Rio de Janeiro - A convivência em condomínio nem sempre é fácil. O vizinho de porta adora fazer festas daquelas que entram madrugada adentro. E quanto você chega na garagem encontra a lataria de seu carro levemente amassada. Sem falar que encontrar o síndico é uma tarefa árdua. O que fazer nessas horas? De acordo com a equipe do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio), que participou do Tire Suas Dúvidas sobre “Regras de condomínio”, realizado em novembro, é importante conhecer não apenas as regras que regem a habitação, como também o regimento interno do condomínio.

Para evitar problemas é preciso estar por dentro das regras do seu condomínio (Foto: Ulisses Cavalcante)

No edifício que a leitora Alessandra F. mora no Rio de Janeiro, por exemplo, os porteiros assumem a função de manobristas. Mas o estatuto do condomínio prevê que o estabelecimento não tem responsabilidade por nenhum dano no veículo causado pelo funcionário. Quem deve se responsabilizar pelo reparo, então? Cada edifício tem o seu próprio regimento interno e a falta de conhecimento causa muitas dúvidas em inquilinos e proprietários.

De acordo com a equipe do Secovi Rio, depende do que rege a convenção. No caso de Alessandra, como o empregado executa a manobra dos veículos como uma de suas funções, o condomínio deve arcar com as despesas. Entretanto, o sindicato alerta:

- Via de regra, o condomínio somente responde por eventuais furtos e danos quando assume o dever de guarda ou implementa mecanismos de segurança para os veículos estacionados nas suas áreas comuns. Há decisões na Justiça em que o condomínio só foi responsabilizado se expressamente assumiu esse encargo. Se os condôminos por sua conta e risco, visando a sua comodidade, deixam as chaves de seus veículos com os empregados do condomínio, devem responder por eventuais danos.

Em caso de vazamentos, é comum surgir a dúvida no inquilino sobre a quem se reportar: se ao síndico, ao proprietário ou ao morador do apartamento responsável pelo problema. De acordo com a Secovi Rio, o mais importante “é notificar o locador, para que este tome medidas cabíveis para solução do vazamento, cuja continuidade poderá, inclusive, afetar a habitabilidade do imóvel, gerando o rompimento do contrato de locação”.

Quanto à cobrança de cotas extras sem ter sido discutida sua necessidade em assembleia coletiva ou sem mesmo comunicar aos condôminos, o Secovi explica:

- Se não há autorização expressa para que o síndico, diante da insuficiência de caixa para atendimento das despesas normais, lance mão da emissão de cota extra, estas somente poderão ocorrer com a devida deliberação da assembleia. O artigo 1.341 do Código Civil autoriza o síndico ou qualquer condômino a executar a despesa, desde que a mesma seja necessária e urgente, bastando somente que posteriormente dê ciência aos condôminos.

Mas os problemas também podem ser causados pelo próprio síndico. O leitor José M., por exemplo, afirma que em seu prédio a dedetização não é feita há quase um ano, e a administração não deposita o fundo de reserva na poupança como fora aprovado em assembleia.

- Inicialmente, orientamos a tentativa de uma solução administrativa, notificando o síndico para que cumpra as determinações da assembleia. Caso não seja atendido, pode se propor uma medida judicial para compelir o síndico ao cumprimento das normas e decisões internas do condomínio. Poderá ainda ser convocada assembleia por um quarto dos condôminos, com item específico na pauta da ordem do dia objetivando destituição do atual síndico, observando-se o quorum previsto na escritura de convenção e eleição de uma nova pessoa mais comprometida com a comunidade.

Quando os imóveis na mesma edificação possuem áreas diferentes é comum a dúvida sobre o rateio do condomínio. Deveria haver uma diferença no valor da cobrança de acordo com o tamanho dos apartamentos? De acordo som a Secovi, o critério de rateio das despesas condominiais deve ser aquele estabelecido na convenção da edificação.

“Se a convenção do condomínio estabelece o rateio de acordo com a fração ideal, esta deve ser implementada. A justiça em relação ao rateio é discutível, posto que sempre haverá descontentes com aquele que for adotado. De acordo com a jurisprudência, para alterar o critério de rateio de despesas condominiais, prevalece o quorum de 2/3 dos condôminos”, diz o sindicato.