Depois da satisfação por ter comprado um apartamento recém-construído, o proprietário terá uma série de preocupações, como a eleição do síndico e o valor do condomínio. Tudo isso começa a se definir em uma primeira assembléia dos moradores.Em geral, a construtora cuida das primeiras etapas. A primeira delas, antes mesmo da assembléia, é a elaboração da convenção do condomínio, que é uma espécie de estatuto com todas as normas do prédio, como o corpo diretivo (síndico e assistentes), mandatos, responsabilidades e regras contra a inadimplência."Geralmente, a própria construtora elabora uma proposta de convenção", diz Cláudio Anauate, 58 anos, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).Com isso, é convocada a primeira reunião, que vai aprovar o texto e definir a eleição do síndico. "Na maior parte dos casos, a construtora assume o papel de síndico nos primeiros meses", diz Angélica Arbex, 27 anos, supervisora de marketing do Grupo Lello.Uma questão que deve ser prevista é a forma do rateio do condomínio, a divisão das despesas. Por isso, a participação do proprietário na assembléia inaugural é muito importante.
29 de junho de 2004
A maioria das casas alugadas em São Paulo, em maio, teve um valor de locação superior ao de abril, situação inversa à dos apartamentos, segundo apurou pesquisa realizada pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) com 405 imobiliárias da cidade.Para os corretores, a maior procura por casas é o principal fator de aumento do valor desse tipo de aluguel. A maior alta --7,31%-- aconteceu entre as residências de um dormitório situadas em bairros agrupados na Zona E de valor da pesquisa, como Pirituba e Parelheiros. A maior redução --4,77%-- foi registrada na Zona B, como Aclimação e Moema."E a procura deve continuar crescendo por causa do condomínio, cujo valor se transformou em um ônus insuportável para milhares de famílias", afirma o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto."Hoje, por conta desse movimento que tem levado muita gente a relevar o conceito de maior segurança potencial dos apartamentos, a pesquisa já mostra que o aluguel de casas supera o de apartamentos."Mercado fecha 5,27% mais contratos em maioA pesquisa apurou que houve, em maio, um aumento de 5,27% no número de novos contratos de aluguel fechados em comparação com abril. No período, foram alugadas 560 casas e 407 apartamentos, o que representa 57,91% e 42,09% do total, respectivamente.Já o número de imóveis devolvidos nas imobiliárias foi de 554, equivalente a 57,29% do total de imóveis alugados em maio. Esse percentual de contratos encerrados foi 0,07% menor que em abril, segundo o Creci-SP. A causa principal de desistência foi a incapacidade de se continuar honrando os pagamentos (57,76%).O aperto na renda das famílias também se reflete na opção pelo valor do imóvel. A pesquisa apurou que 79,11% dos imóveis alugados em maio estavam situados na faixa de valor de até R$ 600.Já o fiador continua sendo a forma preferida de garantia de locação, com 54,4% do total de contratos. O depósito de três meses do valor do aluguel responde por 38,99% e o seguro de fiança, por apenas 6,62%.Inadimplência e despejo aumentaramO índice de inadimplência em maio foi de 6,92% do total de contratos de locação em carteira nas imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP, o que significou um aumento de 9,22% em relação a abril.Em maio, também aumentaram as ações de despejo. Os números do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mostram que foram 4.170 ações, 11,23% a mais que as 3.749 registradas em abril.
29 de junho de 2004
O banco Itaú foi condenado a pagar 190 salários mínimos de indenização por danos morais ao casal Sara e Samuel Levy. A decisão é da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que acolheu apenas em parte a apelação da instituição financeira e manteve sentença de primeira instância que determinou o pagamento. Ainda cabe recurso.O casal recorreu à Justiça porque, em 2000, o banco arrestou um imóvel em nome de Sara, com a alegação de que ela seria sua devedora. Mas quem tinha realmente o débito pendente era apenas sua homônima.Sara e Samuel só descobriram que o imóvel estava bloqueado quando foram impedidos de vendê-lo. Consta do processo que eles foram obrigados a desfazer o negócio e devolver em dobro o sinal recebido do comprador. Depois, entraram na Justiça pedindo ressarcimento.Em primeira instância, a juíza Lindalva Soares da Silva, da 41ª Vara Cível do Rio, acolheu os pedidos e determinou -- além da indenização por danos morais (100 salários para Sara e 90 para Samuel) -- o pagamento do valor total do imóvel que não foi vendido e de danos materiais no valor do dobro do sinal que tiveram de devolver ao comprador quando a transação foi desfeita."Como o sinal foi de R$ 142.550, a indenização, apenas por danos materiais, será de R$ 285.100, corrigidos", afirmou a advogada Chris Mibielli, que representa o casal.Segundo ela, "o banco agiu com culpa porque não foi suficientemente diligente e cauteloso no que diz respeito à exata identificação da verdadeira devedora, que embora tivesse o nome idêntico, poderia ser distinguida pela filiação, pela identidade e pelo cadastro de pessoa física."Os desembargadores excluíram da condenação a obrigação de o Itaú pagar o valor do imóvel. Isso porque, apesar de sua venda ter sido atrapalhada pelo arresto indevido, o bem continua em posse do casal.
29 de junho de 2004
Definido qual apartamento será comprado, começa a etapa burocrática da negociação. É hora de detalhar propostas com o corretor, estudar cláusulas contratuais e consultar advogados --tudo para "amarrar" bem a transação.De acordo com a pesquisa Datafolha, o profissional que acompanha de perto essa etapa --o corretor-- é bem avaliado. A nota média que recebeu foi 7,9.Parte significativa (29%), contudo, não cumpriu o papel de esclarecer todas as dúvidas contratuais dos compradores.Apesar da falha, o presidente do Creci-SP (conselho de corretores), José Augusto Viana Neto, avalia que o resultado foi positivo. Um dos motivos, segundo ele, é a maior valorização da atividade. "Antigamente, quem perdia o emprego ou não sabia o que fazer virava corretor. Hoje, as pessoas seguem a carreira por opção."Um cuidado simples que pode evitar dor de cabeça futura é guardar panfletos publicitários que descrevam como será o apartamento comprado na planta. A maioria (74%) toma a precaução."É importantíssimo", diz Sérgio Herrera, presidente da Abami (Associação de Advogados do Mercado Imobiliário). "Se determinada característica que estava no panfleto não estiver no memorial descritivo, o cliente pode pedir redução no valor a pagar."ProblemasAinda durante a negociação, 7% dos pesquisados tiveram problemas com a imobiliária. Desses, 21% reclamaram do mau atendimento, 12% criticaram a demora nas chaves, apesar de não ser responsabilidade dela, e 10% tiveram problemas com documentos.Quando acionadas para resolver os casos, as imobiliárias foram reprovadas. A nota média para o atendimento recebido foi 4,4. A avaliação mais recorrente foi zero (23% dos casos). No extremo oposto, só 6% deram nota dez."Para evitar esse tipo de coisa, não pode haver funcionários desinformados dentro da empresa. Todos têm de saber dar informações sobre os empreendimentos", afirma Otávio Lapenta, gerente de marketing da Triumpho, que, segundo ele, tem quatro gerentes para o atendimento pós-venda.Para não depender só da imobiliária, 46% dos entrevistados pelo Datafolha buscaram advogados. "É um número muito baixo", pondera o advogado Flávio Gonzaga, sócio do Machado, Meyer, Sendacz e Opice. Segundo ele, os honorários para a assessoria vão de 1% a 2% do valor da transação.Para escolher um profissional especializado no setor imobiliário, ele recomenda que o comprador peça indicações a amigos ou consulte a Mesa de Debates de Direito Imobiliário (tel. 0/xx/11/ 3038-1000). As imobiliárias também costumam ter advogados à disposição.
20 de junho de 2004
Nicola TornatoreO mercado imobiliário está enfrentando um grande dilema - com o desemprego em alta e a renda dos trabalhadores em queda, a apresentação de garantias para a locação de um imóvel vem se tornando um grande obstáculo para o setor. Duas das garantias mais tradicionais - o fiador e a caução - estão em desuso. Aos poucos, o seguro-fiança e o titulo de capitalização vem ganhado mais adeptos, mas não são todos os candidatos a locatário com condições de bancar essas garantias.“A figura do fiador está em extinção. Ninguém mais quer ser fiador. É preciso que se crie urgentemente algo que substitua o fiador”, conclama José Luis Bissoli, proprietário da Imobiliária Santos Dumont, de Ribeirão Preto. Segundo ele, as dificuldades para a apresentação de um fiador com as condições exigidas pela imobiliária impedem a concretização da maioria dos negócios. “Semana passada analisei nove documentações e só aprovei duas”, relata Bissoli. O instrumento da caução já não é aceito na imobiliária. “A caução é de três vezes o valor do aluguel, enquanto uma ação de despejo leva até um ano. Se o locatário deixar de pagar, é prejuízo na certa”, explica.A Sociedade União dos Proprietários de Ribeirão é outra imobiliária que não trabalha mais com caução. “Não vale a pena. Se a ação de despejo por falta de pagamento demorar mais de quatro meses, a caução já não cobre”, destaca o diretor Silvio Marques dos Santos. Segundo ele, uma “válvula de escape” para as dificuldades dos locatários em apresentar um fiador tem sido o título de capitalização. “Seu uso está sendo cada vez mais freqüente. O locatário compra um título, no valor de seis a oito vezes o aluguel, fica com o recibo e nós, com o título. Ao final do contrato, ele resgata o valor com juros e correção monetária”, explica.Para fazer frente às dificuldades na apresentação de garantias, as imobiliárias estão abrandando algumas exigências históricas. “Antes não aceitávamos fiador com imóvel fora de Ribeirão. Hoje já aceitamos quem comprove a propriedade de imóveis até uns 200 km ou 300 km de Ribeirão”, destaca Santos. Na comprovação de renda do locatário, a tolerância também tem sido maior. “É preciso jogo de cintura, analisamos caso a caso, verificamos os bens. Só não abrimos mão da consulta aos Serasa e SPC, a não ser que a pessoa comprove que negociou e está pagando a dívida de forma parcelada”, explica.A Sonia & Denise Imóveis, também da cidade, é outra imobiliária que também abrandou a exigência de fiador com escritura de imóvel localizado em Ribeirão Preto. “Trabalhamos muito com estudantes da USP, que vêm de outras cidades. Nesses casos aceitamos que o pai de um aluno figure como inquilino e que outro pai se apresente como fiador, desde que comprove possuir imóvel em sua cidade de origem”, explica Denise Zaratin. Como trabalha principalmente com apartamentos na faixa de R$ 300 e R$ 350, ela não tem dificuldades na questão da comprovação de renda. Além da fiança locatícia tradicional, a imobiliária possui inquilinos que pagaram seguro-fiança. “Mas não abrimos mão da consulta aos serviços de crédito, caso contrário é dor de cabeça na certa”, completa.De “luvas” à bonificação“O mercado tenta se adequar à realidade, já que depende dela, e por isso as coisas mudam tanto. No passado, eram comum as luvas - pela expectativa de faturamento e localização privilegiada, você pagava luvas pelo ponto”, conta Antonio Vicente Golfeto, professor de Economia e colaborador de A CIDADE. “A figura das ‘luvas’ hoje é bem mais rara que no passado. Mais recentemente, frente às dificuldades em encontrar inquilinos, os donos de imóveis passaram a oferecer uma bonificação, normalmente de dois meses de locação gratuita”, explica. “E há pouco tempo algumas imobiliárias em bairros da periferia passaram a aceitar fiador de renda, em vez do fiador tradicional, que comprova a propriedade de um imóvel”, informa Golfeto.“Existe uma lei não escrita na Economia - um bem vale pelo que rende. Se não rende nada, nada vale. E quando um imóvel vazio ainda dá prejuízo, como os condomínios que têm de ser pagos independente de estarem locados ou não? Por isso a maior tolerância, o abrandamento das exigências pelo mercado imobiliário”, comenta Golfeto.Segundo a ACIRP (Associação Comercial e Industrial), Ribeirão Preto tem cerca de 1.700 imóveis comerciais e outros 4.500 residenciais desocupados.
19 de junho de 2004
Homem, com idade média de 40 anos, casado e com um ou dois filhos, dono de diploma de nível superior e com registro em carteira de trabalho que lhe garante uma renda familiar na faixa de R$ 4.000 a R$ 10 mil mensais. Esse é o perfil típico dos entrevistados pelo Datafolha para o Prêmio Folha Qualidade Imobiliária.A pesquisa se baseia em uma amostra de 1.204 moradores e proprietários de apartamentos lançados a partir de novembro de 1997 e entregues entre novembro de 2000 e outubro de 2003 na Grande São Paulo.Os nomes foram escolhidos aleatoriamente entre os clientes das incorporadoras Cyrela, Gafisa, Inpar, Kallas, Rossi e Tenda, das construtoras Company, Cyrela, Gafisa, Inpar, Rossi e Tecnisa e das vendedoras Abyara, Coelho da Fonseca, Fernandez Mera, Itaplan, Lopes e Triumpho.A margem de erro foi de dois pontos percentuais para mais ou para menos, considerando um nível de confiança de 95%. Isso significa que, se fossem realizados cem levantamentos com a mesma metodologia, em 95 deles os resultados estariam dentro da margem de erro prevista.NotasPara atribuir a nota média de cada companhia, o Datafolha usou os seguintes critérios:1) incorporadoras: foram consideradas as notas médias atribuídas à incorporadora, à construtora, à área interna e à área externa e à vendedora;2) construtoras: avaliou-se a nota média atribuída à construtora e a média das notas médias das áreas interna e externa;3) vendedoras: o estudo considerou a nota média atribuída à vendedora e a nota média atribuída ao corretor.Não houve empate entre concorrentes em nenhum dos casos. Retrato dos imóveisDe acordo com a pesquisa, o valor médio do apartamento comprado é de R$ 123,6 mil.Metade (51%) paga as prestações sem ajuda alheia, enquanto 43% contam com uma pessoa para dividir essa despesa e somente 1% tem o apoio de três ou mais pagantes para a amortização.A unidade adquirida tem, em média, 60 m2 de área útil, três dormitórios, apenas um banheiro e uma vaga na garagem.
19 de junho de 2004
Para a maioria das pessoas, o primeiro contato com seu futuro imóvel é casual. Acontece na rua: ao receber um panfleto no sinal fechado, ver um outdoor ou passar por um estande de vendas.Após esse primeiro encontro acidental, o namoro tem início: o comprador começa a sonhar com sua nova casa, estuda vantagens e desvantagens do negócio, junta recursos, analisa contratos, conversa com corretores e advogados. Passam-se, em média, mais 8,5 meses até que a compra seja, finalmente, consumada.Como qualquer relação, essa também é permeada por sonhos, expectativas, turbulências e frustrações, conforme revela pesquisa Datafolha que ouviu 1.204 proprietários e moradores de apartamentos lançados a partir de 1997 na cidade de São Paulo.A esmagadora maioria dos entrevistados precisou de boa dose de imaginação para escolher seu imóvel. Isso porque 75% deles fecharam negócio ainda na planta, sem ver a obra concluída.A motivação para tanto foi principalmente preço menor (50%), facilidade de dar entrada (19%), condições favoráveis de pagamento (16%) e prestações acessíveis (16%), entre outras razões.Os critérios que mais valem pontos na eleição do melhor imóvel são difíceis de verificar já na planta. Apartamentos escuros, por exemplo, têm péssima acolhida. A nota média de importância para o quesito "luminosidade, ventilação e temperatura" foi a mais alta apurada pela pesquisa: 8,81 (de dez pontos possíveis).Na seqüência, revelou o estudo, o comprador exige qualidade em relação a área interna (nota de importância igual a 8,73), distribuição e tamanho dos cômodos (8,68), instalações de gás (8,28) e instalações elétricas (8,03).Logo abaixo vêm instalações hidráulicas (7,93), qualidade e colocação de portas e janelas (7,7), qualidade e colocação de louças e metais sanitários (7,66), instalações telefônicas e de interfone (7,56), qualidade e colocação de pisos e azulejos (7,37), isolamento de ruído (7,23), pintura e forro (7,12) e espessura das paredes (7).Apesar da alta relevância para o cliente, itens como qualidade das portas, batentes e guarnições tiveram avaliação ruim (nota de 6,2) após a entrega do imóvel.FundamentalPara auxiliar o cliente a identificar esses atributos ainda na planta, as imobiliárias apostam em inovações tecnológicas. "Fornecemos material ilustrado, projeções no computador e apartamento decorado no local da obra", diz Fábio Rossi Filho, diretor de marketing da Itaplan.Rogério Santos, diretor de planejamento e marketing da Abyara, dá uma dica matemática: "Observe a largura da sala, na área onde vão as janelas. Isso influi muito na luminosidade", ensina.Rossi Filho lembra, porém, que pelo menos mais um aspecto deveria ter sido citado como fundamental na avaliação do consumidor. "A vista que se tem da janela é hoje muito importante", diz.De foraA área externa do edifício, por sua vez, não é negligenciada.Nesse aspecto, os compradores se interessam mais por localização do imóvel (9,23), garagem (8,43), fachada (8,38), segurança contra roubo (8,36), área externa do edifício (8,33), áreas de lazer (8,26), elevadores (8,25), equipamentos de segurança (8,03), iluminação nas escadas, hall e áreas de lazer (7,78) e, em último lugar, adequação para deficientes físicos (5,83).A lista de exigências é grande, mas o esforço para encontrar um apartamento que preencha as demandas é bem menor. Em 35% dos casos, no máximo três imóveis foram visitados pelo comprador; 27% visitaram de quatro a seis; 19%, de sete a dez; e outros 19% foram a 11 ou mais.
19 de junho de 2004
A Valor Capitalização disponibilizou para os clientes da região metropoliana de São Paulo o título de capitalização ValorCap Garantia Premiável, uma opção ao fiador. Pelo sistema, o valor depositado é resgatado ao final do contrato (12 ou 24 meses) corrigido pela TR (3% anuais).Na forma da lei, o título é classificado como caução e pode ser contratado na própria imobiliária, mediante preenchimento de proposta e quitação de ficha de compensação bancária.O valor do título pode ser negociado entre o locatário e a imobiliária. Para ter acesso ao título, o inquilino não precisa comprovar renda, apenas deve ir a uma imobiliária, que seja conveniada à empresa e comprar seu papel. O depósito pode ainda ser feito através de bens materiais.Em caso de desocupação do imóvel existe também a possibilidade de utilização do ValorCap Garantia Premiável para a quitação de eventuais débitos.A empresa vai realizar a cada mês sorteios pela Loteria Federal entre os que adquirirem o título. Os prêmios podem chegar de 12 a 24 vezes o valor aplicado. Mais informações: 0/xx/11/3269-6000.CuidadosMas é preciso ter certo cuidado. Os títulos de capitalização lideraram o ranking de reclamações junto ao Procon -SP em 2002 na área de Assuntos Financeiros. Neste segmento, o maior número de queixas é sobre publicidade e venda enganosa de rodutos voltados aos segmentos imobiliário e automotivo.Segundo o Procon, estes títulos são vendidos, geralmente, para pessoas de baixa renda. "Como todo o risco do negócio é do consumidor, as empresas de capitalização podem vender títulos aos consumidores sem comprovação de renda e mesmo que eles estejam com o nome inscrito em cadastros de devedores inadimplentes."O órgão alerta para "inúmeras promessas feitas pelos corretores, tais como: garantia de sorteio em seis (exemplo) meses e possibilidade de resgate total dos valores pagos em caso de rescisão contratual".Para o Procon-SP, a rescisão contratual ocorrida no início do plano só é vantajosa para as sociedades de capitalização que acabam retendo, caso a rescisão ocorra antes de 12 meses, mais de 50% do montante pago pelo consumidor, sem contar a taxa que é paga à corretora que vendeu o título.
19 de junho de 2004
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