Condomínios Horizontais - Residencial ou condomínio?

Ribeirão já tem 5 residenciais fechados, que têm ruas públicas, mas podem controlar entrada e saíde de pessoas. Ribeirão Preto ganhou nos últimos meses seus primeiros residenciais fechados, uma nova forma de organização urbana que difere dos condomínios fechados. Hoje, a cidade já conta com cinco empreendimentos nesta modalidade, a maioria na região do Jardim Botânico.

A diferença de um condomínio para um residencial fechado é que no primeiro caso existem controle de entrada e saída e regras próprias. As ruas, por exemplo, são particulares. No residencial, é permitida a criação de guaritas de segurança, por exemplo, mas as ruas são públicas e a pessoa que exigir pode entrar, mesmo que mediante algum tipo de controle.

Segundo o arquiteto Silvio Contart, em um condomínio a lei especifica uma forma de propriedade, e não um desenho urbano, o que dá ao empreendimento características autônomas. Ele tem regras próprias e tudo é particular, igualando-se às leis aplicadas a prédios e condomínios verticais.

"Lá o morador paga impostos por sua residência e pela utilização da área de lazer, das ruas, e de toda a infra-estrutura. Por exemplo, se seu terreno tem mil metros quadrados e a área externa de lazer tem mais mil, ele paga IPTU de dois mil metros quadrados", afirma. Além disso, o condomínio tem controle total de entrada de moradores e visitantes, com todo artefato de segurança.

Já em um residencial, o projeto das casas ou dos terrenos adequa-se ao espaço público, interagindo obrigatoriamente com ruas e outros espaços de livre circulação.

Essa integração não permite controle de entrada, apesar dos muros que o circundam, mas pode ter guarita, vigilância e demais necessidades, conforme organização dos moradores. "No condomínio, tudo que fica dentre dos muros é particular e o que fica fora é público. Em um residencial tudo é público".

Os residenciais fechados hoje em Ribeirão são: Nova Aliança Sul, Vila Aliança, Vila Pirinópolis, Vila Tambaú e Colorado Hill.

Segundo Contart, é interessante à construtora ou ao empreendedor observar o público-alvo a que se destina a obra, já que não há praticamente nenhuma diferença, salvo a categoria em que é registrado. Em condomínios é obrigatório que todos os lotes tenham uma casa construída, o que não vale para os residenciais.

De acordo com o arquiteto, quem está em dúvida entre morar em um condomínio ou em um residencial deve analisar as vantagens e desvantagens de cada um.

"No condomínio, o morador tem privacidade total, e vai morar já sabendo das regras que vai seguir, pois elas são registradas em cartório. Essas regras podem ser mudadas com a organização dos moradores".

O residencial, por ser aberto, não oferece a segurança do condomínio. "As regras que regem o residencial são as leis municipais, que são praticamente imutáveis", explica.

Além disso, há também uma nova forma de moradia, que ainda não existe em Ribeirão Preto por conta de uma lei que aguarda ser aprovada no congresso nacional: os condomínios urbanísticos, caracterizados por loteamentos que não precisam ser entregues com construções aos proprietários.

A NOVIDADE DOS RESIDENCIAIS FECHADOS

PRINCÍPAIS CARACTERÍSTICAS

CONDOMÍNIO FECHADO

-Controle total de quem entra e quem sai

-Leis e regras autônomas, mutáveis

-Morador paga IPTU por toda a área utilizada, não somente por sua propriedade

-Rede elétrica e de esgoto privadas

-Coleta de lixo não entra no condomínio

-Geralmente são propriedades de alto padrão

RESIDENCIAL FECHADO

-Entrada e saída livres, mesmo havendo guarita e vigilância

-Leis e regras regentes são municipais, portanto, inalteráveis

-Lotes são entregues sem construção

-Empreendimento integra-se às vias e áreas públicas

-IPTU equivale somente à propriedade

-O investimento pode ser menor do que em um condomínio

-Rede elétrica e de esgoto fornecidas por órgãos municipais

Coleta de lixo interna - caminhão passa por dentro do residencial.