, problemas estruturais que demoram anos para aparecer.As reclamações não devem ir apenas para a construtora. "A incorporadora e a vendedora também podem ser responsabilizadas", aponta Maíra Feltrin, advogada do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor)."A primeira medida é mandar uma carta protocolada indicando o problema e pedindo sua reparação. Se não houver solução, procure o Procon [Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor] e até a Justiça Comum ou o Juizado Especial Cível, se o valor reclamado não superar R$ 40 mil."
23 de abril de 2005
foto: Renato Lopes/A CIDADEAs discussões do Plano Diretor de Ribeirão Preto vão recuar cerca de quatro anos no tempo. Os debates vão partir do projeto original elaborado pela prefeitura e entregue ao Comur (Conselho Municipal de Urbanismo) em 2001.A prefeitura vai começar a discutir as leis complementares do Plano Diretor na próxima semana. A data marcada é terça-feira, quando o Comur faz sua segunda reunião ordinária do ano.Nessa reunião, o diretor de Urbanismo da Secretaria de Planejamento da prefeitura, José Aníbal Laguna, entregará aos conselheiros três minutas de projetos de lei: Mobiliário Urbano, Plano Viário e Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. São os mesmos projetos que foram elaborados pelo governo petista de Antônio Pallocci Filho em 2001 e debatidos no Comur. Dois deles foram entregues à Câmara Municipal no final.Desses projetos, o que trata do parcelamento do solo foi rejeitado pela Câmara no final de 2003, a pedido da própria prefeitura. Os projetos do código de mobiliário urbano e do plano viário ainda tramitam na Câmara sem que tenham sido votados até hoje.Até hoje, a Câmara aprovou apenas o Código Ambiental, que entrou em vigor no ano passado, mas ainda não está sendo integralmente aplicado. Ele prevê, por exemplo, a proibição das queimadas na área urbana, mas a prefeitura não fiscaliza a prática.Ainda falta a elaboração do Código de Obras, mas ele depende da aprovação da lei de parcelamento do solo para ser elaborado.O Estatuto das Cidades exige que municípios com mais de 20 mil habitantes tenham aprovados seu Plano Diretor e todas as leis complementares que o compõem até 2006, sob pena de perder o direito a financiamentos de projetos de infra-estrutura, como o combate às enchentes e o tratamento de esgoto.O recuo no tempo nos debates das leis complementares em Ribeirão Preto, no entanto, não deve impedir que esses projetos sejam aprovados no prazo determinado pelo Estatuto das Cidades. Para o arquiteto Fernando Freire, presidente do Comur, haverá um recuo no tempo, mas o órgão já acumulou conhecimentos sobre o tema e poderá concluir seus pareceres em um prazo de aproximadamente três meses.“Vai voltar quase à estaca zero, mas eu acho que se a gente conseguir concluir isso em três meses vai ser ótimo”, disse Freire.Para José Aníbal Laguna, diretor de Urbanismo da Secretaria de Planejamento, os debates vão incorporar as discussões já feitas na ocasião, além de somar com novas figuras jurídicas criadas no período.“A gente discutiu esses projetos aqui no Comur, mas ninguém colocou uma linha do que foi discutido aqui. Estamos levando os projetos como eles eram originalmente. Tiramos as alterações propostas pela Câmara e vamos levá-las paralelamente”, afirmou Laguna.De fato, o Comur foi chamado pela prefeitura para debater os projetos em 2001, mas o texto encaminhado à Câmara não contemplou os pareceres do conselho, que serão levados também para o debate no órgão, como forma de acelerar a discussão.O Comur também vai analisar as mais de 80 emendas ao projeto de parcelamento do solo feitas pelos vereadores durante o período que o projeto tramitou no Legislativo.Laguna afirmou que a prefeitura vai incluir nos textos todas as sugestões feitas pelo Comur. “A gente respeita muito o conselho, que é composto por técnicos extremamente qualificados indicados por entidades muito respeitadas da cidade.”Mudanças - Laguna disse que vai propor ao Comur a discussão de mudanças feitas no projeto original pelo próprio órgão, em 2001, além da incorporação de outras leis já existentes.Uma das mudanças, disse Laguna, será a questão da outorga onerosa. Por essa medida, todas as obras realizadas na cidade terão de dar algum tipo de contrapartida social como forma de compensar seu impacto ambiental e urbanístico.Ele citou como exemplo que consta do projeto original a necessidade de que todos os prédios altos construídos no Centro de Ribeirão tenham de pagar 12% de seu valor para o município, para que sejam realizadas obras de infra-estrutura. O Comur havia sugerido reduzir esse percentual para 5%.Outra mudança que deve ser proposta será a incorporação às leis complementares do Plano Diretor do chamado loteamento fechado. O município já conta com uma lei que permite o fechamento de loteamentos, aprovada no passado por proposta do então prefeito Gilberto Maggioni (PT) e que sofreu o bombardeio da oposição e de associações de moradores.Fernando Freire disse que o Comur deve montar comissões para analisar separadamente os projetos. As discussões, no entanto, só devem começar no final deste mês. Na reunião da próxima terça-feira, a pauta do Comur deve ser restrita à discussão da nova rodoviária.José Aníbal Laguna disse que a intenção da prefeitura é encaminhar os projetos de lei para a Câmara até setembro.
18 de abril de 2005
A Emgea (Empresa Gestora de Ativos) está estudando uma forma de resolver o problema do desequilíbrio financeiro de cerca de 200 mil mutuários que tiveram seus contratos assinados até 1994 --e que possuem diversos tipos de distorções, como saldo devedor superior ao valor do imóvel e prestações altas demais. A maioria desses mutuários, que tomaram empréstimos para a compra de imóveis na Caixa Econômica Federal, está em situação de inadimplência."Existem mutuários que são profissionais liberais e seus contratos de equivalência salarial são reajustados de acordo com o salário mínimo. Como o salário mínimo obteve ganhos reais, esses mutuários ficaram com prestações impagáveis", disse Gilton Pacheco, presidente da Emgea.No entanto, o executivo disse que por enquanto a abertura de um plano de renegociação desses contratos está na esfera do planejamento. "Estamos estudando ainda a situação desses contratos. Qualquer decisão será tomada em outra esfera", disse.A Emgea foi uma estatal criada em 2001 durante a reestruturação patrimonial da Caixa Econômica Federal. Na ocasião, a Caixa transferiu para a Emgea todos os contratos mobiliários tidos como desequilibrados financeiramente e de difícil recebimento.Segundo Pacheco, os contratos que poderão ser beneficiados com um possível plano de renegociação são aqueles sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais).
10 de abril de 2005
foto: Weber Sian/A CIDADEFerraz Jr.Para alguns especialistas, trata-se do resquício arquitetônico colonial implantado no Brasil pela dominação português, que distinguia a casa grande como residência do senhor de engenho e a senzala, onde ficavam os escravos. Com a modernização da sociedade, a edícula assume a função da senzala. Localizada principalmente no fundo dos terrenos, servem para abrigar os empregados da casa, erguida na parte frontal, segundo o arquiteto José Roberto Geraldine, especializado em questão habitacional. A crise habitacional que sempre acompanhou as classes menos favorecidas do país, fizeram com que essas mesmas edículas fossem erguidas para abrigar a família enquanto a casa principal era construída aos poucos e na medida da disponibilidade financeira, na parte da frente do terreno. De acordo com José Roberto, a edícula atende a uma população econômica situada entre um e cinco salários mínimos.Agora, com a valorização da busca por uma melhor qualidade de vida, são muitas as famílias que buscam construir suas casas valorizando a área de lazer, principalmente quando se pensa em colocar nela uma piscina que possa refrescar o sufocante calor de Ribeirão Preto. Nessa tendência, ocupar o terreno com a menor área útil construída em favorecimento dos espaços para jardins e lazer é cada vez mais uma prerrogativa de quem busca a tão sonhada boa qualidade de vida.A figura da edícula pode corresponder a essa necessidade. Já há exemplos disso em Ribeirão Preto. O problema é que como a edícula, construída no fundo do terreno, tem uma função secundária ou de suporte para o resto da casa, tê-la como moradia principal acarreta em alguns inconvenientes que podem representar inclusive aumento do consumo de energia. Segundo a arquiteta Ruth Paulino, doutora em conforto ambiental, optar pelas edículas requer orientação de profissional que possa fazer um planejamento adequado. “Nos fundos de um terreno, a edícula fica restrita a ter sua entrada apenas em uma das faces, o que dificulta a circulação de ar e até mesmo a iluminação natural”, analisa a especialista.“Não é porque é edícula que tem que ser ruim. Há espaços pequenos que cumprem muito bem a função de servir de moradia para permitir melhor utilização do terreno como área de lazer”, afirma. Ela ressalta que qualidade envolve tudo, desde a concepção do espaço ao material utilizado, cuidados com a insolação, percepção da direção do vento que permite otimizar a ventilação do espaço, etc.Construída nos fundos de um terreno, a edícula ao lado revela a intenção explícita de seus moradores em valorizar área de lazer, com construção de varanda ampla e área de piscina. Como diagnosticou a arquiteta, a edícula, embora aconchegante, sofre dos problemas apontados por ela de ventilação e iluminação. Dois ventiladores e um ar-condicionado foram instalados para garantir boa ventilação e espantar o calor abafado dentro da edícula.” Há um gasto de energia que poderia ser evitado se a edícula tivesse sido construída no meio ou na frente do terreno.Outro custo que pode ser evitado, avalia, é com as instalações. “No fundo do terreno, a edícula vai exigir mais encanamento de água e esgoto e fiação elétrica, ou seja, são muitos os inconvenientes que podem ser evitados com melhor planejamento”, assegura. Por outro lado, uma edícula pode levar seus moradores a promover a ampliação da área construída. “Espaços pequenos pedem ampliação com qualidade para que não fique com ar de puxadinho”, conclui.
10 de abril de 2005
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