O condômino prejudicado com o corte no fornecimento do gás, em razão de atraso no pagamento de sua taxa de condomínio, não tem direito a indenização. Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Alçada do Paraná, em acórdão relatado pelo juiz Rosene Abraão de Cristo Pereira (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVIII, nº 13, maio/97), o que serve de orientação para todos os Síndicos, que geralmente não sabem o que podem ou não podem fazer quando o condômino se torna inadimplente. Diz a ementa do acórdão: “1. Se a convenção condominial previu que o atraso no pagamento da taxa referente ao fornecimento de gás implicaria na cessação do seu fornecimento, o condômino não tem direito a ressarcimento, uma vez comprovada a inadimplência. 2. O Síndico não está obrigado a esperar a comunicação bancária do pagamento, uma vez que a notificação efetuada deixou ciente o condômino que deveria comprovar o cumprimento de sua obrigação, mediante a entrega do respectivo recibo na portaria.” A discussão entre o condômino e o condomínio travou-se no bojo de ação cominatória cumulada com perdas e danos e repetição de indébito, na qual o autor alega que deixou de pagar o rateio da despesa condominial, pois não foi notificado pelo Síndico para efetuar o pagamento em atraso, no prazo de 48 horas, sob pena de ser suspenso o fornecimento de gás. Na inicial, o morador sustentou ter pago ao Síndico dois dias antes do desligamento do gás, por meio de remessa postal, postulando, assim, pedido cominatório, para que o Síndico se abstivesse de desligar novamente o gás, além de indenização pelas refeições feitas em restaurantes. Em sua contestação, o condomínio argüiu que o autor não se preocupou em diligenciar para que o Síndico tivesse conhecimento do pagamento na agência bancária no tempo oportuno, que não almoçava em casa, etc. O juiz singular, Nilson Mizuta, deu ganho de causa ao condomínio. No julgamento em 2º grau, o relator Rosane Abraão de Cristo Pereira ressaltou que se o autor tivesse apresentado o comprovante de pagamento bancário na portaria (como solicitado em circular do condomínio), é evidente que o Síndico não teria determinado o corte do gás, e que não cabe ao síndico diligenciar junto ao banco para se certificar de que o pagamento foi efetuado, mas sim ao condômino inadimplente comprovar que liquidou com a obrigação, a fim de não ser prejudicado. Confirmada a decisão, ficou assente o direito do condomínio de deixar de fornecer gás à condômino inadimplente, arcando o autor com as custas e honorários da ação. Síndico diligente A leitura do acórdão deixa patente que o Síndico do condomínio envolvido nessa indenizatória defendeu com diligência os interesses de sua comunidade. Veja-se que ele não determinou simplesmente o corte do gás do condomínio, mas aplicou de maneira correta o regimento interno do condomínio. Primeiro, enviou circular aos condôminos, informando que o regimento seria aplicado, para que ninguém alegasse ignorância, depois, enviou cartas de cobrança aos inadimplentes, dando prazo de 48 horas para pagarem seu débito, além disso, enviou outro comunicado, solicitando que comprovassem o pagamento bancário junto à portaria do prédio. Não deu margem para que o autor da ação pudesse alegar má fé, negligência ou perseguição do Síndico. O Síndico e a Justiça certamente são merecedores de cumprimentos. O que pode ou não cortar Como é que você se sentiria, se estivesse arcando com parte da despesa de uma festa, e seu filho não fosse sequer convidado? Ou qual seria sua reação, se lhe dissessem que seu vizinho está tomando banho com a água que você esta pagando? Indignação, raiva, aborrecimento, frustração. Estes são alguns dos sentimentos que atingem os condôminos pontuais, que se sentem explorados pelos que não pagam em dia, mas continuam a usufruir de todos os serviços, facilidades e privilégios do condomínio. Se pudessem, cortariam ou suspenderiam todas as vantagens dos condôminos inadimplentes, o que não é permitido por lei, com o beneplácito da justiça. Mas será que o condomínio é obrigado a se manter inerte, sem poder limitar ou restringir nenhum tipo de benefício ao faltoso? Não é fácil estabelecer critérios. Como regra geral, podemos dizer que serviços essenciais não podem ser cortados do inadimplente. São basicamente o fornecimento de água e luz. O gás também é essencial, se for central e as normas do condomínio proibirem o uso e bujões. Há edifícios que fornecem água quente e ar condicionado, duas comodidades que podem perfeitamente ser suprimidas num país como o Brasil. Do outro lado da moeda, há serviços que são indispensáveis e que podem ser descontinuados. Por exemplo: central de telefonia, TV a cabo, lavagem de veículos, aulas de ginástica, condução para a escola, limpeza de áreas privativas etc. a propósito, muitos condomínios estão exagerando suas atribuições, indo além do que prevê a lei e a convenção; tornaram-se verdadeiros clubes ou supermercados de variedades. Tudo o que é atípico ou que fuja da natureza do condomínio, portanto, pode ser suspenso. Regulamentar Difícil também é fixar os limites quanto ao uso dos equipamentos e facilidades comuns do prédio. Certamente todos concordam que o devedor contumaz não deve ter acesso ao salão de festas do condomínio, quer seu filho seja ou não convidado. De igual forma, se a ele for negado o uso da sauna do edifício. As opiniões ficarão divididas, no entanto, se o filho do mau pagador não puder utilizar a piscina, o salão de jogos e o playground. A utilização de tais áreas não é feita com exclusão dos demais condôminos, como no caso do salão de festa ou da sauna, nem traz despesa adicional para o condomínio. Outro direito que não pode ser suprimido do devedor é sua liberdade de entrar e sair do edifício, nem de fruir de sua unidade autônoma. O livre acesso ao imóvel inclui o uso irrestrito dos elevadores, necessário para quem mora nos andares superiores. Se a edificação dispõe de vagas para estacionamento, seu uso, em princípio, não poderá ser negado ao condômino em mora. Para fazer valer qualquer proibição, o condomínio deverá regulamentar o uso de suas áreas comuns e dos serviços que oferece, através da convenção e do regimento interno, estabelecendo não só punições, mas a cobrança discriminada de tudo o que não seja próprio da instituição, em forma de taxa de serviço, de modo a distinguir o básico do supérfluo. Assim, você continuará pagando pela água do banho de seu vizinho relapso, por meses e até anos, mas ao menos poderá barrar o gozo de mordomias e utilidades não essenciais. Talvez não seja um conforto, mas é o mínimo que se pode fazer. Luiz Fernando de Queiroz,advogado na cidade do Rio de Janeiro. (Revista SÍNDICO Jan.-Fev./98, p. 11)
03 de julho de 2004
Nicola TornatoreDezenas de empresas localizadas às margens dos córregos Laureano, Retiro Saudoso e Preto (ribeirão Preto) estão sendo processadas pelo MP (Ministério Público Estadual) por ocuparem indevidamente a faixa de segurança (área de preservação permanente) estabelecida no Código Florestal. Recentemente, a Promotoria do Meio Ambiente comemorou a primeira vitória na Justiça local (primeira instância): uma sentença manda a Santal Equipamentos S/A, fábrica de implementos agrícolas localizada na avenida Bandeirantes, nas margens do córrego Laureano, a demolir todas as edificações existentes na faixa de 30 metros da margem do curso d’água.“É nossa primeira vitória contra uma indústria de grande porte. Antes já havíamos obtido sentenças favoráveis contra ranchos e produtores rurais”, explica o promotor do Meio Ambiente, Marcelo Pedroso Goulart, também autor das ações contra os clubes recreativos Caiçara e Regatas. Segundo ele, existem ações contra empresas localizadas às margens dos três principais córregos que cortam a cidade - Laureano/Monte Alegre (que corta o campus USP e lá forma um lago), Retiro Saudoso (avenida Francisco Junqueira) e ribeirão Preto (avenida Jerônimo Gonçalves).Na maioria dos casos, as ações são apresentadas pelo MP após vistorias feitas pela Polícia Ambiental (antiga Polícia Florestal). É esse laudo de vistoria que sustenta a ação civil pública ambiental apresentada pelo MP. “Como a Polícia Ambiental fez um grande trabalho de vistoria no córrego Laureano, é lá que temos mais ações contra a ocupação irregular da área de preservação permanente”, explica Goulart. Segundo ele, a maioria das empresas, depois de notificadas, fazem acordo - foram os casos das garagens das empresas de ônibus Itamarati e Cometa, também localizadas às margens do córrego Laureano. Quem não faz acordo é acionado com base no Código Florestal, que define como de preservação permanente uma faixa de 30 metros nas margens do córrego. Originalmente, o Código Florestal estabelecia como de preservação permanente uma faixa de apenas 5 metros. Em 1989, essa faixa foi ampliada para 30 metros (nos rios, é de 100 metros).O promotor do Meio Ambiente destaca que a ocupação da área de preservação nas margens dos córregos é o principal fator de agravamento do problema das enchentes em Ribeirão Preto. “A recuperação da mata ciliar degradada é fundamental para a diminuição das enchentes”, sustenta.Empresa diz que sentença inviabiliza operaçãoArnaldo Adams Ribeiro Pinto, diretor-superintendente da Santal Equipamentos S/A, disse ontem em entrevista que o cumprimento da sentença inviabiliza a continuidade da operação da companhia. “Estamos instalados num terreno longitudinal, ao longo da avenida Bandeirantes, e a demolição do que existe numa faixa de 30 metros do córrego inviabiliza nossa operação. Teríamos de demolir o depósito de matéria-prima, a área de corte, a área de armazenagem e até um pedaço do prédio principal de montagem”, informa.ReposicionamentoSegundo ele, o cumprimento da sentença implicaria também no reposicionamento de máquinas operatrizes, a um custo elevadíssimo. “Teríamos de mudar o layout da fábrica. Na prática, é mais fácil construir outra”, diz.A Santal foi notificada da sentença há cerca de três semanas. “Estamos esperando a publicação (da sentença) para recorrer ao Tribunal de Justiça em São Paulo”, informa o diretor-presidente. Inaugurada antesEntre os argumentos da empresa está o farto de ela ter sido inaugurada em 1960, antes, portanto, da entrada em vigor do Código Florestal (1965). “E depois que já estávamos instalados aqui, na década de 70, a Prefeitura retificou o curso do córrego Laureano, trazendo-o para mais perto da fábrica”, explica. A Santal tem cerca de 200 funcionários e exporta 9% de sua produção para países como Bolívia, México, Colômbia e Peru.Segundo o promotor do Meio Ambiente Marcelo Pedroso Goulart, autor de ações contra ranchos, empresas e clubes recreativos que ocupam de forma irregular a área de preservação permanente às margens de rios e córregos, o argumento que vem sendo utilizado mais freqüentemente pelos processados diz respeito à data da ocupação.Alegações“Basicamente eles alegam que as edificações na faixa proibida datam de antes da entrada em vigor do Código Florestal (1965) e ou de sua alteração (1989). Mas não reconhecemos esse argumento uma vez que não existe direito adquirido de dano ambiental. Não é por a edificação ter um, dez ou cem anos de idade que ela deixa de estar, agora, prejudicando o meio ambiente, ao impedir a recuperação da mata ciliar”, analisa.A mata ciliar é aquela vegetação características das margens de cursos d’água. Ela tem importante papel na prevenção de enchentes - quando o rio sobe, seu leito pode se “esparramar” pela mata ciliar, onde parte da água é absorvida pela terra. Edificações na faixa de segurança impermeabilizam o solo, impedindo que o mesmo absorva as águas nas cheias.
03 de julho de 2004
A juíza da 15ª Vara Cível de Belo Horizonte (MG), Sônia Marlene Rocha Duarte, julgou procedente a ação de usucapião proposta por uma dona de casa e declarou o seu domínio de uma casa e do terreno de 330 m2 no bairro Esplanada.A dona de casa alegou que exercia a posse do imóvel há mais de 20 anos sem que o proprietário do bem tivesse a qualquer tempo reclamado a posse do lugar. Mais do que isso, ela alegou que desde a posse do referido bem vem pagando os impostos que incidem sobre o mesmo, inclusive o IPTU.Ainda cabe recurso à ação, mas os antigos proprietários declararam ao juiz concordar com a pretensão da dona de casa, desde que ela se limite ao lote especificado na ação. Pediram ainda que a mulher devolva a área de outro lote, também por ela ocupado, no que foram atendidos.Posse mansaNessse casos de usucapião, as testemunhas são muito importantes para provar a "posse mansa e pacífica, de forma continua e ininterrupta", sobre o terreno, o que significa que o legítimo dono do imóvel jamais contestou a presença da dona de casa no local.A juíza baseou sua decisão no artigo 550 do novo Código Civil, que diz: "Aquele que por 20 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independente de título e boa-fé, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para transcrição no registro de imóveis".
01 de julho de 2004
O prefeito Gilberto Maggioni e o presidente da Cohab (Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto), Márcio Santiago de Oliveira, anunciaram ontem o planejamento da Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto (Cohab-RP) para o segundo semestre deste ano. Esta foi a primeira vez que o novo presidente da Cohab reuniu a imprensa desde que assumiu o cargo, em 1º de junho deste ano.As ações incluem entrega de conjuntos habitacionais, lançamento de futuros empreendimentos, cadastramento e recadastramento de atuais e novos mutuários. Uma das primeiras ações do período será a entrega das chaves das 192 unidades habitacionais do Conjunto Javari, no Ipiranga, marcada para o dia 24 de julho. Ainda no mês de julho, dia 31, a Prefeitura vai entregar 160 casas no Residencial Ribeirão Preto, também localizado no bairro Ipiranga, construídas por meio do Programa Habitacional PAR- Programa de Arrendamento Residencial, em que a Cohab tem parceria com a Caixa Econômica Federal no apoio técnico e encaminhamento das famílias beneficiárias. Para o mês de agosto, está agendada a entrega de 232 casas no Parque dos Sabiás, localizado no bairro Avelino Palma, edificadas nos mesmos moldes do sistema anterior.A Cohab também está restaurando e reformando as casas da Vila Tecnológica. A conclusão da obra e a entrega das casas estão previstas para setembro. Para o mês de outubro, está prevista a entrega de mais de 294 unidades do Jardim Paiva I (Fazenda Baixadão), viabilizado por convênio entre CDHU e Cohab.Entre os novos empreendimentos a serem lançados pela Cohab em 2004, estão 499 unidades habitacionais no bairro Carlos de Lacerda Chaves, anexo ao bairro Eugênio Mendes Lopes, e 64 apartamentos no Parque dos Servidores, em área própria da Companhia. Em um novo empreendimento denominado Loteamento de Interesse Social Prof. Antonio Palocci serão construídas mil unidades habitacionais (divididas em duas fases de 500 casas). No mesmo conjunto, serão lançados 1117 lotes urbanizados, projeto a ser executado dentro do Programa de Parcerias com a Iniciativa Privada. “Estes são os novos empreendimentos que seguramente a Cohab estará concretizando neste segundo semestre de 2004, cumprindo sua obrigação estatutária de entregar moradias à população”, disse Márcio Santiago de Oliveira. Segundo ele, a Companhia também está empenhada em buscar novas alternativas e apoiar outros empreendimentos.“Somando as casas cujas entregas já estão agendadas mais as que serão lançadas em breve, temos aproximadamente 2500 unidades habitacionais, foram aos 1117 lotes urbanizados no Loteamento Prof. Antonio Palocci”, apontou em números o prefeito Gilberto Maggioni. “Com estas ações, a Cohab, segundo o prefeito, volta a desempenhar o seu papel de agente financeiro na construção de moradias populares”, complementou.Os novos lançamentos da Cohab compreendem uma modalidade de financiamento inédita, segundo o superintendente regional da Caixa Econômica Federal, Paulo Lins, destinado a famílias com renda de até 3 ou 4 salários mínimos, com um redução de até 50% no valor da prestação. “Esse sistema só se tornou viável através da Prefeitura, que tem em comum com a Caixa o objetivo de atender este segmento da população”, sinalizou
01 de julho de 2004
O depositário de imóvel penhorado não pode usufruir dos valores recebidos com seu aluguel. A decisão da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, tomada por três votos a dois, foi a de que a penhora abrange também o aluguel do imóvel.Os ministros negaram pedido para evitar a prisão do representante da empresa Alberto O. Affini, de São Paulo. Ele foi nomeado depositário do bem sobre o qual recaiu penhora e pretendia obter salvo-conduto para não ser preso, mesmo sem depositar os valores dos aluguéis sobre o imóvel penhorado.Segundo o processo, Alberto Affini (pessoa jurídica) tinha contra si execução fiscal. Em dezembro de 1994, foi determinada penhora sobre um bem imóvel dele, representante legal da empresa. E ele próprio foi nomeado depositário do bem.Segundo o STJ, após três anos de penhora, o juiz da execução determinou ao empresário que depositasse os valores recebidos por ele a título de aluguel. Para evitar a prisão, ele entrou na Justiça com Habeas Corpus, no qual solicitava salvo-conduto. O pedido foi negado."Ainda que o depósito caiba ao executado ou seu representante legal, por não estar mais no exercício da posse direta ou imediata, o depositário não pode usar e dispor do bem em benefício próprio", afirmou o relator da matéria no Tribunal Regional Federal da 3ª Região (SP).Para o ministro, "ao alugar tal bem, agiu como depositário, devendo solicitar ao juízo da execução a permissão para efetuar o contrato, resultando os frutos civis em favor do executado, em detrimento à exeqüente".Os ministros Teori Albino Zavascki e Denise Arruda concordaram com o relator. Já os ministros José Delgado e Luiz Fux votaram de forma contrária.
01 de julho de 2004
Nada de festas ruidosas e degradantes nos apartamentos alugados por estudantes de ensino superior na cidade de São Paulo. Ao contrário, a realidade dos graduandos é de muito estudo, pouca farra e de pontualidade na hora de pagar o aluguel, contam os administradores de imóveis próximos aos centros universitários."O público estudantil viabiliza 35% dos meus negócios", conta Manoel Virgínio do Carmo Neto, proprietário há dez anos da Lions Imóveis, que atua nas proximidades da Universidade de São Paulo (USP) --em bairros da zona sul como Butantã, Pinheiros, Rio Pequeno e Jardim Bonfiglioli.É o mesmo percentual dos contratos intermediados pela Predifel, empresa do setor imobiliário estabelecida há 46 anos na região central da cidade, onde a procura fica por conta dos estudantes da Santa Casa e da Universidade Mackenzie, afirma a gerente de locação da empresa, Elisa Michelin."Eles procuram apartamentos, de preferência de um dormitório. Mas como existem poucos imóveis deste tipo, acabam alugando pequenas casas", diz Carmo Neto. Segundo ele, o perfil de empreendimento mais procurado é o um-dormitório com quatro unidades por andar. "É um mercado líquido e certo entre os alunos da USP.""Os valores brutos das locações giram em média em torno de 800 reais. Nós alugamos muitos apartamentos de um dormitório para esse público. Eles têm em geral de 18 a 23 anos de idade e são residentes de medicina da Santa Casa ou cursam a Mackenzie", explica Elisa.Imóvel intactoSegundo o dono da Lions, estudante é o tipo de inquilino que não dá nenhum trabalho. "O pagamento dos aluguéis não atrasa e quase não há danos à residência, uma vez que os estudantes ficam muito pouco tempo dentro de casa e ainda viajam para suas cidades de origem nos fins de semana", diz."Os estudantes, notadamente, os residentes de medicina, fica pouquíssimo em casa. Eles próprios costumam dizer que são sugados ao máximo durante a residência médica", lembra Michelin.Segundo ela, além disso, os estudantes não têm filhos --o que garante a boa conservação do imóvel--, o pai ou um tio que mora em São Paulo são sempre os fiadores, e, em função da duração de seus cursos, a locação é feita por um período médio de quatro ou cinco anos.Mas, se a esse tempo for somada a pós-graduação, a locação pode chegar a sete anos, observa Carmo Neto.
01 de julho de 2004
Enquanto o ponteiro da temperatura cai, o que marca o consumo de energia sobe. Para evitar esse efeito colateral do inverno, aquecedores solares, a gás e a diesel acenam com a possibilidade de reduzir gastos com eletricidade.Estimando uma hora de banho em uma residência com quatro pessoas, se cada uma passar 15 minutos diários no chuveiro elétrico (ajustado para a posição quente), o gasto será de R$ 51,58.O aquecedor solar não custa nada em períodos ensolarados. Mas, em uma seqüência de dias nublados ou chuvosos, consome mais energia do que o chuveiro elétrico, porque, no reservatório, uma resistência aquece a água.Para uma hora de banho, esquentar 400 litros custará de R$ 33 (uma hora de funcionamento da resistência) a R$ 157 (quatro horas diárias) por mês. Os números variam de acordo com a temperatura da água."O sistema geralmente usa 70% do aquecimento solar e 30% do elétrico", calcula César Prieb, 43, engenheiro e pesquisador do Laboratório de Energia Solar da Universidade Federal do Rio Grande do Sul."Usar o chuveiro como apoio, em vez da resistência do reservatório, sai mais barato, mas a opção solar alivia a carga de consumo da rede elétrica em horários de pico", afirma Carlos Felipe da Cunha Faria, 29, diretor da Abrava (Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento).Outra desvantagem é a redução do conforto. A vazão do chuveiro elétrico varia de três a cinco litros por minuto; a do aquecedor solar, como a do de gás e a do a diesel, é de cerca de oito litros por minuto.Gás e dieselNo inverno, o gasto mensal com banhos diários de 15 minutos é de R$ 107 com aquecedor a gás. Outra conta a mais é a da manutenção. O sistema de aquecimento solar requer limpeza semestral das placas coletoras, feita com vassoura e água. Os aparelhos a gás pedem limpeza anual, o que sai por R$ 50, em média.Alternativa para casas que consomem grande quantidade de água (como as que possuem piscina e querem aquecê-la), o aquecedor movido a óleo diesel promete contas baixas, pois esquenta a água mais rapidamente do que os outros sistemas.Aquecer 400 litros por dia custa R$ 43,02 ao final do mês. A revisão trimestral do aparelho, com limpeza, sai por R$ 150.
29 de junho de 2004
Alugar um imóvel em São Paulo implica uma dificuldade extra para quem chega de outro Estado ou até país: a de encontrar um fiador, o que se agrava pela resistência do mercado a opções alternativas, como o seguro-fiança e o título de capitalização.A lei do inquilinato prevê três possibilidades para a garantia de aluguel: caução --em dinheiro, limitada a três mensalidades--, fiança ou seguro-fiança. E só uma delas pode ser exigida."Em primeiro lugar o locador pede a fiança, devido à tradição", diz Flávio Gonzaga, 53, responsável pelo direito imobiliário da Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados. "Sua segunda opção, geralmente, é uma caução em dinheiro, mas essa provisão é problemática para o inquilino que não tem condições financeiras."Legalmente, o fiador não precisa morar ou possuir bens na mesma cidade em que é redigido o contrato de locação. "Mas, pelas dificuldades burocráticas que teria de enfrentar em caso de necessidade de mover uma ação, o locador exige que ele seja um residente local", explica Gonzaga.Apesar do tradicionalismo, Sérgio Lembi, 46, vice-presidente de locação do Secovi-SP (sindicato da habitação), afirma que "o fiador está em extinção". "Ninguém mais quer assumir os riscos", diz.Para não depender de terceiros, uma das opções é o seguro-fiança. "Trata-se da grande tendência", define Fabiano Neaime, 30, dono da Quality Imóveis. "Mas é como se fosse um 13º aluguel", ressalva."É uma alternativa melhor que a do fiador, pois o proprietário recebe o dinheiro mais rapidamente em caso de inadimplência", comenta Hubert Gebara, 68, diretor da Hubert Imóveis.Já um título de capitalização requer um depósito. "As imobiliárias não aceitam menos que seis aluguéis", diz José Florippes Lima, 62, diretor comercial da Sul América Capitalização, que tem o Super Fácil Garantia de Aluguel.Quem não tem fiador ou capital para garantia se vira como pode. É o caso da estudante de música Josie Guimarães dos Santos, 25. Ela veio há três anos de Recife e trouxe, além de um violoncelo, a cadela Jackie. Mora em casas de amigos. "Só no ano passado, me mudei sete vezes. Nem tirava as roupas da mala."
29 de junho de 2004
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