"Dificilmente examino contratos [de compra de imóvel na planta] que não sejam leoninos [dolosos]", afirma o advogado Gustavo D'Acol Cardoso.
Há ainda outras cláusulas que favorecem construtores e incorporadores. Uma delas é o fato de não haver multa se a empresa atrasar a entrega do imóvel por um tempo maior que a carência estabelecida --em geral de seis meses.
Cardoso recomenda ao comprador negociar a inclusão no documento, com a ajuda de um advogado, de cláusula que determine uma multa desse tipo.
O advogado Paulo Estêvão Fernandes tem uma cliente que espera desde dezembro de 2007 pelas chaves do apartamento que financiou --o prazo máximo de entrega era junho do ano passado.
A compradora pensou em desistir do negócio, mas perderia 40% do dinheiro investido.
"Na audiência, disseram que não levariam a ferro e fogo a porcentagem de devolução e chegariam aos 70%", conta Fernandes. "O juiz determinou a restituição de 100% do valor gasto. A sentença está em fase de recurso", completa.
Por outro lado, Edwin Britto, da Comissão de Direitos Imobiliários da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), recomenda que as empresas retenham não 40% do valor pago pelo mutuário, mas 50%.
"A pior opção para a construtora é a desistência", sentencia. "Matematicamente, ela é a maior prejudicada."
Na opinião do advogado Hélio Yazbek, a construtora deve justificar a porcentagem a ser retida. "Ela deve ter provas contábeis", ressalta.
Nos casos discutidos na Justiça, os juízes geralmente determinam que a empresa restitua 80% do montante pago pelo mutuário, lembra Britto.
Juros
Com uma cláusula considerada subjetiva pela gerente comercial Miriam do Lago, 37, suas prestações dobraram de valor após a entrega das chaves.
O problema está no uso da Tabela Price (com parcelas fixas ao longo do ano e corrigidas uma vez a cada 12 meses) em vez da SAC (com parcelas decrescentes). A escolha não é ilegal, mas deixa margem a dúvidas sobre futuros pagamentos.
Marcelo Manhães, presidente da comissão da OAB-SP, dá razão às críticas. "Do jeito que [o documento] está redigido, não mostra com clareza o valor das parcelas que o comprador vai pagar após a conclusão do imóvel", aponta.
EDSON VALENTE
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