Muitos inquilinos atrasam o pagamento do aluguel. A multa definida em contrato é como uma garantia do locador de que receberá o pagamento em dia --um dever do locatário. A lei, apesar de aceitar a cobrança de multa, não estipula um percentual, que é definido em contrato, assim como a cobrança de juros de mora (por dia de atraso).

Para se precaver contra um atraso prolongado --em geral, de dois a três meses-- tanto no aluguel como em outras taxas, o proprietário tem o direito de exigir em contrato uma de três garantias: fiança, caução e seguro-fiança.

Fiança

O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê --um fiador. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado.

O artigo 40 da lei nº 8.245 especifica os casos em que o locador pode exigir outro fiador ou a mudança da modalidade de garantia:

• morte do fiador;
  
• ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  
• alienação ou gravação (limitação dos direitos) de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
  
• exoneração do fiador;
  
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, tendo sido a fiança ajustada por prazo certo;
  
• desaparecimento dos bens móveis;
  
• desapropriação ou alienação do imóvel.

Caução

O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. No final do contrato, não havendo dívidas, ele retira o dinheiro e os rendimentos. A caução pode ser dada também em bens móveis (carro, eletrodomésticos) ou imóveis.

Seguro-fiança

O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de seguro, que garante o aluguel. Em geral, as empresas exigem que o locatário, além de boa ficha cadastral, tenha renda de três vezes ou mais o valor da locação. É a modalidade menos usada no Brasil. Chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% mais no valor do aluguel de um mês.

Aluguel adiantado

Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Se exigir mais que uma das garantias previstas ou então cobrar mais do que o acertado no contrato de aluguel, o locador poderá ser multado e até preso.

Prazo

Não existe prazo predefinido para os contratos de locação, ainda que muitas imobiliárias digam que esse prazo "está na lei". Há na lei, sim, uma espécie de linha divisória: a partir do prazo de 30 meses, vigoram normas diferentes das que valem para contratos com prazo inferior.

Mais de 30 meses

Os contratos de locação em geral são feitos por 30 meses. Isso porque eles terminam no final desse prazo, sem necessidade de aviso. Se aí você, como inquilino, continuar no imóvel por mais de 30 dias sem que o proprietário peça, por escrito, a desocupação, a locação é considerada prorrogada por prazo indeterminado.

A partir do fim dos 30 meses, no entanto, o locador adquire o direito de retomar o imóvel quando quiser, desde que conceda um prazo de 30 dias para a desocupação. Daí ser aconselhável o inquilino pedir a renovação do contrato por escrito, garantindo para si outro prazo certo de permanência no imóvel e evitando o temor do despejo a cada dia que passa.

Menos de 30 meses

Eis por que proprietários e imobiliárias raramente fazem contratos de locação com prazo inferior a 30 meses, verbal ou escrito: se a desocupação não é solicitada por escrito ao final do contrato, ele fica prorrogado automaticamente por tempo indeterminado e, caso o proprietário queira retomar o imóvel, terá de esperar que se passem pelo menos outros cinco anos. Ou então se valer de condições especiais. O inquilino só é obrigado a desocupar o imóvel:

• se o dono provar que é para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos, desde que não tenham casa própria;
  
• para demolição e edificação; ou
  
• para a realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

Folha de São Paulo