A Carteira Hipotecária é um contrato com condições mais livres de financiamento do que o SFH, ou seja, não obedece regras pré-fixadas por lei, é uma negociação livre entre a instituição financeira e o candidato. Pode-se dizer até que é um contrato firmado exclusivamente por normas internas dos bancos. Nessa linha, a instituição financeira utiliza recursos próprios para conceder o crédito e o mutuário pode adquirir um imóvel com valor acima dos R$ 300 mil estipulada pelo SFH, pois não existe um limite legal. O financiamento também pode ultrapassar os R$ 150 mil. Não há limite de prazo. Por tudo isso, as taxas de juros também são mais salgadas: costumam oscilar entre 14%, 16% e até 18% ao ano, ante os 12% ao ano das linhas do SFH.

Nas demais condições, os bancos costumam adotar regras similares às dos financiamentos concedidos pelo SFH. Na Carteira Hipotecária, também as prestações são corrigidas pelo mesmo índice que corrige as cadernetas de poupança. Hoje, esse índice é a Taxa Referencial (TR). Também fica a cargo das instituições financeiras avaliar o grau de comprometimento da renda para pagar as prestações. Normalmente, o critério adotado é que a prestação não ultrapasse um limite entre 20% e 30% da renda familiar.

Assim como ocorre nos financiamentos pelo SFH, na Carteira Hipotecária já na assinatura do contrato o comprador - que paga o imóvel com o dinheiro emprestado pelo banco - assume a condição de proprietário. Porém, como garantia de empréstimo o imóvel fica hipotecado ao banco.