CARTILHA DO MUTUÁRIO

PERGUNTAS
A Questão da Habitação no Brasil.

O SFH – Sistema Financeiro da Habitação e o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

Quais as formas de Aquisição da Casa-Própria?

Quais as vantagens e desvantagens de cada uma das modalidades de aquisição da Casa-Própria?.

Quais os cuidados que o futuro adquirente da Casa-Própria deve ter ao escolher qualquer uma das opções acima ?.

Quais as dicas para quem vai financiar um imóvel pelo SFH ter o mínimo de problemas possível?

Que documentos o mutuário deve exigir do vendedor do imóvel antes de pagar qualquer sinal ou valor?

Quais os problemas mais comuns nos contratos firmados para aquisição de imóvel na planta?

Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço?

Quais os tipos de contratos existentes no SFH – Sistema Financeiro da Habitação até 4 de setembro de 2001?

Como está sendo enfrentada hoje a situação dos mutuários do SFH ?.

Quais são os problemas decorrentes da aplicação da Tabela Price ?.

Porque, na prática, as prestações do financiamento pelo Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional-PES/CP sobem mais do que o meu salário?.

O meu financiamento não é regido pelo PES/CP, o que eu posso pleitear no tocante à evolução das prestações ?.

Se o meu seguro está alto, posso mudar de seguradora?.

Porque o saldo devedor nunca diminui ?.

As transferências de financiamento e os “contratos de gaveta” têm algum valor jurídico ?.

Quais os riscos de se comprar um imóvel em leilão extrajudicial ou do próprio agente financeiro ?.

Eu tenho mais de um contrato coberto pelo FCVS e o banco diz que não tenho direito à quitação do segundo, isto é certo ?.

Meu contrato não conta com cobertura do FCVS e chegou ao final. O saldo residual é equivalente a 2 vezes o valor atual do imóvel e a prestação inicial da prorrogação é cerca de 1000% maior que a última prestação do prazo contratual normal. O que eu posso fazer ?.

Quem financia imóveis no Brasil ? Como escolher o melhor banco ?.

E a ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação. Quando ela foi criada ? No que ela pode me ajudar ?.







RESPOSTAS

1. A Questão da Habitação no Brasil

As discussões sobre o Direito a Moradia e a questão da habitação no Brasil não são temas novos. Enquanto em 1960 a população urbana representava 44,7% da população total, em 1970 este número já era de 55,9% e em 2000 chega a 81,2% do total.

Este movimento de urbanização acelerada da população trouxe vários problemas, dentre eles a necessidade de se construir imóveis, bem como abrir linhas de crédito para suprir o sempre existente déficit habitacional no país.

Hoje existe um déficit habitacional no país de 6,6 milhões de unidades, que abrigariam cerca de 30 milhões de pessoas.

O Governo Federal, através da Caixa Econômica Federal, mantém ativos 3 milhões de contratos de financiamento habitacional, fora outros quase 1 milhão de contratos administrados pelos bancos privados.

De 1964 para cá, cerca de 6 milhões de imóveis foram construídos, graças a programas habitacionais feitos com recursos da Poupança, do FGTS, do FAT e de outras dotações orçamentárias específicas.

Estima-se que existam hoje cerca de 4 milhões de imóveis vazios no país. Este número que carece de alguns ajustes e especificações, reflete o quão é complexa a questão habitacional no país.

E tudo isto sem contar com os imóveis construídos por empresas particulares, Construtoras e Incorporadoras, que a cada dia pipocam aos milhares nas grandes cidades.

Como se percebe, os números são grandiosos, assim como são grandiosos os problemas e implicações que qualquer investida no setor representa.

Várias leis existem no país que tratam direta ou indiretamente da questão habitacional no país como, por exemplo, a Constituição Federal que erigiu o Direito a Moradia como Direito Social dos cidadãos Brasileiros; o Estatuto das Cidades, que pretende dar uma diretriz ao desenvolvimento urbano sustentável; a Lei de Condomínios e Incorporações, que dá um norte sobre a forma de instituição dos condomínios urbanos e da atuação das incorporadoras; o Código de Defesa do Consumidor, que buscou trazer a moralidade nas relações entre consumidores e fornecedores de imóveis e crédito, entre outros bens juridicamente protegidos; e tantas outras leis esparsas que tratam da matéria.

Existem no Congresso diversos projetos destinados a ajudar a sanar o déficit habitacional do país, bem como disciplinar o crédito aos cidadãos, como por exemplo o Projeto de Lei de Iniciativa Popular nº 2710/92, que foi o primeiro projeto de iniciativa popular do país e que até hoje não foi aprovado. Existe o Projeto de Lei nº 7497/2002 que foi proposto pela ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação e que visa disciplinar os contratos de financiamento habitacional no país.

Enfim, existe o problema real e imediato do déficit habitacional no país e existe uma série de iniciativas legislativas e políticas para tentar resolver este problema social, sem que contudo possa se enxergar uma saída a curto prazo para beneficiar todo o povo.

Esta temática complexa e que envolve toda a sociedade, fez nascer a ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, uma entidade engajada na busca de soluções concretas e imediatas para que os cidadãos brasileiros possam comprar, e pagar naturalmente, sua casa-própria.

2. O SFH – Sistema Financeiro da Habitação e o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário

A primeira grande tentativa de solução do problema da casa própria foi o SFH – Sistema Financeiro da Habitação, em 21 de agosto de 1964, instituído pela Lei nº 4.380 e alterada pelo DL 2164/84, com o objetivo de dar acesso a moradia aos cidadãos brasileiros, emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente para que ele adquira a casa de sua família. Os recursos que abastecem o SFH são obtidos junto ao FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e o SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (Cadernetas de Poupança).

O financiamento nos moldes do SFH, quando de sua criação, diferenciava-se de um financiamento para compra de carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua FINALIDADE SOCIAL. Esta “Finalidade Social”, a partir de 1984, externava-se de três maneiras:

A-) A aplicação do PES/CP – Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, onde as prestações mensais do financiamento são reajustadas no mesmo percentual e na mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria profissional do mutuário. Quer dizer: se você é comerciário, p. ex., e recebeu reajuste de 5% no salário da categoria em novembro de 2001, a sua prestação só poderia ser reajustada em 5% no mês seguinte (dezembro de 2001). Qualquer reajuste superior a 5% seria ilegal.

B-) Além do PES/CP, ainda havia a garantia de que o percentual prestação/renda familiar seria respeitado durante todo o contrato, ou seja, se sua renda familiar inicial era de $ 1.000,00 e a prestação inicial foi $ 200,00 o seu percentual prestação/renda corresponde a 20%, que deve ser respeitado durante todo o contrato.

C-) Por fim, o mutuário ainda contava com o chamado FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial, que era uma taxa de 3% paga à vista ou durante o financiamento, destinada a cobrir o saldo devedor porventura existente no final dos 120, 180, 240 ou 300 meses do financiamento.

Com estes três fatores, o SFH – Sistema Financeiro da Habitação atendia a finalidade social para o qual ele fora criado. O mutuário tinha a certeza de que pagaria uma prestação durante 10, 15, 20 ou 25 anos que nunca seria maior que o seu comprometimento prestação/renda inicial, nunca subiria mais do que o salário-base de sua categoria profissional e, ao final do contrato, o saldo devedor seria quitado pelo FCVS sem pagamento de nenhum resíduo.

Com o passar dos anos e as sucessivas crises econômicas, pelas quais o país passou e ainda passa, cada Governo foi introduzindo mudanças no SFH, as quais somente vieram a prejudicar os mutuários: a partir de 1.987 o FCVS foi restrito a cobrir o saldo residual dos financiamentos de imóveis destinados à população de baixa renda, e em 27 de julho de 1993 deixou de ser aplicado em todos os novos contratos. Depois vimos à proibição da aplicação do PES/CP ou da limitação da comprovação de renda à prestação mensal aos novos contratos firmados a partir de 4 de setembro de 2001, pela Medida Provisória 2223. Esta Medida Provisória autorizou ainda o reajuste mensal das prestações por índices de inflação como IPC-A ou IGP-M;

Com isto, o pagamento do saldo devedor que sobra no final do financiamento passou a ser de responsabilidade do mutuário, o qual poderá ser refinanciado por mais metade do prazo contratual inicial e, caso ao final deste prazo ainda tenha saldo devedor, o mutuário é obrigado a liquidá-lo em 48 horas;

Já as prestações dos novos contratos vão subir mensalmente, por índices de inflação que o mutuário, sabidamente, não verá reposto em seu salário. Assim, quem assume um contrato de financiamento hoje, tem somente uma certeza: vai pagar caro pelo sonho da casa própria, se é que conseguirá chegar até o final do contrato. Em média um mutuário paga de 3 a 4 vezes o valor de mercado do imóvel, entre juros e correção monetária, ou seja, compra uma e paga quatro imóveis !

Em resumo: o financiamento habitacional através do quase extinto SFH, hoje visa tão somente dar ao agente financeiro a garantia de lucros de 100 a 150% sobre o custo de captação da moeda, usando para isto dinheiro pertencente aos poupadores e aos trabalhadores, em prejuízo dos que necessitam de crédito e de acesso à moradia.

Não bastasse o desmonte do SFH, o governo envidou esforços para beneficiar ainda mais os agentes financeiros e aprovou um novo modelo de financiamento habitacional, denominado SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

Através do SFI, que é regulado pela lei 9.514/97, os agentes financeiros podem fazer tudo que é repudiado no mundo da defesa dos consumidores: praticar taxas de juros livres, capitalizar juros e retomar o imóvel sem qualquer intervenção judicial. Ou seja, a referida lei pretendeu autorizar que os bancos pudessem fazer tudo que quisessem com o consumidor.

Graças ao Poder Judiciário, a interpretação desta lei frente à Constituição Federal e frente ao Código de Defesa do Consumidor, dentre outros diplomas legais, tem sido restringida. Vale lembrar que contratos do SFI só podem ser feitos com recursos do próprio banco, ou seja, sem utilizar recursos da poupança ou do FGTS.

3. Quais as formas de Aquisição da Casa-Própria ?

Existem diversas formas de aquisição da casa própria. Vejamos:

A primeira forma, embora pareça óbvia, é a compra à vista. Para realizar tal hipótese, a pessoa deve procurar fazer uma poupança durante alguns anos, e então usá-la para a compra da casa. A complementação da poupança pode ser obtida com o saque de eventual conta do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, cujas hipóteses trataremos logo abaixo.

A segunda forma é a aquisição de imóvel na planta, através de construtoras. Nesta modalidade é firmado um contrato onde o preço do imóvel é dividido em parcelas durante a construção e após a entrega do habite-se, normalmente em prazos de 60 meses.

A terceira forma é a construção de casas ou prédios de apartamentos, no sistema de mutirão. O sistema de mutirão é aquele normalmente adotado pelas classes menos abastadas, onde a Prefeitura doa os lotes e material de construção, e os próprios interessados constroem suas casas.

A quarta forma é o sistema de condomínio, onde um grupo, por exemplo, de funcionários públicos, se reúne para comprar um terreno e contratar uma construtora para erguer um prédio. A obra neste caso vai ser tocada conforme as disponibilidades de caixa do condomínio, podendo ser paralisada caso haja algum revés econômico.

A quinta forma é através do chamado consórcio habitacional. Nesta modalidade, as pessoas pagam parcelas mensais por até 120 meses e vão sendo sorteadas uma a uma para receber um valor pré-determinado que seja suficiente para a compra da casa própria.

A sexta forma é através do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, onde semelhante a um leasing de automóvel, o banco lhe aluga um imóvel por 10 anos e ao final deste prazo, se tem a oportunidade de comprar o imóvel, pagando um valor estipulado inicialmente de cerca de 20% do preço do imóvel, corrigido, à vista.

A sétima forma de aquisição é através do que sobrou do SFH – Sistema Financeiro da Habitação. Dizemos do que sobrou, porque efetivamente só o nome é o mesmo de 1964. As taxas de juros são de até 12% ao ano e a forma de reajuste das prestações pode ser mensal e vinculada a índices de inflação, proibido na forma da MP 2223 de se pactuarem contratos onde os reajustes sejam vinculados à categoria profissional do mutuário ou à sua renda familiar. Em todas as modalidades, a evolução do saldo devedor é feita pelo SACRE ou pela Tabela Price.

Através do SFH, é possível hoje financiamento com recursos oriundos do FAT, cujas taxas de juros são de 4 a 5,5% ao ano, correção vinculada a TJLP – Taxa de Juros de Longo Prazo, prazo de 15 anos para pagar e valor máximo do imóvel de R$ 300.000,00.

Há linhas de financiamento com recursos do FGTS, para quem ganha até 10 salários mínimos, com taxas de juros de 8 a 12% ao ano e prazo de pagamento de até 18 anos.

Há também financiamentos com recursos da Poupança, para quem ganha acima de 10 salários mínimos, com taxas de juros de cerca de 12% ao ano e prazo de 10 anos para pagar. Em geral, os bancos financiam apenas 60% do valor do imóvel.

A oitava forma é pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, regulamentado pela lei 9514/97, onde, semelhante ao PAR, o banco aluga o imóvel à pessoa, com opção de compra ao fim.

A nona forma não é bem uma solução, mas um jogo de azar, chamado título de capitalização. Nesta modalidade, a pessoa paga parcelas de R$ 50,00 a R$ 1.000,00 por prazos de 12 a 60 meses, e concorre mensalmente a prêmios equivalentes a multiplicação do valor da parcela paga vezes o prazo do título. Por exemplo, se eu pago uma parcela de R$ 500,00 por um prazo de 60 meses, caso venha a ser sorteado vou ganhar R$ 500,00 x 60, ou seja, R$ 30.000,00. Se não for sorteada a pessoa recebe o dinheiro das parcelas pagas ao final do contrato.

A décima forma de aquisição de imóveis é através das chamadas Sociedades em Conta de Participação. Este tipo de sociedade prevista no antigo Código Comercial e no Novo Código Civil funciona como um grupo de pessoas que se reúnem para atingir um fim comum. Por exemplo, todos os meses as pessoas pagam R$ 100,00 para o chamado fundo social e com o valor deste fundo, todo mês uma pessoa é sorteada para receber o valor arrecadado para comprar sua casa própria. O administrador da sociedade fica com 10% do valor arrecadado.

Por fim, ressaltamos que há alguns projetos de subsídios previstos no Orçamento Geral da União, bem como programas específicos para eliminação de favelas, que o Governo Federal implementa com regras variáveis em cada período.

4. Quais as vantagens e desvantagens de cada uma das modalidades de aquisição da Casa-Própria ?

Na primeira modalidade, Poupança Programada, a vantagem é que você irá comprar um imóvel à vista, sem dever nada a ninguém, ou seja, o valor que você pagaria num financiamento ou consórcio você poupa. Por outro lado, se a pessoa tiver qualquer problema durante o prazo da poupança programada, ela pode simplesmente parar de poupar e nada perderá, o dinheiro continuará lá. A desvantagem é que você só terá acesso a compra de um imóvel com 4 ou 5 anos de poupança.

Na segunda modalidade, compra direta com a construtora, a vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais barato e em geral, quando o imóvel fica pronto ele vale mais do que o preço pago pelo comprador. A desvantagem deste sistema também é a demora de 2 a 3 anos para entrar no imóvel, além dos riscos da construtora vir a falir, como no caso da Encol em que 42.000 compradores forma prejudicados.

Na terceira modalidade, construção em sistema de mutirão, as vantagens são receber subsídios do governo, morar num imóvel quitado, e o que tiver que ser pago pela pessoa será a preço de custo. A mão-de-obra também deixa de existir, pois as próprias pessoas constroem seus imóveis. Em princípio, não há desvantagem nenhuma neste sistema, pois tudo é bastante transparente. A demora para entrar no imóvel neste tipo de sistema é de 6 meses a 1 ano.

Na quarta modalidade, construção em sistema de condomínio, a vantagem está em construir a preço de custo e, quando entrar na posse do imóvel, a pessoa nada estará devendo a ninguém. A desvantagem talvez seja a demora de 4 a 6 anos para a conclusão do prédio, além dos problemas de inadimplência junto ao grupo que deverá ser formado no condomínio.

Na quinta modalidade, o consórcio habitacional, a vantagem fica por conta de quem é sorteado no primeiro terço do prazo contratual, pois terá um imóvel disponível, pagando cerca de 15% a mais do que o preço a vista somente (a título de taxa de administração). A desvantagem fica por conta de quem é sorteado no fim do contrato, eis que terá pago por um imóvel durante 120 meses sem usufruir dele.

Na sexta modalidade, o PAR – Programa de Arrendamento Residencial, a vantagem é poder usufruir o imóvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel. A desvantagem é que uma vez não pagas mais de 3 parcelas, o ocupante do imóvel é despejado e perde tudo que pagou. Também há o problema do VRG – Valor Residual Garantido, que será o valor pago ao final do contrato para ter o imóvel para si. Este valor deve ser de 20% do valor do imóvel original, mas deverá ser pago a vista no final do contrato de locação, que será firmado com prazo de 10 a 15 anos.

Na sétima modalidade, aquisição pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação, as vantagens são obter crédito a juros menores que os praticados no mercado comum e poder usufruir o imóvel de imediato. A desvantagem fica por conta de hoje não existirem mais regras protetivas da capacidade de pagamento do mutuário e portanto ficando este a mercê da sorte por 10 ou 15 anos, ou seja, se vier a ficar inadimplente perde tudo o que pagou. Também se somam às desvantagens o fato que você pagará de 4 a 5 vezes o valor do imóvel, durante os 15 a 18 anos do prazo do financiamento.

Na oitava modalidade, financiamento pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, não há vantagens. O diferencial é que os financiamentos feitos nesta modalidade podem ser para aquisição de um segundo imóvel ou de imóvel comercial. As inúmeras desvantagens ocorrem por conta da liberação de práticas abusivas contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalização dos juros, além do fato que, uma vez inadimplente, o mutuário perde tudo o que pagou sem qualquer chance de defesa.

Na nona modalidade, Título de Capitalização, a vantagem seria ser a pessoa sorteada durante o pagamento das parcelas do título. As desvantagens são que a triste realidade destes títulos é que somente 1 em cada 2.500 pessoas ganha tal prêmio e também que os que não forem sorteados vão receber o seu dinheiro de volta ao final do plano, com correção monetária e juros de 6% ao ano, descontado o Imposto de Renda sobre tal rendimento. Ainda há que se alertar os interessados que o valor recebido ao final do plano, na maioria dos casos, não será suficiente para compra do imóvel.

Na décima modalidade a vantagem seria não estar sujeito a análise de crédito, bem como poder ser contemplado no início do plano. As desvantagens estão na possível quebra do grupo por inadimplência, bem como ser o último a ser sorteado para ter o imóvel, além do fato que se trata de uma sociedade, onde se o “sócio” quiser se retirar, terá várias dificuldades práticas, como por exemplo notificar pessoalmente cada sócio e ter a obrigação de honrar com as obrigações do chamado “fundo social”, para só ao fim do contrato poder vir a ter algo a receber de volta. Não é recomendável a aquisição de imóveis por este sistema.

5. Quais os cuidados que o futuro adquirente da Casa-Própria deve ter ao escolher qualquer uma das opções acima ?

Ao escolher poupar o dinheiro para a compra do imóvel futuramente, a pessoa deve verificar as opções de investimento do dinheiro com menor risco e maior retorno disponíveis. A poupança propriamente dita paga os menores juros do mercado, mas é garantida até R$ 20.000,00 pelo BACEN em caso de quebra do banco. Aplicações em fundos de renda fixa dão um rendimento maior que a inflação mensal, mas não são garantidos pelo BACEN, ou seja: muita cautela ao escolher o banco que vai guardar seu suado dinheiro.

Quem escolheu adquirir um imóvel na planta deve verificar antes se a construtora é séria, visitando obras já entregues a outras pessoas, bem como verificando junto ao Poder Judiciário se não há ações requerendo a falência da construtora ou que apontem que ela não honra seus compromissos. O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda, bem como exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão empregados na obra, além do prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão do contrato e devolução dos valores pagos e exigir a entrega do Memorial de Construção, bem como da Convenção de Condomínio, além de outras condições previstas no contrato. Vale a pena consultar o PROCON para saber se a empresa respeita os consumidores.

Quem escolheu o sistema de mutirão, deve acompanhar as obras e os sorteios, para evitar que “grupos” se formem para beneficiar alguns poucos em detrimento da coletividade. Qualquer irregularidade deve ser denunciada à administração do mutirão e às autoridades.

Quem escolheu construir no sistema de condomínio deve procurar formar um grupo financeiramente estável e que tenha afinidades pessoais para superar os diversos problemas que poderão surgir durante a obra, inclusive de inadimplência. A escolha da construtora também é muito importante, pois vai ser fator determinante no custo da obra. Acompanhe cada passo da compra de materiais e da própria obra para assegurar-se que não haverá desvios de condutas do grupo administrador da construção, denunciando qualquer irregularidade à assembléia geral do condomínio.

Quem escolheu comprar o imóvel no sistema de consórcio deve procurar sempre verificar a solidez da empresa, bem como sua relação com seus consorciados, verificando a existência de ações judiciais, bem como reclamações junto ao Procon e ao BACEN – Banco Central. As instituições financeiras geralmente são mais seguras para este tipo de investimento, pois possuem um patrimônio maior e estão sob uma fiscalização mais rigorosa do Governo Federal.

Quem escolher o PAR – Programa de Arrendamento Residencial deve ficar atento para o preço de mercado do imóvel, bem como as condições do contrato, pois a idéia é ter uma efetiva e possível opção de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preço justo pela opção de compra.

Não se recomenda financiar imóveis face ao alto custo deste tipo de modalidade de aquisição da casa-própria. No SFH o mutuário irá pagar de 4 a 5 vezes o valor do imóvel em 18 anos. No SFI os prazos são menores, mas os juros maiores, significando que em 4 anos o mutuário acaba pagando duas vezes o valor do imóvel em prestações.

O título de capitalização também não é recomendado, pois é desvantajoso em relação à poupança programada, uma vez que incide Imposto de Renda sobre os valores devolvidos. A possibilidade de sorteio é muito remota e os valores de crédito são muitos pequenos, geralmente não possibilitando a aquisição de qualquer tipo de imóvel. Todavia, se a pessoa optar por eles, que o faça junto a uma instituição financeira séria, consultando previamente a existência de ações contra o banco, bem como a sua regularidade junto ao PROCON e ao BACEN.

Entrar numa sociedade por conta de participação é uma loteria. Também não se recomenda. Se mesmo assim a pessoa quiser insistir nesta modalidade, consulte as diversas opções no mercado, levantando inclusive a idoneidade financeira do administrador da sociedade, consultando pessoas que já foram contempladas e também o PROCON para saber se não há reclamações contra a empresa.

6. Quais as dicas para quem vai financiar um imóvel pelo SFH ter o mínimo de problemas possível ?

As dicas são:

- Procure um imóvel que atenda suas necessidades atuais. Por exemplo, se você é casado e tem um filho, então não compre um imóvel de três quartos. Lembre-se que o dinheiro do financiamento conta juros e por isto não tome um empréstimo para comprar uma coisa além de suas necessidades e possibilidades. Compre e pague um imóvel primeiro e depois parta para um maior.

- Use todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo o valor financiado.

- Se possível, poupe por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, você reduz dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestações mensais.

- Opte por um plano de correção com índices que acompanhem a evolução de seu salário, normalmente com reajuste anual. O IPC era o índice oficial utilizado na correção da datas-base dos empregados da iniciativa privada, mas desde a implantação do Plano Real em 1994 não existe mais índice oficial. Na verdade utiliza-se como parâmetro nas livres negociações entre patrões e empregados o INPC e muitas vezes pode até não haver reajuste na data-base já que predomina a livre negociação salarial. Assim Buscar financiamentos atrelados ao IPC ou INPC é a melhor alternativa existente hoje.

- Não comprometa mais do 15% de sua renda com a primeira prestação. Isto lhe dá uma folga para que, durante o financiamento, ela venha a comprometer até 30% sem lhe tornar um inadimplente.

- A cada dois anos saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor para se livrar mais rápido da dívida. Este prazo é o mínimo permitido por lei.

- Sempre que tiver dinheiro sobrando, decorrente de férias vencidas, 13º salário ou outros, use-os para amortizar o saldo devedor do financiamento. Não compensa você manter uma poupança, por exemplo, se você receberá TR + 6% ao ano de correção e juros, enquanto estará pagando TR + 8 a 12% ao ano no seu contrato de financiamento.

- Use o 13º Salário para amortizar o saldo devedor. Lembre-se sempre que um financiamento é empréstimo de dinheiro a juros e quanto mais rápido você devolver o dinheiro emprestado, menos juros irá pagar.

7. Que documentos o mutuário deve exigir do vendedor do imóvel antes de pagar qualquer sinal ou valor ?

A compra de um imóvel é talvez o mais importante negócio que a pessoa fará durante sua vida, pois estará muitas vezes dispondo de vários anos de trabalho e várias privações para conseguir realizar um sonho.

Assim, além dos cuidados destacados para todas as modalidades possíveis para aquisição da casa própria, o fechamento do contrato requer atenção especial.

A assessoria de um advogado é indispensável, pois só ele terá condições de analisar os documentos e as variáveis envolvidas no negócio, protegendo os interesses do comprador e evitando que ele venha a perder o dinheiro investido.

Conclui-se que a regra fundamental nesta hora é CALMA. Você já escolheu o imóvel, já tratou a forma de pagamento, já verificou as despesas de cartório, já analisou a possibilidade de financiamento, então agora falta cumprir uma “via-sacra” burocrática indispensável.

É preciso que o vendedor lhe forneça as seguintes certidões:

a-) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal.

b-) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho.

c-) certidão de casamento, caso o vendedor seja casado;

d-) certidão vintenária do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado.

e-) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidas respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação.

f-) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for em prédio, expedida pelo síndico do prédio.

g-) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.

Além disto, para quem vai financiar o imóvel, é essencial exigir do vendedor o “Habite-se”, que também comprova a regularidade da construção.

Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício.

Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito fácil. Portanto não custa repetir: muita calma nesta hora.

8. Quais os problemas mais comuns nos contratos firmados para aquisição de imóvel na planta ?

Por lei, durante a construção do imóvel, a construtora só pode corrigir os valores das parcelas mensais pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil. O CUB – Custo Unitário Básico, por ser fixado pelas próprias construtoras, é ilegal.

Após a entrega das chaves, as parcelas podem ser corrigidas por índices inflacionários previamente pactuados no contrato, como o IGP-M ou o INPC. A taxa de juros máxima de juros vigente é de 12% ao ano.

São abusivas cláusulas que estabeleçam a perda da totalidade dos valores pagos, em caso de inadimplência, em favor da construtora. São também abusivas as cláusulas que prevejam capitalização de juros, bem como multa em valores superiores a 2% sobre cada parcela vencida.

A quebra de contrato no tocante a qualidade da obra e ao prazo de entrega também são comuns, cabendo ao comprador lesado optar por rescindir o contrato e receber os valores pagos de volta, ou obter abatimento do preço, ou obrigar a construtora a cumprir o contratado, e independentemente de uma das escolhas anteriores, ser indenizado de todos os danos morais e materiais que sofrer.

9. Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço ?

É comum o agente financeiro vincular a liberação do saldo depositado no FGTS, à pactuação de empréstimo no âmbito do SFH. A Lei 8.036/90 que regulamenta a utilização do FGTS não tem restrição neste sentido. E mais, o Poder Judiciário tem ampliado em muito as possibilidades de saque do FGTS para compra ou pagamento de financiamento da casa própria.

Na prática o FGTS pode ser sacado para:

a) compra à vista de um imóvel;
b) sinal na compra de um imóvel;
c) lance em consórcio imobiliário;
d) pagamento de prestações em atraso;
e) amortização extraordinária de saldo devedor de financiamento habitacional;
f) liquidação antecipada de saldo devedor de financiamento habitacional;
g) pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento.

Quem já recebeu um extrato da Caixa Econômica Federal, relativo ao acordo de pagamento dos expurgos dos Planos Bresser, Verão, Collor I e II, pode também pedir o abatimento da dívida com os créditos que receberá.

Os requisitos exigidos para o saque do FGTS são:

a) estar contribuindo para o FGTS há mais de 3 anos;
b) não ter realizado nenhum saque nos últimos dois anos;
c) e, ser este o primeiro imóvel que se pretende adquirir, ou o único financiamento que se pretende amortizar.

Caso o agente financeiro crie empecilhos para o saque do FGTS ou vincule o saque à tomada de financiamento, judicialmente o mutuário pode conseguir o saque e ainda indenização por danos materiais e morais contra o indigitado agente financeiro.

10. Quais os tipos de contratos existentes no SFH – Sistema Financeiro da Habitação até 4 de setembro de 2001 ?

Em primeiro lugar, é preciso dizer que os contratos seguem as leis da época em que foram assinados, não podendo ser alterados por lei nova.

Até 4 de setembro de 2001, por lei, só existiam dois sistemas de correção de prestações vigentes: PES/CP e PCR. O PES/CP é o mesmo de 1964, com alterações introduzidas em 1984, 1990 e 1993, mas ainda mantém o mesmo princípio: a prestação só sobe quando sobe o salário da categoria profissional, e no mesmo percentual. Já o PCR – Plano de Comprometimento de Renda, é um sistema onde a prestação mensal é reajustada pelo mesmo índice de reajuste aplicado ao saldo devedor.

Há ainda um terceiro sistema, criado pela Caixa Econômica Federal, chamado SACRE, autorizado por via de Medida Provisória, onde a prestação é obtida pela divisão do saldo devedor pelo prazo remanescente do contrato. Este sistema, embora gere menos resíduo no saldo devedor final do contrato, torna as prestações muito altas durante o financiamento e leva à uma inadimplência dentro de poucos meses.

Por fim, para os contratos acima do limite de financiamento, antigamente R$ 90.000,00 e hoje R$ 200.000,00, são feitos os financiamentos da chamada Carteira Livre, onde os bancos alegam que podem fazer livre “imposição” de cláusulas aos mutuários. Nosso entendimento, confirmado pelos tribunais, é de que os dispositivos do SFH, principalmente no tocante ao limite de juros, forma de amortização e correção do saldo, são plenamente aplicáveis.

Entendemos que se os recursos para estes empréstimos são captados no SBPE (Cadernetas de Poupanças) a taxas de 6% ao ano, admitir-se o empréstimo de valores com taxas superiores ao dobro legal (12% ao ano) seria infringir a Lei de Usura, o SFH, o Código Civil e a Constituição Federal.

11. Como está sendo enfrentada hoje a situação dos mutuários do SFH ?

Dos cerca de 4 milhões de contratos existentes no SFH, entre financiamentos concedidos pela Caixa Econômica Federal e pelos demais bancos públicos e privados, 400 mil são objeto de questionamentos judiciais diversos.

Este número de ações judiciais é expressivo, mas representa apenas 10% do total dos contratos. Isto significa que problemas existem e aos montes, porém face às pressões dos agentes financeiros, com negativações e execuções judiciais e extrajudiciais, os mutuários só vão ao Judiciário em último caso, quando já estão inadimplentes e não suportam mais os abusos impostos pelos bancos.

Desde a edição do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, as pessoas passaram a estar mais conscientes dos seus direitos de consumidores e de como fazer vale-los em Juízo, tornando-se cidadãos mais completos ao usar do seu poder/direito de peticionar para ser respeitado como cidadão e como consumidor.

Enquanto os bancos contam com a desinformação para continuar lesando os mutuários, o papel dos Procon´s, das Promotorias de Defesa do Consumidor e das Associações, como a ABMH, é levar o máximo de informação disponível para o mutuário/consumidor, para que ele exercite seus direitos.

Os Tribunais, inclusive o STJ – Superior Tribunal de Justiça, têm sido rigorosos com os bancos e dado ganho de causa a maioria dos pleitos dos mutuários, face à notoriedade dos abusos que são contra eles cometidos, comprovados por periciais judiciais, por documentos expedidos pelos próprios bancos e por normas expedidas pelo BACEN que afrontam a legislação vigente.

Nos itens seguintes, serão abordados os principais problemas enfrentados pelos mutuários que assinaram contratos junto ao SFH - Sistema Financeiro da Habitação.

12. Quais são os problemas decorrentes da aplicação da Tabela Price ?

A tabela Price é um sistema de amortização do financiamento. E o que é um sistema de amortização do financiamento ? É uma fórmula aplicada sobre o valor que você toma emprestado do banco, para apurar qual o valor que você tem que pagar mensalmente para quitar este empréstimo dentro do prazo contratual.

Pelo sistema chamado Tabela Price, você paga os juros do financiamento durante os primeiros 3/4 do prazo contratual e só no último 1/4 do prazo contratual é que você amortiza o saldo devedor. Ou seja, vão lhe dar maciças doses de veneno durante um longo tempo e, se você sobreviver a elas, atingirá a cura (quitação do financiamento).

Pela Tabela Price, a prestação que o mutuário assume, ao final do contrato será 220,25 % maior do que a prestação inicial. Isto sem considerar os reajustes da categoria profissional que você obtiver.

Este sistema afronta a legislação do Sistema Financeiro da Habitação, o qual determina que a prestação mensal amortize os juros e ainda uma parcela do capital todo mês.

A Caixa Econômica Federal já admitiu em cartilhas internas que tal sistema gera resíduos ao final do contrato e não é vantajoso para os mutuários, inclusive mudando os contratos firmados a partir de 1998 para outro sistema denominado SACRE. Entretanto, os contratos antigos continuam regidos pela Tabela Price e gerando problemas. Os bancos privados continuam a utilizar o sistema Price, inclusive nos contratos novos, lesando assim todos os seus mutuários.

13. Porque, na prática, as prestações do financiamento pelo Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES/CP sobem mais do que o meu salário ?

No Brasil existem cerca de 15.000 categorias profissionais diferentes, que os agentes financeiros deveriam monitorar para saber quais os reajustes recebidos em cada uma delas.

Ocorre que este monitoramento só é feito em uma minoria das categorias, e ainda assim com dados muitas vezes incorretos. E para não deixar as prestações de financiamento de mutuários ligados às categorias profissionais não monitoradas congeladas, os agentes financeiros aplicam reajustes aleatórios.

Para corrigir estas distorções, o mutuário deve ir até a agência que lhe concedeu o financiamento, munido do contrato e de uma declaração do seu empregador ou sindicato de classe onde constem, mês a mês, os reajustes obtidos pela sua categoria profissional, e pedir uma revisão administrativa das prestações.

Caso o agente financeiro se negue a fazer a revisão das prestações, ou faça mas sem considerar os índices que você levou, ou ainda, faça a revisão e aumente sua prestação, você deve recorrer ao Poder Judiciário, para compelir o agente financeiro a cumprir o pactuado no contrato e determinado pela lei.

Da mesma forma, se a prestação do financiamento exceder a relação prestação/renda familiar inicial, o mutuário teria que comprovar junto ao agente financeiro qual a sua renda familiar hoje, e pedir uma adequação da prestação/renda familiar a esta nova situação. Não atendido, também pode recorrer à via judicial para impor esta conduta.

14. O meu financiamento não é regido pelo PES/CP, o que eu posso pleitear no tocante à evolução das prestações ?

Os contratos não regidos pelo PES/CP, em geral, têm o reajuste da prestação atrelado à TR ou então obtidos pela divisão do saldo devedor pelo prazo remanescente.

Nestes casos, o que o mutuário pode pleitear é a manutenção da relação prestação/renda da primeira à última parcela. Isto é, se a primeira prestação corresponde a 20% do salário do mutuário, ele pode pleitear a manutenção deste percentual durante todo o financiamento. Caso o contrato não disponha sobre isto expressamente, o mutuário pode recorrer ao Código de Defesa do Consumidor para ter este benefício, desde que o contrato seja posterior a 5 de outubro de 1988.

O mutuário também pode pleitear a modificação de alguns procedimentos que inflam o saldo devedor e, conseqüentemente, a prestação, tais como a amortização da prestação antes do reajustamento do saldo, ou a não capitalização de juros na evolução do saldo devedor.

15. Se o meu seguro está alto, posso mudar de seguradora ?

Os seguros do SFH são obrigatórios, assim como os de veículos automotores. Durante anos eles foram monopólio da SASSE – Cia. Brasileira de Seguros Gerais hoje Caixa de Seguros, ligada à Caixa Econômica Federal.

O percentual inicial de seguros era ditado pela SUSEP – Superintendência de Seguros Privados, e sempre foi cobrado em percentuais altíssimos, que em alguns anos chegou a ser superior a 60% da parcela paga.

Muitos mutuários têm recorrido à Justiça para trocar a apólice do seguro obrigatória do SFH por uma de mercado aberto com as mesmas coberturas e têm obtido sucesso.

Cedendo as pressões das condenações neste tipo de ação, o Governo Federal editou as Medidas Provisórias 1951, atualmente a de número 2075, a qual permite que sejam pactuadas apólices fora do SFH, mas com cobertura mínima de Morte e Invalidez Permanente.

Só que ainda há um problema: a Medida Provisória faculta aos agentes financeiros fazerem esta troca, enquanto que a ABMH entende que isto é um direito do mutuário. Resultado: só com ação judicial pode-se barrar esta conduta dos agentes financeiros e obrigá-los a aceitar apólices firmadas no mercado aberto, a preços cerca de 90% menores do que as obrigatórias do SFH.

16. Porque o saldo devedor nunca diminui ?

Sucessivos planos econômicos inflaram o saldo devedor dos financiamentos habitacionais ilegalmente.

No Plano Collor, p. ex., em Março de 1.990, o saldo devedor foi reajustado irregularmente em 84,32%, enquanto que as cadernetas de poupança receberam 41,28%, ou seja, o saldo devedor do financiamento deveria ser reajustado pelo mesmo percentual de reajuste aplicado na poupança, como está descrito no contrato e na legislação, mas isto não foi considerado em março de 1990.

Para corrigir as mazelas do Plano Collor I, foi criado o chamado Plano Collor II em 1º de março de 1991, e dentre as medidas deste novo plano, fora criada a TR – Taxa Referencial que serviria para compor a remuneração aplicada às cadernetas de poupança, de forma a torná-la mais atrativa do ponto de vista da rentabilidade, competindo com fundos de investimento.

Com isso, se desvirtuou a finalidade da poupança, que era manter o dinheiro corrigido frente à inflação e por este motivo, também se tornou ilegal a sua utilização para a correção monetária dos saldos devedores de financiamentos do SFH, já que sua aplicação gera um duplo ganho sobre o capital emprestado, qual seja, correção monetária por TR (disfarçada sobre a rubrica de poupança) e mais juros contratuais.

Na visão da ABMH e seguindo também julgados já proferidos pelos tribunais pátrios, a aplicação da TR é inconstitucional para os contratos firmados antes de março de 1991, pois fere os princípios do ato jurídico perfeito e do direito adquirido. Já para os financiamentos firmados a partir de março de 1991, a aplicação da TR é ilegal pois fere, dentre outros, o princípio da transparência estabelecida pelo Código de Defesa do Consumidor e ainda a finalidade da correção monetária nos financiamentos do SFH.

O correto é que, a partir de março de 1991, todos os financiamentos habitacionais sejam corrigidos pelo INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE. Ocorre que para se conseguir isto tem que o mutuário manejar ação judicial. Entretanto, no campo político, já se acena com esta substituição para novos contratos, conforme idéia defendida pelo próprio presidente do Banco Central.

Existe também a capitalização de juros, ou seja, cobra-se juros sobre juros o que é ilegal conforme já declarado pelo Supremo Tribunal Federal.

Por fim, ainda observe-se que os agentes financeiros, em muitos casos, cobram juros maiores que os permitidos por lei, quais sejam, 10% ao ano, para contratos firmados até 26 de julho de 1993, e 12% ao ano, para contratos firmados de 27 de julho de 1993 em diante. Dizem-se respaldados por resoluções do Banco Central que, como órgão do Poder Executivo, jamais pode alterar ou majorar limites de juros fixados por leis específicas do SFH, aprovadas pelo Poder Legislativo, ou seja, pela vontade do povo.

Veja que, embora de finalidade social, só entre 1989 e 1999 os agentes financeiros somaram R$ 9 bilhões de lucro nas operações feitas no SFH, conforme amplamente veiculado pela mídia.

17. As transferências de financiamento e os “contratos de gaveta” têm algum valor jurídico ?

Como meio de locupletar-se ainda mais com o dinheiro da classe trabalhadora, o lobby dos agentes financeiros conseguiu aprovar em 1990 uma lei que determina que todas as transferências de financiamento só podem ser feitas perante o próprio agente financeiro.

Com isto, o saldo devedor apresentado pelo mutuário anterior é aumentado em 2% e a prestação em 20%, quando da transferência e, ainda, o novo mutuário começa o financiamento da prestação número um de novo, o que é injusto e imoral.

Agora questionamos: A dívida inicial é a mesma, a garantia de pagamento da dívida (hipoteca) continua inalterada, porque então começar a pagar o financiamento novamente ?!?!?! Obviamente que não há lógica na restrição das transferências de financiamento e exigência de refinanciamento da dívida, a não ser para gerar mais lucros aos agentes financeiros.

O contrato de gaveta foi criado justamente para driblar as irregularidades desta lei, pois o financiamento continua em nome do titular, em nome de quem são pagas as prestações normalmente e só ao final do contrato é que a pessoa vai transferir o imóvel para si, já quitado.

Perante os agentes financeiros, o contrato de gaveta tem sido aceito por força de Medidas Provisórias, como as de nºs 1520, 1696, 1877, 1878 e 1981, e mais recentemente pela Lei nº 10.150/00.

O Poder Judiciário, sensível a esta situação, tem reconhecido que os contratos anteriores a 14 de março de 1990 podem ser transferidos mediante simples troca de mutuário, aproveitando os pagamentos feitos pelo mutuário anterior, o prazo já decorrido do contrato e passando o saldo devedor e as prestações a serem de responsabilidade do novo mutuário, sem acréscimo algum.

A ABMH, seguindo a interpretação dada à Lei 10.150/00, ainda entende que os financiamentos concedidos em qualquer época, desde que com contratos de gaveta firmados antes de 25/10/1996 com firma reconhecida ou algum documento público que prove a data de sua pactuação, podem ser validados em juízo, reconhecendo-se o direito à transferência mediante simples sub-rogação do novo mutuário na dívida, aproveitando-se o prazo já decorrido e as parcelas já pagas.

Este entendimento vem sendo respaldado também pelos Tribunais, inclusive tendo os TRF´s da 1ª e da 4ª Região apreciado a matéria neste ano de 2003, dando ganho de causa aos “gaveteiros”, reconhecendo a validade dos contratos de gaveta e conferindo a eles legitimidade para a busca da revisão judicial dos contratos.

Se você for adquirir um imóvel financiado mediante ‘contrato de gaveta’ peça ajuda de um profissional para a elaboração do contrato, para que você não corra risco de perder o imóvel caso o titular venha a falecer ou caso você atrase algumas parcelas, e para que você possa representar o titular perante o agente financeiro, os órgãos estaduais e municipais e perante os condomínios e também, na hipótese de ajuizamento de ações revisionais fique garantida a devolução de valores a você, que arcou com o pagamento das prestações.

Se você for vender um financiamento mediante ‘contrato de gaveta’, exija do comprador garantias para o pagamento da dívida e certifique-se da idoneidade do mesmo, porque é seu nome que vai aparecer perante o agente financeiro e caso o ‘gaveteiro’ não pague é o seu nome que vai para o SPC, SERASA e CADIN.

Entre o vendedor e o comprador de um imóvel, mediante “contrato de gaveta”, a validade do contrato é plena, inclusive, se o titular vier a falecer, o portador do contrato de gaveta pode exigir dos herdeiros a quitação do financiamento e a transferência do imóvel para o seu nome, sendo sempre prudente a inclusão de cláusula neste sentido

Como sempre, a consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negócio é essencial.

18. Quais os riscos de se comprar um imóvel em leilão extrajudicial ou do próprio agente financeiro ?

Quando um mutuário deixa de pagar três ou mais prestações, o agente financeiro leva o seu imóvel a leilão extrajudicial. Este leilão é um procedimento reputado inconstitucional, pois você não pode apresentar nenhum tipo de defesa para justificar sua inadimplência. Você tem que pagar o que o agente financeiro pede ou seu imóvel vai a leilão.

Se você não tomar nenhuma medida judicial para suspender este leilão, como depositar o montante das prestações que entende devida em juízo, então o agente financeiro faz o leilão do imóvel. Caso não haja ninguém interessado em adquiri-lo, o agente financeiro retoma o imóvel para ele pelo preço do saldo devedor.

Há casos do agente financeiro querer receber ainda mais algum dinheiro do mutuário, por conta da diferença entre o preço de mercado do imóvel e o valor do saldo devedor. Não caia nessa, defenda-se porque a lei que permitia tal cobrança era de 1966 e foi revogada em 1971. E mais, se há duas formas de execução da dívida, o agente financeiro deve utilizar-se da menos gravosa, qual seja, aquela que quita a dívida com a adjudicação do imóvel para o próprio agente financeiro.

Uma vez que tenha vendido o imóvel para terceiros ou retomado o imóvel para si, o agente financeiro ou comprador só poderá retirar você do imóvel mediante processo judicial, onde você poderá tentar anular o leilão e ainda exigir indenização do agente financeiro por não ter respeitado o contrato.

Já se você comprar um imóvel leiloado pelo agente financeiro, você corre o sério risco de ficar brigando anos na justiça para entrar na posse do imóvel. É que se o mutuário que estiver no imóvel provar que o leilão foi irregular ou que o agente financeiro reajustou a prestação de forma errônea, você não conseguirá retirá-lo do imóvel e ainda terá que processar o agente financeiro para receber seu dinheiro de volta. É fria !

NÃO COMPRE IMÓVEL OCUPADO ! Cuidado com os corretores que garantem que retirar o ocupante do imóvel é tarefa fácil. Isto não é verdade, porque o ocupante pode não ser um invasor, e sim um mutuário que não conseguiu pagar o financiamento porque o banco lhe cobrou indevidamente e por isto perdeu seu imóvel num leilão extrajudicial. Jamais use a força para tentar retomar um imóvel nesta situação, porque além de ser ilegal, você ainda poderá ser condenado em danos materiais e morais.

A ABMH promove ações civis públicas em todo o país, visando anular as vendas feitas pela CEF com base em folder, onde prometia ações de trâmite rápido e sucesso garantido para despejo do mutuário, uma vez que isto se constitui em propaganda enganosa e, além de gerar direito à indenização dos lesados, pode tornar nulas as compras e vendas formalizadas com base nestas informações.

19. Eu tenho mais de um contrato coberto pelo FCVS e o banco diz que não tenho direito à quitação do segundo, isto é certo ?

Um contrato de financiamento é na verdade um contrato múltiplo, onde observamos diversas operações distintas quais sejam: 1-) Compra e Venda; 2-) Mútuo (empréstimo); 3-) Seguro; 4-) FCVS; 5-) Hipoteca;

Todos os contratos são autônomos e regem-se por diferentes dispositivos legais. Embora fosse proibida a pactuação de dois contratos de mútuo na mesma localidade, pelo mesmo mutuário, as demais operações não tinham a mesma restrição.

Assim, se o agente financeiro nunca se opôs ao recebimento do FCVS em dois contratos distintos, quando ocorre o término do contrato, ele não pode negar a cobertura do saldo devedor residual. Isto vale para todos os financiamentos firmados antes de 05 de dezembro de 1990 e tem como base as Leis 8.100/90 e 10.150/2000. Caso o agente financeiro se negue a fazer administrativamente esta quitação, em juízo pode-se compeli-lo a fazer.

A matéria já foi objeto de apreciação pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) e por alguns Tribunais Regionais Federais, que reconheceram o direito à quitação de ambos os contratos.

20. Meu contrato não conta com cobertura do FCVS e chegou ao final. O saldo residual é equivalente a 2 vezes o valor atual do imóvel e a prestação inicial da prorrogação é cerca de 1000% maior que a última prestação do prazo contratual normal. O que eu posso fazer ?

Neste ano de 2003, cerca de 170 mil mutuários estão nesta mesma situação. Para 2004 mais 200 mil mutuários estarão também nesta situação.

Como dito acima, três fatores formam este saldo devedor monstruoso:

1- o natural resíduo que sobra nos contratos, em face de diferença entre o índice de correção aplicado à prestação e o índice de correção aplicado ao saldo devedor;
2- os acréscimos ao saldo devedor decorrente de planos econômicos, como o Plano Collor I e II;
3- e, os abusos praticados pelos agentes financeiros na evolução da dívida.

Infelizmente a única saída para o mutuário neste caso é o Judiciário.

O expurgo dos abusos e acréscimos gerados por planos econômicos ao saldo devedor é a única saída para tornar a dívida pagável e muitas vezes até para descobrir que ela já se encontra quitada. A equalização dos fatores de correção das prestações e dos saldos devedores também reconhecidos pelo STJ, são fatores fundamentais para que o mutuário consiga liquidar suas obrigações.

Em verdade os governos que se sucederam desde 1988 não se preocuparam em arranjar soluções e sim problemas aos mutuários do SFH e agora, quando eles chegam ao final de 15 anos de pagamento rigorosamente em dia de suas parcelas, deparam-se com uma dívida absurda, gerada por atos ilegais do próprio governo e dos próprios bancos. Só o judiciário pode corrigir as distorções existentes.

21. Quem financia imóveis no Brasil ? Como escolher o melhor banco ?

Para operar no SFH, é preciso que o banco esteja inscrito como agente financeiro do SFH junto ao BACEN.

Já para operação em financiamentos do SFI e imóveis comerciais, feitos com recursos próprios, não há nenhuma exigência especial para os bancos

Na prática, todos os bancos fazem financiamentos pelo SFH, pelo SFI e de imóveis comerciais, sendo que o mutuário deve pesquisar bastante antes de assinar um contrato.

Há um limite na taxa de juros para o máximo, mas não para o mínimo. Assim, de um banco para outro há bastante diferença na taxa de juros, bem como no prazo, no comprometimento máximo da renda familiar e no total financiável que varia de 60 a 100% do valor do bem escolhido.

Vale a pena pesquisar, pois se o mutuário conseguir uma economia de 1% na taxa de juros ao ano, isto fará com que a pessoa reduza mais de 20% do preço total de seu financiamento ao longo de 15 anos.

22. E a ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação. Quando ela foi criada ? No que ela pode me ajudar ?

A ABMH nasceu justamente em função dos problemas vividos por um grupo de mutuários de Belo Horizonte (MG), que vinha sendo sistematicamente lesado pelos agentes financeiros e que recorreu à Justiça para fazer valer seus direitos.

Quando eles descobriram que podiam se insurgir contra os abusos dos agentes financeiros, resolveram divulgar isto para todos e hoje é a maior entidade de defesa dos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.

Basicamente, o objetivo da ABMH é reunir e instruir os mutuários sobre as mazelas do SFH, mostrando que há saída para o problema e alertando novos compradores a não serem enganados. Nossa luta não é pela moradia gratuita, mas sim por um financiamento justo.

A ABMH tem legitimidade também para propor ações civis públicas visando à defesa do interesse dos mutuários da habitação, tais como impedir que o nome deles seja incluído no SPC quando se discute a dívida judicialmente.

A ABMH ainda atua no campo político, visando sensibilizar os governantes e os legisladores sobre os problemas vividos pelos mutuários, procurando soluções para estes problemas.

Em 08 de abril de 2002, a ABMH protocolou junto à Comissão de Legislação Participativa da Câmara dos Deputados, a sugestão de Projeto de Lei nº 44/2002. Neste projeto, a ABMH visou transferir à sociedade civil o encargo de gerir um Sistema Nacional de Habitação, que será comandado pelo Conselho Civil de Habitação e fiscalizado pelo Conselho Técnico de Administração. Os mutuários terão voz ativa neste novo sistema, ajudando a definir onde devem ser aplicados os fundos e quais os projeto têm prioridade para a solução do déficit habitacional no país.

O projeto cria um Fundo Nacional de Recursos da Habitação, que centralizará todos os recursos disponíveis, do governo e da iniciativa privada, para financiar a moradia dos brasileiros. Este fundo será depositado no BNDES, a quem incumbirá a guarda dos valores.

Nos aspectos contratuais, se buscou a proteção da capacidade de pagamento do mutuário, sem com isso comprometer a viabilidade econômica do sistema. Voltaria a existir o PES/CP, o comprometimento de renda, a cobertura do saldo devedor residual final pelo Fundo Nacional de Recursos da Habitação e ainda, proteção do mutuário em caso de desemprego ou perda de renda, onde as prestações seriam liquidadas por uma espécie de seguro. Ficariam proibidos os leilões extrajudiciais e liberadas as transferências dos contratos de financiamento, sem acréscimo de encargos, o que traria uma enorme transparência ao sistema.

O Projeto foi aprovado na Comissão de Legislação Participativa em 11 de dezembro de 2002, e agora tramita sob o número 7497/2002 na Câmara dos Deputados.

Para que este projeto caminhe mais rápido, você pode ajudar a ABMH, entrando no site www.abmh.org e fazendo um download (cópia) da carta destinada aos deputados federais, pedindo a aprovação do projeto.

A ABMH ainda faz um trabalho em muitas cidades, de acompanhar os leilões extrajudiciais que muitas vezes são realizados pelos agentes financeiros sem o conhecimento do mutuário, comunicando a todos via correio para que tomem alguma providência.

Dispõe a ABMH de um cadastro de profissionais da área econômica e jurídica que são conveniados para prestar serviços aos mutuários. Isto visa com que o mutuário não entre com uma ação errada na justiça, ou baseado em cálculos absurdos e muitas vezes acabe sendo prejudicado mais ainda e até perdendo o imóvel.

Já encaminhamos cerca de 17.000 pessoas para a Justiça e pelo menos 70% já estão depositando judicialmente suas prestações.

Hoje, com escritórios em diversos Estados, a ABMH sobrevive da contribuição de seus associados e de doações de pessoas interessadas na causa da habitação.

Quem procura a ABMH recebe todas as informações sobre o SFH gratuitamente e só se filia a partir do momento que for utilizar algum serviço, da própria ABMH ou de seus conveniados.

Faz ainda a ABMH um amplo trabalho de informação da comunidade mediante a participação em entrevistas e debates no rádio, televisão e jornais visando disseminar os meios de defesa a todos os mutuários.

Caso um condomínio ou conjunto habitacional solicite, fazemos palestras para os moradores onde procuramos enfocar o contrato de financiamento daquele grupo de pessoas e as principais irregularidades encontradas.

Também é gratuita a palestra, excetuada a despesa de locomoção dos diretores, caso o lugar seja distante ou fora da cidade.

A ABMH também luta pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de financiamento habitacional e está defendendo a classe dos mutuários na ADI 2591-1, proposta pela CONSIF. Neste caso, a CONSIF (Confederação Nacional dos Agentes do Sistema Financeiro) pretende que o Supremo Tribunal Federal (STF) declare que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos bancos. Isto deixaria o caminho livre para mais abusos dos que hoje se cometem contra os mutuários.

Você também pode ajudar a ABMH nesta luta, entrando no site www.abmh.org e fazendo um download (cópia) da carta destinada aos ministros do STF, pedindo a improcedência da ação.

Procure-nos !!! Conhecer seu contrato é um direito seu e a base para defender-se dos abusos !!!


Disk-Mutuário: (31) 3337-8815 - Belo Horizonte
(61) 443-8828 – Brasília
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Home page: www.abmh.org

E. mail: abmh@abmh.org


Autores: Rodrigo Daniel dos Santos – Consultor Jurídico da ABMH e Anthony Fernandes Oliveira Lima – Diretor Presidente da ABMH


Conheça também o IBEDEC – Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo. Visite o site www.ibedec.org.br.