EDSON VALENTEApós virar lei em dezembro, a "MP do Bem" deu ao formulário do Imposto de Renda um aspecto bem mais amigável do que o anterior para quem negociou imóveis no ano passado.As regras para tributar o lucro obtido ao vender um bem foram as mais afetadas. Uma das boas notícias é que está isento de imposto o ganho de quem vendeu um imóvel residencial e pretende usar (ou já usou) o dinheiro para comprar outro em um prazo máximo de 180 dias. Também não paga nada quem negociou bens de até R$ 35 mil --antes da lei, o teto era R$ 20 mil."Se o bem foi vendido e ainda não se passaram os seis meses, o lucro da transação estará isento do IR na declaração. Mas, se findo o prazo, o dinheiro não for aplicado em outro imóvel residencial, será preciso retificar a declaração e recolher o imposto com multa e correção", alerta Daniella Ramos, 32, do conselho tributário da BKBG Sociedade de Advogados.A isenção não significa que a venda deva sumir do formulário. É necessário citar a transação na declaração do imposto."No caso de quem financiou um imóvel e vendeu outro para pagar, é vedada a não-tributação do lucro dessa venda", acrescenta o advogado tributarista Diego Marchant, 25.Por outro lado, "podem ser feitas várias transações de venda e compra de imóveis residenciais no período dos 180 dias e, em nenhuma delas, o ganho de capital será tributado", elucida.Correção do lucroO Leão também não irá morder integralmente o lucro de quem vendeu seu imóvel e quer gastar o dinheiro em outras coisas."Para calcular o imposto a ser pago, há fatores de redução com base no número de meses em que o contribuinte foi dono do bem, desde janeiro de 1996", explica Carlos Ortolano, 46, especialista em IR da Longo, Pompeu, Kignel e Cipullo Advogados.O lucro é multiplicado por esses fatores e é como se diminuísse para efeito do pagamento do IR.Isso porque, como não houve correção monetária dos valores dos imóveis desde 1996, uma venda, hoje, costuma dar um lucro nominal maior que o real, pois embute a inflação do período.O cálculo da aplicação dos redutores não é simples. "Sugiro usar o programa de ganho de capital da Receita Federal, disponível no site [www.receita. fazenda.gov.br]", diz Marchant.Ricardo Lacaz, 38, advogado do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias), lembra que "a declaração só mostra o que já foi tributado ao longo do ano. O recolhimento do imposto é feito no último dia do mês subseqüente a uma venda".
19 de março de 2006
Trecho da João Fiusa entre Presidente Vargas e Anel Viário explode em 10 anos e abriga metro quadrado mais valorizado de Ribeirão JOSÉ ANTONIO BONATO A avenida João Fiusa tem somente quatro quilômetros de extensão, desde a rotatória na avenida Caramuru até seu encontro com o Anel Viário Sul, mas é no trecho a partir da avenida Getúlio Vargas, no sentido sul, que hoje está o metro quadrado construído mais caro de Ribeirão Preto, que ali chega a valer R$ 2.700.O valor de todos os luxuosos edifícios e os imóveis em condomínios fechados localizados na avenida, na estimativa do mercado imobiliário, atinge R$ 1 bilhão, o equivalente a 20% do PIB anual de Ribeirão Preto."As pessoas dão muito valor em morar na João Fiusa. A avenida é uma verdadeira grife", define Andréa Nascimento, gerente comercial da Rossi Incorporação e Construção, empresa que lançou um condomínio fechado em 2002 e, impressionada com o sucesso de vendas, resolveu lançar outros empreendimentos: o L Essence, um edifício de 25 andares, e o condomínio horizontal Terra Brasilis.Para Carlos Henrique Fortes Guimarães, diretor da Imobiliária Fortes Guimarães, morar na avenida João Fiusa é atualmente um sonho de consumo da classe média alta ribeiraopretana. Quem investe em imóveis na avenida não perde dinheiro porque o local está supervalorizado. "Sem dúvida é o metro quadrado mais caro de Ribeirão Preto", diz.O metro quadrado no Sequóia, por exemplo, em fase de vendas pela construtora Pereira Alvim, está em torno de R$ 2.700, segundo Anderson Skankevitius, gerente da empresa.O prédio tem dois apartamentos por andar e 26 pavimentos. São quatro suítes, objeto do desejo de profissionais liberais e executivos. O prédio terá heliponto.O "boom" imobiliário na João Fiusa começou em 1997. O primeiro empreendimento no local, que pertencia às irmãs ursulinas, foi o Colégio Santa Úrsula. A área no entorno da avenida foi loteada pelo grupo GDU (Grupo de Desenvolvimento Urbano), que implantou a infra-estrutura.O primeiro prédio foi construído pela Habiarte Barc. Logo outros surgiram. Essa primeira etapa de edificação na avenida terminou em 2003. A partir desta data começa a ocupação da região chamada de Altos da Fiusa, considerada a parte mais nobre da avenida, onde está, entre outras torres, o edifício Vitória Hill, com um apartamento por andar. Cada apartamento está avaliado em mais de R$ 1 milhão.Os Altos da Fiusa se estendem da praça Mr. Blitz até o Anel Viário Sul, onde novos prédios estão em construção, além de novos condomínios fechados. A Prefeitura de Ribeirão Preto deverá prolongar a avenida no sentido sul, até Bonfim Paulista.Ao longo dela, vão nascer outros empreendimentos e novas oportunidades de investimentos. "Vai ser outro filé mignon", prevê Fortes Gimarães.Em 1997, o bairro da avenida João Fiusa, o Jardim Santa Angela, ganhou o Master Imobiliário em São Paulo e foi considerado o melhor empreendimento urbanístico do Brasil.Local tinha chácaras até início dos anos 90O Jardim Santa Ângela, cortado pela João Fiusa, era uma chácara até o início da década de 90. Ali, as irmãs ursulinas produziam leite, verdura e outros produtos para o colégio que existia na região central.Como o prédio do colégio, na década de 80, estava comprometido pelos cupins, a Associação de Ursulinas idealizou outro colégio, mas o problema era capital para a obra.A idéia foi usar a área de 10 mil metros quadrados na região central mais a chácara entre a avenida Presidente Vargas, o Jardim Irajá e o Jardim Canadá, como moeda de troca.A Hochtief do Brasil, contatada pelas irmãs, planejou um loteamento com terrenos convencionais, de 250 metros quadrados, mas o valor que seria auferido com as vendas não seria suficiente para o objetivo.Em 1991, o empresário Moacir Castelli soube da intenção das freiras por intermédio de um irmão, que prestava serviço para a Hochtief. Estabeleceu contato com o amigo Paulo Tadeu Rivalta de Barros, da Habiarte Barc, para o negócio.Foi aí, lembra Barros, que nasceu a GDU (Grupo de Desenvolvimento Urbano). O GDU foi responsável pelo projeto, pela sua aprovação, em 1992, e pela comercialização dos terrenos.Em 1995 o colégio foi construído pela Hochtief, por US$ 14 milhões.Empresários tiveram feelingO GDU, que nasceu quando empresários de Ribeirão aceitaram o desafio de construir o Colégio Santa Úrsula, vislumbrou a possibilidade de a área no entorno da escola receber os futuros edifícios.Na visão dos empresários Paulo Tadeu Rivalta de Barros e Moacir Castelli, os futuros empreendimentos de alto padrão iriam migrar da área central para a zona sul. "Idealizamos então terrenos com planejamento adequado, cujas dimensões proporcionassem conforto, garagens maiores, com recuos", conta Barros.O primeiro edifício na João Fiusa foi o Ville de Quebec, feito pela Habiarte Barc, empresa na qual Barros ocupa o cargo de diretor. Em 1998, a Habiarte Barc faz outro lançamento, o edifício Pensilvânia. Eles integram um conjunto de 24 torres, construídas, além da Habiarte Barc, pela Copema e pela Pereira Alvim, entre outras incorporadoras.
18 de março de 2006
Especialistas prevêem que avenida siga até o distrito e que tenha mesmas características da parte atual JOSÉ ANTONIO BONATO O traçado da avenida João Fiusa ultrapassa o Anel Viário Sul de Ribeirão, em direção a Bonfim Paulista, mas, atualmente, a via está interrompida por montes de terra e pela defensa da estrada quando encontra a pista.A Via Norte informou, pela sua assessoria de imprensa, que a obra de prolongamento da Fiusa depende de iniciativa da Prefeitura de Ribeirão. Os montes de terra e a defensa, segundo a Via Norte, são para evitar que veículos fiquem atolados nesse trecho, que não é considerado um acesso seguro.Segundo o engenheiro José Aníbal Laguna, diretor da Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão Ambiental, o prolongamento deve acontecer, mas há atualmente uma disputa fundiária entre a Prefeitura e a Via Norte, concessionária da pista. Apesar disso, diz, os entendimentos estão em fase de conclusão.Laguna diz que o prolongamento da Fiusa deve passar sob o Anel Viário Sul e seguir até Bonfim Paulista. Ele prevê pelo menos duas avenidas, distando um quilômetro entre si, entre a rodovia Ribeirão-Araraquara e a Ribeirão-Bonfim.Isso deve ocorrer, segundo Laguna, quando os proprietários das terras por onde as avenidas vão passar tenham interesse em urbanizar suas áreas.Um instrumento para forçar essa urbanização, segundo o diretor da Secretaria de Planejamento, será o IPTU progressivo.Mas o que representa, urbanisticamente, essa continuação da João Fiusa em direção a Bonfim Paulista? "Representa um vetor de alto padrão urbanístico, de alta qualidade imobiliária e com uma alta qualidade de nível de moradias, com áreas verdes imensas, bosques, fundos de vale. Nós estamos pensando em implantar um parque com 150 mil metros quadrados nessa região. Isso é inédito em Ribeirão Preto", responde Paulo Tadeu Rivalta de Barros, diretor da Habiarte Barc.A âncora da valorização imobiliária, segundo Barros, foi a construção do Country Clube, que atraiu moradias.O GDU (Grupo de Desenvolvimento Urbano) está atualmente em negociação com a família, que tem grandes áreas remanescentes nessa região.
18 de março de 2006
A professora Marciley Lambert Nikolaus, 38, queria engordar o orçamento para casar. Resolveu, então, locar o apartamento recém-adquirido até se mudar com o marido."Não pretendia alugar para qualquer um", relata. "Soube, então, que o namorado de uma prima procurava imóvel."Por ser um conhecido, Marciley negociou na base da confiança. "Nem pedi fiador", lembra. "No quinto mês, ele já devia condomínio e duas contas de energia elétrica."As coisas foram de mal a pior: o namoro com a prima terminou, e o "conhecido" não pagou mais aluguel e passou a fugir da dona do apartamento."Não atendia o celular", conta Nikolaus. "Tive de fazer plantão na porta do prédio. Quando ele apareceu, eu disse: "Ou sai agora ou mando trocar a fechadura da porta". Ele saiu, mas fiquei no prejuízo." Publicação 12/03/2006
13 de março de 2006
Uma das maiores controvérsias entre locadores e inquilinos é a divisão dos gastos da moradia. Afinal, quem deve pagar a conta?A regra geral diz que "o locatário arca com as despesas ordinárias do cotidiano do prédio, como condomínio, água e telefone", orienta Paulo Bardella Caparelli, 28, especialista em contratos da Leite, Tosto e Barros Advogados.Já despesas extraordinárias, que agregam valor ao patrimônio, "não podem ser repassadas para o inquilino", diz Antonio Pompeu de Toledo, da Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo Advogados. São reformas estruturais, como modernizar fachada ou elevadores.Há pontos que causam dúvidas. Se o inquilino está cansado de olhar para o mesmo chão e resolve trocar o piso da sala, deverá arcar com o gasto, afirma Ana Paula Pellegrino, diretora da Adbens, mesmo que isso valorize o imóvel. E tem de comunicar o dono.Tudo no contratoAté um cano que estoura na parede divide opiniões. "Via de regra, é despesa do proprietário, se o dano não foi devido a mau uso do inquilino", opina Pellegrino.O advogado Rubens Antonangelo Junior concorda, mas José Roberto Federighi, vice-presidente de locação do Secovi-SP, diz ver esse desembolso como "do dia-a-dia, de manutenção", portanto de responsabilidade do inquilino.As saídas para acabar com as interrogações estão "no bom senso e em um contrato claro", recomenda Federighi. "O entendimento jurídico muitas vezes diz que "depende do combinado"."É o que acontece com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). "O responsável pelo pagamento deve ser definido contratualmente", crava Toledo.O melhor para o locador é saldar o IPTU e cobrar o valor do locatário embutindo-o no aluguel, ensina Caparelli. "Se deixar por conta do inquilino e ele não pagar, o fisco irá para cima do locador, que não poderá se eximir dizendo que a obrigação era do locatário."DivórcioOutro aspecto a que o locador deve atentar é o do "divórcio". Diferentemente do que acontece em uma união matrimonial "para a vida toda", o "casamento" entre o proprietário e o inquilino tem data marcada para acabar.É recomendado que o contrato seja de 30 meses ou mais. Durante esse tempo, o locador não pode pedir o imóvel de volta, nem para uso próprio -tem o direito de vendê-lo, mas precisa dar prioridade de compra ao inquilino.Mas, findo esse prazo, poderá fazer a "denúncia vazia" -pedir o imóvel de volta, com aviso prévio de um mês, sem explicações.Porém, se o contrato tiver duração inferior a 30 meses, o despejo ao final do período terá de ter um motivo: falta de pagamento, uso próprio ou de ascendentes/descendentes ou reforma necessária. "A denúncia vazia, nesse caso, só poderá ser exercida depois de cinco anos", alerta Viana Neto.Em caso de inadimplência, esperar três meses para mover ação de despejo é "lenda". "Não há prazo mínimo. Quanto mais cedo entrar na Justiça, melhor, pois o Judiciário é lento e trabalha a favor do locatário", diz Toledo. Publicação 12/03/2006
13 de março de 2006
Anna Regina Tomicioli Na hora de comprar um imóvel, a burocracia pode pegar desprevenida aquela pessoa que fez as contas de sua despesa considerando apenas o valor do bem. Documentos necessários para a efetivação e o registro da compra e venda, seja de um imóvel financiado ou adquirido de terceiros, podem custar de até 5% do valor total do imóvel.Uma despesa que a maioria das pessoas esquece de considerar na hora de fazer seus cálculos e acaba tendo surpresas quando é preciso desembolsar a grana. O gerente regional da área de habitação da CEF (Caixa Econômica Federal), Celso Javorski, ressalta com os valores relativos a documentação – que inclui pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), registro do contrato de compra e venda e escritura do imóvel, além de outros documentos – precisam ser pagos à vista e com recursos próprios.“Não podem ser incluídos no valor do financiamento e nem ser pagos com recursos do Fundo de Garantia”, explica o gerente.CUSTOSDespesas variam de 2 a 5% do valor do imóvelSegundo o gerente da Caixa, as custas com documentação podem variar de 2 a 5% do valor total do imóvel. “Quem reservar a quantia de 5%, vai trabalhar com uma margem de segurança para todos os gastos necessários”, orienta.Ele explica ainda que para os imóveis financiados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) o próprio documento de financiamento tem força de escritura pública, o que não acontece com os imóveis comprados ou financiados com recursos próprios. “Neste caso, é necessário lavrar a escritura em cartório”, diz ele ao citar um gasto a mais. Na plantaAtualmente, para imóveis vendidos na planta e financiados pela Caixa, o agente financeiro tem embutido no financiamento os valores da documentação. Quando o imóvel é comprado de terceiros, existe a possibilidade de comprador e vendedor negociarem quem vai arcar com o pagamento de documentação. Às vezes, o comprador paga o imóvel à vista com a condição do vendedor providenciar os documentos. Tudo depende da negociação entre as partes. Custo maiorQuem financiar imóvel vai ter um custo maior do que quem paga a vista no que diz respeito a gastos com documentação, informa o vice-presidente estadual do CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), Walter Alves de Oliveira. “Isso porque para financiar a compra, os agentes financeiros exigem documentos do comprador, do vendedor e do imóvel”, justifica. Já aquelas pessoas que fazem a compra à vista, precisam somente da documentação do imóvel e do vendedor. Recomendação Mesmo assim, para ambas as situações, ele recomenda uma reserva de 5% do valor do bem para a papelada. “As pessoas acham caro, mas é a regra do jogo. Não há o que questionar. Tem que pagar e pronto”, conclui.
12 de março de 2006
Antônio Vicente Golfeto A falta de trabalho e de empregos, uma das marcas da economia do Brasil dos dias de hoje – nossa região incluída – tem duas causas principais. A primeira é a crise que abate sobre a micro e pequena empresas. A quantidade não desprezível de imóveis não residenciais vagos espalhados pela paisagem urbana das cidades brasileiras – as de nossa região, claro, também – prova isto. É só perguntar ao locador, ao proprietário do imóvel vazio e em oferta de locação, o que existia ali antes. Ele dirá: um escritório de contabilidade, uma loja de tecidos ou de confecções, uma sorveteria, um restaurante, uma indústria de doces.A segunda causa – que para muitos é na verdade a primeira – é a desaceleração que se notou nos últimos anos na indústria da construção civil que é uma indústria de montagem. Como a indústria automobilística, que também é uma indústria de montagem, a indústria de construção civil tem indústrias satélites. São as equivalentes às indústrias de autopeças para a indústria de veículos. Trata- se da ampla e sofisticada indústria de materiais de construção. Por ser uma indústria de montagem, a indústria da construção civil utiliza muita mão-de-obra. Daí o fato de ser grande empregadora de pessoas embora – pela própria evolução do setor da construção – não seja mais empregadora de gente sem qualificação. Pelo contrário. A cada ano que passa, mais e mais habilidades se exige do profissional da construção civil, fato importante porque a esta realidade corresponde, simetricamente, outra: a de melhor remuneração.Pois bem, para 2 006 não se tem informações de prognósticos favoráveis ou desfavoráveis para as empresas de pequeno porte e mesmo as de tamanho micro. Mas o otimismo está tomando conta do setor da construção civil. Pode-se alegar um fato: a lei federal nº 11 196/2 005 diminuirá a mordida do lucro imobiliário incidente na venda de imóveis. O que, de per si, já é um estímulo e tanto. Pode-se alegar outro fato: os financiamentos tanto para construção como para compras de imóveis já estão mais facilitados dentro do sistema bancário nacional.Entretanto, o zape dos argumentos é outro: a Selic, taxa básica de juros, está declinante. E com tendência de continuar declinando. É ela que serve de referência para remuneração de aplicações a prazo, tanto em fundos de investimentos (DI e de renda fixa) como em CDBs. Com a queda da rentabilidade é natural esperar-se que os mais de R$ 2 bilhões que a região tem aplicado nas diversas modalidades e opções oferecidas pelas 214 agências de banco, migrem para um investimento que ofereça, pelo menos em termos de perspectiva, melhores condições de retorno. E este investimento é mesmo na construção civil.
12 de março de 2006
Anna Regina Tomicioli foto: Weber Sian/A CIDADENada de portaria, nem de porteiro. Um ‘predinho’ comercial de dois andares, com dez salas independentes, equipadas com banheiro privativo. Sem elevador, somente escadas. Uma vaga na garagem e nada mais. Este é o perfil do endereço comercial do advogado Rodrigo Daniel Félix da Silva, que divide suas horas de trabalho entre Ribeirão Preto e São Paulo.“Para mim está excelente”, diz ele, que trabalha sozinho e dispensa até mesmo uma secretária. “Aqui tenho tudo o que preciso”, reforça o jovem profissional. Custo reduzido e boa localização (avenida Itatiaia, no bairro Sumaré) foram os fatores que mais pesaram na hora em que Silva procurou um local para montar seu escritório, há dois anos. “Para quem trabalha sozinho, não tem necessidade de muito espaço e precisa contar apenas com a manutenção básica de limpeza e vigilância, o padrão é excelente”, diz o advogado que tem um custo mensal inferior a R$ 300 (entre aluguel e condomínio) para manter o seu local de trabalho. No padrão Há seis meses, o casal de engenheiros civis Renata e Wilber Forti concluiu a construção de um edifício comercial de pequeno porte dentro dos padrões dos grandes centros comercias, como eles mesmos definem. “Ribeirão é carente de empreendimentos com este perfil” alega Renata Haddad Forti.Segundo ela, a palavra hoje que melhor define os pequenos condomínios comerciais é otimização. “A idéia é aproveitar ao máximo o espaço que se tem para oferecer ao profissional e a seu cliente/paciente todo o conforto e acessibilidade necessários, assim como nos prédios altos, a um custo inferior”, detalha a profissional. Dentro desta proposta de aproveitar ao máximo o espaço disponível, os engenheiros deixaram de fora das salas comerciais aquilo que podia ser colocado na área comum do prédio. Cada um dos dois andares, por exemplo, conta com área de serviço, copa e banheiros adaptados para deficientes, todos comunitários, além de um boxe para material de limpeza para cada unidade. “São espaços que não precisam estar dentro de cada sala”, diz Wilber Forti.ESTRUTURATrabalho de recepcionista é muito valorizadoA infra-estrutura dos edifícios comerciais de pequeno e médio portes varia muito de um empreendimento para outro, embora todos se enquadrem nesta definição.Na maioria dos condomínios, quem chega ao local se comunica com as salas através do interfone. Não há porteiro, nem recepção. Somente um corredor de entrada que leva a cada um dos consultórios. Preocupação Pensar na recepção como um espaço comum do prédio foi uma preocupação de Renata e Wilber Forti, sobretudo pelo perfil de condômino que eles visavam para o empreendimento que projetaram. A maioria das 20 salas do edifício está ocupada por profissionais liberais, principalmente da área da saúde (médicos, dentistas, fisioterapeutas, psicólogos).“O paciente destes profissionais costuma passar mais tempo na sala de espera do que no consultório. Então, a recepção precisava ser um local agradável, aconchegante, até para aliviar a aflição de que aguarda por um consulta ou atendimento”, avalia a engenheira. A recepcionista tem a tarefa de orientar e encaminhar cada um que chega a seu local de destino. Mas vale um lembrete. “Ela é recepcionista, e não secretária”, diz Wilber.INDEPENDÊNCIA - Depois de dividir uma casa com outros profissionais da saúde, a psicoterapeuta Carla Cristina Bettio optou por um edifício comercial para instalar seu consultório. “Primeiro pela questão da segurança, depois pela independência”, diz ela que pretende no futuro comprar uma sala no imóvel onde hoje trabalha em sala alugada.TENDÊNCIA - Os pequenos condomínios comerciais estão na moda. É cada vez mais forte a tendência dos profissionais optarem por um escritório que ofereça boas condições de trabalho de tamanho e custo reduzidos. O construtor Chieda Emm, dono de mais de 40 imóveis residenciais, decidiu diversificar e está construindo seu terceiro edifício comercial. “Os comerciantes, profissionais liberais e autônomos têm interesse por imóveis deste tipo”, ressalta.
12 de março de 2006
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