Antes de riscar aquele apartamento antigo, em estado de conservação duvidoso, de seus planos de compra, confira essa reportagem. Espaços amplos, pés-direitos generosos e detalhes charmosos de um imóvel podem estar ofuscados por vazamentos, rachaduras, revestimentos danificados e pela má distribuição dos ambientes.

Às vezes, o estado de deterioração é tão avançado que a desvalorização pode atingir até 50% do valor de mercado da unidade. Ou seja, você pode adquirir um imóvel de cerca de 100 m² pelo preço equivalente ao de uma unidade popular, normalmente com tamanhos entre 40 m² e 50 m².

Mas antes de sair por aí achando que comprar um apartamento antigo é sempre um negócio da China, faça uma avaliação criteriosa para descobrir as causas da desvalorização. O primeiro ponto a ser analisado é a localização. Um apartamento pode até preencher suas exigências, mas se estiver numa área muito degradada, não será um bom negócio.

Cerqueira César, Pinheiros e Higienópolis são bairros recomendáveis. Além de bem localizados, esses bairros apresentam empreendimentos de alto padrão e também prédios com 60 anos ou mais. No caso de Higienópolis, boa parte das oportunidades está nos prédios de no máximo cinco andares, sem elevador. A Avenida São Luís também pode ser incluída na lista, como um oásis de prédios antigos com bom potencial, em meio ao Centro.

Outro aspecto muito importante é a vizinhança. Procure conhecer por alto os hábitos de seus futuros vizinhos e analise se o ambiente do local é compatível com seu modo de vida. Além disso, fique atento a dois aspectos: utilização e idade das unidades. O uso comercial, por exemplo, aumenta o tráfego de visitantes e pode interferir na segurança dos outros moradores. Quanto ao tempo da construção, a vida útil de um imóvel é de 60 anos, depois disso a desvalorização é muito grande em razão da possível deterioração das estruturas.

Para evitar surpresas, ao visitar o imóvel, examine, com ajuda de um especialista, as instalações hidráulicas e elétricas do apartamento e do prédio. Quando o encanamento e a fiação estão em mau estado apenas na unidade, uma boa reforma pode resolver. Mas se o problema for geral, em todo o edifício, existe o risco de interdição do prédio e até de acidentes graves. Procure saber também se há propostas de melhorias no condomínio.

A etapa final para detectar o potencial da unidade para se tornar seu novo lar é o acabamento externo e a distribuição interna dos ambientes. Rachaduras muito extensas e profundas na vertical são a deixa para identificar um imóvel condenado. “Quando uma parede aparenta que vai cair, cai mesmo”, diz o decorador Ricardo Cintra, da Oficina de Projetos.

No mais, de acordo com Cintra, tudo tem jeito. Um piso de tacos já opaco pode ganhar brilho e beleza com raspagem e uma aplicação de ácido para clarear as marcas da deterioração. Já os azulejos e pisos podem ser sobrepostos por texturas e novos revestimentos sem nenhum quebra-quebra. Veja a seguir as fotos do antes e depois e alguns detalhes da reforma que transformou um apartamento antigo e sem graça na Avenida Paulista, num charmoso e bem aproveitado misto de casa e escritório.