Comprar um imóvel em construção aumenta os riscos do investimento. A princípio, se a construtora entre em falência, o risco é todo do comprador, se a obra não for concluída. A menos que a obra tenha um seguro que garanta sua conclusão, independentemente da construtora. E mesmo assim existe o risco de a construtora ter dado o imóvel em garantia para empréstimos de bancos e fornecedores.

Sempre vale lembrar aqui o caso da construtora Encol, um escândalo que causou prejuízos a milhares de pessoas. Existe um projeto no Congresso Nacional para obrigar incorporadoras e construtoras a contratar seguro-garantia. Enquanto este projeto não for aprovado, não é obrigatório oferecer seguro garantidor da obra. Algumas construtoras, no entanto, oferecem este tipo de seguro espontaneamente. O investidor deve dar preferência para estes imóveis, embora eles tenham um custo maior, por uma questão de segurança.

Procon tem dicas especiais

Algumas dicas de cuidados básicos, elaboradas pelo Procon-SP, podem ajudar o investidor na compra de imóveis em construção. São elas:

Ver na Prefeitura ou Secretaria da Habitação se a planta do imóvel está aprovada, e no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação está registrada, com especial atenção para a planta, a metragem, a área total e privativa, além do memorial descritivo.
Verifique o tipo de construção contratada. Se for por administração, o custo efetivo da obra e a taxa de administração serão repassados aos adquirentes. Se for por empreitada (preço fechado), o custo é sujeito a reajuste.
Em São Paulo, consulte o cadastro de reclamações fundamentadas da Fundação Procon-SP no telefone 3824-0446 para saber se há reclamações sobre as empresas envolvidas na incorporação. Procure serviços semelhantes nos demais Estados.
Verifique se há ações contra a empresa junto ao Distribuidor Civil e a Justiça Federal.
Havendo dúvidas no contrato, consulte um advogado ou os órgãos de defesa do consumidor.

Um problema comum de quem compra imóvel na planta é com a qualidade do material usado. Os contratos costumam citar uma marca de primeira linha, colocando a observação que podem trocar por outra de mesma qualidade. Infelizmente, o conceito de qualidade de algumas construtoras não bate com o do cliente. Ao mesmo tempo, o contrato nestes termos é dúbio.

Uma dica para o investidor é verificar outras obras feitas pela construtora para avaliar se a qualidade do material foi adequada. E, havendo espaço, exigir que o contrato traga o nome das chamadas marcas de primeira linha, para ver se o conceito de qualidade da construtora é adequado. Por precaução, o comprador deve guardar os panfletos de publicidade do imóvel, que servem como documentação do que foi prometido ao comprador. Verifique também se os responsáveis pela obra estão registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Economia.

Vantagens e desvantagens dos imóveis em construção

O investidor que entra neste segmento tem vantagens e desvantagens também do ponto de vista do rendimento. A maior vantagem do imóvel na planta, regra geral, é seu preço ser menor do que o imóvel acabado de mesma qualidade. Porém, além de assumir o risco de a obra não ser concluída, o comprador ainda precisa aguardar a entrega da propriedade. Ou seja: é um período que o investidor apenas desembolsa sem ter usufruto próprio ou através de aluguel.

Por isso, é preciso avaliar se compensa a compra na planta, mesmo do ponto de vista do rendimento, considerando o tempo que o benefício da propriedade poderá estar disponível, ou mesmo o quanto se economizaria se o dinheiro fosse sendo poupado para uma compra final à vista. Novamente, é preciso fazer uma análise caso a caso, verificando também o histórico de idoneidade da construtora.

É muito comum a construtora atrasar a entrega da obra, sendo que os contratos regra geral não prevêem punição para este atraso, o que novamente constitui perda financeira direta ou indireta para o comprador. Falar com compradores de outras obras da construtora podem ajudar. O comprador deve exigir que a construtora e incorporadora se comprometam com o prazo de entrega, colocando multas para o caso de atrasos. E acompanhe sempre o cronograma de execução da obra para tomar eventuais medidas se necessário.

Em caso de desistência do imóvel, a lei prevê que parte do dinheiro pago deve ser devolvida ao comprador, mas não estabelece proporções. Algumas construtoras, por abuso, colocam taxas elevadas de despesas de marketing e administrativas para reduzir o valor devolvido. Na Justiça, no entanto, os compradores que desistem do imóvel ou se tornam inadimplentes estão conseguindo recuperar entre 75% e 80% do valor pago.

O Estadão