Locação - Contrato.

O contrato que regulamenta as condições do aluguel de um imóvel chama-se contrato de locação ou locatício. É elaborado de acordo com um padrão de cláusulas e requisitos, deve ser lido e assinado pelo locador, pelo locatário e por duas testemunhas e, depois, registrado em cartório. Só assim ambos os lados garantirão seus direitos legais.

Anexado ao contrato, as imobiliárias e/ou os proprietários costumam apresentar um inventário do que se encontra no imóvel e do seu estado de conservação --um relatório de vistoria.

Também o inquilino deve fazer sua vistoria, antes de ocupar o imóvel, anotando todas as particularidades que tenha encontrado --a existência de lustres, chuveiros, manchas de umidade, o estado de conservação de janelas, vidros, portas, batentes, armários, soalho, pisos cerâmicos, azulejos etc.

Para ficar claro que se trata de uma vistoria desse imóvel, devem constar da relação as informações sobre o apartamento, o nome do locador e o do locatário.

Depois o inquilino precisa entregar o relatório ao proprietário ou a seu representante, para que o assine e guardar consigo uma cópia assinada. Se não quiserem assinar, o locatário pode registrar em cartório, como documento, o seu inventário do imóvel.

Documentos

Para elaborar e conferir um contrato de locação, é necessário ter os seguintes documentos:

• Locador: matrícula do imóvel, RG, CPF, contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros), carnê do IPTU e procuração (se o contrato for assinado por um representante).
  
• Locatário: cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge), RG, CPF e comprovante de renda (contracheque, Imposto de Renda).
  
• Fiador (se houver): RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê do IPTU.

Cláusulas e requisitos

Todos estes tópicos devem constar do contrato de aluguel:

• nome e qualificação do(s) locador(es), do locatário e do fiador, se houver;
  
• descrição e endereço do imóvel;
  
• valor do aluguel e índice adotado no reajuste (sempre anual);
  
• forma e local de pagamento;
  
• multa e/ou juros de mora por atraso no pagamento;
  
• garantia dada pelo locatário;
  
• discriminação dos impostos e taxas e dos responsáveis pelo pagamento;
  
• destinação do imóvel, se residencial ou comercial;
  
• início e duração do contrato.

Direitos e deveres

Conversar, buscar o entendimento, é a forma mais rápida e eficiente de locador e locatário resolverem divergências. No entanto, se os conflitos se acirrarem, eles deverão antes de recorrer à Justiça informar-se sobre os direitos e deveres de ambos estabelecidos pela Lei do Inquilinato.

Impostos e despesas

É comum e legal transferir ao inquilino, no contrato, o pagamento do IPTU e do seguro contra incêndio, muito embora o inquilino não seja nem o dono do imóvel nem o beneficiário do seguro --que é o próprio dono.

A lei determina que o inquilino se responsabilize pelos gastos "ordinários" (rotineiros) do imóvel, e o locador, pelos extraordinários. Trata-se de gastos que ocorrem principalmente em condomínios de apartamentos.

Despesas rotineiras: o inquilino paga

• Taxa de condomínio: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio.
  
• Consumo de água, gás e energia elétrica.
  
• Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
  
• Manutenção das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança.
  
• Manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas.
  
• Rateios de saldo devedor, desde que a dívida tenha ocorrido no período de locação.

Despesas extraordinárias: o locador paga

• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados antes do início da locação.
  
• Reformas ou acréscimos à estrutura do imóvel.
  
• Serviços de pintura, iluminação e esquadrias externas.
  
• Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do imóvel.
  
• Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.
  
• Despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum.
  
• Constituição de fundo de reserva (espécie de poupança para cobrir despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento).

Reuniões de condomínio

Não são exclusivas dos proprietários. Os inquilinos também podem participar e têm direito a voto. As questões relativas aos condomínios de apartamentos são reguladas pela lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Ela afirma que, na ausência do locador, o inquilino poderá votar nas assembléias, desde que as decisões não envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais do condomínio (que são deveres do locador), como demolição ou venda do prédio.

Reformas e adaptações

Atenção ao que diz a Lei do Inquilinato quanto a reformas, adaptações, modificações ou benfeitorias no imóvel alugado. Às vezes, proprietário e inquilino podem se desentender sobre a necessidade desta ou daquela obra. É bom, portanto, saberem que a lei faz distinção entre as modificações "necessárias", as "úteis" e as "voluptuárias".

O inquilino não pode, por exemplo, "modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador". Por "modificar a forma" entenda-se erguer uma parede, abrir nova janela num dos quartos etc.

Já se o inquilino decidir refazer um quadro de força (a caixa com comutadores de distribuição de energia elétrica) que está em péssimas condições, ele não precisará de autorização do proprietário e poderá receber de volta o dinheiro gasto na reforma.

É uma benfeitoria necessária. Por outro lado, uma nova pintura no imóvel é uma benfeitoria útil. Assim, deve ser autorizada pelo locador, e o inquilino também tem direito a ressarcimento.

As benfeitorias voluptuárias --consideradas desnecessárias por não ampliarem nem melhorarem o uso de determinada coisa-- não são indenizáveis, ou seja, o inquilino não tem o direito de exigir do proprietário que lhe pague as despesas. Porém, no final da locação, essas benfeitorias voluptuárias podem ser levadas pelo inquilino, desde que a retirada delas não afete a estrutura do imóvel.

Se o fundo de reserva for utilizado para cobrir despesas rotineiras, o inquilino deverá participar do rateio entre os demais moradores para repor o que foi gasto.

Se o imóvel necessitar reparos urgentes por conta do proprietário, o inquilino não poderá fazer objeções. Se os reparos durarem mais de dez dias, o inquilino terá direito a desconto no aluguel proporcional ao período excedente.

Para "pagar na Justiça", é preciso reclamar do proprietário num Juizado Especial Cível (ex-Juizado de Pequenas Causas), sem nenhum gasto extra, ou constituir advogado.

Deveres do proprietário

• Entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso.
  
• Pagar as taxas de administração imobiliária, como, por exemplo, a ficha cadastral do inquilino e do fiador.
  
• Assumir a responsabilidade por problemas e defeitos existentes antes da locação.
  
• Fornecer recibo discriminando as importâncias pagas pelo locatário.
  
• Pagar os impostos, as taxas e o seguro contra fogo do imóvel, a não ser que o contrato estabeleça expressamente que o inquilino deve pagá-los.
  
• A lei diz que o pagamento do IPTU deve ser feito pelo proprietário, mas aceita a transferência dessa obrigação ao inquilino, desde que estipulada no contrato.

Deveres do inquilino

• Pagar o aluguel no prazo combinado.
  
• Tratar do imóvel "com o mesmo cuidado que teria se fosse seu".
  
• Entregá-lo, no final do contrato, no estado em que o recebeu.
  
• Reparar os danos no imóvel provocados por ele, familiares ou visitantes.
  
• Comunicar o aparecimento de qualquer problema ou irregularidade cujo reparo seja de responsabilidade do locador.
  
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou pessoa autorizada por ele, desde que o dia e a hora sejam previamente combinados.

Fonte: Guia Folha Imóveis