Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre - embora comece com prestações mais altas, se comparadas às da Tabela Price - foi desenvolvido com o objetivo de permitir uma amortização mais rápida, reduzindo a parcela de juros sobre o saldo devedor. Por esse sistema, o interessado só pode comprometer até 30% de sua renda com a prestação inicial do financiamento.

Pelo Sacre as prestações mensais iniciais se mantêm próximas da estabilidade e ao longo do contrato, os valores diminuem. O recálculo das mensalidades é feito anualmente nos dois primeiros anos do contrato, podendo ocorrer trimestralmente a partir do terceiro ano. No final do contrato, realizado pelo sistema, não há resíduos a serem pagos pelo comprador.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC apresenta valores constantes de mensalidades, enquanto que as amortizações pela Tabela Price crescem de forma acentuada à medida que o prazo de financiamento aumenta. Em contrapartida, as prestações iniciais do Sistema de Amortização Constante são maiores do que as praticadas na Tabela Price. Isso acontece porque o SAC prevê amortização do principal desde o início dos pagamentos. Assim, a amortização do principal é mais rápida, o que reduz o montante dos juros pagos. Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o principal. Se o principal não diminui, paga-se mais juros.

Em resumo, o SAC pode ser definido como um sistema de amortização de uma dívida em prestações periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética, em que o valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra de amortização que permanece constante.

Tabela Price

A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização, é utilizada no mercado por bancos e incorporadoras. Por esse sistema, o comprador - que não pode comprometer mais do que 25% da renda familiar - começa a pagar seu imóvel com parcelas mensais mais baixas que as do Sacre ou do SAC. Ao longo do contrato, no entanto, as parcelas sobem progressivamente, superando, e muito, as dos demais sistemas.

Na Tabela Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR pelos bancos privados. Na Caixa, o saldo devedor também é corrigido todo mês, mas o reajuste da prestação é anual. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.

A dívida do financiamento é parcelada em prestações iguais, que embutem juros de 12% ao ano, no caso do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou entre 12,5% e 15% ao ano, na Carteira Hipotecária (CH). Em ambos os casos, as parcelas são atualizadas pela variação da TR.

Atualmente, a modalidade não deixa resíduos a serem pagos pelo comprador no final do financiamento, visto que, os reajustes das prestações ocorrem com a mesma periodicidade que o reajuste do saldo devedor.

Resumindo, na Tabela Price o financiamento é pago em prestações iguais, compostas de duas parcelas: amortização e juros, que variam em sentido inverso durante o período de financiamento. Enquanto a série de amortizações cresce, a série de juros decresce.