A prestação da casa própria vai subir até 8,01% em novembro, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).O índice é válido para contratos de financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) vinculados ao PES (Plano de Equivalência Salarial) por categoria profissional com data-base para aumento salarial em outubro e prazo de 30 dias para repasse às prestações.Os contratos com data-base em setembro e defasagem de 60 dias para repasse às prestações terão aumento de 7,86%. Os aumentos incluem a variação do índice de atualização do saldo devedor nos últimos 12 meses e o índice de produtividade de 3%, estabelecidos pelo CMN (Conselho Monetário Nacional).Os mutuários que tiverem um reajuste maior na prestação do que o obtido no salário poderão solicitar revisão de cálculo ao banco. É necessário apresentar os últimos 12 holerites. É preciso lembrar que a diferença obtida na revisão do contrato é incorporada ao saldo devedor, o que aumenta a dívida futura do mutuário.
22 de outubro de 2003
A casa caiu para quem pensava em financiar a compra de um imóvel com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) neste ano.A CEF (Caixa Econômica Federal) anunciou, no último dia 10, que a verba para a principal linha de crédito que usa o dinheiro do FGTS está quase esgotada, e novas solicitações dificilmente serão atendidas.Além de suspender a concessão de novas cartas de crédito individual (para a compra de imóveis no valor máximo de R$ 62 mil para usados e de R$ 80 mil para novos), a CEF já havia divulgado, em setembro, a redução do teto de 80% para 50% no financiamento de usados.A justificativa para as medidas é evitar listas de espera para a liberação dos recursos.Segundo a CEF, o orçamento destinado a essa modalidade de financiamento aumentou 25% em 2003, em relação a 2002, chegando a R$ 2,05 bilhões --e 83% já foram usados.Nos últimos três anos, o Conselho Curador do FGTS --que se reúne no dia 30-- fez suplementações orçamentárias para atender à demanda do último trimestre.ReaçõesMas as medidas já provocaram reações diversas do mercado imobiliário. "Não foram de má-fé", sustenta Celso Petrucci, 49, diretor do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias)."Os recursos (para financiamentos) já haviam se esgotado em agosto, e R$ 300 milhões foram transferidos. Acredito no bom senso de um novo remanejamento", diz.O presidente do Creci (conselho de corretores), José Augusto Viana Neto, 52, pensa diferente. Para ele, as medidas vão paralisar o mercado."Os argumentos são frágeis: se houve esgotamento de capital durante o ano, por que não sinalizaram antes? Agora, as pessoas que estão em fase de coleta de documentos para solicitar o financiamento estão atônitas.""Houve falta de critério da CEF", argumenta, citando a resolução de 16 de setembro, que autorizou a utilização de recursos de contas vinculadas ao FGTS para quitar até 80% de prestações em atraso da casa própria."Esses mutuários vão acabar atrasando os pagamentos de novo no futuro. É um contra-senso, provocará uma sangria do dinheiro do FGTS."Limitar em 50% o financiamento dos usados inviabiliza o acesso de famílias com renda até R$ 2.000 à casa própria, analisa o Creci."Só resta a elas continuar pagando aluguel, já que não podem arcar com as taxas dos bancos privados", diz Viana Neto."Eles cobram, em média, TR mais 16% anuais, contra TR mais 12% anuais da CEF", afirma Miguel de Oliveira, 42, da Anefac (associação de executivos de finanças).
22 de outubro de 2003
O valor dos aluguéis de imóveis comerciais caiu em média 0,98% em setembro na cidade de São Paulo, informou hoje a imobiliária Hubert Imóveis.Segundo a empresa, a queda atingiu todas as regiões pesquisadas. Mais uma vez, o centro velho teve a maior desvalorização, com baixa de 1,72%, em relação a agosto.Com esse resultado, o índice dos últimos 12 meses apurado pela Hubert foi de redução de 5,52%, enquanto o IGP-M do período ficou em mais 21,42%.Por outro lado, a situação do mercado, segundo Hubert Gebara, diretor da empresa responsável pela pesquisa, abre oportunidade para quem esteja procurando alugar um escritório. "A despeito da conjuntura, o momento é bom porque os preços estão baixos", diz Gebara.
22 de outubro de 2003
Tramita no Senado o Projeto de Lei nº 29/2003, que objetiva alterar o artigo 37 da Lei 8.245/91, proibindo a fiança em locações. A proposta estaria baseada na dificuldade em encontrar fiador idôneo. São pertinentes, entretanto, algumas ponderações, no intento de atingir-se uma boa lei, que realmente atenda a demanda da sociedade e regule suas atividades coerentemente. Os especialistas elogiam a Lei de Locações, até porque ela resumiu tendências jurisprudenciais cautelosamente construídas, a ponto de, nesses 11 anos de vigência, quase não ter sido modificada, o que confere boa e essencial segurança jurídica ao mercado.É inegável: a Lei atual defende bem, mais que locador ou locatário, as locações. Permitiu a redução de ações judiciais, hoje praticamente restritas às decorrentes de inadimplemento - situações econômicas, jamais locatícias; comerciantes locatários encontraram boa proteção na Lei; e existe segurança em investir na construção de imóveis para locação. A escolha da garantia locatícia, dentre as três modalidades previstas (caução, fiança e seguro de fiança) preocupa o mercado, assim compreendido o conjunto formado por milhões de locadores, locatários, administradores e operadores do direito. Fira-se realmente o tema: fosse possível a rápida desocupação do imóvel (permitindo nova locação) e a rápida cobrança, a necessidade de garantia estaria minimizada, pois só há sua invocação quando ocorre falta de pagamento, acarretando ação de despejo e cobrança. Analisando-se as modalidades atuais, vê-se que a caução efetivamente praticada é aquela em dinheiro, limitada ao valor de três prestações. Sabido que a ação de despejo por falta de pagamento tramita durante cerca de 12 meses e anotado que cerca de 37% delas, dentre as atualmente em curso na capital paulista, apontam como garantia a caução, verifica-se o prejuízo do locador, equivalente a nove meses de aluguel. Outra modalidade, o seguro, tem tido utilização crescente, ante as vantagens para os contratantes. Porém, dois óbices sérios a restringem a somente 8% das locações celebradas em S. Paulo: o prêmio ainda é caro e a análise cadastral é rigorosa (como há, mesmo, de ser), afastando um sem número de pretendentes. A fiança, modalidade que seria eliminada se aprovado o Projeto comentado, é a preferida: na capital paulista, 57% das locações residenciais são afiançadas, aproximando-se o percentual da totalidade em alguns locais. Para o locador, desde que bem estudadas as características do fiador, o terrível problema a enfrentar será a demora da cobrança. Em São Paulo, que, relativamente ao Brasil, conta com uma Justiça rápida e onde, graças à dinâmica do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, os recursos são julgados com agilidade, correm pelo menos dois anos entre a distribuição do despejo e o recebimento de valores. A ação judicial que culmina na alienação do imóvel do devedor é cansativamente morosa e seu resultado econômico refrata qualquer cálculo atuarial. Ninguém opta por esse caminho, exceto em última circunstância. Desse brevíssimo resumo, saltam algumas evidências: a) garantias locatícias só existem porque as ações judiciais conseqüentes ao inadimplemento são caras e morosas. Fosse rápido o trâmite, certamente o mercado dispensaria essas garantias; b) verdadeira revolução nas locações decorreria de leis que viabilizassem a antecipação da tutela em ações de despejo por falta de pagamento, atrelada tal antecipação, à responsabilização do locador que litigasse com má-fé (aliás, os próprios fiadores encontrariam benefício no encurtamento do trâmite das ações, pois diminuiriam seus ônus); c) a caução é afastada pelo prejuízo evidente em caso de ação judicial, a par de poucos poderem depositar o equivalente a três aluguéis; d) o seguro de fiança locatícia é adequado para diversas situações, mas não se presta a todas as locações; e) a fiança, concedida com maior facilidade (ao contrário do seguro) e gratuitamente (ao contrário da caução), é tradicional e largamente utilizada no País; f)todos encontrariam sensíveis benefícios na ampliação das modalidades de garantia, não na sua diminuição. Em suma, interessará não apenas ampliar as modalidades de garantia como essencialmente, permitir a celeridade do Judiciário, esta a verdadeira solução. * Jaques Bushatsky é advogado, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), organização não-governamental
13 de outubro de 2003
A Quarta Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) reduziu para 2% o percentual a ser recebido pelo arquiteto Rodolfo Melardi Filho em virtude de intermediação na venda de imóveis.Ele moveu uma ação de cobrança contra o advogado Rubens Geraldo Pinheiro e obteve na justiça paulista o direito de receber a remuneração, mesmo sem ter inscrição no Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).O Segundo Tribunal de Alçada do Estado havia fixado a comissão em 6% --praxe do mercado--, equivalentes a R$ 506.593,05, em valores de outubro de 2000.O arquiteto alegou ter intermediado a compra e venda de imóveis na capital paulista para que o advogado construísse um prédio de apartamentos residenciais.Além de empreender os negócios, inclusive com desocupação de inquilinos, Melardi alegou ter elaborado o projeto arquitetônico do edifício e tratado de toda burocracia necessária à aprovação junto à prefeitura. Apesar disso, Pinheiro "furtou-se ao pagamento da quantia referente a todo trabalho executado".O pedido foi acolhido parcialmente na primeira instância.AlçadaNo julgamento da apelação, o Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo fixou em 6% a comissão do arquiteto. De acordo com o tribunal, o pagamento da corretagem é devido, "independentemente de o intermediário ser inscrito ou não nos órgãos profissionais, tanto que provada a intermediação e o negócio intermediado".O tribunal considerou indevidos os outros valores pretendidos, relativos ao custo do projeto, despesas com inquilinos etc.Diante disso, a defesa de Pinheiro recorreu ao STJ. Alegou que o arquiteto era parceiro no projeto, tendo interesse no negócio e, por isso, a corretagem estaria descaracterizada.O advogado apontou divergência jurisprudencial quanto à situação do corretor como interessado no negócio, bem como em relação ao percentual de 6%. Melardi não era registrado no órgão de classe e, assim, não se poderia atribuir igual valoração do trabalho. ProvasDe acordo com o relator no STJ, ministro Aldir Passarinho Junior, resolveu revisar apenas o percentual de 6%.Segundo o relator, além de não haver um contrato que tenha definido o valor da corretagem, nos casos em que a comissão denota um porte bastante elevado da transação, é comum a comissão atingir valor menor que o usual, como é feito na cobrança de honorários em inventários.Para o ministro, não é lógico "conferir a alguém que sequer exerce uma profissão regular de corretor, não é filiado a um conselho de classe, não se submete a qualquer fiscalização, não paga a anuidade respectiva, não se submeteu a treinamento e estudo específico, o mesmo tratamento que se deve emprestar ao profissional da especialidade"."É como se um rábula fizesse jus a honorários baseados na tabela da OAB", completa.
13 de outubro de 2003
A AGF Brasil Seguros foi condenada pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) a pagar indenização à proprietária de imóvel danificado por um incêndio criminoso. Na sentença, a Quarta Turma do Tribunal concordou com a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo.Olga Delphina Penteado alugou um prédio de sua propriedade na cidade de São Paulo para a empresa Comércio de Confecções Lahon. No contrato, foi estabelecido que a inquilina deveria renovar o seguro contra incêndio, no valor de R$ 180 mil, tendo a proprietária como beneficiária.No dia primeiro de maio de 1995, o imóvel segurado foi totalmente destruído por um incêndio. A proprietária requereu então a indenização da seguradora, que se recusou a pagar por ter sido criminoso o incêndio.Os autores do delito, Francisco Antônio dos Santos e Ahmad Jassem El Melhim, este último, sócio da empresa inquilina, foram condenados criminalmente.Beneficiária, não criminosaApós perder a ação na primeira instância, Olga Delphina recorreu ao TJ-SP que, por sua vez, deu provimento ao recurso. Para o Tribunal paulista, a seguradora deve indenizar a a proprietária, que figura como beneficiária da apólice e não estava envolvida criminalmente no incêndio.O TJ-SP sugeriu à seguradora que movesse uma ação regressiva contra os criminosos para ver ressarcido o valor indenizatório que foi obrigada a pagar.No STJ, o ministro relator do processo, Barros Monteiro, não vislumbrou as "contrariedades" alegadas pela seguradora que teriam motivado o recurso especial.Segundo o ministro, o artigo 1.436 do antigo Código Civil, incidiria apenas sobre o segurado faltoso, nunca em relação à beneficiária de boa-fé.
13 de outubro de 2003
O Condomínio Edifício Barão de Jaguara, em São Paulo, se antecipou e conseguiu na Justiça evitar o corte no fornecimento de energia elétrica. Uma liminar concedida pela 7ª Vara Civil da Comarca de São Paulo impediu a Companhia Paulista de Força e Luz de cortar a energia do condomínio, quando sequer ainda havia sido cogitado o corte.Segundo a assessoria de imprensa do STJ (Superior Tribunal de Justiça), a CPFL ingressou no Tribunal afim de ter autonomia para decidir sobre o corte, que seria inevitável, segundo a companhia, em razão de uma conta de luz emitida em novembro de 2001.Essa conta é rechaçada pelos condôminos, com o argumento de que seu valor seria muito superior aos das contas anteriores.Há suspeitas de que o alto valor da conta seja decorrente da falsa aferição do medidor, que estava com defeito. O equipamento foi substituído em janeiro de 2002.Para a CPFL, o condomínio se precipitou ao pleitear na Justiça uma liminar, pois sequer aguardou o laudo de aferição do equipamento ou a notificação de suspensão do fornecimento.De acordo com a companhia, se há o débito, existe também o dever de pagar. Ainda mais quando se trata de uma empresa concessionária de serviço público, remunerada por via tarifária.O STJ não analisou o caso, em que ficou valendo a decisão favorável ao condomínio, concedida efetivamente pelo Primeiro Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo. No entanto, somente quanto à legalidade no corte do fornecimento de energia, sem discutir valores errados de conta de luz.
06 de outubro de 2003
No pior cenário dos últimos cinco anos, um estudo exclusivo da Folha com base nas estatísticas da Aabic (associação de administradoras de condomínios) revela que os preços dos aluguéis subiram, em média, 2,4% (2,5%, apartamentos; 2,3%, casas) entre agosto de 1998 e agosto de 2003. Comparativamente, o IGP-M, principal indexador de contratos de locação, ficou em 92,52%.Isso significa que os preços estão pela metade. A conta é simples. Se o valor do aluguel de um apartamento de um dormitório em Pinheiros (R$ 530), de cinco anos atrás, fosse corrigido pela inflação do período (92,52%), o resultado seria R$ 1.020. Mas a realidade do mercado hoje é outra. Nesse bairro da zona oeste de São Paulo, a média está em R$ 510. Conclusão: a queda real chega a 50%.A superoferta é o principal motivo dessa queda. Em 1998, a média de imóveis disponíveis para locação era de 15.250. Em 2003, saltou para 34.714 -aumento de 128%. A troca do aluguel pela casa própria explica os números: em 1996, a CEF (Caixa Econômica Federal) financiou no Estado 14.800 imóveis com recursos do FGTS. Neste ano, até agosto, já foram assinados 25.010 contratos
05 de outubro de 2003
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