O mercado imobiliário vive uma peculiaridade ímpar: a comparação comum e ao mesmo tempo equivocada que se faz entre os valores dos aluguéis e os custos condominiais.Mas a confusão é, no entanto, compreensível, pois a verticalização natural das metrópoles ainda leva número expressivo de cidadãos para prédios de apartamentos --parte dos quais como inquilinos-- e muitos empresários alugam salas em edifícios comerciais.Relacionar as taxas de condomínio com o que é pago na locação se tornou mais frequente após a implantação do Plano Real, quando essas duas despesas passaram a seguir caminhos acentuadamente inversos.Na verdade, os custos do aluguel e do condomínio sempre foram essencialmente opostos quanto à origem: valores locatícios são regidos pela relação entre oferta e procura, enquanto que a quota condominial é apenas e tão somente o rateio das despesas que o prédio gera no mês.Nova moedaMas, em julho de 1994, os proprietários de imóveis promoveram uma sobrevalorização brutal nos preços dos aluguéis, em parte porque estavam temerários quanto aos rumos da economia com a nova moeda.Nos anos seguintes, o aumento significativo do número de oferta de imóveis para locação provocou quedas nos valores da locação, favorecendo os inquilinos, que até hoje ainda são beneficiados com reajustes abaixo da inflação e abonos provisórios.Por outro lado, os custos condominiais subiram acima do IGP-M durante os primeiros anos do Real, o que é perfeitamente explicável. Basta lembrar que, nos seis meses anteriores à nova moeda, a economia nacional foi atrelada à URV (Unidade Real de Valor), com exceção dos salários, tarifas públicas e condomínios.Resultado: no primeiro mês de Real, as taxas de condomínio sofreram alta considerável, uma vez que "carregaram" a inflação acumulada, assim como ocorreu quando do dissídio seguinte dos empregados em edifícios.Some-se a isso outros fatores, como o crescimento de encargos trabalhistas nos condomínios --como o recém-criado Perfil Profissiográfico Previdenciário--, cesta básica, seguro-saúde e os constantes reajustes das tarifas de água e energia elétrica.A conclusão é lógica: o condomínio continua refletindo, basicamente, o custo de vida do brasileiro, enquanto o aluguel está atrelado às flutuações do mercado imobiliário.O condomínioO boleto que cada condômino recebe mensalmente representa o pagamento por um serviço composto, basicamente, pela média de sete empregados por prédio, contratos de conservação e manutenção, despesas com luz e água. E todos esses itens representam perto de 85% das despesas condominiais, a maior parte referente a gastos com salários e encargos.Importante ressaltar que o grau de comodidade exigido pelo condômino brasileiro é maior, por exemplo, do que em países da Europa, em que a média de funcionários por edifício é de 1,5.Por fim, é preciso salientar que um dos fatores determinantes para que o condomínio seja mais alto ou mais baixo não é a região em que se situa ou o jardim bem cuidado, mas o número de unidades do edifício.Em todos os casos, entretanto, é possível criar um modelo de gestão racional, que deve ser trabalhado em cima das despesas mais representativas. Para isso, procure orientação especializada.José Roberto de Toledo é diretor da Lello Intermediadora de NegóciosAntonio Pacheco Couto é empresário e diretor-superintendente da Lello Condomínios.
17 de novembro de 2003
Novembro foi o terceiro mês seguido de queda nas vendas de imóveis usados, conforme revela pesquisa do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Em setembro, as vendas haviam sido 2,32% menores que em agosto e em outubro caíram 18%. Em novembro, o índice de vendas foi de 0,3582, 5,06% inferior ao de outubro (03774).Segundo as 388 imobiliárias pesquisadas pelo Creci, foram vendidos em novembro 139 imóveis usados, sendo 58 casas e 81 apartamentos na cidade de São Paulo. A maioria dessas unidades --75,54%-- foram negociadas à vista e as vendas concentraram-se na faixa até R$ 100 mil (60% do total).Juntamente com o desempenho negativo do segmento de locações, o comportamento do mercado de compra e venda de imóveis usados "reflete o quadro geral de desemprego elevado, renda encolhida e falta adequada de financiamento", resume o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto.Para o mês de dezembro, Viana Neto espera uma situação melhor com a chegada do 13º salário e os efeitos de reajustes salariais de categorias importantes, como dos bancários e metalúrgicos.
17 de novembro de 2003
Entre as garantias usadas em contratos de locação, o seguro-fiança responde, em média, por 9,5% no Sudeste, contra 55,5% do tradicional fiador --ainda soberano-- e 27% do depósito-caução, segundo o Secovi (sindicato de construtoras e imobiliárias). Pesquisas de 2002 mostravam que esse recurso aparecia em apenas 6% dos contratos nessa região do país.O mercado imobiliário vê com bons olhos o crescimento desse tipo de seguro, mas avalia que o produto não deslancha de vez devido a dois fatores: seu valor, de cerca de um aluguel e meio a mais por ano, ainda é considerado alto; e as empresas que o oferecem são muito rigorosas na avaliação do candidato a segurado.Adilson Neri Pereira, 44, diretor de ramos elementares da Porto Seguro, lista as exigências: "Comprovação de renda, histórico de inadimplência e impontualidade, comprometimento máximo de renda de 35%". Itens como idade, estado civil e tempo de emprego também entram na avaliação. "São informações que dizem respeito à estabilidade", frisa.Para os locadores, o seguro-fiança representa maior agilidade no momento de receber o capital em caso de inadimplência de um inquilino. "Leva cerca de um mês e meio, contra de seis meses a um ano ou mais em caso de fiador", calcula Roseli Hernandes, 41, gerente administrativa da Lello.Ressalva, porém, que há uma série de riscos para o proprietário: se a seguradora não for informada em até 60 dias de uma ação de despejo e se o seguro não for renovado anualmente na data certa, por exemplo, a garantia é perdida.O ator Expedito Araujo, 26, diz que "tira o chapéu" para a alternativa. Há três anos, mudou-se do Rio para São Paulo e não tinha ninguém que pudesse ser seu fiador. "Não houve burocracia, e a aprovação foi rápida", conta.Outra opção como garantia de locação é um título capitalização pela Sul América. O dinheiro é depositado pelo locatário e só é liberado no fim do contrato, corrigido pela TR mais 3% de juros --funciona como caução.
17 de novembro de 2003
Estarão os fiadores com seus dias contados? Uma polêmica relacionada a determinações do novo Código Civil, em vigor desde janeiro deste ano, tem causado dúvidas nos acordos de aluguel.O artigo 835 do Código Civil diz que "o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado, sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado, por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação do credor".Ou seja: "Basta uma notificação extrajudicial para que o fiador não exerça mais a função", explica Hubert Gebara, 66, diretor da Hubert Imóveis. Antes era necessária uma ação de exoneração de fiança, de trâmite longo.A questão é se o artigo do novo código envolve também a fiança de locação de imóvel. Sérgio Lembi, 46, vice-presidente do Secovi-SP, afirma que não."O código é claro", conclui. E sustenta sua afirmação citando o artigo 2.036: "A locação de prédio urbano que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida". No caso, então, a Lei do Inquilinato exerce o papel de "especial" e prevalece sobre o Código Civil, segundo o dirigente.E a Lei do Inquilinato (8.245/91) estipula, em seu artigo 39, que, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias de locação [entre elas a do fiador] se estende até a efetiva devolução do imóvel". Assim, o fiador locatício não se beneficiaria da determinação do novo código.Controvérsias à parte, muitos locatários assinaram sua "carta de alforria" e partiram para a "independência" do seguro-fiança. Caso da bancária Lúcia Estima, 41. "Apesar de um pouco caro, é rápido e não depende do favor de ninguém", ressalta.
17 de novembro de 2003
Se você dispõe de uma conta antiga no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), vale a pena utilizar o dinheiro para ajudar na compra de um imóvel e, se seu salário não ultrapassar 12 salários mínimos, na construção e até reforma de sua casa. Vale a pena porque o FGTS é reajustado com juros anuais de apenas 3% e pela variação da TR; o saldo devedor de financiamentos imobiliários é reajustado pelo índice da TR mais juros anuais de 12%, em média. A conclusão é óbvia: a dívida imobiliária vai aumentar em proporções muito maiores que o reajuste do fundo. Por isso, se tiver condições, use todo o saldo do seu Fundo de Garantia para compor a entrada ou quitar de vez o saldo devedor do financiamento. É uma forma de não perder dinheiro.Para obter o saldo do FGTS, peça-o na empresa onde você trabalha, numa agência ou na página da Caixa Econômica Federal (CEF) na Internet. O passo seguinte é conhecer as regras para a utilização do fundo.Nos empréstimos feitos pelo SFH para imóveis prontos, o depósito no Fundo pode ser usado como entrada, redução ou quitação da dívida, e o saldo das contas do casal pode ser somado. Pode-se também vincular os depósitos mensais no FGTS a seu financiamento, para abater a dívida automaticamente.Os financiamentos pelo SFI só admitem o uso do FGTS no caso de pagamento total do saldo devedor, enquanto pela Carteira Hipotecária não se pode usá-lo de jeito nenhum.Quem pode usar Quem apresentar três anos de recolhimento prévio em conta do FGTS e intervalo de três anos desde sua última utilização Não for comprador ou proprietário de imóvel residencial financiado no SFH, em qualquer parte do território nacional Não for comprador ou proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção: no município onde pretenda efetuar a compra, nos municípios limítrofes e na região metropolitana; no atual município de residência, nos municípios limítrofes e na região metropolitana; no município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana As exigências se estendem também ao cônjuge, mesmo que esse não venha a utilizar a sua conta vinculada do FGTS Documentos Do mutuário: RG, CIC, comprovante de renda, nº da conta do FGTS Do vendedor: CIC e RG Do imóvel: certificado de inteiro teor, emitido pelos Cartórios de Registro de ImóveisQuando é permitido o uso quando o imóvel em vista servir como residência do titular da conta. quando o valor de avaliação ou de compra e venda (o menor) não ultrapassar R$ 300 mil. quando o valor do Fundo, somado ao total do empréstimo, não ultrapassar R$ 300 mil. quando o imóvel estiver situado no mesmo município onde o proponente exerce sua ocupação principal ou em municípios limítrofes ou da região metropolitana. quando o mesmo imóvel não tiver sido financiado com recursos do FGTS nos 36 meses anteriores. no pagamento parcial do preço de compra de imóvel residencial, financiado ou não pelo SFH. no pagamento total do preço de compra de imóvel residencial. na construção de imóvel residencial, financiado ou não pelo SFH. na compra parcelada de imóvel residencial em construção fora do SFH. na construção de imóvel residencial, por meio de programa de autofinanciamento. além da compra de imóvel, o FGTS pode ser sacado em caso de aposentadoria, rescisão de contrato e, sob consulta, em casos de doenças como Aids e câncer.Prazo de liberaçãoSegundo a CEF, gestora dos recursos do FGTS, a liberação do dinheiro demora, em média, 20 dias, a partir da apresentação de todos documentos necessários.Fonte:Caixa Econômica Federal
17 de novembro de 2003
Não houve trégua para os novos inquilinos neste ano. Em todos os meses de 2003 foi registrada alta nos valores de contratos novos na cidade de São Paulo. O consolo é que, mesmo subindo constantemente, os índices continuam abaixo da inflação no período, aponta o Secovi-SP (sindicato das construtoras e imobiliárias).A Pesquisa Mensal de Valores de Locação Residencial do Secovi-SP, divulgada nesta sexta-feira, sobre o comportamento do mercado de locação em outubro, revelou aumento médio de 0,3% nos valores dos aluguéis de casas e apartamentos em relação a setembro.O acumulado nos últimos 12 meses foi de 5,5%, abaixo dos índices de inflação registrados pelo IPC da Fipe ou pelo IGP-M, que tiveram variação média de 15%.Foram entrevistadas 155 empresas que atuam na capital paulista. O estudo constatou que a maior alta nos valores cobrados em novos aluguéis (de 1%) ocorreu entre as unidades de um e três dormitórios.Houve certo equilíbrio em termos de movimentação do mercado para as empresas pesquisadas. De acordo com o levantamento, para 36% das imobiliárias houve queda no número de imóveis locados no período, enquanto que para 34% delas o total de contratos fechados aumentou.Segundo o Secovi-SP, essa redução foi menos acentuada nas imobiliárias que operam com apartamentos, pois para 46% delas houve estabilidade. Para 36% daquelas que operam com casas, entretanto, houve queda.Em relação à oferta, 48% das empresas informaram que o estoque permaneceu nos mesmos patamares do mês anterior, mas 42% apontaram alta.Mais realista"Já é possível afirmar que devemos fechar este ano com um movimento inferior ao de 2002. Devido, muito mais, a uma expectativa otimista do que realista, em razão dos bons resultados do ano passado, que não se repetiram neste. De qualquer forma, os próximos meses, historicamente, sempre se mostram mais interessantes para o mercado, visto que entre dezembro e fevereiro há um maior volume de contratos fechados", analisa o vice-presidente de Locação do Secovi-SP, Sergio Luiz Abrantes Lembi.
16 de novembro de 2003
A pergunta é cruel: o que vai ser de minha família se eu morrer de repente ou não puder mais trabalhar? A resposta óbvia é que somente um seguro de vida pode deixá-la amparada. Apesar disso, essa opção ainda é renegada pela maioria dos brasileiros que podem pagar esse serviço. Gasta-se mais com o seguro do carro que com o de vida. Isso começa a mudar. As seguradoras esperam um crescimento dessa modalidade nos próximos cinco anos. Em países como Japão e Estados Unidos, o seguro de vida já responde por mais da metade do mercado. A maioria das pessoas que procuram esse tipo de produto está na faixa dos 30 a 45 anos e deseja garantir o futuro da família. Há tipos de cobertura para todas as necessidades (veja quadro abaixo), mas nem todos podem contar com eles. As seguradoras limitam a 65 anos a idade para fazer o seguro. "Dependendo da idade e do valor, o cliente faz alguns exames e responde a um questionário", explica Ronald Kaufmann, diretor da área de vida da Sul América. Um cuidado a tomar na hora de fechar o contrato é determinar com exatidão o valor a que os beneficiários terão direito. Recomenda-se que não seja inferior a 24 meses de salário do segurado. AS PRINCIPAIS MODALIDADES Individual – A apólice não tem vencimento. O segurado paga um valor mensal que varia de acordo com a idade e a quantia que a família receberá Em grupo – Normalmente feito por empresas, tem vencimento anual e é renovado automaticamente Resgatável – Modalidade com prazo definido em que é possível resgatar parte do valor investido no final do contrato Casal – Em uma única apólice, fica garantida a indenização no caso de morte ou invalidez de qualquer um dos cônjuges. Ideal para famílias em que a renda depende dos dois. O custo é inferior ao de dois contratos independentes Hospitalar – Combina o seguro de vida e a cobertura de gastos com internação hospitalar Premiável – Além de cobertura por morte ou invalidez, oferece sorteio de prêmios. É mais caro Educação – Garante o pagamento de mensalidades escolares, material, uniforme e formatura Despesas residenciais – Com cobertura de contas de luz, telefone, condomínio e aluguel Funeral – Tem custo baixo e cobre os gastos com o enterro Fontes: Bradesco, Banco do Brasil, Generali, Fenacor, Sul América e Sabemi
11 de novembro de 2003
À primeira vista, pode parecer improvável alguém ter a residência assaltada ou destruída por um incêndio, mas ignorar o risco pode ser um erro grave. O seguro básico de um imóvel de 100 metros quadrados custa entre 80 e 160 reais por ano, dependendo do valor de mercado do imóvel e do risco a que está exposto. Pode ser menos do que uma pessoa gastaria para ir ao cinema uma vez por mês. Ter o ressarcimento em caso de sinistro pode garantir que um acidente em sua casa provoque menos estragos em seu bolso. A cobertura pode ser ajustada para cada caso. Veja um exemplo: imagine um pacote que inclua uma indenização de 100.000 reais para incêndios e explosões, 2.500 para roubos, 10.500 para estragos provocados por ventanias e 3.000 reais por danos elétricos. Ele custaria 65 reais mensais, no caso de apartamento, ou 120 reais, para uma casa. Os planos mais sofisticados incluem ressarcimento em caso de desmoronamento, quebra de vidros, indenizações se alguém da família se machucar e diárias de hotel enquanto a reforma da casa não termina. Variam de 190 a 250 reais por mês. No caso de apartamentos, o preço é sempre menor. Antes de fechar um contrato com uma seguradora desconhecida, verifique se ela está em situação regular na Superintendência de Seguros Privados (Susep), pelo telefone 0800-218484. Não custa estar alerta. O seguro morreu de velho. A probabilidade de sua casa... ...ser roubada ou furtada é... ...duas vezes maior que a de morrer em um acidente de automóvel no Brasil ...incendiar-se, ser danificada por raio ou explosão é... ...igual à chance de alguém passar no vestibular de medicina da Universidade Estadual de Londrina, o mais concorrido do país ...ser atingida por um veículo numa colisão é... ...desmoronar é... ...dez vezes maior que a chance de ser sorteado no Show do Milhão ...duas vezes maior que a chance de um garoto ser aprovado na escolinha de futebol do Flamengo Estimativa para casas seguradas baseada em dados da Susep. Consultoria: Gerhard Dutzmann, atuário
11 de novembro de 2003
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