O aluguel é o "capital de giro" com o qual o advogado Luiz Carlos Galvão Barros, 30, investe em imóveis.
Ele é dono de um dois-quartos no Morumbi (zona oeste), comprado na planta e alugado um mês após a entrega das chaves -em três anos, a vacância foi de apenas um mês, no intervalo entre a saída do primeiro e a chegada do atual inquilino.
O aluguel de R$ 800 paga a parcela do financiamento e ainda sobra. E o valor do apartamento passou de R$ 75 mil para R$ 130 mil, o que motivou Barros a comprar outro, ainda em obras, no mesmo bairro.
Morador da região, ele dispensou consultoria especializada e usou o próprio "feeling" para fazer o negócio.
"O Morumbi tem mais terrenos que Moema e Brooklin, por isso os preços dos apartamentos são menores, e há atrativos como áreas verdes e escolas."
Agora Barros planeja investir em escritórios, em sociedade com familiares. "O aluguel comercial foi o que mais subiu, e o Morumbi tem carência de conjuntos comerciais", avalia.
Antes de adotar a estratégia de Barros, é bom ponderar: as facilidades de financiamento podem afugentar o inquilino de imóveis residenciais.
"Ele chama o locador para pechinchar um valor de aluguel menor que a parcela do financiamento ou prefere comprar seu próprio imóvel", diz o diretor comercial da consultoria Binswanger, Erwin Tubandt.
"O inquilino pode ser obrigado a alugar justamente por não ter crédito para financiamento, aí existe o risco de inadimplência", afirma o professor de finanças do Ibmec-SP Ricardo José de Almeida.
Keyler Rocha, do Ibef, atenta para outro problema: o "retorno" da locação -de 0,5% a 0,7% mensais sobre o valor do imóvel- perde para o rendimento de uma aplicação financeira.
"E o aluguel é ajustado só uma vez ao ano", diz. "Quando o imóvel está vazio, há despesas de IPTU e condomínio."
Almeida sugere comprar um imóvel na planta e revendê-lo pronto, já que a demanda aumenta à medida que se aproxima a entrega. "É preciso saber se aquela área está valorizada ou vai valorizar", ressalta.
DÉBORA FANTINI
Colaborou EDSON VALENTE, editor-assistente de Imóveis e Construção.
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