As dificuldades em comprovar renda e honrar com o compromisso, e a má conservação do imóvel --que indiretamente está ligada à impossibilidade de os proprietários reformarem as unidades-- foram os grandes dificultadores de novos negócios no mercado de locação residencial, em agosto.A afirmação é de José Raimundo Souza, diretor da Barroso Imóveis, que atua na zona norte de São Paulo, em bairros como Água Fria, Mandaqui e Imirim. "Em setembro, o setor deve voltar ao ritmo normal de crescimento", aponta Souza.Os problemas que emperraram o fechamento de novos contratos de locação no balcão da Barroso Imóveis são refletidos nos números da pesquisa mensal de agosto do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias) sobre esse mercado.Oferta e procuraO levantamento mostra que, para 35% das 155 empresas que responderam à pesquisa do Secovi-SP, o volume de unidades locadas no período manteve-se estabilizado, enquanto que houve queda no volume de negociações para 37% delas.De acordo com Souza, a procura foi grande mas não se refletiu em contratos fechados.Em contrapartida, a queda da inadimplência é apontada como fator positivo. Na região, os sobrados de dois dormitórios, com aluguel de até R$ 600, são o produto mais procurado.Já as unidades com valor acima de R$ 1.000 costumam ficar paradas por períodos entre seis meses e um ano.Por outro lado, na zona leste a oferta foi maior que a procura e o fechamento de contratos seguiu esse movimento."Em agosto, tivemos um escoamento pouco melhor que em julho, que só não foi maior em razão das dificuldades com a aprovação cadastral dos pretendentes a inquilino e fiador", avalia Maria Antonieta Galatin Zaccara, da imobiliária Max Gran, que atua na Vila Zelina, Mooca e Vila Prudente.Para ela, não há como resolver a questão, pois o rigor na análise do pretendente a inquilino evita que a inadimplência seja grande, apesar de diminuir o volume de locações.As casas de dois dormitórios, com aluguel entre R$ 500 e R$ 550, são o tipo de imóvel com maior facilidade de locação, segundo a Max Gran. Em contrapartida, os apartamentos de três dormitórios, com valor entre R$ 500 e R$ 600, ficam mais tempo na prateleira.
16 de setembro de 2003
O índice de reajuste médio dos aluguéis na cidade de São Paulo, acumulado nos últimos 12 meses terminados em agosto foi de 5%, abaixo dos de inflação registrados pelo IPC (Índice de Preços ao Consumidor) ou pelo IGP-M (Índice Geral de Preço do Mercado), que tiveram variação de 13% e 22%, respectivamente.Os dados são da Pesquisa Mensal de Valores de Locação Residencial, do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias), que registro, em agosto, aumento de 0,4% nos valores dos aluguéis de casas e apartamentos em relação a julho.O estudo constatou que a maior alta foi nas casas e nos apartamentos de até dois dormitórios (0,5%). A maior queda aconteceu entre as unidades de três dormitórios (1%).Para 37% das 155 empresas entrevistadas pelo Secovi-SP, caiu o número de imóveis locados no mês passado, enquanto que para 35% delas, o volume de unidades manteve-se estabilizado. As casas tiveram pior desempenho, com 41% de diminuição; a queda para o segmento de apartamentos foi de 34%."A queda de desempenho deve ter sido influenciada pela diminuição no volume locado de casas, pois a maioria dos entrevistados afirmou que houve retração nesse segmento", analisa o vice-presidente de Locação do Secovi, Sérgio Luiz Abrantes Lembi.Segundo ele, "isso deve ser creditado, principalmente, ao estado de conservação dos imóveis, que costuma ser pior para casas que para apartamentos", disse Lembi.De acordo com o levantamento, a resposta mais frequente das imobiliárias para o produto apartamentos foi a de que o volume alugado desse tipo de imóvel foi semelhante em agosto ao de julho.Em relação à oferta de unidades em prédios, 56% dos entrevistados responderam que a quantidade disponível de moradias vagas permaneceu no mesmo nível no período anteriormente pesquisado.
16 de setembro de 2003
Quem opta por um financiamento imobiliário na hora de comprar a casa própria muitas vezes não se lembra, mas precisa arcar com despesas que vão além das prestações mensais do imóvel: os gastos com impostos e registros de documentos em cartórios. Atentas a isso, duas grandes instituições financeiras do País, o Bank Boston e o Itaú, oferecem a seus mutuários a possibilidade de financiar estes custos. Quando entra em um financiamento habitacional, o consumidor precisa pagar por diversas despesas extras, necessárias para que seja feita a regularização da situação do imóvel. Algumas delas são pagas após a quitação da dívida, mas outras devem ser desembolsadas logo no início do financiamento. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos (ITBI), por exemplo, é pago logo no início do financiamento, para que seja feita a transmissão da posse do imóvel para o nome do mutuário que o está comprando. Após a quitação, é preciso pagar, entre outras coisas, pelo registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Despesas como essas chegam a corresponder a 5% do valor do imóvel. "Muitas vezes o consumidor não tem condições de arcar com essas gastos", diz a superintendente de crédito imobiliário do Bank Boston, Patrícia du Plessis. Por conta disso, o banco acaba de criar uma nova modalidade de crédito imobiliário, que financia também o ITBI e outras despesas cartoriais, como o registro da escritura. A inclusão dessas despesas no financiamento não é automática - deve ser solicitada pelo cliente e depende de análise de crédito. "O objetivo é oferecer mais tranqüilidade e maior fluxo de caixa para o cliente", justifica Patrícia. O Itaú é outro banco que oferece essa possibilidade. Segundo a Assessoria de Imprensa da instituição, o valor das despesas de cartório e de ITBI é "empurrado" para o fim do financiamento. Tanto no caso do Itaú como no do Bank Boston, o financiamento das despesas pode ser feito tanto por quem opta pelo financiamento por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) como quem opta pela Carteira Hipotecária Habitacional (CHH). Opções de financiamento são muitas Apesar de serem poucos os bancos que oferecem a possibilidade de o consumidor financiar este tipo de despesa, porém, todas as grandes instituições financeiras do País possuem linhas de crédito habitacional. Os mutuários da Carteira Hipotecária podem financiar valores mais altos, mas pagam juros maiores. Quem opta pelo SFH paga juros menores - mas existe maior restrição com relação ao valor do imóvel. A Nossa Caixa e a Caixa Econômica Federal também oferecem financiamento feito com verba do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para a população de baixa renda (confira ao lado algumas das linhas de financiamento habitacional existentes no mercado).
29 de agosto de 2003
Quem planeja comprar a casa própria mas não pode arcar com os juros cobrados nas linhas de financiamento habitacional pode optar por um tipo de negócio que tem crescido ano a ano no País: o consórcio imobiliário. Porto Seguro, Remaza, Rodobens, Primo Rossi e Battistella são algumas das grandes administradoras do País que oferecem esse tipo de consórcio. Além disso, alguns bancos, como a Caixa Econômica Federal e o Bradesco, também possuem linhas de consórcio imobiliário. No sistema de consórcio, o participante paga a cota mensal correspondente ao valor da carta de crédito para a compra do bem, dividido pelo número de meses de duração do grupo. É preciso pagar também por uma taxa de administração, pelo fundo de reserva e pelo seguro. A correção do valor das cotas é feita, geralmente, pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) e o valor da carta de crédito raramente é superior a R$ 250 mil. Na maior parte dos casos, é possível usar o FGTS como parte do pagamento - para dar um lance, por exemplo. A grande vantagem desse tipo de negócio é o fato de que, no consórcio, o consumidor não precisa pagar juros. O maior problema, porém, é o tempo: se não for contemplado logo no início e não tiver condições de dar um bom lance, o consorciado pode ter de esperar até dez anos (no geral, o tempo máximo de duração dos grupos) para conseguir a carta de crédito. Outro risco é o de que haja inadimplência no grupo. Nesse caso, se não houver um seguro específico, a cota do devedor tem de ser rateada entre os que estão em dia.
29 de agosto de 2003
Os números - impressionantes - sobre as multas aplicadas a motoristas na capital, apurados pela Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) nos últimos 18 meses, levantam uma série de problemas, que vão desde a má educação dos motoristas até o destino do dinheiro arrecadado, passando pelas críticas à eficiência dos órgãos encarregados de julgar os recursos daqueles que se julgam punidos injustamente. Naquele período, foram aplicados nada menos que 4,446 milhões de multas, o que representa 247 mil por mês, 8.233 por dia, 343 por hora e 5,7 por minuto. Ou seja, a cada 10 segundos um motorista é multado na capital. No total, essas multas carrearam para os cofres da Prefeitura a respeitável quantia de R$ 450 milhões, o que dá uma média de R$ 25 milhões por mês, ou R$ 300 milhões por ano. A primeira impressão é que estamos diante de uma bem azeitada "indústria" de multas. Embora haja exageros e erros no sistema, assim como perigo de que a "indústria" venha a se tornar uma tentação irresistível, outros números indicam ainda que não chegamos lá. Segundo Luiz de Carvalho Montans, coordenador das Juntas Administrativas de Recursos de Infração (Jaris), que julgam em primeira instância os recursos dos motoristas, "os números desmentem essa fama (a da "indústria"), pois 75% dos veículos registrados no Município não tiveram nenhuma multa no último ano e 15%, apenas uma multa. Somente 10% dos veículos são conduzidos por infratores contumazes". Para estes motoristas mal-educados, tanto as campanhas de esclarecimento como o rigor das penas do Código de Trânsito têm sido inúteis, o que é preocupante. Mas mesmo um renomado especialista em trânsito como o engenheiro Luiz Célio Bottura, que também faz questão de negar a existência de uma "indústria" de multas, se queixa de que, ao contrário do que deveria fazer, a Prefeitura emprega pouco do dinheiro arrecadado na melhoria do trânsito. O erro da Prefeitura, portanto, não é explorar uma "indústria", cuja existência até agora os números desmentem, mas não dar ao dinheiro das multas a destinação devida. Além de com isto prejudicar o trânsito já caótico da cidade, esse comportamento pode levar a Prefeitura a uma dependência desse dinheiro e, para não perdê-lo, aí sim cair na tentação de transformar as multas numa "indústria", usando os instrumentos de fiscalização como armadilhas para pegar motoristas incautos e não como meio de educá-los. Finalmente, as críticas feitas às Jaris precisam ser levadas em conta para evitar injustiças e também prevenir o perigo de as multas se transformarem em "indústria". Além de numerosas queixas de motoristas que se julgam injustamente multados, sem que seus recursos sejam aceitos, o delegado Renato Funicello, do Conselho Estadual de Trânsito (Cetran), que analisa os recursos em segunda instância, afirma que as Jaris devem ser independentes do órgão executivo de trânsito municipal, o que não ocorre.
29 de agosto de 2003
A indústria da construção civil vem negociando com a Caixa Econômica Federal mudanças na análise do risco de crédito dos contratos de financiamento habitacional.Segundo o vice-presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação), Basílio Jafet, a Caixa endureceu as regras de concessão de crédito ao longo de 2003."O banco faz a análise do risco de crédito da empresa que negocia a obra, do empreendedor e do mutuário. Está cada vez mais difícil passar pela peneira da Caixa", disse ele.Prova dessa dificuldade é o total de recursos liberados pela Caixa até agora para o financiamento habitacional. Do orçamento de R$ 5,314 bilhões previstos para o ano, 48,72% haviam sido realizados até a semana passada. Do total de R$ 2,890 bilhões que serão financiados com recursos do FGTS, 61,83% já foi utilizado este ano.No entanto, as construtoras reclamam da baixa utilização do FGTS no financiamento da produção de unidades habitacionais e na carta de crédito associativo -para imóveis na planta. Nesta última modalidade, a carta de crédito só é concedida quando a construtora consegue comprovar que 60% do empreendimento já está vendido.Até a semana passada, o FGTS tinha liberado R$ 228,339 milhões para o financiamento da produção de 6.619 unidades habitacionais. Nenhum centavo havia sido destinado para a carta de crédito associativo.Jafet, no entanto, está otimista em relação à intenção da Caixa de melhorar as condições de acesso da população ao crédito imobiliário. "Crédito para financiamento existe. O que precisa é afrouxar a análise do risco de crédito para permitir que as pessoas consigam financiar a compra do imóvel", afirmou.
21 de agosto de 2003
Comprar um imóvel financiado por um banco, com até duas pessoas contribuindo para o pagamento do apartamento e comprometendo de 15% a 30% do salário com as parcelas. Esse é o perfil médio do comprador de imóveis, revela a pesquisa Datafolha."O cliente prefere financiar direto com a construtora, que é menos burocrática. Mas ela acha melhor que ele pague diretamente aos bancos, para evitar problemas", comenta José Romeu Ferraz Neto, 45, vice-presidente do Sinduscon-SP (sindicato de construtoras e incorporadoras).No entender de Augusto Bandeira Vargas, 47, superintendente de negócios da CEF (Caixa Econômica Federal), há outras vantagens nos bancos. "Financiamos mais de 90% da demanda habitacional no país. Oferecemos prazos maiores, seguro que garante o término da obra e apoio jurídico.'Outro aliado dos bancos é o indexador. "A TR, que eles utilizam, tem ficado entre 2,5% e 3% ao ano; já o IGP-M, das construtoras, em torno de 15% ao ano', compara Romeu Chap Chap, 69, presidente do Secovi-SP (sindicato de administradoras e construtoras).O receio de comprar um imóvel na planta ainda existe _21% dizem que têm desconfiança em relação à construtora ou à incorporadora_, apesar de o preço ser mais atrativo. "É favorável, mas é preciso se cercar de garantias", aconselha Vargas. O peso do imóvel no bolso
17 de agosto de 2003
A maioria do mercado financeiro aposta em um corte de, pelo menos, 1,5 ponto percentual na taxa Selic na próxima quarta-feira, quando o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central anuncia sua decisão sobre os juros básicos da economia, hoje em 24,5% ao ano.É o que mostra a pesquisa elaborada pelo FolhaNews, a agência de notícias econômicas e políticas da Folha de S.Paulo, que ouviu 40 economistas de bancos, corretoras, administradoras de recursos e consultorias. Desse total, 80% (32 entrevistados) acreditam que o Copom vai reduzir os juros em 1,5 ponto, para 23% ao ano. Já 20% (oito instituições) acham que o corte será de 2 pontos percentuais.A queda da inflação acima do esperado e o desaquecimento da economia são os principais fatores citados pelos economistas para justificar o terceiro corte dos juros do governo Lula.A maioria estima que a taxa Selic deve fechar o ano em torno de 20% ao ano. Ou seja, as instituições esperam novas reduções dos juros nos próximos meses.As incertezas sobre o ritmo da recuperação da economia americana e o desempenho dos títulos dos EUA de longo prazo são apontados como fatores que podem inibir uma ação mais agressiva do BC na redução dos juros, alertam alguns profissionais.Na opinião de boa parte dos entrevistados, um corte de 2 pontos não seria considerado um ruptura na chamada "política monetária gradualista" adotada pelo BC, que consiste em reduções a conta-gotas da taxa Selic."O Copom vai continuar conservador e reduzir os juros em 1,5 ponto. Mas há espaço para um corte entre 2 e 2,5 pontos", diz o diretor do Itaú, Sergio Werlang, que foi ex-diretor do Banco Central.Mesmo com uma eventual queda de 1,5% na taxa Selic, os juros reais (descontados a inflação projetada para 12 meses) vão continuar elevados, desestimulando o crédito e o consumo, diz o economista da Rosemberg Associados, José Augusto Savasini."O ideal era um corte de 3 pontos. Vamos torcer", afirma Savasini, que espera, no entanto, uma redução de apenas 1,5 ponto.O economista-chefe do Citibank, Carlos Kawall, estima em 20% a probabilidade de um queda de 2 pontos nos juros na próxima semana."Seria uma surpresa positiva para o mercado. Espero uma redução de 1,5 ponto na próxima semana e que, em dezembro, a Selic esteja em 19%", afirma Kawall.Já o diretor da área de administração de recursos do banco alemão WestLB, Aristides Jannini, diz que aguarda uma redução de 2 pontos."A economia do país está parada, após o arrocho forte dado pelo Copom no início do ano. Chegou a hora de virar essa página e afastar o risco de uma recessão", diz Jannini.
15 de agosto de 2003
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